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【摘 要】近十多年来，房价飞涨成了最受关注的社会问题之一，房产税这把似乎能解决问题的钥匙也被推上了风口浪尖。2011年1月28日，上海和重慶作为改革试点，开始了房产税的征收，迈出了我国税收制度尤其是房产税制度改革的重要一步。本文简单介绍了我国房产税试点改革的效果，运用谈判理论从法律经济学的视角对我国现行房产税进行分析，并提出了一些改革构想。
【关键词】房价；房产税；谈判理论；税负转嫁；投机性购房
一、我国房产税试点改革效果概述
2011年1月28日，上海、重庆开始了房产税试点改革，上海市的房产税征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上的住房，以及非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆市房产税的征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
自上海、重庆启动房产税试点改革至今已经过去三年多，两地的房产税却并未对抑制房价产生明显效果。近几年上海、重庆的房价走势如下图：
图1上海市近五年房价走势折线图
图2重庆市近五年房价走势折线图
我们可以看出，与征收房产税之前相比，尽管征税后两市房价的增长趋势相对减缓了，但房价整体走势仍在不断攀升，房产税对房价的抑制作用显得微乎其微。
此外，官方数据显示，2013年上海市房产税收入26.9亿元，占市本级公共财政收入1.3%，重庆市13.8亿元，占市级公共财政收入的2%，其中个人住房房产税不足1亿元。如果除去企业缴纳部分，只算试点增量，房产税试点带来的收入少得可怜。
对此，我们不禁疑问：难道我国试点现行的房产税是无效的吗？房产税究竟能否有效抑制房价？
二、房产税的法律经济学分析
房产税能否有效抑制房价，或房产税的征收会不会适得其反，造成房价进一步上涨，关键在于房地产开发商是否会为了把税负转嫁给购房者而抬高房价，以及房产税能否有效抑制投机性购房者的投机行为。
本文运用的分析方法整体上遵循法律经济学的谈判理论思想，同时坚持具体问题具体分析。
（一）税负转嫁分析
我们建立这样一个模型：假设房地产市场上有开发商甲和购房者乙，甲销售的房地产原价为P，其成本为C。政府征收的房产税税率为t，征税前乙的购房意愿即购房偏好为E1，征税且税负被甲体现在房价的增量中后，乙的购房偏好为E2。我们假定：开放商甲要么把税负全部转嫁给购房者乙，房价上涨，要么甲承担全部税负，房价不变；购房者的购房偏好能够被及时、有效地评估；市场上的卖方只有开发商这一类，即不存在二手交易。根据谈判理论，我们分析甲、乙是否存在合作剩余。
（1）不合作状态
开发商甲通过抬高房价把房产税的税负全部转嫁给购房者乙的情况下，甲、乙的风险值分别为：
甲：
乙：
甲+乙：
（2）合作状态
开发商自己承担房产税的全部税负，而不抬高房价的情况下，甲、乙的风险值分别为：
甲：
乙：
甲+乙：
（3）分析合作剩余
由于房屋是正常物品，其收入效应、替代效应与价格成反方向变动，价格的提高会使得消费者减少对其的需求，因此E2-P*t*E1那么这样一来，甲、乙合作状态下的总效用反而比甲、乙不合作状态下的总效用要小，也就是说不存在合作剩余，反而存在合作损失，每种情况下甲、乙的效用总损失即为政府征收房产税所获得的利益。因此站在政府的角度上，如果我们想通过房产税抑制房价，那必然会造成市场个体总效率的损失；如果我们想避免这种效率的损失，那么根据以上分析，我们反而希望房产税可以被开发商全部转嫁给购房者，也即希望它可以抬高房价，那么这样又是不公平的。单就政府来说，这又是一次效率和公平的抉择。
然而，上述分析仅仅是站在征税主体即政府的角度上作出的，实际上，市场经济具有平等性、竞争性、法制性和开放性的特征，市场上每个经济主体都是以自身利益最大化为目标的，一个理性的开发商会分析将税负转嫁与否对其自身利益来说哪个更有利。我们依旧沿用上一个模型，将两种情况下开发商甲的风险值作比较：
令，则
令，则
所以，当时，开发商会将税负转嫁给购房者；当时，开发商不会将税负转嫁给消费者。
因此，如果政府把抑制房价为作为房产税的首要目标且愿意以一定程度的效率损失来实现公平的话，那么政府对房产税税率的设计需要满足，即税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和要小于1。此外，为了实现效用最大化，还需要令购房者在不承担税负情况下的效用比承担税负情况下的效用大：
，即
也即税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1。综上所述，政府设计的税率需要满足：。
（二）投机性购房分析
以上是从防止房地产开发商转嫁税负的角度来说的，那么从抑制投机性购房者的投机需求的角度来说，房产税又是否能起到抑制房价的作用呢？
为此，我们建立第二个模型来研究投机性购房者的投机需求：假设在房地产市场上存在一名投机性购房者，其投机成本为C，机会成本为OC，投机收益为B，那么有如下两种情况：
当时，投机者会进行投资；
当时，投机者不会进行投资。
房地产市场的每个投机者的目的都是追求自身利益的最大化，因此想要抑制房地产市场存在的投机性就可以增加投机者的投机成本，降低其投机收益。然而，房产税的征收只是提高了投机者的投机成本C，而B与C+OC孰大孰小还取决于机会成本OC的大小。OC是以等量资本投资于其他行业所能获取的最大利益，实际上，其它行业由于其风险不确定性以及通胀等因素的影响，平均收益也即机会成本OC无限趋近于0，甚至可能为负。在这样的情况下，投资于房地产市场甚至可能成为一种资产保值措施。因此，单纯的依靠房产税并不能有效抑制房地产市场投机，还需要建立与之相配套的长效机制来共同发挥作用。 三、结论
我国试点现行的房产税理论上是可以抑制房价的，但在具体细节方面仍需完善，并要结合其他措施共同发挥作用。在防止房地产开发商转嫁税负从而抬高房价方面，房产税的税率设计需要满足：税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和小于1，同时税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1；在抑制投机性购房者投机需求的方面，征收房产税能够起到一定程度的积极作用，但这个程度是有限的，政府并不能單纯的依靠房产税来抑制房地产市场投机，还需要采取其他的措施来配合房产税使用。
四、关于我国房产税改革的建议和构想
（一）建立健全长效的房地产价值评估机制
由于房产税是按房屋计税余值或租金收入征税，因此建立健全一个长效的房地产价值评估机制是征好房产税、保证房产税发挥应有作用的前提。
建立这样的一个机制是一个长期的过程。首先，政府应加强房产评估的法制建设，为房地产价值评估提供一个准绳，防止寻租行为；第二，推动房产评估行业协会的建设，由其承担具体的评估工作，具体可以借鉴证券业协会等；第三，加强市场准入管理，对房产评估从业人员和机构进行严格要求、动态管理。
（二）对房产税设计合理的分级税率
政府征收房产税的主要目的是抑制房价、调节贫富差距、促进社会公平，如果对所有类型的房地产都按同样的税率征收房产税，则会影响相当一部分中层收入群体即普通购房者的生活，这是不利于促进公平的。
分级税率的设计首先要满足本文分析得出的结论，即税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和小于1，同时税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1，此外还要以已使用时间和房价为标的。房价越高，税率越高；被交易新房的已使用时间越短，税率越高。这样一来，高档住宅的购房者会缴纳更多的房产税，其购房欲望一定程度上下降，从供求角度讲，这有利于抑制房价上涨，同时也有利于缩小贫富差距；此外，对短期持有房产实行较高税率也有利于抑制投机性购房者想通过倒卖房产获利的投机需求。
（三）以房产交易环节征税取代保有环节征税
我国改革试点现行的房产税在保有环节征税，实际上相当于对还未实现的未来预期收入征税，这是不符合税收的收入原则的。同时其抑制房价的作用期较长，存在时滞效应。
在房地产交易环节征税，并不会真正影响普通购房者的购房需求，因为他们买房是用来居住的，除极少数特殊情况外不会发生短期出售房屋的行为。此外在房产保有环节征税对政府来说操作简单，监管容易，极大的提高了效率。因此，在房产交易环节征房产税可以真正打击那些短期的炒房客，控制了房屋的交易环节，就等同于卡在了炒房的关节要道上。
参考文献：
[1]罗伯特，考特，托马斯，等.法和经济学[J].上海：上海三联书店，1994.
[2]李晶.中国房地产税收制度改革研究[M].东北财经大学出版社，2012.
[3]郝丽娜.我国房产税问题研究[D].山西财经大学，2012.
[4]陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示[J].求索，2012，1：049.
[5]安体富.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆，上海房产税试点的启示[J].经济研究参考，2012（45）：12-21.
【关键词】房价；房产税；谈判理论；税负转嫁；投机性购房
一、我国房产税试点改革效果概述
2011年1月28日，上海、重庆开始了房产税试点改革，上海市的房产税征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上的住房，以及非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆市房产税的征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
自上海、重庆启动房产税试点改革至今已经过去三年多，两地的房产税却并未对抑制房价产生明显效果。近几年上海、重庆的房价走势如下图：
图1上海市近五年房价走势折线图
图2重庆市近五年房价走势折线图
我们可以看出，与征收房产税之前相比，尽管征税后两市房价的增长趋势相对减缓了，但房价整体走势仍在不断攀升，房产税对房价的抑制作用显得微乎其微。
此外，官方数据显示，2013年上海市房产税收入26.9亿元，占市本级公共财政收入1.3%，重庆市13.8亿元，占市级公共财政收入的2%，其中个人住房房产税不足1亿元。如果除去企业缴纳部分，只算试点增量，房产税试点带来的收入少得可怜。
对此，我们不禁疑问：难道我国试点现行的房产税是无效的吗？房产税究竟能否有效抑制房价？
二、房产税的法律经济学分析
房产税能否有效抑制房价，或房产税的征收会不会适得其反，造成房价进一步上涨，关键在于房地产开发商是否会为了把税负转嫁给购房者而抬高房价，以及房产税能否有效抑制投机性购房者的投机行为。
本文运用的分析方法整体上遵循法律经济学的谈判理论思想，同时坚持具体问题具体分析。
（一）税负转嫁分析
我们建立这样一个模型：假设房地产市场上有开发商甲和购房者乙，甲销售的房地产原价为P，其成本为C。政府征收的房产税税率为t，征税前乙的购房意愿即购房偏好为E1，征税且税负被甲体现在房价的增量中后，乙的购房偏好为E2。我们假定：开放商甲要么把税负全部转嫁给购房者乙，房价上涨，要么甲承担全部税负，房价不变；购房者的购房偏好能够被及时、有效地评估；市场上的卖方只有开发商这一类，即不存在二手交易。根据谈判理论，我们分析甲、乙是否存在合作剩余。
（1）不合作状态
开发商甲通过抬高房价把房产税的税负全部转嫁给购房者乙的情况下，甲、乙的风险值分别为：
甲：
乙：
甲+乙：
（2）合作状态
开发商自己承担房产税的全部税负，而不抬高房价的情况下，甲、乙的风险值分别为：
甲：
乙：
甲+乙：
（3）分析合作剩余
由于房屋是正常物品，其收入效应、替代效应与价格成反方向变动，价格的提高会使得消费者减少对其的需求，因此E2
然而，上述分析仅仅是站在征税主体即政府的角度上作出的，实际上，市场经济具有平等性、竞争性、法制性和开放性的特征，市场上每个经济主体都是以自身利益最大化为目标的，一个理性的开发商会分析将税负转嫁与否对其自身利益来说哪个更有利。我们依旧沿用上一个模型，将两种情况下开发商甲的风险值作比较：
令，则
令，则
所以，当时，开发商会将税负转嫁给购房者；当时，开发商不会将税负转嫁给消费者。
因此，如果政府把抑制房价为作为房产税的首要目标且愿意以一定程度的效率损失来实现公平的话，那么政府对房产税税率的设计需要满足，即税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和要小于1。此外，为了实现效用最大化，还需要令购房者在不承担税负情况下的效用比承担税负情况下的效用大：
，即
也即税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1。综上所述，政府设计的税率需要满足：。
（二）投机性购房分析
以上是从防止房地产开发商转嫁税负的角度来说的，那么从抑制投机性购房者的投机需求的角度来说，房产税又是否能起到抑制房价的作用呢？
为此，我们建立第二个模型来研究投机性购房者的投机需求：假设在房地产市场上存在一名投机性购房者，其投机成本为C，机会成本为OC，投机收益为B，那么有如下两种情况：
当时，投机者会进行投资；
当时，投机者不会进行投资。
房地产市场的每个投机者的目的都是追求自身利益的最大化，因此想要抑制房地产市场存在的投机性就可以增加投机者的投机成本，降低其投机收益。然而，房产税的征收只是提高了投机者的投机成本C，而B与C+OC孰大孰小还取决于机会成本OC的大小。OC是以等量资本投资于其他行业所能获取的最大利益，实际上，其它行业由于其风险不确定性以及通胀等因素的影响，平均收益也即机会成本OC无限趋近于0，甚至可能为负。在这样的情况下，投资于房地产市场甚至可能成为一种资产保值措施。因此，单纯的依靠房产税并不能有效抑制房地产市场投机，还需要建立与之相配套的长效机制来共同发挥作用。 三、结论
我国试点现行的房产税理论上是可以抑制房价的，但在具体细节方面仍需完善，并要结合其他措施共同发挥作用。在防止房地产开发商转嫁税负从而抬高房价方面，房产税的税率设计需要满足：税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和小于1，同时税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1；在抑制投机性购房者投机需求的方面，征收房产税能够起到一定程度的积极作用，但这个程度是有限的，政府并不能單纯的依靠房产税来抑制房地产市场投机，还需要采取其他的措施来配合房产税使用。
四、关于我国房产税改革的建议和构想
（一）建立健全长效的房地产价值评估机制
由于房产税是按房屋计税余值或租金收入征税，因此建立健全一个长效的房地产价值评估机制是征好房产税、保证房产税发挥应有作用的前提。
建立这样的一个机制是一个长期的过程。首先，政府应加强房产评估的法制建设，为房地产价值评估提供一个准绳，防止寻租行为；第二，推动房产评估行业协会的建设，由其承担具体的评估工作，具体可以借鉴证券业协会等；第三，加强市场准入管理，对房产评估从业人员和机构进行严格要求、动态管理。
（二）对房产税设计合理的分级税率
政府征收房产税的主要目的是抑制房价、调节贫富差距、促进社会公平，如果对所有类型的房地产都按同样的税率征收房产税，则会影响相当一部分中层收入群体即普通购房者的生活，这是不利于促进公平的。
分级税率的设计首先要满足本文分析得出的结论，即税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和小于1，同时税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1，此外还要以已使用时间和房价为标的。房价越高，税率越高；被交易新房的已使用时间越短，税率越高。这样一来，高档住宅的购房者会缴纳更多的房产税，其购房欲望一定程度上下降，从供求角度讲，这有利于抑制房价上涨，同时也有利于缩小贫富差距；此外，对短期持有房产实行较高税率也有利于抑制投机性购房者想通过倒卖房产获利的投机需求。
（三）以房产交易环节征税取代保有环节征税
我国改革试点现行的房产税在保有环节征税，实际上相当于对还未实现的未来预期收入征税，这是不符合税收的收入原则的。同时其抑制房价的作用期较长，存在时滞效应。
在房地产交易环节征税，并不会真正影响普通购房者的购房需求，因为他们买房是用来居住的，除极少数特殊情况外不会发生短期出售房屋的行为。此外在房产保有环节征税对政府来说操作简单，监管容易，极大的提高了效率。因此，在房产交易环节征房产税可以真正打击那些短期的炒房客，控制了房屋的交易环节，就等同于卡在了炒房的关节要道上。
参考文献：
[1]罗伯特，考特，托马斯，等.法和经济学[J].上海：上海三联书店，1994.
[2]李晶.中国房地产税收制度改革研究[M].东北财经大学出版社，2012.
[3]郝丽娜.我国房产税问题研究[D].山西财经大学，2012.
[4]陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示[J].求索，2012，1：049.
[5]安体富.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆，上海房产税试点的启示[J].经济研究参考，2012（45）：12-21.