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摘要我国《物权法》第七十五条规定为,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。但并没有给业主委员会的法律性质和地位给予明确规定,导致有人认为业主委员会在我国不能满足业主权利保护和现代物业管理的需要。业主委员会作为重要的物业管理组织和重要的业主维权组织,其法律地位如何,直接涉及其行为后果的归属和法律责任的承担。在目前的法律制度框架内,业主委员会只是业主大会一个执行和代表机构,没有规定其独立的法律地位,然而业主委员会的法律地位真的不明确吗?本文将具体分析业主委员会作为自治组织的特征,及现有的法律的规定得出主委员会的应然的实体法律地位,司法实践的困惑所在及解决的途径。
关键词业主委员会业主委员会的法律地位业主委员会的责任承担
中图分类号:D923.2文献标识码:A
2007年8月26日国务院修改《物业管理条例》,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”的概念,明确规定了业主委员会是业主大会的执行机构,并列举了业主委员会的具体职责。《条例》虽然通过行政性法规的形式确立了五方面的物业管理和使用关系,分别是业主与业主大会之间成员与团体的关系、业主大会与物业管理企业的选聘与被聘用关系、业主大会与业主委员会之间的决策机构与执行代表机构关系、业主与物业管理企业的委托与被委托关系、物业管理企业与业主委员会的合同主体关系,但并没有很好地建立起与我国物业管理企业现状相适应的、配套的业主自治组织体系来保证物业管理活动的持续及良性运行,由此引发了大量的物业管理纠纷以及其他纠纷。原因是多方面的,但是作为业主维权的重要组织,业主委员会尴尬的法律地位是重要的原因之一。业主委员会是什么性质的组织?其实体的法律地位如何?对此,《条例》并没有明确规定。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)尽管该法第六章的业主的建筑物区分所有权,从第七十条到八十三条用了十三个条文规定建筑物区分所有权,但对业主委员的地位、性质也没有明确规定,而这些问题都将关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担,对实践也有着非常重要的意义。业主委员会作为民事法律主体的地位问题,将会导致其主体行为的法律后果归属难以界定的。然而业主委员会法律地位法律虽然没有直接规定,但是其法律地位是清晰的,缺失的是在私法框架下的制度结构的设计及在此制度下的权利保护。
1 物业管理视角下的业主委员会:业主的自治机构
业主委员会法律地位的确立要有效地进行现代物业管理,涉及的内容很多,要研究的问题也不少,业主委员会的法律地位就是其中之一。为明确这一问题,我们先从现代物业管理的基本特征出发,具体分析业主委员会的成因和特性,再根据现代物业管理的要求,确认业主委员会的法律地位。
物业,按香港李宗愕先生的说法就是“单元性地产”豍。我国 《物业管理条例》所称的物业管理,‘是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 这一界定虽然权威,但容易使人们产生一种误解,即把物业管理等同于物业管理企业的管理。事实上,这种误解与物业管理企业的名字有关,它忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权,混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财产的权利,物业管理的正确含义应当是:物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动。即物业管理是业主为维护共同利益所发生的一种行为,物业管理企业只是为了完成这种行为应运而生的衍生物,通过物业管理企业对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段豎。
我们所说的现代物业管理,从本质上说是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。现在的区分建筑物的情况下,每栋楼内的全体业主构成了该栋楼房的建筑物区分所有,但这并不否定在各楼宇之间存在一些共用地段和设施,如道路、绿地等.在特定居住区范围内,每一栋楼所占的基地形成该栋房屋的自用部分,而楼宇之间的共用地段和设施形成楼宇之间的共用部分。若以每栋楼区分所有权人为一个‘所有权主体’,那么,不同楼宇的区分所有权人又因共同拥有居住区内的共用土地和设施而形成该居住区区分所有共同体。也就是说,这里忽略了一栋建筑物内的区分所有,而只将他们视为一个所有权主体,由此形成一种特殊的区分所有。可见,住宅小区中的物权与建筑物区分所有权有着相同的地方。可以将住宅小区看作一个整体,这个整体可以划分为相对独立的部分,各个部分上成立相对独立的所有权,同时,各所有权人对共用部分拥有共有所有权,对小区的管理、维护和修缮等共同事务又享有成员权。多个所有人基于自己的居住环境,对与房屋相关的土地、配套设施等享有共有或共用业主自治构成了现代物业管理的基础。因此,现代物业管理最基本的特征是内部的业主自治与外部的物业管理企业专业化服务相结合豏。物业管理制度的最主要的就是业主自治。从字义上理解,自治就是自己治理自己,从本质上说,自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现,其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。因此,物业管理中,业主自治的主体是实行自治的全体业主,业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。同时,随着现代社会分工细化,业主的自治管理也逐渐社会化,专门从事物业管理的企业随之出现,故委托专业化的物业管理企业管理就成为现代物业管理的必然组成部分。
因此,业主委员会正是这样一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织,因此,有的民法学者又称之为“建筑物区分所有权人管理团体”。由此也可得知,业主委员会只是物业管理制度中业主自治的一个机构而已,其成立的主要目的就是代表业主管理居住过程中产生的各种问题,其与专门的物业管理企业共同构成对共用部分的管理。
2 《物权法》和《物业管理条例》视角下业主委员会:权利与义务并存的民事主体
依照《条例》的和《物权法》的规定,业主委员会依法享有一定的权利,也履行一定的义务,而这种权利和义务的规定,是其独立存在的基础,是业主委员会具有独立法律主体的资格的证明。所谓业主委员会的权利义务;即指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。关于业主委员会与全体业主之间法律关系,笔者认为,业主委员会与全体业主之间是存在着一种组织与成员之间的授权代表与管理关系。一方面,业主委员会代表全体业主管理共同事务,维护全体业主利益,代表全体业主对外实施法律行为;另一方面,业主委员会为了维护团体本身的经营运作,对全体业主具有管理权能。
2.1业主委员会的权利
业主委员会在与全体业主的代表与管理关系中,所具有的权利为:事务管理权、具有诉讼权、一定的决策权、惩罚权、具有监督权。
2.2业主委员会的义务
业主委员会在行使权利的同时,还必须履行以下义务,以维护业主的整体利益,业主委员会应当履行的义务包括:勤勉尽责的义务、遵纪守法的义务、配合协调的义务、接受监督的义务。
3 业主委员会的法律地位及其民事行为能力
基于以上分析,业主委员会为业主依照法律规定而成立的业主自治组织,对内具有管理权,对外代表业进行特定的民事活动,具有民事主体资格。
然而,业主委员会其为业主自治组织,其权利来源于业主大会的授权,其权利并非不受限制的。
3.1基于其作为自治组织的目的的限制
业主委员会为业主的自治组织,其行为必须有益于全体业主,而不得从事有害其业主的行为。如果其行为超越了此限度,法院可以以超越了公共利益的范围,认定无效。
3.2基于法律规定的限制
法律要求民事活动必须合法,这是法律所设定的民事活动的一般准则,业主委员会当然必须遵守,否则行为无效。另外,法律特别规定业主委员会的行为的,其固然也限制了业主委员会的行为方式和内容。
3.3基于业主大会的规定的业主委员会的章程的限制
我国物权法中规定了业主大会及其职责,在业主大会规定业主委员会的章程从而来限制业主委员会的行为,业主委员会必然的遵循。
因此,业主委员会的行为能力是受到限制的,此不同于其他诸如法人等民事主体,另外,根据我国的法律,业主委员会的成立并不要求其要有自己的财产,因此业主委员会不能承担其责任,但不能承担责任并不能否认其诉讼上的主体资格。基于以上分析其性质属于我国《民法通则》中的其它组织,并且行为能力受到限制的组织。
4 业主委员会现实的困惑:责任的承担及解决途径
从我国目前现状来看,我国业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构,其对外能代表全体业主,对内能管理日常物业管理事务。因此司法实践中,却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位,而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。司法实务中,已经大量出现的物业管理方面的民事争议,使得我们务必现实地面对和重新审视业主委员会所涉及到的民事实体法的民事主体问题豐。另外,实践中经常出现。一方面,业主委员会超越业主大会章程而以自己或全体业主的名义从事法律行为,超越和滥用职权。如业主委员会未经业主同意,私自和开发商签订赔偿协议;藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库;将部分房屋私自出租给个别业主65年:私自向外发包13个小区物业工程;用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单,超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时,业主委员会拒不处理。豑与此相反,更有甚者,对涉及业主利益并且明显是其职责范围内的事项时,业主委员会根本就不问不管不理。自《条例》实施以来,业主委员会作为民事主体和诉讼主体参与的活动和诉讼案件越来越多。其最主要的在于责任的承担,集中在:
4.1在业主委员会对外活动中,产生的民事责任的承担问题。如与物业公司的合同。
4.2业主委员会侵犯业主的权利时,业主寻求救济导致业主委员会的民事责任的承担。
关于业主委员会的责任的承担,如前所分析业主委员会是没有承担能力的,当发生此项纠纷时。可以请求业主委员会的成员因其加害行为或为违反业主的共同一致的行为承担个人责任,其属于个人行为。因为业主委员会的章程不能也不可能授权其违法或者加害行为,如果章程违法其章程是无效的。
基于这些问题的存在,有些学者认为我国法律没有规定业主委员会的主体地位所导致的是一种错误,我国法律已经规定了业主委员会的产生、成立、职责。那么余下的问题根据法律的规定则足可以推定其法律地位,进而解决纠纷。现实中,很多的小区忽视了对业主委员会的章程的制定,及在章程中规定业主委员会及其成员的具体事项的权利及发生纠纷的解决机制才是问题没有办法解决的正真的原因。私法中从尚私法自治、私法自由,而业主基于法律知识的缺乏未能加以利用此种自由通过业主委员会来建设自己的家园。因为我国法律在业主委员会很多方面没有规定,留下的自由空间允许不同的人集合业主自由设定一些自己需要的保障程序,以保护自己的财产权。
关键词业主委员会业主委员会的法律地位业主委员会的责任承担
中图分类号:D923.2文献标识码:A
2007年8月26日国务院修改《物业管理条例》,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”的概念,明确规定了业主委员会是业主大会的执行机构,并列举了业主委员会的具体职责。《条例》虽然通过行政性法规的形式确立了五方面的物业管理和使用关系,分别是业主与业主大会之间成员与团体的关系、业主大会与物业管理企业的选聘与被聘用关系、业主大会与业主委员会之间的决策机构与执行代表机构关系、业主与物业管理企业的委托与被委托关系、物业管理企业与业主委员会的合同主体关系,但并没有很好地建立起与我国物业管理企业现状相适应的、配套的业主自治组织体系来保证物业管理活动的持续及良性运行,由此引发了大量的物业管理纠纷以及其他纠纷。原因是多方面的,但是作为业主维权的重要组织,业主委员会尴尬的法律地位是重要的原因之一。业主委员会是什么性质的组织?其实体的法律地位如何?对此,《条例》并没有明确规定。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)尽管该法第六章的业主的建筑物区分所有权,从第七十条到八十三条用了十三个条文规定建筑物区分所有权,但对业主委员的地位、性质也没有明确规定,而这些问题都将关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担,对实践也有着非常重要的意义。业主委员会作为民事法律主体的地位问题,将会导致其主体行为的法律后果归属难以界定的。然而业主委员会法律地位法律虽然没有直接规定,但是其法律地位是清晰的,缺失的是在私法框架下的制度结构的设计及在此制度下的权利保护。
1 物业管理视角下的业主委员会:业主的自治机构
业主委员会法律地位的确立要有效地进行现代物业管理,涉及的内容很多,要研究的问题也不少,业主委员会的法律地位就是其中之一。为明确这一问题,我们先从现代物业管理的基本特征出发,具体分析业主委员会的成因和特性,再根据现代物业管理的要求,确认业主委员会的法律地位。
物业,按香港李宗愕先生的说法就是“单元性地产”豍。我国 《物业管理条例》所称的物业管理,‘是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 这一界定虽然权威,但容易使人们产生一种误解,即把物业管理等同于物业管理企业的管理。事实上,这种误解与物业管理企业的名字有关,它忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权,混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财产的权利,物业管理的正确含义应当是:物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动。即物业管理是业主为维护共同利益所发生的一种行为,物业管理企业只是为了完成这种行为应运而生的衍生物,通过物业管理企业对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段豎。
我们所说的现代物业管理,从本质上说是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。现在的区分建筑物的情况下,每栋楼内的全体业主构成了该栋楼房的建筑物区分所有,但这并不否定在各楼宇之间存在一些共用地段和设施,如道路、绿地等.在特定居住区范围内,每一栋楼所占的基地形成该栋房屋的自用部分,而楼宇之间的共用地段和设施形成楼宇之间的共用部分。若以每栋楼区分所有权人为一个‘所有权主体’,那么,不同楼宇的区分所有权人又因共同拥有居住区内的共用土地和设施而形成该居住区区分所有共同体。也就是说,这里忽略了一栋建筑物内的区分所有,而只将他们视为一个所有权主体,由此形成一种特殊的区分所有。可见,住宅小区中的物权与建筑物区分所有权有着相同的地方。可以将住宅小区看作一个整体,这个整体可以划分为相对独立的部分,各个部分上成立相对独立的所有权,同时,各所有权人对共用部分拥有共有所有权,对小区的管理、维护和修缮等共同事务又享有成员权。多个所有人基于自己的居住环境,对与房屋相关的土地、配套设施等享有共有或共用业主自治构成了现代物业管理的基础。因此,现代物业管理最基本的特征是内部的业主自治与外部的物业管理企业专业化服务相结合豏。物业管理制度的最主要的就是业主自治。从字义上理解,自治就是自己治理自己,从本质上说,自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现,其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。因此,物业管理中,业主自治的主体是实行自治的全体业主,业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。同时,随着现代社会分工细化,业主的自治管理也逐渐社会化,专门从事物业管理的企业随之出现,故委托专业化的物业管理企业管理就成为现代物业管理的必然组成部分。
因此,业主委员会正是这样一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织,因此,有的民法学者又称之为“建筑物区分所有权人管理团体”。由此也可得知,业主委员会只是物业管理制度中业主自治的一个机构而已,其成立的主要目的就是代表业主管理居住过程中产生的各种问题,其与专门的物业管理企业共同构成对共用部分的管理。
2 《物权法》和《物业管理条例》视角下业主委员会:权利与义务并存的民事主体
依照《条例》的和《物权法》的规定,业主委员会依法享有一定的权利,也履行一定的义务,而这种权利和义务的规定,是其独立存在的基础,是业主委员会具有独立法律主体的资格的证明。所谓业主委员会的权利义务;即指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。关于业主委员会与全体业主之间法律关系,笔者认为,业主委员会与全体业主之间是存在着一种组织与成员之间的授权代表与管理关系。一方面,业主委员会代表全体业主管理共同事务,维护全体业主利益,代表全体业主对外实施法律行为;另一方面,业主委员会为了维护团体本身的经营运作,对全体业主具有管理权能。
2.1业主委员会的权利
业主委员会在与全体业主的代表与管理关系中,所具有的权利为:事务管理权、具有诉讼权、一定的决策权、惩罚权、具有监督权。
2.2业主委员会的义务
业主委员会在行使权利的同时,还必须履行以下义务,以维护业主的整体利益,业主委员会应当履行的义务包括:勤勉尽责的义务、遵纪守法的义务、配合协调的义务、接受监督的义务。
3 业主委员会的法律地位及其民事行为能力
基于以上分析,业主委员会为业主依照法律规定而成立的业主自治组织,对内具有管理权,对外代表业进行特定的民事活动,具有民事主体资格。
然而,业主委员会其为业主自治组织,其权利来源于业主大会的授权,其权利并非不受限制的。
3.1基于其作为自治组织的目的的限制
业主委员会为业主的自治组织,其行为必须有益于全体业主,而不得从事有害其业主的行为。如果其行为超越了此限度,法院可以以超越了公共利益的范围,认定无效。
3.2基于法律规定的限制
法律要求民事活动必须合法,这是法律所设定的民事活动的一般准则,业主委员会当然必须遵守,否则行为无效。另外,法律特别规定业主委员会的行为的,其固然也限制了业主委员会的行为方式和内容。
3.3基于业主大会的规定的业主委员会的章程的限制
我国物权法中规定了业主大会及其职责,在业主大会规定业主委员会的章程从而来限制业主委员会的行为,业主委员会必然的遵循。
因此,业主委员会的行为能力是受到限制的,此不同于其他诸如法人等民事主体,另外,根据我国的法律,业主委员会的成立并不要求其要有自己的财产,因此业主委员会不能承担其责任,但不能承担责任并不能否认其诉讼上的主体资格。基于以上分析其性质属于我国《民法通则》中的其它组织,并且行为能力受到限制的组织。
4 业主委员会现实的困惑:责任的承担及解决途径
从我国目前现状来看,我国业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构,其对外能代表全体业主,对内能管理日常物业管理事务。因此司法实践中,却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位,而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。司法实务中,已经大量出现的物业管理方面的民事争议,使得我们务必现实地面对和重新审视业主委员会所涉及到的民事实体法的民事主体问题豐。另外,实践中经常出现。一方面,业主委员会超越业主大会章程而以自己或全体业主的名义从事法律行为,超越和滥用职权。如业主委员会未经业主同意,私自和开发商签订赔偿协议;藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库;将部分房屋私自出租给个别业主65年:私自向外发包13个小区物业工程;用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单,超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时,业主委员会拒不处理。豑与此相反,更有甚者,对涉及业主利益并且明显是其职责范围内的事项时,业主委员会根本就不问不管不理。自《条例》实施以来,业主委员会作为民事主体和诉讼主体参与的活动和诉讼案件越来越多。其最主要的在于责任的承担,集中在:
4.1在业主委员会对外活动中,产生的民事责任的承担问题。如与物业公司的合同。
4.2业主委员会侵犯业主的权利时,业主寻求救济导致业主委员会的民事责任的承担。
关于业主委员会的责任的承担,如前所分析业主委员会是没有承担能力的,当发生此项纠纷时。可以请求业主委员会的成员因其加害行为或为违反业主的共同一致的行为承担个人责任,其属于个人行为。因为业主委员会的章程不能也不可能授权其违法或者加害行为,如果章程违法其章程是无效的。
基于这些问题的存在,有些学者认为我国法律没有规定业主委员会的主体地位所导致的是一种错误,我国法律已经规定了业主委员会的产生、成立、职责。那么余下的问题根据法律的规定则足可以推定其法律地位,进而解决纠纷。现实中,很多的小区忽视了对业主委员会的章程的制定,及在章程中规定业主委员会及其成员的具体事项的权利及发生纠纷的解决机制才是问题没有办法解决的正真的原因。私法中从尚私法自治、私法自由,而业主基于法律知识的缺乏未能加以利用此种自由通过业主委员会来建设自己的家园。因为我国法律在业主委员会很多方面没有规定,留下的自由空间允许不同的人集合业主自由设定一些自己需要的保障程序,以保护自己的财产权。