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摘要：城镇基准地价更新是国土资源管理部门的重要工作，通过对基准地价更新与土地级别更新相衔接、完善地价内涵与地价表达方式、基准地价更新体现地产管理政策等几个问题的探讨，为城市开展基准地价更新调整提供参考。
关键词：城镇基准地价；葫芦岛；更新；政策
中图分类号： F293.2 文献标识码：A 文章编号： 1674-0432（2014）-13-93-1基准地价是指在城市规划区范围内，在现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格。由于土地市场的动态性、调控土地市场的要求、促进国有资产保值增值、土地优化配置、提供土地综合效益等因素，基准地价需要更新调整。基准地价更新是在划分土地级别或均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局面调整基准地价的过程。以葫芦岛市为例，自首次建立基准地价标准以来，已经进行了2次基准地价更新调整。
随着社会经济的不断发展，现有基准地价评估更新体系逐步暴露出很多新的问题，需要不断完善和发展，才能满足社会发展的需要。下面就基准地价评估更新有关问题进行探讨。
1基准地价更新和土地级别更新相衔接
土地级别的高低反映了土地价值的高低。由于经济社会的不断发展，有一部分城镇土地的区位条件势必发生变化，原先区位条件不好的区域有可能区位条件得到改善，甚至成为新的商业中心或者人们向往的居住区，原先区位条件好的区域有可能由于环境变得恶劣或者经济区位的转变，导致土地价值下降，因此，一定要做好基准地价更新与土地级别更新的衔接，在基准地价更新评估前，对土地级别作相应调整。
2完善基准地价内涵与地价表达方式
基准地价其特点主要表现在区域性、分用途、平均性、有限期、有效性。在基准地价研究中，其内涵界定具体包括了基准日、土地使用年期、地价构成、土地开发程度、容积率、土地用途等内容。
现在的基准地价标准采用完整的土地使用权区域平均价格。在早期制定基准地价时，给出了基准地价的构成，如1995年和2003年葫芦岛市公布的基准地价中，明确地价构成含征地费（或城市拆迁安置补偿费）、基础设施配套费和土地出让金（土地所有权收益），当时一般由用地单位直接负责土地征收或城市拆迁安置，只需向政府交纳土地增值收益（土地所有权收益），因此往往需要使用不完整的地价形态，随着土地出让方式的转变，由以协议出让方式出让土地使用权到以招标、拍卖、挂牌出让方式为主出让土地使用权，土地征收一般由政府来完成，此时的地价为完整的土地使用权价格，只存在极少的由于历史形成的划拨土地使用权补办出让和由于依法改变土地规划条件补交土地使用权出让金而使用的不完整的地价形态。葫芦岛市2009年公布的基准地价并没有明确给出基准地价构成，但是却给出了各用途各级别对应的土地增值收益比例，正是适应土地管理工作的需要。
容积率是反映基准地价内涵中土地利用条件的一个重要指标。在基准地价评估中，不可能针对每一个容积率制定一个基准地价标准，地价内涵中的容积率经咨询城市规划主管部门后综合考虑，对各类用地设定一个平均容积率，再针对容积率制定容积率修正系数表，对基准地价进行修正，求取其他容积率条件下的基准地价。
在早期制定的基准地价，只有商业、住宅、工业三种用途，没有细化设置基准地价土地用途。在最近公布的葫芦岛市基准地价体系中，细化设置了基准地价土地用途，以商业、住宅、工业基准地价为基础，对其他土地用途细化修正，确定了其他用途土地的基准地价，这样才能满足实际工作需要。
基准地价成果表达方式：估价规程确定的基准地价成果是在基准地价内涵的用途、年限、开发程度等条件下的单位土地价格，并没有考虑地下空间。另外，楼面地价是最能反映土地价格水平的，但在估价规程中，没有约定基准楼面地价的成果表达方式。为了更加科学合理地评估更新基准地价，既要提倡基准楼面地价的表达方式，也要增加地下空间基准地价的表达方式。比如地下工业设施，包括仓储空间、制造空间等类别的土地使用，其基准地价将按照地上工业用地基准地价×30%来计算。
3基准地价更新要体现地产管理政策
基准地价作为政府以文件形式发布的地价，往往被政府各部门和社会各界所应用，具有权威性，基准地价水平制定合理与否，对经济社会发展非常重要，因此，基准地价更新一定要体现地产管理政策。
一个城镇如果以招商引资发展经济，往往愿意实行低地价政策来吸引外来投资者，而如果一个城镇的经济状况较好，房地产等第三产业发达，社会各界对经济的预期较乐观，则更愿意实行高地价政策，这两种情况都会影响基准地价水平的高低。过低的地价水平会使政府土地收益流失，国有资产流入用地单位和个人手中，过高的地价水平会阻碍经济社会的发展，影响民生。例如，住宅用地地价水平过高，会推动商品住宅成本上涨，商品住宅价格居高不下，普通民众望房兴叹。因此，一定要制定一个合理的适合城镇经济社会发展状况的基准地价标准。葫芦岛市在制定基准地价过程中，将初步制定的基准地价标准向各个部门和单位征询意见，对提出的合理意见要在确定基准地价标准过程中加以考虑，政府在确定基准地价时既要促进经济社会的发展，又要考虑未来的地产管理政策，使用基准地价标准更符合实际。
通过对基准地价更新与土地级别更新的衔接、完善基准地价内涵与地价表达方式、基准地价更新体现地产管理政策三个方面的探讨，促进城镇基准地价更新评估体系更加完善，政府更好地调控土地市场，为地价管理服务。
作者简介：娄俊启，满族，本科学历，芦岛市国土资源局，中级工程师，研究方向：土地价格评估。
网络出版时间：2014-6-2513:56:48
网络出版地址：http://www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140627.0941.001.html
关键词：城镇基准地价；葫芦岛；更新；政策
中图分类号： F293.2 文献标识码：A 文章编号： 1674-0432（2014）-13-93-1基准地价是指在城市规划区范围内，在现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格。由于土地市场的动态性、调控土地市场的要求、促进国有资产保值增值、土地优化配置、提供土地综合效益等因素，基准地价需要更新调整。基准地价更新是在划分土地级别或均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局面调整基准地价的过程。以葫芦岛市为例，自首次建立基准地价标准以来，已经进行了2次基准地价更新调整。
随着社会经济的不断发展，现有基准地价评估更新体系逐步暴露出很多新的问题，需要不断完善和发展，才能满足社会发展的需要。下面就基准地价评估更新有关问题进行探讨。
1基准地价更新和土地级别更新相衔接
土地级别的高低反映了土地价值的高低。由于经济社会的不断发展，有一部分城镇土地的区位条件势必发生变化，原先区位条件不好的区域有可能区位条件得到改善，甚至成为新的商业中心或者人们向往的居住区，原先区位条件好的区域有可能由于环境变得恶劣或者经济区位的转变，导致土地价值下降，因此，一定要做好基准地价更新与土地级别更新的衔接，在基准地价更新评估前，对土地级别作相应调整。
2完善基准地价内涵与地价表达方式
基准地价其特点主要表现在区域性、分用途、平均性、有限期、有效性。在基准地价研究中，其内涵界定具体包括了基准日、土地使用年期、地价构成、土地开发程度、容积率、土地用途等内容。
现在的基准地价标准采用完整的土地使用权区域平均价格。在早期制定基准地价时，给出了基准地价的构成，如1995年和2003年葫芦岛市公布的基准地价中，明确地价构成含征地费（或城市拆迁安置补偿费）、基础设施配套费和土地出让金（土地所有权收益），当时一般由用地单位直接负责土地征收或城市拆迁安置，只需向政府交纳土地增值收益（土地所有权收益），因此往往需要使用不完整的地价形态，随着土地出让方式的转变，由以协议出让方式出让土地使用权到以招标、拍卖、挂牌出让方式为主出让土地使用权，土地征收一般由政府来完成，此时的地价为完整的土地使用权价格，只存在极少的由于历史形成的划拨土地使用权补办出让和由于依法改变土地规划条件补交土地使用权出让金而使用的不完整的地价形态。葫芦岛市2009年公布的基准地价并没有明确给出基准地价构成，但是却给出了各用途各级别对应的土地增值收益比例，正是适应土地管理工作的需要。
容积率是反映基准地价内涵中土地利用条件的一个重要指标。在基准地价评估中，不可能针对每一个容积率制定一个基准地价标准，地价内涵中的容积率经咨询城市规划主管部门后综合考虑，对各类用地设定一个平均容积率，再针对容积率制定容积率修正系数表，对基准地价进行修正，求取其他容积率条件下的基准地价。
在早期制定的基准地价，只有商业、住宅、工业三种用途，没有细化设置基准地价土地用途。在最近公布的葫芦岛市基准地价体系中，细化设置了基准地价土地用途，以商业、住宅、工业基准地价为基础，对其他土地用途细化修正，确定了其他用途土地的基准地价，这样才能满足实际工作需要。
基准地价成果表达方式：估价规程确定的基准地价成果是在基准地价内涵的用途、年限、开发程度等条件下的单位土地价格，并没有考虑地下空间。另外，楼面地价是最能反映土地价格水平的，但在估价规程中，没有约定基准楼面地价的成果表达方式。为了更加科学合理地评估更新基准地价，既要提倡基准楼面地价的表达方式，也要增加地下空间基准地价的表达方式。比如地下工业设施，包括仓储空间、制造空间等类别的土地使用，其基准地价将按照地上工业用地基准地价×30%来计算。
3基准地价更新要体现地产管理政策
基准地价作为政府以文件形式发布的地价，往往被政府各部门和社会各界所应用，具有权威性，基准地价水平制定合理与否，对经济社会发展非常重要，因此，基准地价更新一定要体现地产管理政策。
一个城镇如果以招商引资发展经济，往往愿意实行低地价政策来吸引外来投资者，而如果一个城镇的经济状况较好，房地产等第三产业发达，社会各界对经济的预期较乐观，则更愿意实行高地价政策，这两种情况都会影响基准地价水平的高低。过低的地价水平会使政府土地收益流失，国有资产流入用地单位和个人手中，过高的地价水平会阻碍经济社会的发展，影响民生。例如，住宅用地地价水平过高，会推动商品住宅成本上涨，商品住宅价格居高不下，普通民众望房兴叹。因此，一定要制定一个合理的适合城镇经济社会发展状况的基准地价标准。葫芦岛市在制定基准地价过程中，将初步制定的基准地价标准向各个部门和单位征询意见，对提出的合理意见要在确定基准地价标准过程中加以考虑，政府在确定基准地价时既要促进经济社会的发展，又要考虑未来的地产管理政策，使用基准地价标准更符合实际。
通过对基准地价更新与土地级别更新的衔接、完善基准地价内涵与地价表达方式、基准地价更新体现地产管理政策三个方面的探讨，促进城镇基准地价更新评估体系更加完善，政府更好地调控土地市场，为地价管理服务。
作者简介：娄俊启，满族，本科学历，芦岛市国土资源局，中级工程师，研究方向：土地价格评估。
网络出版时间：2014-6-2513:56:48
网络出版地址：http://www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140627.0941.001.html