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摘要：住宅建筑工程渗漏水现象长期以来一直是住宅建筑中为严重的质量通病之一，本文笔者通过参加工程项目的建设，在充分调研的基础上，针对渗漏的原因，提出了相应的防治技术措施，同时对施工工艺进行了改进研究，并在工程中进行了实践，取得了较好的效果。
关键词：渗漏原因；措施；对策管理
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
随着市场经济的发展，住房成为居民购买商品中最大的一件商品，花费多年甚至毕生的储蓄，买了一个不满意的建筑产品，自然成为当今投诉中的一个热点问题。随着人民生活水平的普遍提高，室内装潢的高档化，因渗漏所造成的损失及后果也越来越严重。由于渗漏水，促使结构材料的损坏，墙体开裂，给房屋建筑带来隐患，严重影响是房屋的使用功能。
1.渗漏水现象主要部位及主要原因
1.1渗漏的主要部位：屋面渗漏。管道伸出屋面处，女儿墙、天沟、补洞及防水处理不当漏水；外墙渗漏。外墙窗框四周，尤其是窗台以下渗漏。由于受季风的影响，西南地区建筑物的南、东两侧多于其他立面；厨卫间渗漏。穿越楼板管道四周，厨卫间沿墙根部，给排水管接头处及配件渗漏；
1.2渗漏的主要原因：首先，设计上考虑不周，施工中变更多，个别开发商片面追求低造价高效益，选用一些劣质建筑材料，造成的渗漏；其次，施工工艺方法不当，没有按设计和操作规程施工，选用建材不符合要求；再次，大自然及环境的影响。由于一年四季的温度变化，昼夜温差较大，不同材料的膨胀系数也不同，引起墙体产生裂缝而导致渗漏。其中大气污染也是日趋严重，紫外线、酸雨、臭气使外墙材料、屋面防水材料的抗老化耐腐蚀能力明显下降，导致抗渗漏能力降低，随着时间的推移，渗漏现象日趋严重；最后，用户二次装修不当，使用不当以及物业管理不到位，也易造成渗漏现象的发生。
2.外墙渗漏的原因
2.1门窗口渗漏
2.1.1目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗，框架采用的材料厚度薄，刚度不够，加之搬运和安装时框体受撞击产生变形，造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象，易发生温度变形裂缝，造成渗漏。
2.1.2安装锚固铁脚间距过大，锚固方法不正确，锚固铁脚采用的材料厚度过薄，造成窗框松动。
2.1.3窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝，且堵塞不严。
2.2外墙孔隙引起渗漏
2.2.1砌体外墙灰缝饱满度不够，尤其是竖向缝的孔隙较多，外粉刷层开裂进水后，即渗入墙内，多孔砖墙体由于孔洞串联，渗漏后很难找到渗漏点。
2.2.2外墙上脚手洞，钢筋砼墙浇筑砼时的对拉螺栓孔，以及各种管道穿越外墙的洞口，没有堵塞严密。
2.2.3外墙粉刷层开裂，分格缝处理不当，造成雨水渗入墙体，沿孔隙渗入室内。
3.屋面渗漏的原因
3.1设计考虑不周，对不同面积、不同坡度的排水设计简化，对排水面积、排水量及排水系统的设计考虑欠缺，缺少相应的处理方法。
3.2缺少节点设计，施工单位随意选用节点做法，屋脊处女儿墙高度不够，伸出屋面的管道，排气道位置不妥，高度不够，以致影响防水层，施工困难。
3.3关键节点部位施工马虎
3.3.1屋面水落口防水层伸入洞口长度不够，附加层施工方法不对，水落口面高于防水层。
3.3.2女儿墙等根部阴角没有按规定作成圆弧或圆弧太小，卷材端边收头密封不严，上口白铁皮变形，固定点稀少加之密封材料封口不好。
3.3.3伸出屋面的管道，根部堵洞不严，管道四周找平层没有高出附近找平层，防水层泛水高度不够。
3.3.4保温层施工遇雨，排气槽堵塞，排气孔设置不合理，造成保温层长期浸水。
3.3.5刚性屋面产生裂缝，分格缝处防水密封膏与缝的侧壁粘结不牢渗水。
4.渗漏防治措施
4.1外墙防渗漏措施
4.1.1改善砂浆的和易性，改进操作方法，确保砖砌体水平灰缝砂浆饱满度不低于80%，竖缝内要填满砂浆，严禁干砖上墙，冬季施工时应将砖面适当湿润后再砌筑。
4.1.2外墙多孔砖窗台处浇筑厚度不少于60mm的C20砼，两端伸入墙内部少于100mm，内配构造筋，同时要有10mm-20mm向外坡度。
4.1.3设专人负责嵌缝、补洞、并做检查记录，脚手洞补塞应用半砖从内外两个方向塞挤砂浆。
4.1.4钢砼外墙螺栓穿墙洞，要在两端凿开扩大洞口后用1：2水泥石棉泥嵌实。
4.1.5外墙填充墙与砼面结合处，粉刷底层中加不小于200mm宽的钢丝网片，固定于粉刷层内，防止墙体与砼的收缩裂缝的产生。
4.1.6加强外墙凸出部位的排水
外墙的雨蓬、阳台、腰线、窗套等凸出部位粉刷时要有足够的排水坡度，设置滴水线，以免排水不积水，尤其是在容易产生裂缝和渗漏处更要保证排水畅通。
4.1.7提高砂浆抗微裂缝性能
在抹灰砂浆中掺入纤维类物质杜拉纤维和少量减水剂，可有效地控制抹灰层的开裂，尤其是南立面和东立面使用效果更为明显。
4.1.8选择抗渗能力强，具有一定弹性的合成高分子类的饰面涂料，增强墙体粉刷层产生细微裂缝的抗渗能力。
4.1.9有面砖饰面的外墙，面砖的粘贴和勾缝采用聚合物水泥砂浆，聚合物乳液粒子通过渗透作用可扩散到基层的多孔表面，达到防水和粘结为一体的双重功效。
4.1.10设置合理的分格缝，并做好密封。
外墙粉刷设计上有的分格太大，有的没有設计分格缝，而墙面粉刷层产生裂缝是难免的。为此，必须设置合理的分格缝，每块的面积控制在10㎡左右，目前通常分格缝采用塑料条不取出，塑料条很光滑和水泥砂浆粘不牢，形成了一条渗水缝。塑料分格条应该取出，再油膏勾缝，效果很好。
4.1.11外墙窗框与墙体安装缝隙的处理是窗口渗漏的关键。
a充填聚胺脂发泡剂，应在缝隙外侧用木条临时封闭后，从室内向室外注入，直至槽内饱满密实，外口基本平整，待发泡剂干固后，取走木条。
b在室外发泡剂表面涂上2mm厚防水胶。
c外墙面粉刷或贴面砖时，在窗框留5～8mm槽口，在安窗扇时，用防水胶将槽口封闭。
4.2屋面防渗漏措施
4.2.1正确绘制大样图
在屋面砼浇筑前，应对伸出屋面的管道、突屋面的构件、屋面管道的支设与保温、屋面隔热层的厚度、屋脊处女儿墙的高度、防水层的做法，排气槽、排气孔的设置及构造节点搞清楚，并绘成大样图，保证泛水高度不少于250mm。如有不清楚，要与设计商订后施工。
4.2.2穿越屋面管道洞口补洞砼的浇筑
必须遵循的工艺过程：管道安装固定→洞口四周清理凿毛→支模→刷界面剂→浇C25细石砼（1/2板厚）→第二次浇筑C25细石砼→养护→盛水试验→合格后施工上部构造层
4.2.3突出屋面的管道，周围做半径大于150mm的圆弧形找平层，管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料，然后做防水附加层、防水层，泛水高度应大于250mm，上口用密封胶封严，收头处加金属箍。
4.2.4女儿墙根部及其他突出屋面构件的根部，在做找平层时根部做半径不小于150mm的圆弧，以使防水层粘贴平服。
4.2.5保温层要设排气槽和排气孔，间距不大于6m，严格按大样图施工，槽内杂物要清楚干净。
4.2.6平屋面找坡时要先做塌并，确保屋面各部位排水畅通，尤其是水落口水平面，一定要低于基层防水才层，两个防水附加才层要先贴，第一层伸入水落口内100mm，第二层附加层要大于水落口内径300mm，居中按水落口内径剪成米字形，涂胶粘牢，将米字条向口内下插粘贴。
4.3厨卫间防漏措施
4.3.1主体施工时，要绘制大样图核对楼板顶标高，保证地面找坡贴地砖后，厨卫间门内地面标高低于室内相邻房间的地面标高，防止厨卫间地面水流向室内木地板底。
4.3.2穿越楼面管道洞口补洞砼的浇筑，方法同4.2.2，并在管道周围筑坝，做24小时渗水实验。
4.3.3厨卫间四周墙体如果是砌体，底部要浇筑同墙宽，高度不少于150mm的C25砼导墙。
4.3.4严格控制地面泛水，在做垫层时以地漏为中心向四周辐射冲筋，找好坡度，用刮尺刮平，贴地面砖时注意不留洼坑。
4.3.5所有的给排水管道配件和粘结胶均应符合有关质量要求，严禁使用劣质产品，确保管道安装后不渗漏。
5建立健全的质量管理保证体系
5.1任何好的措施、方法是靠人去执行的，是靠良好的质量体系去完成的，每一个工程项目都必须有一个健全的质量管理体系，相关人员必须到位，职责必须明确。
5.2合格的材料是无渗漏的前提，把好材料的采购、验收、试验三个关口是基本保证，对个别开发商要使用劣质材料要进行据理抵制。
5.3做好技术交底工作，让施工班组长和工人都明确正确的操作方法和验收标准，是防治渗漏工程的关键。
5.4做好检查、督促、验收工作，认真及时做好隐蔽验收记录和试验、检验各种质量记录，内容一定要真实，一定要克服补资料的坏习惯。
总之，住宅工程渗漏防治是个系统工程，只要其中任何一个环节出现问题就可能产生渗漏，但只要我们引起足够的重视，有良好质量管理体系作保证，同时改进设计，积极采用先进、科学的施工工艺和新型材料，渗漏问题是一定可以得到有效的控制。近几年我们采取以上措施，每年在我司承建的重庆市住宅工程项目中都取得了比较满意的效果。
参考文献：
1.《地下工程防水技术规范》（GB-50108-2008）
2.《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJT 235-2011）
3.《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
4.《建筑地面工程施工质量验收规范》（ GB50209-2010 ）
5.《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011 ）
6.《建筑工程質量通病防治手册(精) 》.（彭圣浩.中国建筑工业出版社.2008
关键词：渗漏原因；措施；对策管理
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
随着市场经济的发展，住房成为居民购买商品中最大的一件商品，花费多年甚至毕生的储蓄，买了一个不满意的建筑产品，自然成为当今投诉中的一个热点问题。随着人民生活水平的普遍提高，室内装潢的高档化，因渗漏所造成的损失及后果也越来越严重。由于渗漏水，促使结构材料的损坏，墙体开裂，给房屋建筑带来隐患，严重影响是房屋的使用功能。
1.渗漏水现象主要部位及主要原因
1.1渗漏的主要部位：屋面渗漏。管道伸出屋面处，女儿墙、天沟、补洞及防水处理不当漏水；外墙渗漏。外墙窗框四周，尤其是窗台以下渗漏。由于受季风的影响，西南地区建筑物的南、东两侧多于其他立面；厨卫间渗漏。穿越楼板管道四周，厨卫间沿墙根部，给排水管接头处及配件渗漏；
1.2渗漏的主要原因：首先，设计上考虑不周，施工中变更多，个别开发商片面追求低造价高效益，选用一些劣质建筑材料，造成的渗漏；其次，施工工艺方法不当，没有按设计和操作规程施工，选用建材不符合要求；再次，大自然及环境的影响。由于一年四季的温度变化，昼夜温差较大，不同材料的膨胀系数也不同，引起墙体产生裂缝而导致渗漏。其中大气污染也是日趋严重，紫外线、酸雨、臭气使外墙材料、屋面防水材料的抗老化耐腐蚀能力明显下降，导致抗渗漏能力降低，随着时间的推移，渗漏现象日趋严重；最后，用户二次装修不当，使用不当以及物业管理不到位，也易造成渗漏现象的发生。
2.外墙渗漏的原因
2.1门窗口渗漏
2.1.1目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗，框架采用的材料厚度薄，刚度不够，加之搬运和安装时框体受撞击产生变形，造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象，易发生温度变形裂缝，造成渗漏。
2.1.2安装锚固铁脚间距过大，锚固方法不正确，锚固铁脚采用的材料厚度过薄，造成窗框松动。
2.1.3窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝，且堵塞不严。
2.2外墙孔隙引起渗漏
2.2.1砌体外墙灰缝饱满度不够，尤其是竖向缝的孔隙较多，外粉刷层开裂进水后，即渗入墙内，多孔砖墙体由于孔洞串联，渗漏后很难找到渗漏点。
2.2.2外墙上脚手洞，钢筋砼墙浇筑砼时的对拉螺栓孔，以及各种管道穿越外墙的洞口，没有堵塞严密。
2.2.3外墙粉刷层开裂，分格缝处理不当，造成雨水渗入墙体，沿孔隙渗入室内。
3.屋面渗漏的原因
3.1设计考虑不周，对不同面积、不同坡度的排水设计简化，对排水面积、排水量及排水系统的设计考虑欠缺，缺少相应的处理方法。
3.2缺少节点设计，施工单位随意选用节点做法，屋脊处女儿墙高度不够，伸出屋面的管道，排气道位置不妥，高度不够，以致影响防水层，施工困难。
3.3关键节点部位施工马虎
3.3.1屋面水落口防水层伸入洞口长度不够，附加层施工方法不对，水落口面高于防水层。
3.3.2女儿墙等根部阴角没有按规定作成圆弧或圆弧太小，卷材端边收头密封不严，上口白铁皮变形，固定点稀少加之密封材料封口不好。
3.3.3伸出屋面的管道，根部堵洞不严，管道四周找平层没有高出附近找平层，防水层泛水高度不够。
3.3.4保温层施工遇雨，排气槽堵塞，排气孔设置不合理，造成保温层长期浸水。
3.3.5刚性屋面产生裂缝，分格缝处防水密封膏与缝的侧壁粘结不牢渗水。
4.渗漏防治措施
4.1外墙防渗漏措施
4.1.1改善砂浆的和易性，改进操作方法，确保砖砌体水平灰缝砂浆饱满度不低于80%，竖缝内要填满砂浆，严禁干砖上墙，冬季施工时应将砖面适当湿润后再砌筑。
4.1.2外墙多孔砖窗台处浇筑厚度不少于60mm的C20砼，两端伸入墙内部少于100mm，内配构造筋，同时要有10mm-20mm向外坡度。
4.1.3设专人负责嵌缝、补洞、并做检查记录，脚手洞补塞应用半砖从内外两个方向塞挤砂浆。
4.1.4钢砼外墙螺栓穿墙洞，要在两端凿开扩大洞口后用1：2水泥石棉泥嵌实。
4.1.5外墙填充墙与砼面结合处，粉刷底层中加不小于200mm宽的钢丝网片，固定于粉刷层内，防止墙体与砼的收缩裂缝的产生。
4.1.6加强外墙凸出部位的排水
外墙的雨蓬、阳台、腰线、窗套等凸出部位粉刷时要有足够的排水坡度，设置滴水线，以免排水不积水，尤其是在容易产生裂缝和渗漏处更要保证排水畅通。
4.1.7提高砂浆抗微裂缝性能
在抹灰砂浆中掺入纤维类物质杜拉纤维和少量减水剂，可有效地控制抹灰层的开裂，尤其是南立面和东立面使用效果更为明显。
4.1.8选择抗渗能力强，具有一定弹性的合成高分子类的饰面涂料，增强墙体粉刷层产生细微裂缝的抗渗能力。
4.1.9有面砖饰面的外墙，面砖的粘贴和勾缝采用聚合物水泥砂浆，聚合物乳液粒子通过渗透作用可扩散到基层的多孔表面，达到防水和粘结为一体的双重功效。
4.1.10设置合理的分格缝，并做好密封。
外墙粉刷设计上有的分格太大，有的没有設计分格缝，而墙面粉刷层产生裂缝是难免的。为此，必须设置合理的分格缝，每块的面积控制在10㎡左右，目前通常分格缝采用塑料条不取出，塑料条很光滑和水泥砂浆粘不牢，形成了一条渗水缝。塑料分格条应该取出，再油膏勾缝，效果很好。
4.1.11外墙窗框与墙体安装缝隙的处理是窗口渗漏的关键。
a充填聚胺脂发泡剂，应在缝隙外侧用木条临时封闭后，从室内向室外注入，直至槽内饱满密实，外口基本平整，待发泡剂干固后，取走木条。
b在室外发泡剂表面涂上2mm厚防水胶。
c外墙面粉刷或贴面砖时，在窗框留5～8mm槽口，在安窗扇时，用防水胶将槽口封闭。
4.2屋面防渗漏措施
4.2.1正确绘制大样图
在屋面砼浇筑前，应对伸出屋面的管道、突屋面的构件、屋面管道的支设与保温、屋面隔热层的厚度、屋脊处女儿墙的高度、防水层的做法，排气槽、排气孔的设置及构造节点搞清楚，并绘成大样图，保证泛水高度不少于250mm。如有不清楚，要与设计商订后施工。
4.2.2穿越屋面管道洞口补洞砼的浇筑
必须遵循的工艺过程：管道安装固定→洞口四周清理凿毛→支模→刷界面剂→浇C25细石砼（1/2板厚）→第二次浇筑C25细石砼→养护→盛水试验→合格后施工上部构造层
4.2.3突出屋面的管道，周围做半径大于150mm的圆弧形找平层，管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料，然后做防水附加层、防水层，泛水高度应大于250mm，上口用密封胶封严，收头处加金属箍。
4.2.4女儿墙根部及其他突出屋面构件的根部，在做找平层时根部做半径不小于150mm的圆弧，以使防水层粘贴平服。
4.2.5保温层要设排气槽和排气孔，间距不大于6m，严格按大样图施工，槽内杂物要清楚干净。
4.2.6平屋面找坡时要先做塌并，确保屋面各部位排水畅通，尤其是水落口水平面，一定要低于基层防水才层，两个防水附加才层要先贴，第一层伸入水落口内100mm，第二层附加层要大于水落口内径300mm，居中按水落口内径剪成米字形，涂胶粘牢，将米字条向口内下插粘贴。
4.3厨卫间防漏措施
4.3.1主体施工时，要绘制大样图核对楼板顶标高，保证地面找坡贴地砖后，厨卫间门内地面标高低于室内相邻房间的地面标高，防止厨卫间地面水流向室内木地板底。
4.3.2穿越楼面管道洞口补洞砼的浇筑，方法同4.2.2，并在管道周围筑坝，做24小时渗水实验。
4.3.3厨卫间四周墙体如果是砌体，底部要浇筑同墙宽，高度不少于150mm的C25砼导墙。
4.3.4严格控制地面泛水，在做垫层时以地漏为中心向四周辐射冲筋，找好坡度，用刮尺刮平，贴地面砖时注意不留洼坑。
4.3.5所有的给排水管道配件和粘结胶均应符合有关质量要求，严禁使用劣质产品，确保管道安装后不渗漏。
5建立健全的质量管理保证体系
5.1任何好的措施、方法是靠人去执行的，是靠良好的质量体系去完成的，每一个工程项目都必须有一个健全的质量管理体系，相关人员必须到位，职责必须明确。
5.2合格的材料是无渗漏的前提，把好材料的采购、验收、试验三个关口是基本保证，对个别开发商要使用劣质材料要进行据理抵制。
5.3做好技术交底工作，让施工班组长和工人都明确正确的操作方法和验收标准，是防治渗漏工程的关键。
5.4做好检查、督促、验收工作，认真及时做好隐蔽验收记录和试验、检验各种质量记录，内容一定要真实，一定要克服补资料的坏习惯。
总之，住宅工程渗漏防治是个系统工程，只要其中任何一个环节出现问题就可能产生渗漏，但只要我们引起足够的重视，有良好质量管理体系作保证，同时改进设计，积极采用先进、科学的施工工艺和新型材料，渗漏问题是一定可以得到有效的控制。近几年我们采取以上措施，每年在我司承建的重庆市住宅工程项目中都取得了比较满意的效果。
参考文献：
1.《地下工程防水技术规范》（GB-50108-2008）
2.《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJT 235-2011）
3.《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
4.《建筑地面工程施工质量验收规范》（ GB50209-2010 ）
5.《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011 ）
6.《建筑工程質量通病防治手册(精) 》.（彭圣浩.中国建筑工业出版社.2008