论文部分内容阅读
去年以来，地产央企之间并购频频发生，多家央企“巨无霸”浮出水面。
进入2016年，央企整合的步子开始加速，截至5月30日，招商系、中交系、国电鲁能系、中铁系等，至少有10家央企已启动内部房地产业务的内外部重组和并购。
在这轮整合潮流中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。
无论如何，正如万科高级副总裁谭华杰所说的，一场“大象间的游戏”已经开始。
央企间的兼并重组
今年5月，市场再度传出央企中粮地产被收购的传闻。有媒体引述接近中粮集团高层人士的说法称，中粮集团正考虑将地产业务逐步剥离，接盘方很可能是去年底刚完成内部整合上市的招商蛇口。
尽管对于整合传闻，招商蛇口和中粮方面如今都进行了否认，但空穴来风，非是无因。
从去年政府确定房地产以去库存为大背景后，央企间的地产业务整合大幕随之开启，其中尤以今年3月宣布的中海地产与中信集团旗下住宅业务整合最具代表性，这场交易总资产超千亿的案例，将率先实现跨央企平台之间的地产业务整合。
巧合的是，在宣布与中信集团的住宅业务整合之前，中海地产刚好也在去年5月完成了一场历时两年多的内部整合，彻底解决了内部同业竞争问题。如今的招商蛇口，也正处于完成内部整合后的新阶段。
坊间之所以传出这两家央企整合订购的消息，除了央企加快重组背景下大房企间的横向并购日渐增多外，也与完成内部整合后招商蛇口新的战略定位相关。
去年底完成重组后的招商蛇口，重新确定了三大主营业务：园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。但在短期内，他们仍将以注入的约560万平方米深圳前海和蛇口地块为主要开发资源，传统的地产开发业务将占据高比例，这个板块将是招商蛇口今后3年内最重要的利润贡献来源。
中信建投分析师陈慎认为，从央企整合的角度而言，中粮与招商整合的确存在可能性。“招商蛇口不仅可以从招商局获取资源，还可以从其它央企手中获取资源，毕竟它拥有较为丰富的运作能力。”
在分析人士看来，两家地产央企的结合大有可行：总部同在深圳，中粮地产在深圳宝安区也拥有多个城市更新项目，涉及物业建筑面积约115万平方米。招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合。
“招商蛇口和中粮地产在旧改项目、产城融合方面有着相同的战略模式，从央企整合的角度看，他们的合作有着优化资源、协同发展的优势。”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，虽然目前招商中粮给出了否定的答案，但并不排除未来存在整合的可能性。
央企发力内部重组
虽然招商中粮否认整合，但一大波央企整合正在袭来。今年4月12日，广宇发展披露重大资产重组停牌公告，拟收购大股东鲁能集团旗下重庆鲁能34.5%、宜宾鲁能65%、山东鲁能亘富100%、北京顺义新城100%等公司股份及定增募资等。
作为国家电网旗下全资直属企业，鲁能集团旗下房地产业务有一少部分在A股上市的广宇发展，多数仍被鲁能集团持有，双方一直存在同业竞争的问题。
因此，在这一轮央企整合重组的浪潮中，鲁能系再次“迎难而上”，开启内部地产整合。
说“迎难而上”，是因为鲁能系在地产业务重组方面，已有两次败北的经历。
一次是在2009年12月25日，广宇发展宣布，将以9.88元/股的发行价格，向鲁能集团定向增发不超过7亿股，购买其持有的七家下属房地产公司的股权；2011年6月28日，国家对房地产行业的宏观调控加强，房企并购重组被暂停，广宇发展重大资产重组方案“自动失效”。
另一次发生在2013年8月，广宇发展再次停牌，开启新一轮重组。2014年4月1日，广宇发展宣布，除了第一次重组的七个原有项目外，公司还将购买都城伟业持有的鼎荣茂华70.00%股权，和世纪恒美持有的重庆鲁能英大30%股权。而在2015年3月13日，广宇发展宣布，公司接到中国证券监督管理委员会的通知，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项未获通过。
并购频频>> 去年以来，地产央企之间并购频频发生，多家央企“巨无霸”浮出水面。
这次广宇发展在公告中特别强调，其及相关各方正在全力推进尽职调查、审计、评估及国资委预审核等各项工作，积极论证重组方案。
外界猜测，鲁能系这次地产重组应会吸取教训，完成重组可能性较大。
除了鲁能系内部的整合外，中房地产此前也宣布正在筹划重大事项，其公告披露称拟收购中交系旗下总价值64.3亿元地产资产包，这意味中房地产与中交地产的合并步伐正在加快，又一家身家过千亿的房企未来可能诞生。
此外，中国中铁与中铁二局的整合步伐也在加快。中国中铁拟以资产置换方式将旗下工业板块装入中铁二局，而后者旗下涉及基建、地产等业务全部装入中国中铁。近日，该重组方案已获得国资委批复，且得到中国证监会正式受理。
外界猜测，“中铁系”上述各板块整合之后，中铁置业将获得壮大，未来再考虑与中铁建合并，包括旗下涉及地产的中铁置业与中铁建地产合并等。
克而瑞分析师朱一鸣分析称，在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如中冶集团已被整体并入五矿集团，房地产业务自然是强者占主导。
事实上，房企间的“排列重组”如今已成为常态，房企并购整合也从以往的大鱼吃小鱼阶段，进入到以资源互换为代表的大房企横向合并阶段，而央企在这方面表现得尤为突出。 朱一鸣认为，除了今年放出大招的中海地产，招商蛇口、华润置地等都是典型代表。其中，招商蛇口的内部整合已完成，产品线全面，布局全国化，重整招商这一“老牌”的意愿强烈；华润置地的地产板块架构清晰，2015年起拿地积极性明显提升，优势在于有能力接受商业地产；而金茂和华侨城，受限于自身开发模式对资产更为挑剔，但有助于接受商业和旅游地产等细分资产。
业内认为，如今国企改革正进入到关键阶段，无论是剥离还是整合必将成为常态，今后更多的地产央企间的整合也将浮出水面。
“巨无霸”待长成
中海并购中信时，有人疾呼“威胁万科地位的巨无霸来了”，但事实上，无论是中海也好，还是合并了招商地产的招商蛇口也罢，整合后的业绩依然有待考验。
亿翰智库数据显示，今年一季度，整合后的中海地产实现销售金额467.8亿元，在全国房企排名中仅居第6。
即使在今年的前4个月，一二线楼市快速回暖和改善性需求释放，但以中高端物业为主的中海地产仍未超越全国前五强的万科、恒大、保利、绿地与碧桂园。
面临同样“窘境”的还有招商蛇口。今年前4个月，招商蛇口实现销售金额188亿元，排在第15位，相比一季度曾斩获135.5亿元且排在第13位的成绩相比，已被此前稍靠后的绿城中国、首开股份所超越。
从房企公布的业绩来看，目前万科仍然蝉联“冠军”宝座，恒大、绿地、碧桂园与保利依次紧随其后，中海、招商、五矿尚未能跻身前三。外界一直期待的央企地产“超级巨无霸”，并未因招商、中海、五矿等的并购整合而浮出水面。
“央企整合有其特殊性，比如像旗下的地产板块，难以引进有经营能力的人才团队。”中城产联主席陈宝存表示，多数央企地产特色不够鲜明。长期以来，金融对央企优先扶持，即使在混改下引入新的社会资本，短期内想彻底改变，仍然有不少难度。
“虽然目前地产央企间的整合重组尚未在业绩方面取得实质性的突破，巨无霸看起来还只是一个‘美好’的预想。但央企地产商背景特殊、结构人员冗杂，通过资产整合避免资源的闲置和重叠势在必行。”在张宏伟看来，外在环境和内在动力共同作用之下，房地产行业格局面临着重新洗牌。
中国指数研究院根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年对数十家百亿级以上房企进行分析指出，到2020年中国将有6家2000亿级房企、13家1000亿-2000亿房企、17家500亿-1000亿房企。其中，国字号房企或占半壁江山。
进入2016年，央企整合的步子开始加速，截至5月30日，招商系、中交系、国电鲁能系、中铁系等，至少有10家央企已启动内部房地产业务的内外部重组和并购。
在这轮整合潮流中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。
无论如何，正如万科高级副总裁谭华杰所说的，一场“大象间的游戏”已经开始。
央企间的兼并重组
今年5月，市场再度传出央企中粮地产被收购的传闻。有媒体引述接近中粮集团高层人士的说法称，中粮集团正考虑将地产业务逐步剥离，接盘方很可能是去年底刚完成内部整合上市的招商蛇口。
尽管对于整合传闻，招商蛇口和中粮方面如今都进行了否认，但空穴来风，非是无因。
从去年政府确定房地产以去库存为大背景后，央企间的地产业务整合大幕随之开启，其中尤以今年3月宣布的中海地产与中信集团旗下住宅业务整合最具代表性，这场交易总资产超千亿的案例，将率先实现跨央企平台之间的地产业务整合。
巧合的是，在宣布与中信集团的住宅业务整合之前，中海地产刚好也在去年5月完成了一场历时两年多的内部整合，彻底解决了内部同业竞争问题。如今的招商蛇口，也正处于完成内部整合后的新阶段。
坊间之所以传出这两家央企整合订购的消息，除了央企加快重组背景下大房企间的横向并购日渐增多外，也与完成内部整合后招商蛇口新的战略定位相关。
去年底完成重组后的招商蛇口，重新确定了三大主营业务：园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。但在短期内，他们仍将以注入的约560万平方米深圳前海和蛇口地块为主要开发资源，传统的地产开发业务将占据高比例，这个板块将是招商蛇口今后3年内最重要的利润贡献来源。
中信建投分析师陈慎认为，从央企整合的角度而言，中粮与招商整合的确存在可能性。“招商蛇口不仅可以从招商局获取资源，还可以从其它央企手中获取资源，毕竟它拥有较为丰富的运作能力。”
在分析人士看来，两家地产央企的结合大有可行：总部同在深圳，中粮地产在深圳宝安区也拥有多个城市更新项目，涉及物业建筑面积约115万平方米。招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合。
“招商蛇口和中粮地产在旧改项目、产城融合方面有着相同的战略模式，从央企整合的角度看，他们的合作有着优化资源、协同发展的优势。”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，虽然目前招商中粮给出了否定的答案，但并不排除未来存在整合的可能性。
央企发力内部重组
虽然招商中粮否认整合，但一大波央企整合正在袭来。今年4月12日，广宇发展披露重大资产重组停牌公告，拟收购大股东鲁能集团旗下重庆鲁能34.5%、宜宾鲁能65%、山东鲁能亘富100%、北京顺义新城100%等公司股份及定增募资等。
作为国家电网旗下全资直属企业，鲁能集团旗下房地产业务有一少部分在A股上市的广宇发展，多数仍被鲁能集团持有，双方一直存在同业竞争的问题。
因此，在这一轮央企整合重组的浪潮中，鲁能系再次“迎难而上”，开启内部地产整合。
说“迎难而上”，是因为鲁能系在地产业务重组方面，已有两次败北的经历。
一次是在2009年12月25日，广宇发展宣布，将以9.88元/股的发行价格，向鲁能集团定向增发不超过7亿股，购买其持有的七家下属房地产公司的股权；2011年6月28日，国家对房地产行业的宏观调控加强，房企并购重组被暂停，广宇发展重大资产重组方案“自动失效”。
另一次发生在2013年8月，广宇发展再次停牌，开启新一轮重组。2014年4月1日，广宇发展宣布，除了第一次重组的七个原有项目外，公司还将购买都城伟业持有的鼎荣茂华70.00%股权，和世纪恒美持有的重庆鲁能英大30%股权。而在2015年3月13日，广宇发展宣布，公司接到中国证券监督管理委员会的通知，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项未获通过。
这次广宇发展在公告中特别强调，其及相关各方正在全力推进尽职调查、审计、评估及国资委预审核等各项工作，积极论证重组方案。
外界猜测，鲁能系这次地产重组应会吸取教训，完成重组可能性较大。
除了鲁能系内部的整合外，中房地产此前也宣布正在筹划重大事项，其公告披露称拟收购中交系旗下总价值64.3亿元地产资产包，这意味中房地产与中交地产的合并步伐正在加快，又一家身家过千亿的房企未来可能诞生。
此外，中国中铁与中铁二局的整合步伐也在加快。中国中铁拟以资产置换方式将旗下工业板块装入中铁二局，而后者旗下涉及基建、地产等业务全部装入中国中铁。近日，该重组方案已获得国资委批复，且得到中国证监会正式受理。
外界猜测，“中铁系”上述各板块整合之后，中铁置业将获得壮大，未来再考虑与中铁建合并，包括旗下涉及地产的中铁置业与中铁建地产合并等。
克而瑞分析师朱一鸣分析称，在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如中冶集团已被整体并入五矿集团，房地产业务自然是强者占主导。
事实上，房企间的“排列重组”如今已成为常态，房企并购整合也从以往的大鱼吃小鱼阶段，进入到以资源互换为代表的大房企横向合并阶段，而央企在这方面表现得尤为突出。 朱一鸣认为，除了今年放出大招的中海地产，招商蛇口、华润置地等都是典型代表。其中，招商蛇口的内部整合已完成，产品线全面，布局全国化，重整招商这一“老牌”的意愿强烈；华润置地的地产板块架构清晰，2015年起拿地积极性明显提升，优势在于有能力接受商业地产；而金茂和华侨城，受限于自身开发模式对资产更为挑剔，但有助于接受商业和旅游地产等细分资产。
业内认为，如今国企改革正进入到关键阶段，无论是剥离还是整合必将成为常态，今后更多的地产央企间的整合也将浮出水面。
“巨无霸”待长成
中海并购中信时，有人疾呼“威胁万科地位的巨无霸来了”，但事实上，无论是中海也好，还是合并了招商地产的招商蛇口也罢，整合后的业绩依然有待考验。
亿翰智库数据显示，今年一季度，整合后的中海地产实现销售金额467.8亿元，在全国房企排名中仅居第6。
即使在今年的前4个月，一二线楼市快速回暖和改善性需求释放，但以中高端物业为主的中海地产仍未超越全国前五强的万科、恒大、保利、绿地与碧桂园。
面临同样“窘境”的还有招商蛇口。今年前4个月，招商蛇口实现销售金额188亿元，排在第15位，相比一季度曾斩获135.5亿元且排在第13位的成绩相比，已被此前稍靠后的绿城中国、首开股份所超越。
从房企公布的业绩来看，目前万科仍然蝉联“冠军”宝座，恒大、绿地、碧桂园与保利依次紧随其后，中海、招商、五矿尚未能跻身前三。外界一直期待的央企地产“超级巨无霸”，并未因招商、中海、五矿等的并购整合而浮出水面。
“央企整合有其特殊性，比如像旗下的地产板块，难以引进有经营能力的人才团队。”中城产联主席陈宝存表示，多数央企地产特色不够鲜明。长期以来，金融对央企优先扶持，即使在混改下引入新的社会资本，短期内想彻底改变，仍然有不少难度。
“虽然目前地产央企间的整合重组尚未在业绩方面取得实质性的突破，巨无霸看起来还只是一个‘美好’的预想。但央企地产商背景特殊、结构人员冗杂，通过资产整合避免资源的闲置和重叠势在必行。”在张宏伟看来，外在环境和内在动力共同作用之下，房地产行业格局面临着重新洗牌。
中国指数研究院根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年对数十家百亿级以上房企进行分析指出，到2020年中国将有6家2000亿级房企、13家1000亿-2000亿房企、17家500亿-1000亿房企。其中，国字号房企或占半壁江山。