两年前“售后包租”闹得沸沸扬扬的北京锦绣大地物流港，最近又为其新开的“地下一、二层”高调推出一项新的投资销售计划。
　　“租赁”该物流港的一间商铺的5年经营权，此后每年将得到一定数额的固定回报，“不少于7.55％的收益率，5年后，锦绣将投资本金全数归还给投资者。
　　分析人士指出，这是典型的“租后包租”。
　　表面上看来，锦绣方面开出的条件的确是显得诱人，但经过本报记者调查，发现以诸多保障条件作为诱饵的投资，因为不存在具有实际意义的担保而隐藏着较大的风险。
　　
　　无保障的“钱景”
　　锦绣股份的模式是，让投资者先承租，再转租，又把本金和收益合在一起返还。此前，锦绣大地物流港商铺的宣传：“5年收益率7.55％”
　　无论是广告宣传，还是媒体报道，连接成锦绣大地一片美好的前景——居高不下的入住率、市中心繁华的地段、相对低廉的投资门槛、特别是稳定的投资收益，锦绣国际连锁酒店推出的这项计划似乎是一块极为诱人的“奶酪”，让人几乎没有办法拒绝。
　　事实上，承租的商业用房与物流港地上4层“售后包租”存在区别，投资者只取得商铺5年的经营权，这被称为典型的“租后包租”。
　　如此下来，他们承租的只是5年的经营权，购买的只是一个虚拟的铺位，开发商甚至只需要一张销控图即可出租，甚至连商铺本身的产权证都不用看到，投资人连所承租的铺子会不会重复出租都无法知道。
　　事实上，由于经营上的问题，一年来，锦绣大地物流港这种“租后包租”的投资回报率非常低。有媒体报道说，其中一位投资者的第一年的实际回报率仅约0.3%，远不如活期存款。此外还有退租风险。
　　锦绣股份对外宣传是一家国有资产占74％的农业高科技企业，注册资金3.6亿元。2005年11月6日，锦绣大地物流港一期开盘，当天即成交商铺474个，认购额突破1.7亿元，创造了京城产权式商铺销售的神话，而开发商采用的是“10年包租，年9%回报”的营销模式。
　　据北京中原房地产经纪有限公司商业部总监杨广安介绍, 一般情况下,在合理的商铺销售价格下,经营零售业的投资回报在卖价的4%—5%之间比较合理,但最高不会超过6%。
　　
　　离谱的“租后包租”
　　记者发现，首先，锦绣大地推出的所谓“地下一、二层”销售模式，实际上是一种比国家商务部已经明令禁止的商业房地产“售后包租”更不靠谱的“租后包租”。
　　而根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。
　　分析人士指出，售后包租既然被禁，说明其对于投资购房人而言蕴藏着较大的风险，这样的风险实际上集中在购房者是否能够安全地、顺利地获得包租方承诺的租金回报。
　　不过，在售后包租的交易中，至少投资购房人拥有物业产权，即便日后经营发生风险，达不到当初所承诺的投资回报，最后投资人还能拿到物业，不至于血本无归。
　　甚至，投资者还可能从商铺升值中得到弥补。而“租后包租”的投资者购买的只是虚拟的“承租权”。
　　这样看来，锦绣大地推出的所谓“投资计划”，对于投资人而言，完全不存在任何方面的可靠担保。
　　而在锦绣大地投资计划中，投资者并不是经营主体，根本无法参与酒店经营，甚至对具体的经营毫无知情权，商铺经营则由公司名义上统一负责。
　　
　　金融隐患
　　有专业人士表示，由于多数项目的开发商既缺少资金实力来长久运营大型商业项目，又缺乏国际招商以及专业商业规划的能力，更倾向于以出售虚拟产权式商铺的方式追求短期回报。“只注重尽快变现，不关心后续经营，导致了商铺难逃失败的厄运。”
　　此前，SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，似有违规之嫌。
　　业内指出，虚拟产权式商铺事实上成了不少发展商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租10年。
　　而真正的问题在于，5年包租期内会不会出问题，5年包租期满后业主怎么办？因此，虚拟产权式商铺就像一颗定时炸弹，已经为市场埋下了金融隐患。
　　分析人士指出，商铺经营的利好并不能完全遮掩投资的风险，从经营的角度看，锦绣推出的上述“租后包租”投资计划，本质上就是一个彻头彻尾的融资行为。