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【摘 要】 开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。本问分析了房地产开发中建筑工程施工阶段质量控制管理问题、重点和难点，以透彻领悟如何搞好房地产开发中建筑工程施工管理，促进房地产项目顺利开展，保证房企在经济危机“寒流”中生存下来并实现升级转型稳步发展。
【关键词】 房地产开发；施工管理；质量安全
在各地楼市陆续进入冰封期之际，房地产开发的社会效益及经济效益，急需双重实现。建筑工程质量优劣直接影响到建筑物的验收及使用功能，直接關系到整个工程的质量、工期、投资和预期效果。高效的项目管理制度与手段，可确保开发项目资本升值，以品质为中心，以价值为核心，确保房企实现转型升级的生存之道。
1.不断提高施工技术管理人员的业务能力和综合素质
管理的真谛在于理，应努力提高认识自然和改造自然的能力。掌握建筑工程各系统的内容、设计、施工规范及有关主管部门的正式及“非正式”的规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关边缘专业的知识，具备工程概预算、招投标、工序衔接及工种配合、各种关系协调等业务知识和能力，高度的责任心和团队精神，在技术上、组织上，努力提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，针对建筑工程质量通病，提前做好预防措施，积累现场施工经验，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及管道综合布置避让能力，深入、细致地搞好建筑工程的技术、质量、签证、进度、安全等管理工作，促进房地产开发项目顺利开展。
2.房地产开发中建筑工程施工阶段的质量控制
在施工过程中质量监控的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态。
2.1.项目事前质量控制
设计图纸是施工、质量控制的重要依据，做好设计交底和图纸会审，以保证工程质量符合规范的要求。审核图纸差错，避免符合规范，但实际使用功能缺陷。综合考虑施工图纸是否有利于施工，不符当地风土人情等现象发生。
2.2.事中质量控制
2.2.1编写施工组织计划，确定明确流程
熟悉建筑工程施工一般做法，按设计选用合格的建筑材料，选择合适的技术班组，做好技术、质量交底，采用与之相适应的施工方法，按照施工方案及相应的施工验收规范、工艺标准，采取合理的施工程序进行施工，抓好现场施工质量管理，体现设计要求，组织质检人员评定质量等级，达到指定的质量等级，把抽象的设计要求和繁复的质量标准、规范、规程等具体化、实物化。
做好技术、质量交底。检查施工单位施工前是否进行详细的技术、质量交底，是做好工程质量的重要环节，其内容包括工程的名称、部位、使用的材料、技术、质量标准、操作要领等，务必使操作者做到情况明，要求清。同时检查施工单位是否选择合适的技术班组施工，这是工程成败的关键。
2.2.2材料、配件和设备选型定货等工作
合格的建材是工程质量的根本保证，选用的材料，不仅要材性合格，而且还要注意规格、色泽及形体完整洁净等要求，尤其是装饰材料。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规定做复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。
2.2.3加强管理，做好组织协调和监督管理
做好工程项目的质量、投资、进度三者的优化控制，施工过程的质量监控是现场施工质量管理的重要环节，有效的质量监控能使工程施工质量防患于未然，促进工程质量不断提高及工程成本降低。
关键部位、薄弱环节的重点控制，如钢筋混凝土施工质量缺陷重点控制方面，有浇捣时振捣不到位，楼板钢筋保护层未控制好，楼板厚度未达到设计要求，楼板中的线管处未采取加强措施，混凝土浇捣完成后养护不到位，浇水养护不够，主体施工周期过快，模板支撑拆除早，砖、钢筋过早放在楼板上，局部集中荷载较大等，钢筋混凝土产生裂缝的原因很多，有本身地基沉降产生的原因，有材料质量原因，还有温度变化、干燥收缩变化及设计构造不合理和施工质量通病等方面的原因。框架结构中的梁、柱、板是关键部位，混合结构中的砌体和预制楼板安装是个关键部位，在装饰工程中，大面积水磨石地坪，外墙大面积涂料或贴面砖，内墙大面积贴墙纸等都可作为关键部位。
做好土建、给排水、电气安装层面配合。重视室外道路、排水、强弱电管网等基础问题。建议规划、设计、施工，以±0.00标高控制做为质量控制点，做好总平和各单体建筑室内外标高及排水、强弱电管网协调。如施工中应及时或提前做好管道穿越基础预留洞、管道穿越楼板预留洞、支架预埋钢构件，严禁乱砸孔洞，甚至割断楼板主筋，避免造成相互破坏成品及结构强度。管道穿墙、梁、柱时应留套管，避免管道碰撞。注意穿墙套管材料合格，埋设位置准确，大小合适。本人做法，根据图纸，测量管道配件实际尺寸，预先谋划，楼板浇注前绘出穿楼板预留套管大样图，以此指导管道预埋洞，施工时复核预留洞的位置及尺寸，这样预留较实际，可避免剔砸地面。
2.2.4重视施工全过程的质量管理
房企困境固然与大的宏观经济背景有关，但其自身发展策略失误也是重要原因，房企两极分化已出现，房企洗牌或将加剧，无论实力大企业，还是中小房企、刚起步房企，其实竞争最大的对手还是自己，房企应冷静应对市场变化，扎实做好产品开发，唯有高品质、高性价比的楼盘才能赢得消费者认同。
严格控制分部工程质量，狠抓工序质量控制。注意协调土建和安装施工队的关系，混凝土浇拌审批程序没有给排水、电气工程人员的签名认可，不得进行混凝土浇灌，按图纸密切配合土建施工预埋套管（或预留孔洞）；编制符合规范、工艺标准、可操作的质量控制程序，严格执行和落实“三检”制，注意隐蔽工程的验收资料及隐蔽签证，严格执行对成品保护的质量检查，关键部位，实施旁站监理，及时发现违章操作和不按设计要求，不按图纸或施工规范、规程或质量标准施工的现象，对不符合质量标准要求的及时进行纠正，并及时与监理、设计单位联系，共同解决施工过程中发现的相关技术问题。
2.2.5掌握工程概预算及造价控制方面的内容
全面熟悉施工合同条款，对已完成分项工作及时报验，并进行工程量计量以支付工程进度款。严格遵守现场签证的原则和程序，避免因签证引起纠纷，合同价内是否已包括了要办签证的项目，合同中对单价、取费的规定，是否采用可调价格合同方式，是否让利（下浮）的规定等。
2.3.建筑工程事后质量控制
2.3.1隐蔽工程的验收以及竣工资料的整理与绘制竣工图
在工程施工过程中，由于各种原因图纸部分修改，一旦隐蔽后查找就极为困难，竣工图必须严格根据修改情况绘制，方便日后维护。如同安某厂房接水，采用顶管施工，由于竣工图与实际不符，顶管施工碰破市政设施，无奈重新破路施工。
2.3.2做好质量验评管理
组织质检人员评定质量等级。工程施工完毕后，现场施工项目部必须及时组织有关人员对工程质量进行评定，检查要细、面要广是正确评定质量的基础；抓住分项评定是做好单位工程质量评定的关键。
参考文献：
[1]徐惠芳.沈裕建等.工程质量管理的几点体会[J].建筑经济，2001（8）.
[2]文建国.施工项目质量控制的分析与研究[D].西安建筑科技大学，2004.
[3]李竞.陆惠民等.浅析我国当前工程项目质量控制的问题与对策[J].建筑经济，2009.
【关键词】 房地产开发；施工管理；质量安全
在各地楼市陆续进入冰封期之际，房地产开发的社会效益及经济效益，急需双重实现。建筑工程质量优劣直接影响到建筑物的验收及使用功能，直接關系到整个工程的质量、工期、投资和预期效果。高效的项目管理制度与手段，可确保开发项目资本升值，以品质为中心，以价值为核心，确保房企实现转型升级的生存之道。
1.不断提高施工技术管理人员的业务能力和综合素质
管理的真谛在于理，应努力提高认识自然和改造自然的能力。掌握建筑工程各系统的内容、设计、施工规范及有关主管部门的正式及“非正式”的规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关边缘专业的知识，具备工程概预算、招投标、工序衔接及工种配合、各种关系协调等业务知识和能力，高度的责任心和团队精神，在技术上、组织上，努力提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，针对建筑工程质量通病，提前做好预防措施，积累现场施工经验，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及管道综合布置避让能力，深入、细致地搞好建筑工程的技术、质量、签证、进度、安全等管理工作，促进房地产开发项目顺利开展。
2.房地产开发中建筑工程施工阶段的质量控制
在施工过程中质量监控的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态。
2.1.项目事前质量控制
设计图纸是施工、质量控制的重要依据，做好设计交底和图纸会审，以保证工程质量符合规范的要求。审核图纸差错，避免符合规范，但实际使用功能缺陷。综合考虑施工图纸是否有利于施工，不符当地风土人情等现象发生。
2.2.事中质量控制
2.2.1编写施工组织计划，确定明确流程
熟悉建筑工程施工一般做法，按设计选用合格的建筑材料，选择合适的技术班组，做好技术、质量交底，采用与之相适应的施工方法，按照施工方案及相应的施工验收规范、工艺标准，采取合理的施工程序进行施工，抓好现场施工质量管理，体现设计要求，组织质检人员评定质量等级，达到指定的质量等级，把抽象的设计要求和繁复的质量标准、规范、规程等具体化、实物化。
做好技术、质量交底。检查施工单位施工前是否进行详细的技术、质量交底，是做好工程质量的重要环节，其内容包括工程的名称、部位、使用的材料、技术、质量标准、操作要领等，务必使操作者做到情况明，要求清。同时检查施工单位是否选择合适的技术班组施工，这是工程成败的关键。
2.2.2材料、配件和设备选型定货等工作
合格的建材是工程质量的根本保证，选用的材料，不仅要材性合格，而且还要注意规格、色泽及形体完整洁净等要求，尤其是装饰材料。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规定做复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。
2.2.3加强管理，做好组织协调和监督管理
做好工程项目的质量、投资、进度三者的优化控制，施工过程的质量监控是现场施工质量管理的重要环节，有效的质量监控能使工程施工质量防患于未然，促进工程质量不断提高及工程成本降低。
关键部位、薄弱环节的重点控制，如钢筋混凝土施工质量缺陷重点控制方面，有浇捣时振捣不到位，楼板钢筋保护层未控制好，楼板厚度未达到设计要求，楼板中的线管处未采取加强措施，混凝土浇捣完成后养护不到位，浇水养护不够，主体施工周期过快，模板支撑拆除早，砖、钢筋过早放在楼板上，局部集中荷载较大等，钢筋混凝土产生裂缝的原因很多，有本身地基沉降产生的原因，有材料质量原因，还有温度变化、干燥收缩变化及设计构造不合理和施工质量通病等方面的原因。框架结构中的梁、柱、板是关键部位，混合结构中的砌体和预制楼板安装是个关键部位，在装饰工程中，大面积水磨石地坪，外墙大面积涂料或贴面砖，内墙大面积贴墙纸等都可作为关键部位。
做好土建、给排水、电气安装层面配合。重视室外道路、排水、强弱电管网等基础问题。建议规划、设计、施工，以±0.00标高控制做为质量控制点，做好总平和各单体建筑室内外标高及排水、强弱电管网协调。如施工中应及时或提前做好管道穿越基础预留洞、管道穿越楼板预留洞、支架预埋钢构件，严禁乱砸孔洞，甚至割断楼板主筋，避免造成相互破坏成品及结构强度。管道穿墙、梁、柱时应留套管，避免管道碰撞。注意穿墙套管材料合格，埋设位置准确，大小合适。本人做法，根据图纸，测量管道配件实际尺寸，预先谋划，楼板浇注前绘出穿楼板预留套管大样图，以此指导管道预埋洞，施工时复核预留洞的位置及尺寸，这样预留较实际，可避免剔砸地面。
2.2.4重视施工全过程的质量管理
房企困境固然与大的宏观经济背景有关，但其自身发展策略失误也是重要原因，房企两极分化已出现，房企洗牌或将加剧，无论实力大企业，还是中小房企、刚起步房企，其实竞争最大的对手还是自己，房企应冷静应对市场变化，扎实做好产品开发，唯有高品质、高性价比的楼盘才能赢得消费者认同。
严格控制分部工程质量，狠抓工序质量控制。注意协调土建和安装施工队的关系，混凝土浇拌审批程序没有给排水、电气工程人员的签名认可，不得进行混凝土浇灌，按图纸密切配合土建施工预埋套管（或预留孔洞）；编制符合规范、工艺标准、可操作的质量控制程序，严格执行和落实“三检”制，注意隐蔽工程的验收资料及隐蔽签证，严格执行对成品保护的质量检查，关键部位，实施旁站监理，及时发现违章操作和不按设计要求，不按图纸或施工规范、规程或质量标准施工的现象，对不符合质量标准要求的及时进行纠正，并及时与监理、设计单位联系，共同解决施工过程中发现的相关技术问题。
2.2.5掌握工程概预算及造价控制方面的内容
全面熟悉施工合同条款，对已完成分项工作及时报验，并进行工程量计量以支付工程进度款。严格遵守现场签证的原则和程序，避免因签证引起纠纷，合同价内是否已包括了要办签证的项目，合同中对单价、取费的规定，是否采用可调价格合同方式，是否让利（下浮）的规定等。
2.3.建筑工程事后质量控制
2.3.1隐蔽工程的验收以及竣工资料的整理与绘制竣工图
在工程施工过程中，由于各种原因图纸部分修改，一旦隐蔽后查找就极为困难，竣工图必须严格根据修改情况绘制，方便日后维护。如同安某厂房接水，采用顶管施工，由于竣工图与实际不符，顶管施工碰破市政设施，无奈重新破路施工。
2.3.2做好质量验评管理
组织质检人员评定质量等级。工程施工完毕后，现场施工项目部必须及时组织有关人员对工程质量进行评定，检查要细、面要广是正确评定质量的基础；抓住分项评定是做好单位工程质量评定的关键。
参考文献：
[1]徐惠芳.沈裕建等.工程质量管理的几点体会[J].建筑经济，2001（8）.
[2]文建国.施工项目质量控制的分析与研究[D].西安建筑科技大学，2004.
[3]李竞.陆惠民等.浅析我国当前工程项目质量控制的问题与对策[J].建筑经济，2009.