在描述田子坊地区更新改造过程及其困难的基础上,揭示了推动这项更新能够不断推进的动力原因和作用机制。上海从工业型城市向后工业型城市和消费型城市转变的社会需求和相关政策,为田子坊地区的更新改造提供了社会经济和政策的基础,而缺乏里弄住宅更新的相关制度、现行的房地产开发制度又限制了居民自主的更新行为,由此构成了田子坊地区更新进程中的最大矛盾。在上海改革开放中实行的行政权下放,赋予了街道办事处独特的地位和作用,使其能够在田子坊地区的更新过程中调动社会各类资源,不断扩大利益团体,争取到广大居民、艺术家、商户和消费者以及城市学者、建筑师、历史保护者、各类媒体以及不同层级的政府部门的支持,从而推进了田子坊地区更新的不断发展。但是,随着一些既有制度被突破,新的制度尚未有效建立,从而导致该地区居民与商户之间的矛盾仍时有爆发,这是田子坊地区过去发展以及未来进一步发展的重要制约。