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现在有种种迹象表明，近期楼市的调控政策难以出现松动，而与此同时，房价下跌的预期正在进一步趋强。在这种情况下，购房者要学会耐心等待，当买入点真正出现时才是最佳的入市时机。
调控政策不会松动
2010年，无论如何都是一个调控之年，无论是股市还是楼市，都进入了一个低迷的周期中，让不少投资者也是备受煎熬。现在，距离楼市新政出台已经有好几个月了，房地产市场也早已失去了昔日的火爆，成交量的大幅下滑已是不争的事实。不过随着时间的推移，市场上的另一种论调却多了起来，那就是既然当前房地产市场已经陷入了低迷，那说明楼市调控的目的已经达到，未来的政策面将会出现松动。
在二手房市场，不少业主都对政策有着这样的期盼，以至于出现了一二手房价格倒挂的情况。有不少投资者这样认为，从过去历次调控的经验来看，政策往往是“前紧后松”，过了一段时间之后就会出现局部的松动，而这次也不例外。所以他们中的许多仍然在高位“扛着”房价，希望能够保住原来的投资收益。而除了投资者，开发商又何尝不是如此呢?越来越多开发商在降价促销的同时，同样有大量楼盘选择推迟销售，依然有不少开发商或者名为降价实为作秀，或者干脆继续捂盘与房地产市场的调控政策周旋。
那么，楼市的调控有没有放松的可能呢?记者认为，这种可能性是不存在的。从当前的实际情况来看，市场的经济环境已经发生了非常大的变化，调控政策决不可能在此时发生松动。对此中国指数研究院分析认为，与以往由国务院办公厅发布的房地产调控措施不同，此次新“国十条”作为“国发”编号文件，表明该通知由国务院直接发布，政策意义更为巨大。1998开始进行住房制度改革以来，至今仅有1998年23号文、2003年18号文、2007年24号文等六项由国务院直接发文的房地产政策，并且大多作为房地产纲领性文件而在一定程度上决定了房地产市场未来的走向。新国十条级别高，力度大，措施严，标志着房地产政策的转向。
据悉，国土资源部部长徐绍史近日主持召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心。市场人士认为，此次会议发出的声音，可看作是针对目前楼市胶着僵局，有关部门作出的首个官方表态，即中央政府的房地产调控并不会放松。
此外，日前住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。王珏林说，目前包括部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终，并推断下半年或者明年年初中央可能会救市。王珏林透露，事实上，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8％，一季度已经达到11.9％。4万亿元的投资是分两年进行的，去年投了一半，今年还有一半，投资和消费的带动效应在今年将继续发挥作用。从这能看出，中央已经为调控预留了很大的空间。“因此本次调控不同于以往的几次调控，这次不会半途而废。”他说。
房价下跌预期趋强
在当前市场上，很多人都在把现时的调控与2007年的调控相比较，但这两个时期的政策是无法相提并论的。比如新国十条提出在部分地区，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007年的房地产市场调控。
与此同时，不少上市公司动向似乎也说明了这一点。据了解，房地产调控不仅影响到地产公司，甚至波及到主业非地产业务的上市公司，多家公司宣布剥离房地产资产。日前，太原刚玉、ST珠峰、爱建股份发布公告，将房地产业务从主业中剥离，而在此前，丰乐种业也发出了同样的公告。平安证券首席策略分析师罗晓鸣表示，房地产遭遇前所未有的调控，一些上市公司纷纷退出房地产业务，这也反映了市场对地产的一种判断，同时也是自身发展的需求。
的确，市场面传来的信号也是非常严峻。中国房产信息集团的统计报告显示，上海6月前16天只有9个豪宅项目(成交均价5万元／平方米以上楼盘)售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套，其中16日更是未见豪宅成交；市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达8成的豪宅零成交迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。可见，豪宅并没有不跌的神话，不论是一、二手豪宅的价格，只要是前期上涨过快的项目，都可能出现大幅加跌，一些没跌的项目实际上也是通过增加投入避免跌价。而且，由于去年地王的大量出现，下半年豪宅的供应体量非常大，还将对豪宅的价格产生巨大压力。与此同时市场的供求关系也在发生改变，来自上海的数据显示，在受调控影响最大的商品住宅市场，一改之前14个月的供不应求局面，自3月以来出现了持续4个月供过于求的局面。
二手房市场挂牌量的增加同样也对后市构成了压力，21世纪不动产的统计数据显示，6月份前20天上海六个内环板块：陆家嘴、徐汇中心、鲁迅公园、中山公园、北静安和长寿，及四个中环周边板块：古北、长征、大华和上南，其新增挂牌量套数较5月同期的增幅分别在5％～20％。价格方面，各板块的客户还价幅度普遍在10％～20％，业主议价空间则由上月的5％～8％放大至10％左右。可见，抛盘业主为促成交易、缩短套现周期，正在主动让出价格空间。
购房仍然需要等待
刚刚分析了当前政策面和市场面的情况，那么在这样的市况下，购房者应该怎么办呢?记者认为，首先是要敢于买跌。从房地产这几年来的发展历史看，在政策风暴过后的调整期内购房，不仅机会更多而且在价格也会更实惠。其次要学会等待，在调整期内购房也不能盲目，在当前的市场情况下就要多做比较，耐心等待买入点的出现，而完全没有必要操之过急入市。
对此，上海二手房指数办公室认为，从这波成交量萎缩到房价的最终下降，时间并不长，而空间的传导路径为“外环外一中外环一内环”，房价下跌的传导效应凸显，外环外房价跌幅相当于内环的3倍多。在上一轮的2008年调控作用下，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次出现下跌；随后连续下跌7个月后反弹，一路高涨至今年5月连续15个月才转向。而从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然。
而21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪则提出，4月中旬国家的楼市政策调整对二手房市场的影响已经显现，相当范围内的二手房价格已有不同程度下降，二手房市场自身似乎已经消化政策影响。但按照历史经验判断，调控政策的威力会在出台的第3个月，即7、8月间达到最大，并由新房市场传导至二手房市场。原因在于，相比二手房市场个体业主的“笃定”，一些追求快速、滚动开发的开发企业降价销售、回笼资金的欲望强烈，新房市场掀起新一波降价潮的可能性颇高。
通过这几年来对市场的研究，记者发现楼市最佳的买点往往出现在调整期的末端，这时不仅房价已步入低谷，而且政策面也已出现转暖迹象，是购房者介入市场的好时机。记者曾采访过一位投资者，他对如何把握好这一买点提出了这样四点要诀：一是房地产市场非常低迷，购房者已不敢轻易入市；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。
调控政策不会松动
2010年，无论如何都是一个调控之年，无论是股市还是楼市，都进入了一个低迷的周期中，让不少投资者也是备受煎熬。现在，距离楼市新政出台已经有好几个月了，房地产市场也早已失去了昔日的火爆，成交量的大幅下滑已是不争的事实。不过随着时间的推移，市场上的另一种论调却多了起来，那就是既然当前房地产市场已经陷入了低迷，那说明楼市调控的目的已经达到，未来的政策面将会出现松动。
在二手房市场，不少业主都对政策有着这样的期盼，以至于出现了一二手房价格倒挂的情况。有不少投资者这样认为，从过去历次调控的经验来看，政策往往是“前紧后松”，过了一段时间之后就会出现局部的松动，而这次也不例外。所以他们中的许多仍然在高位“扛着”房价，希望能够保住原来的投资收益。而除了投资者，开发商又何尝不是如此呢?越来越多开发商在降价促销的同时，同样有大量楼盘选择推迟销售，依然有不少开发商或者名为降价实为作秀，或者干脆继续捂盘与房地产市场的调控政策周旋。
那么，楼市的调控有没有放松的可能呢?记者认为，这种可能性是不存在的。从当前的实际情况来看，市场的经济环境已经发生了非常大的变化，调控政策决不可能在此时发生松动。对此中国指数研究院分析认为，与以往由国务院办公厅发布的房地产调控措施不同，此次新“国十条”作为“国发”编号文件，表明该通知由国务院直接发布，政策意义更为巨大。1998开始进行住房制度改革以来，至今仅有1998年23号文、2003年18号文、2007年24号文等六项由国务院直接发文的房地产政策，并且大多作为房地产纲领性文件而在一定程度上决定了房地产市场未来的走向。新国十条级别高，力度大，措施严，标志着房地产政策的转向。
据悉，国土资源部部长徐绍史近日主持召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心。市场人士认为，此次会议发出的声音，可看作是针对目前楼市胶着僵局，有关部门作出的首个官方表态，即中央政府的房地产调控并不会放松。
此外，日前住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。王珏林说，目前包括部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终，并推断下半年或者明年年初中央可能会救市。王珏林透露，事实上，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8％，一季度已经达到11.9％。4万亿元的投资是分两年进行的，去年投了一半，今年还有一半，投资和消费的带动效应在今年将继续发挥作用。从这能看出，中央已经为调控预留了很大的空间。“因此本次调控不同于以往的几次调控，这次不会半途而废。”他说。
房价下跌预期趋强
在当前市场上，很多人都在把现时的调控与2007年的调控相比较，但这两个时期的政策是无法相提并论的。比如新国十条提出在部分地区，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007年的房地产市场调控。
与此同时，不少上市公司动向似乎也说明了这一点。据了解，房地产调控不仅影响到地产公司，甚至波及到主业非地产业务的上市公司，多家公司宣布剥离房地产资产。日前，太原刚玉、ST珠峰、爱建股份发布公告，将房地产业务从主业中剥离，而在此前，丰乐种业也发出了同样的公告。平安证券首席策略分析师罗晓鸣表示，房地产遭遇前所未有的调控，一些上市公司纷纷退出房地产业务，这也反映了市场对地产的一种判断，同时也是自身发展的需求。
的确，市场面传来的信号也是非常严峻。中国房产信息集团的统计报告显示，上海6月前16天只有9个豪宅项目(成交均价5万元／平方米以上楼盘)售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套，其中16日更是未见豪宅成交；市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达8成的豪宅零成交迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。可见，豪宅并没有不跌的神话，不论是一、二手豪宅的价格，只要是前期上涨过快的项目，都可能出现大幅加跌，一些没跌的项目实际上也是通过增加投入避免跌价。而且，由于去年地王的大量出现，下半年豪宅的供应体量非常大，还将对豪宅的价格产生巨大压力。与此同时市场的供求关系也在发生改变，来自上海的数据显示，在受调控影响最大的商品住宅市场，一改之前14个月的供不应求局面，自3月以来出现了持续4个月供过于求的局面。
二手房市场挂牌量的增加同样也对后市构成了压力，21世纪不动产的统计数据显示，6月份前20天上海六个内环板块：陆家嘴、徐汇中心、鲁迅公园、中山公园、北静安和长寿，及四个中环周边板块：古北、长征、大华和上南，其新增挂牌量套数较5月同期的增幅分别在5％～20％。价格方面，各板块的客户还价幅度普遍在10％～20％，业主议价空间则由上月的5％～8％放大至10％左右。可见，抛盘业主为促成交易、缩短套现周期，正在主动让出价格空间。
购房仍然需要等待
刚刚分析了当前政策面和市场面的情况，那么在这样的市况下，购房者应该怎么办呢?记者认为，首先是要敢于买跌。从房地产这几年来的发展历史看，在政策风暴过后的调整期内购房，不仅机会更多而且在价格也会更实惠。其次要学会等待，在调整期内购房也不能盲目，在当前的市场情况下就要多做比较，耐心等待买入点的出现，而完全没有必要操之过急入市。
对此，上海二手房指数办公室认为，从这波成交量萎缩到房价的最终下降，时间并不长，而空间的传导路径为“外环外一中外环一内环”，房价下跌的传导效应凸显，外环外房价跌幅相当于内环的3倍多。在上一轮的2008年调控作用下，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次出现下跌；随后连续下跌7个月后反弹，一路高涨至今年5月连续15个月才转向。而从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然。
而21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪则提出，4月中旬国家的楼市政策调整对二手房市场的影响已经显现，相当范围内的二手房价格已有不同程度下降，二手房市场自身似乎已经消化政策影响。但按照历史经验判断，调控政策的威力会在出台的第3个月，即7、8月间达到最大，并由新房市场传导至二手房市场。原因在于，相比二手房市场个体业主的“笃定”，一些追求快速、滚动开发的开发企业降价销售、回笼资金的欲望强烈，新房市场掀起新一波降价潮的可能性颇高。
通过这几年来对市场的研究，记者发现楼市最佳的买点往往出现在调整期的末端，这时不仅房价已步入低谷，而且政策面也已出现转暖迹象，是购房者介入市场的好时机。记者曾采访过一位投资者，他对如何把握好这一买点提出了这样四点要诀：一是房地产市场非常低迷，购房者已不敢轻易入市；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。