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【摘要】房地产开发项目复核首先应该明确目标及要求，然后明确需要收集哪些资料，最后采用一定的统计方法逐步展开各个工作环节。
【关键词】开发项目；复核；统计方法
对于每一家房地产开发企业来说，开发项目的复核是一项复杂、琐碎，但起到举足轻重作用的工作。做好房地产开发项目复核工作具有总结过去经历，重新计划安排今后工作的作用。一方面具有及时调整财务投资，控制成本的作用；另一方面为房地产开发企业做好“科学计划，正确决策”等工作作铺垫。
一、房地产开发项目复核的目标及要求
（一）房地产开发项目复核的目标
对于已经基本完成实施的房地产开发项目，不是以上线预测该项目为目的，主要是复核整个房地产开发项目是否与投资计划和营销计划的一致性，并寻找原因，为下一个开发项目提供更加科学并符合实际的计划安排。复核结果即为房地产开发项目的后评估。
对于正在实施的房地产开发项目，通过统计过去时段已经完成或当前正在执行的任务的实际数据，计划未来时段的任务，做好计划安排，使开发项目符合公司财务的实际情况，最终获得预期的开发利润。
（二）房地产开发项目复核的要求
针对已经实施结束的房地产开发项目而言：（1）可行性研究复核，现金流入、现金流出、利润等指标与计划安排是否一致；（2）开发项目经营实施到最后一个月的动态计划是否等于可行性研究复核结果。
针对尚未实施结束的房地产开发项目而言：（1）可行性研究不是所有开发项目必须做的。（2）经营计划是必须做的，对于已经完成的任务，与现金流产生（包括投资费用及收入）有关的任务，必须纳入经营计划；与资料归档有关的任务尽可能纳入经营计划；其他需要在开发项目中记载的任务尽可能纳入计划。（3）开工前完成的任务纳入“开工准备工作”中。
二、项目复核要求提供的资料
（一）投资费用资料
1．合同投资
（1）合同付款：合同（合同变更）每月付款记录、余额等统计资料，要求列表载明每个合同每个月付款记录。合同付款内容包括：合同号，科目名称，项目分类，工程项目（名称），付款方式，工程项目工期（工期、开工日期、完工日期），合同总价，合同变更，决算总价或调整合同价，付款时间，付款累计，合同余款。
（2）工程进度计划：工期超过一个月的施工合同，一般要求按进度付款，要求提供付款节点的工期。可参考中标文件的施工组织设计填写。工程进度计划表内容包括：工程分部（地基与基础、土方、桩基工程、基础、主体工程、屋面工程、砌体工程、土建装饰、安装工程、空调安装、其他设备、门窗工程、精装修、竣工验收等），工日，累计工日，前置工序，工序间隔，投资额，累计投资，投资比例，付款比例。
2．零星工程投资
零星工程付款记录，要求每个零星工程名称、付款日期、金额。具体内容包括：费用分类，费用名称，工程项目，付款方式，付款日期，付款额，付款进度。
3．待建工程计划投资
待建工程计划投资的内容包括：费用分类，费用名称，工程项目，计划投资，付款方式。
（二）产品销售资料
销售合同收款统计表的内容包括：合同号，购房单位名称，楼号，签约日期，预测面积，实测可计销售面积，购房单价，购房款，物业费优惠（金额），付款方式，×年×月（应收款、实收款、欠收款）。
（三）财务报表
从项目开始的资产负债表、损益表、现金流量表，至少是实施之初的资产负债表。通过现金流量表、资产负债表，了解企业自有资金投入和借款情况。
三、项目复核资料统计方法
（一）投资估算指标及付款统计
最好在Excel表中进行。将“合同付款统计表”复制到Excel表中，进行分类排序、分类汇总、计算估算指标、统计每月付款金额和比例。
1．分类排序：选“主要关键字”为“科目名称”，只要统计费用大类即可，进行分类排序。
2．分类汇总：以“科目名称”为“分类字段”，选定汇总内容，进行汇总。
3．统计投资估算指标：按照估算指标的分类及每月付款统计格式，表达公式进行统计。
（二）销售计划统计
统计销售计划数据，最好也在Excel表中进行，首先将合同按月分类、分类汇总，然后统计每月销售量、销售比例、销售合同额、每月销售均价及每月收款额。
1．合同按月分类方法：①分类标志：在Excel表中任意位置插入两列，第一列填写年月份顺序编号，该列表头名称可取“签约月份数字排序”，年月份由前往后按1，2，3，…顺序编排，对照每个合同签约年月填写顺序编号，如最早的年月份是2005年2月，则该月签约的合同排序“1”。②分类：点“数据/排序”，在主要关键字栏内选择“签约月份按字母排序”。
2．分类汇总：选“数据/分类汇总”，选择“分类字段”为“签约月份按字母排序”，选顶“汇总项”。
3．统计销售率及价格：销售率分为按户数统计累计销售率和按销售面积统计累计销售率。
4．每月销售产品收款额及比例：收款比例按照每月实际支付额来确定比例，分别填入各个月份里。
四、举例说明
（一）投资估算统计
某项目投资额、用款计划额以及估算指标和用款比例统计表（上表1）
通过表1统计可以表明：（1）每个月份项目费用的实际投资额，及所占的费用比例。（2）每个项目费用的计算基数和相应指标。（3）每个月份总投资的比例和实际投资金额。
房地产开发企业利用该表格所反应的实际投资现金流量表与项目实施之前的经营计划表进行对比，可以充分反应每个月的计划投资额与实际投资额的差异。投资者可以更加做好已经投资总结，分析计划投资额与实际投资额的差异原因，即时调整将来的计划投资。
（二）销售统计
每月销售率及平均售价统计表（上表2）
从表2可以表明：（1）从开盘开始，每个月份的销售户数、销售面积、销售价格、合同收入金额。（2）每个月份销售的累积户数、累积户数销售率，每个月份的累积销售面积、销售面积的累计销售率。
房地产开发企业利用该表格所反应的项目销售过程与原计划销售进行对比，分析差异的原因，是销售过快还是销售过慢，根据企业的财务状况做好调整。
收款比例统计表（下表3）
从表3结合表2表明：（1）每个月销售的收款比例。如，2005年2月签约合同金额是114,296,667.88元，当月收款比例为19%（即收款金额为21716366.90元）；3月份收到2月份签约合同比例的77%（即收款金额为88008434.27元）；4月份收到2月份签约合同比例的3%（即收款金额为3428900.04元）；5月份收到2月份签约合同最后一笔款，比例为1%（即收款金额为1142966.68元）。（2）2006年7月没有财务进账。（3）当每行合计为100%，表示收款全部收齐。
房地产开发企业可以利用表3查清哪几个月签约合同金额已经收齐，哪几个月签约合同金额没有收齐（当每行合计小于100%，表示收款未收齐），这时就会催缴客户付款。
五、总结
房地产开发项目复核工作有一定难度，一方面难于资料收集的全面性，另一方面采用科学方法把零散资料的整理、归纳和统计。最后，根据统计出来的资料与计划的资料予以对比分析，得出结论，指导将来的工作。
【参考文献】
[1] 陈溥才，郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略.北京：中国建筑工业出版社，2005
[2] 中华人民共和国建设部. 房地产开发项目经济评价.北京：中国计划出版社，2000
[3] 陈溥才. 财务评价实务与疑难问题分析(可行性研究与银行贷款项目评估).北京：中国计划出版社，2007
[4] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.北京：中国建筑工业出版社，2009
【关键词】开发项目；复核；统计方法
对于每一家房地产开发企业来说，开发项目的复核是一项复杂、琐碎，但起到举足轻重作用的工作。做好房地产开发项目复核工作具有总结过去经历，重新计划安排今后工作的作用。一方面具有及时调整财务投资，控制成本的作用；另一方面为房地产开发企业做好“科学计划，正确决策”等工作作铺垫。
一、房地产开发项目复核的目标及要求
（一）房地产开发项目复核的目标
对于已经基本完成实施的房地产开发项目，不是以上线预测该项目为目的，主要是复核整个房地产开发项目是否与投资计划和营销计划的一致性，并寻找原因，为下一个开发项目提供更加科学并符合实际的计划安排。复核结果即为房地产开发项目的后评估。
对于正在实施的房地产开发项目，通过统计过去时段已经完成或当前正在执行的任务的实际数据，计划未来时段的任务，做好计划安排，使开发项目符合公司财务的实际情况，最终获得预期的开发利润。
（二）房地产开发项目复核的要求
针对已经实施结束的房地产开发项目而言：（1）可行性研究复核，现金流入、现金流出、利润等指标与计划安排是否一致；（2）开发项目经营实施到最后一个月的动态计划是否等于可行性研究复核结果。
针对尚未实施结束的房地产开发项目而言：（1）可行性研究不是所有开发项目必须做的。（2）经营计划是必须做的，对于已经完成的任务，与现金流产生（包括投资费用及收入）有关的任务，必须纳入经营计划；与资料归档有关的任务尽可能纳入经营计划；其他需要在开发项目中记载的任务尽可能纳入计划。（3）开工前完成的任务纳入“开工准备工作”中。
二、项目复核要求提供的资料
（一）投资费用资料
1．合同投资
（1）合同付款：合同（合同变更）每月付款记录、余额等统计资料，要求列表载明每个合同每个月付款记录。合同付款内容包括：合同号，科目名称，项目分类，工程项目（名称），付款方式，工程项目工期（工期、开工日期、完工日期），合同总价，合同变更，决算总价或调整合同价，付款时间，付款累计，合同余款。
（2）工程进度计划：工期超过一个月的施工合同，一般要求按进度付款，要求提供付款节点的工期。可参考中标文件的施工组织设计填写。工程进度计划表内容包括：工程分部（地基与基础、土方、桩基工程、基础、主体工程、屋面工程、砌体工程、土建装饰、安装工程、空调安装、其他设备、门窗工程、精装修、竣工验收等），工日，累计工日，前置工序，工序间隔，投资额，累计投资，投资比例，付款比例。
2．零星工程投资
零星工程付款记录，要求每个零星工程名称、付款日期、金额。具体内容包括：费用分类，费用名称，工程项目，付款方式，付款日期，付款额，付款进度。
3．待建工程计划投资
待建工程计划投资的内容包括：费用分类，费用名称，工程项目，计划投资，付款方式。
（二）产品销售资料
销售合同收款统计表的内容包括：合同号，购房单位名称，楼号，签约日期，预测面积，实测可计销售面积，购房单价，购房款，物业费优惠（金额），付款方式，×年×月（应收款、实收款、欠收款）。
（三）财务报表
从项目开始的资产负债表、损益表、现金流量表，至少是实施之初的资产负债表。通过现金流量表、资产负债表，了解企业自有资金投入和借款情况。
三、项目复核资料统计方法
（一）投资估算指标及付款统计
最好在Excel表中进行。将“合同付款统计表”复制到Excel表中，进行分类排序、分类汇总、计算估算指标、统计每月付款金额和比例。
1．分类排序：选“主要关键字”为“科目名称”，只要统计费用大类即可，进行分类排序。
2．分类汇总：以“科目名称”为“分类字段”，选定汇总内容，进行汇总。
3．统计投资估算指标：按照估算指标的分类及每月付款统计格式，表达公式进行统计。
（二）销售计划统计
统计销售计划数据，最好也在Excel表中进行，首先将合同按月分类、分类汇总，然后统计每月销售量、销售比例、销售合同额、每月销售均价及每月收款额。
1．合同按月分类方法：①分类标志：在Excel表中任意位置插入两列，第一列填写年月份顺序编号，该列表头名称可取“签约月份数字排序”，年月份由前往后按1，2，3，…顺序编排，对照每个合同签约年月填写顺序编号，如最早的年月份是2005年2月，则该月签约的合同排序“1”。②分类：点“数据/排序”，在主要关键字栏内选择“签约月份按字母排序”。
2．分类汇总：选“数据/分类汇总”，选择“分类字段”为“签约月份按字母排序”，选顶“汇总项”。
3．统计销售率及价格：销售率分为按户数统计累计销售率和按销售面积统计累计销售率。
4．每月销售产品收款额及比例：收款比例按照每月实际支付额来确定比例，分别填入各个月份里。
四、举例说明
（一）投资估算统计
某项目投资额、用款计划额以及估算指标和用款比例统计表（上表1）
通过表1统计可以表明：（1）每个月份项目费用的实际投资额，及所占的费用比例。（2）每个项目费用的计算基数和相应指标。（3）每个月份总投资的比例和实际投资金额。
房地产开发企业利用该表格所反应的实际投资现金流量表与项目实施之前的经营计划表进行对比，可以充分反应每个月的计划投资额与实际投资额的差异。投资者可以更加做好已经投资总结，分析计划投资额与实际投资额的差异原因，即时调整将来的计划投资。
（二）销售统计
每月销售率及平均售价统计表（上表2）
从表2可以表明：（1）从开盘开始，每个月份的销售户数、销售面积、销售价格、合同收入金额。（2）每个月份销售的累积户数、累积户数销售率，每个月份的累积销售面积、销售面积的累计销售率。
房地产开发企业利用该表格所反应的项目销售过程与原计划销售进行对比，分析差异的原因，是销售过快还是销售过慢，根据企业的财务状况做好调整。
收款比例统计表（下表3）
从表3结合表2表明：（1）每个月销售的收款比例。如，2005年2月签约合同金额是114,296,667.88元，当月收款比例为19%（即收款金额为21716366.90元）；3月份收到2月份签约合同比例的77%（即收款金额为88008434.27元）；4月份收到2月份签约合同比例的3%（即收款金额为3428900.04元）；5月份收到2月份签约合同最后一笔款，比例为1%（即收款金额为1142966.68元）。（2）2006年7月没有财务进账。（3）当每行合计为100%，表示收款全部收齐。
房地产开发企业可以利用表3查清哪几个月签约合同金额已经收齐，哪几个月签约合同金额没有收齐（当每行合计小于100%，表示收款未收齐），这时就会催缴客户付款。
五、总结
房地产开发项目复核工作有一定难度，一方面难于资料收集的全面性，另一方面采用科学方法把零散资料的整理、归纳和统计。最后，根据统计出来的资料与计划的资料予以对比分析，得出结论，指导将来的工作。
【参考文献】
[1] 陈溥才，郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略.北京：中国建筑工业出版社，2005
[2] 中华人民共和国建设部. 房地产开发项目经济评价.北京：中国计划出版社，2000
[3] 陈溥才. 财务评价实务与疑难问题分析(可行性研究与银行贷款项目评估).北京：中国计划出版社，2007
[4] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.北京：中国建筑工业出版社，2009