论文部分内容阅读
摘 要：在全球经济浪潮的推动下，科学技术的进步和劳动生产力的增长，带动了国内房地产市场的开放、发展。为了规范国内房地产的市场秩序，除了应当依靠国家有关行政管理部门的宏观协调与统筹管理，以制定方针政策、推动房地产项目科技改革等举措，引导房地产产业的健康、稳定发展。房地产项目与其他施工公司、建筑企业的根本区别在于，房地产项目集合了房地产销售与服务、房地产项目管理、房地产开发与建设等众多环节，因此存在财务管理风险高、经济市场供需变化快、项目投资数额巨大、经济成本回收期限长等问题。为了建立良好的房地产运营秩序，规范市场上房地产公司的经营行为、投资行为，应当实施财务管理机制，将房地产财务管理与房地产项目管理结合起来，提升房地产公司的经营管理水平。
关键词：房地产财务管理 策略 经营方法
实施财务管理策略，能够帮助房地产企业加强对建筑工程项目开发与运营的监督与管理，合理分析项目开发中将要遇到的诸多风险识别因素，并对风险进行评估和判断，有效为房地产公司的经营方案制定、管理模式转型，提供数据支持和策略引导。由于风险因素一般具有难以预测、可控性较低等问题，因此需要依靠财务管理策略，帮助公司实现经营目标、降低经营成本、加强费用资金的监管，提升房地产公司的经营风险防范能力。
一、当前国内房地产产业的财务管理问题分析
1.房地产公司的财务管理具有滞后性。由于房地产工程项目具有成本回收期限长、资金投入量巨大、工程量庞大、涉及管理部门众多等特点，因此容易产生部门之间的信息沟通不及时等问题，导致财务管理跟不上工程项目的进度现状，往往造成工程项目进程与财务管理的不同步，并且存在财务成本预算、资金费用监管不力的问题。
2.房地产公司的成本预算不到位。房地产公司由于工程量巨大、涉及管理部门数量多等原因，增加了房地产项目成本预算的难度。从当前国内房地产公司的成本预算现状来看，财务管理成本预算中的问题是秩序混乱，成本预算工作缺乏统一的机制监管。房地产公司没有形成统一的成本预算管理机制对，制定的成本预算方案脱离实际，财务预算监管存在漏洞，应当设置对应的绩效评估与考核机制。
3.房地产公司缺少全面的财务管理系统。因为房地产公司的部门众多、工程庞大，因此需要制定统一、全面的财务管理系统，帮助房地产公司领导人从宏观上调控经营活动，制定公司的投融资活动。现实中，部分房地产公司过度追求最高的经营利润，只看到了眼前利益，没有与房地产的长期发展目标结合起来，从而压制了公司的发展潜力。由于多数国内房地产公司没有建立起全面的财务管理系统，因此导致了财务管理工作的混乱、无序，房地产公司对资金成本的统筹规划能力不足，资金利用率低，公司部门、人员和物资的配置不合理，盲目投资、开发新项目。
4.房地产公司的财务管理措施不当。从现阶段国内房地产市场的情况调查来看，大多数公司沿用了旧式、落后的财务管理理念、材料管理措施，导致房地产公司经营活动无法适应新经济时代的市场变化。进行财务管理理念和财务管理模式现代化转型，是房地产公司应对新形式、实现长远发展的必然需求。但是国内多数房地长公司不能够利用科学的财务管理措施，对开发项目进行充分、全面的分析与评估，也没有确立房地产财务管理的准则和目标，导致财务管理措施的制定和执行缺乏依据和连贯性，房地产公司没有建立专业的财务管理部门，也没有建立对应的财务监管部门，財务管理工作没有从房地产公司自身的经营计划、发展目标出发，很多房地产公司的粗放型、核算型财务管理措施，已经无法发挥效用，急需改革。
二、新形势下房地产财务风险管控
1.增强与完善企业外部控制制度。企业的外部控制管理与其运营活动是密不可分的。企业的外部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的剖析与评价、外部管理体制制度的制定与施行等。关于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有相互制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明白决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和任务顺序。改善房地产公司的财务管理机制，能够强化对公司项目开发、经营管理的效果，提升房地产公司的诚信度和经济收益，降低房地产公司在建筑工程项目开发、建设、销售等环节中的风险因素，实现对风险的准确分析与评估。
2.树立目的本钱体系。本钱管理是企业管理运营进程中的关键局部，它关系到企业的盈利与亏损，一旦企业得不到盈利与收益时，企业很有可能面临着破产，这关于房地产企业更是如此，它的影响远在于其他几个方面。我国的房地产的发展正处于如日中天的时分，竞争也异常剧烈，如何在剧烈的竞争中获得竞争劣势，增强本钱管理，将是十分重要的一环。笔者以为，本钱管理贯穿于项目投资决策、项目建立整个进程之中，企业应依据目前市场本钱形态，合理估计将来本钱走势，合理预测编制项目目的本钱，并在开发建立进程中依据资料、人工价钱变化等要素，适时修正目的本钱，用以指点项目决策。
3.建立项目静态投资测算模型。建立项目静态投资测算模型能够帮助财务管理人员及时了解项目收益变化情况，方便财务管理人员做出对策。充沛应用信息化技术，依据项目开发进度及静态本钱更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业本钱、销售价钱对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为诚信、有效的数据和材料，也有利于对项目施行很好的监控与剖析，给企业的财务风险再加上一道保险。
4.加强对市场的了解。进步管理者的投资风险管理认识，在投资决策的收益和风险中，坚持慎重准绳，尽可能地降低投资风险，以此来加强企业的财务风险的防备与控制才能，确保企业的可继续开展。关于许多破产后企业来讲，有相当局部企业是由于管理者没有充沛调研市场，或在项目投资决策中稳健性准绳坚持不够，过于悲观，导致当项目与预期呈现一定偏向时，企业资金就处于紧缺形态，财务风险也紧随发生。
5.针对房地产项目筹资，采取有效的财务管理措施。房地产公司项目筹资财务管理措施的制定，能够起到分析、监测内外风险要素的作用，防止房地产公司负债比重过高，有效利用房地产公司的资金，调整优化房地产公司的负债结构，加强对金融市场汇率指数、利息率的监控，降低公司在金融活动中的风险几率。房地产财务管理能够确保经营利润的获得，降低房地产公司的经营风险，帮助房地产公司判断未来期间内的发展趋势与方向，优化财务管理、风险防范的措施，从房地产公司的现实经济情况、现实条件水平出发，优化资本结构，调整长期受益与短期受益的比例。
综上所述，房地产公司的财务管理策略制定，应当从房地产公司的现实水平出发，加强房地产公司领导管理者的风险防范与管控意识，构建统一的财务管理机制，将财务管理策略融入到房地产公司的全部经营活动、管理活动中，起到对未来风险的分析、检测和评估，为房地产公司的健康发展、可持续生存，提供帮助与指导，有效提升房地产公司的经营利润。
参考文献：
[1]汪会芳.房地产财务管理运行机制及其优化策略探讨[J].福建质量管理，2016，（04）：46-47.
[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，（03）：265+267.
[3]生宗阳.浅议房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界（学术版），2014，（03）：177+200.
[4]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J].时代金融，2013，（20）：175.
[5]胡彦宏.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].企业导报，2012，（14）：52-53.
关键词：房地产财务管理 策略 经营方法
实施财务管理策略，能够帮助房地产企业加强对建筑工程项目开发与运营的监督与管理，合理分析项目开发中将要遇到的诸多风险识别因素，并对风险进行评估和判断，有效为房地产公司的经营方案制定、管理模式转型，提供数据支持和策略引导。由于风险因素一般具有难以预测、可控性较低等问题，因此需要依靠财务管理策略，帮助公司实现经营目标、降低经营成本、加强费用资金的监管，提升房地产公司的经营风险防范能力。
一、当前国内房地产产业的财务管理问题分析
1.房地产公司的财务管理具有滞后性。由于房地产工程项目具有成本回收期限长、资金投入量巨大、工程量庞大、涉及管理部门众多等特点，因此容易产生部门之间的信息沟通不及时等问题，导致财务管理跟不上工程项目的进度现状，往往造成工程项目进程与财务管理的不同步，并且存在财务成本预算、资金费用监管不力的问题。
2.房地产公司的成本预算不到位。房地产公司由于工程量巨大、涉及管理部门数量多等原因，增加了房地产项目成本预算的难度。从当前国内房地产公司的成本预算现状来看，财务管理成本预算中的问题是秩序混乱，成本预算工作缺乏统一的机制监管。房地产公司没有形成统一的成本预算管理机制对，制定的成本预算方案脱离实际，财务预算监管存在漏洞，应当设置对应的绩效评估与考核机制。
3.房地产公司缺少全面的财务管理系统。因为房地产公司的部门众多、工程庞大，因此需要制定统一、全面的财务管理系统，帮助房地产公司领导人从宏观上调控经营活动，制定公司的投融资活动。现实中，部分房地产公司过度追求最高的经营利润，只看到了眼前利益，没有与房地产的长期发展目标结合起来，从而压制了公司的发展潜力。由于多数国内房地产公司没有建立起全面的财务管理系统，因此导致了财务管理工作的混乱、无序，房地产公司对资金成本的统筹规划能力不足，资金利用率低，公司部门、人员和物资的配置不合理，盲目投资、开发新项目。
4.房地产公司的财务管理措施不当。从现阶段国内房地产市场的情况调查来看，大多数公司沿用了旧式、落后的财务管理理念、材料管理措施，导致房地产公司经营活动无法适应新经济时代的市场变化。进行财务管理理念和财务管理模式现代化转型，是房地产公司应对新形式、实现长远发展的必然需求。但是国内多数房地长公司不能够利用科学的财务管理措施，对开发项目进行充分、全面的分析与评估，也没有确立房地产财务管理的准则和目标，导致财务管理措施的制定和执行缺乏依据和连贯性，房地产公司没有建立专业的财务管理部门，也没有建立对应的财务监管部门，財务管理工作没有从房地产公司自身的经营计划、发展目标出发，很多房地产公司的粗放型、核算型财务管理措施，已经无法发挥效用，急需改革。
二、新形势下房地产财务风险管控
1.增强与完善企业外部控制制度。企业的外部控制管理与其运营活动是密不可分的。企业的外部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的剖析与评价、外部管理体制制度的制定与施行等。关于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有相互制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明白决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和任务顺序。改善房地产公司的财务管理机制，能够强化对公司项目开发、经营管理的效果，提升房地产公司的诚信度和经济收益，降低房地产公司在建筑工程项目开发、建设、销售等环节中的风险因素，实现对风险的准确分析与评估。
2.树立目的本钱体系。本钱管理是企业管理运营进程中的关键局部，它关系到企业的盈利与亏损，一旦企业得不到盈利与收益时，企业很有可能面临着破产，这关于房地产企业更是如此，它的影响远在于其他几个方面。我国的房地产的发展正处于如日中天的时分，竞争也异常剧烈，如何在剧烈的竞争中获得竞争劣势，增强本钱管理，将是十分重要的一环。笔者以为，本钱管理贯穿于项目投资决策、项目建立整个进程之中，企业应依据目前市场本钱形态，合理估计将来本钱走势，合理预测编制项目目的本钱，并在开发建立进程中依据资料、人工价钱变化等要素，适时修正目的本钱，用以指点项目决策。
3.建立项目静态投资测算模型。建立项目静态投资测算模型能够帮助财务管理人员及时了解项目收益变化情况，方便财务管理人员做出对策。充沛应用信息化技术，依据项目开发进度及静态本钱更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业本钱、销售价钱对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为诚信、有效的数据和材料，也有利于对项目施行很好的监控与剖析，给企业的财务风险再加上一道保险。
4.加强对市场的了解。进步管理者的投资风险管理认识，在投资决策的收益和风险中，坚持慎重准绳，尽可能地降低投资风险，以此来加强企业的财务风险的防备与控制才能，确保企业的可继续开展。关于许多破产后企业来讲，有相当局部企业是由于管理者没有充沛调研市场，或在项目投资决策中稳健性准绳坚持不够，过于悲观，导致当项目与预期呈现一定偏向时，企业资金就处于紧缺形态，财务风险也紧随发生。
5.针对房地产项目筹资，采取有效的财务管理措施。房地产公司项目筹资财务管理措施的制定，能够起到分析、监测内外风险要素的作用，防止房地产公司负债比重过高，有效利用房地产公司的资金，调整优化房地产公司的负债结构，加强对金融市场汇率指数、利息率的监控，降低公司在金融活动中的风险几率。房地产财务管理能够确保经营利润的获得，降低房地产公司的经营风险，帮助房地产公司判断未来期间内的发展趋势与方向，优化财务管理、风险防范的措施，从房地产公司的现实经济情况、现实条件水平出发，优化资本结构，调整长期受益与短期受益的比例。
综上所述，房地产公司的财务管理策略制定，应当从房地产公司的现实水平出发，加强房地产公司领导管理者的风险防范与管控意识，构建统一的财务管理机制，将财务管理策略融入到房地产公司的全部经营活动、管理活动中，起到对未来风险的分析、检测和评估，为房地产公司的健康发展、可持续生存，提供帮助与指导，有效提升房地产公司的经营利润。
参考文献：
[1]汪会芳.房地产财务管理运行机制及其优化策略探讨[J].福建质量管理，2016，（04）：46-47.
[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，（03）：265+267.
[3]生宗阳.浅议房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界（学术版），2014，（03）：177+200.
[4]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J].时代金融，2013，（20）：175.
[5]胡彦宏.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].企业导报，2012，（14）：52-53.