论文部分内容阅读
34重点城市储备土地总市值截至去年6月超7.5万亿
“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。”这几乎成为各地审计部门的共识。
但现实却是，地方政府仍然热衷于卖地，并且屡创新高。
国土资源部今年2月11日公布的数据显示，2013年全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%，其中房地产用地20万公顷，同比增长26.8%。与此同时，全国主要监测城市的地价也在上涨。
国家统计局3月公布，今年1—2月，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。
对于地方政府对卖地有着难以割舍的情结，安徽财经大学教授唐敏向《中国经济周刊》表示，这是由于过去的财税体制，事权和财权不对等，导致地方政府过度依赖土地财政收入来推动发展。
与此同时，还有业内人士表示，面对巨大而唾手可得的土地收益，不少地方政府将经营土地当作主要工作方向，甚至冠以经营城市的美名，以至于有些地方除了卖地之外，已经丧失了真正经营城市、发展实体经济的能力。“卖土地已经令有些地方政府不可自拔了。”
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，土地财政容易造成地方政府的惰性和腐败。在无需大的成本时，过于依赖土地收入，而不会在其他收入方面寻求突破。
财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，2008—2013年，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
而且，土地的蛋糕还在越做越大。
国家审计署2013年12月30日公布，截至2013年6月底，地方政府性债务余额支出投向中，土地收储债务16892.67亿元，位列地方政府性债务余额项目的第二。土地收储形成了大量土地储备资产。审计抽查的34个重点城市（4个直辖市、5个计划单列市、25个省会城市，不含乌鲁木齐、拉萨）本级，截至2013年6月底储备土地16.02万公顷。
根据全国城市地价动态监测系统的数据，2013年第四季度，重点监测城市中，地价总体水平为4735元/平方米，商服用地、住宅用地和工业用地的地价水平分别为8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米。
而国家审计署审计抽查的34个重点城市，与全国城市地价动态监测系统中的重点监测城市几乎完全重合（后者只是多了乌鲁木齐、拉萨两地，对地价拉动作用有限）。
因此，用这34个城市的储备土地乘以土地的平均价格，即可得出这34个城市的土地储备总价值。
据此，34个重点城市截至2013年6月底储备土地的总市值已经达到7.585万亿元（16.02万公顷×4735元/平方米）。而如果考虑2013年6月之后新形成的土地储备，以及地价仍然在不断上涨的现实，仅34个重点城市的储备土地总市值可能就会超过这个7.585万亿元。如果加上全国其他数千个城市，全国的数据或将更加惊人。
而仅仅34个重点城市储备土地总市值就远远超过了全国土地收储的投入（16892.67亿元），二者相差近6万亿，土地买卖堪称暴利。一位业内人士就此向《中国经济周刊》记者反问道，这么大且唾手可得的既得利益，谁舍得呢？
记者手记
财税改革如何破解土地财政困局
“触动利益比触动灵魂还难。”虽然有很多专家、学者及业内人士呼吁遏止土地财政，但这些年来，土地财政却不可避免地越滚越大。记者采访还发现，相比于过去几年，当下中国最小的行政单位——乡镇一级地方政府，对土地的介入程度也越来越深。
分析人士指出，其实深入分析土地财政的幕后，毫无疑问是政府这只手伸得太长了，直接卷入到经济利益的纠纷之中，既当裁判员又当运动员。
安徽财经大学教授唐敏建议，一是要深化财税体制改革，建立现代财政制度，明确界定中央和地方事权及其支出责任，使事权和财权大体对等，从而从源头上解决地方政府过度依赖土地财政的问题；二是依法规范土地流转收入，通过税收等政策解决土地暴利问题。
一位业内人士甚至指出，至少未来5年，土地财政难以完全退出。长期要改、短期难动，这是土地利益格局的现实局面。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，土地收入将越来越表现出两个突出问题：一、收入不够。在如此庞大的地方债规模下，尤其是旧债偿还期陆续到达时，当前的土地收入远远不能满足偿还的胃口。二、土地出让的收入机制不长效。土地资源毕竟有限，同时城市规划进程也不允许无节制地开发各类土地，这样土地收入终有枯竭的时候。
上述人士建議，确保财政支出公开透明，削减不合理开支，进一步落实中央八项规定和约法三章，建设节约型政府。
中国人民大学农业与农村发展学院副教授仝志辉向《中国经济周刊》表示，针对这种局面，关键是要平衡政府、集体、个人之间的利益。未来应当要改革征地制度，既要保证农民的土地收益，还要保证政府的收益。假如，过去政府从农民手中征地是一亩10万元，转手卖给开发商100万元，政府赚90万元。今后如果实现自由入市，农民一亩地卖100万元，农民可以分享收益，政府可以通过税收等形式获得相应的收益，这就能避免地方政府的消极不作为。
除了改革征地制度，党的十八届三中全会和《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》都提出，要在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
有专家指出，允许农村集体经营性建设用地入市，势必能冲破目前的土地利益格局，更大程度上发挥市场配置资源的作用，高房价、房产绑架中国经济等局面有望得到缓和。
但是目前，有些地方尚未迈开改革的步伐，就遇到了来自既得利益的阻力，甚至不乏有人打着保护农民利益的幌子来阻挠改革。
对此，业内人士建议，认定了方向的改革，还必须合理有序地推行下去。
“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。”这几乎成为各地审计部门的共识。
但现实却是，地方政府仍然热衷于卖地，并且屡创新高。
国土资源部今年2月11日公布的数据显示，2013年全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%，其中房地产用地20万公顷，同比增长26.8%。与此同时，全国主要监测城市的地价也在上涨。
国家统计局3月公布，今年1—2月，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。
对于地方政府对卖地有着难以割舍的情结，安徽财经大学教授唐敏向《中国经济周刊》表示，这是由于过去的财税体制，事权和财权不对等，导致地方政府过度依赖土地财政收入来推动发展。
与此同时，还有业内人士表示，面对巨大而唾手可得的土地收益，不少地方政府将经营土地当作主要工作方向，甚至冠以经营城市的美名，以至于有些地方除了卖地之外，已经丧失了真正经营城市、发展实体经济的能力。“卖土地已经令有些地方政府不可自拔了。”
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，土地财政容易造成地方政府的惰性和腐败。在无需大的成本时，过于依赖土地收入，而不会在其他收入方面寻求突破。
财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，2008—2013年，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
而且，土地的蛋糕还在越做越大。
国家审计署2013年12月30日公布，截至2013年6月底，地方政府性债务余额支出投向中，土地收储债务16892.67亿元，位列地方政府性债务余额项目的第二。土地收储形成了大量土地储备资产。审计抽查的34个重点城市（4个直辖市、5个计划单列市、25个省会城市，不含乌鲁木齐、拉萨）本级，截至2013年6月底储备土地16.02万公顷。
根据全国城市地价动态监测系统的数据，2013年第四季度，重点监测城市中，地价总体水平为4735元/平方米，商服用地、住宅用地和工业用地的地价水平分别为8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米。
而国家审计署审计抽查的34个重点城市，与全国城市地价动态监测系统中的重点监测城市几乎完全重合（后者只是多了乌鲁木齐、拉萨两地，对地价拉动作用有限）。
因此，用这34个城市的储备土地乘以土地的平均价格，即可得出这34个城市的土地储备总价值。
据此，34个重点城市截至2013年6月底储备土地的总市值已经达到7.585万亿元（16.02万公顷×4735元/平方米）。而如果考虑2013年6月之后新形成的土地储备，以及地价仍然在不断上涨的现实，仅34个重点城市的储备土地总市值可能就会超过这个7.585万亿元。如果加上全国其他数千个城市，全国的数据或将更加惊人。
而仅仅34个重点城市储备土地总市值就远远超过了全国土地收储的投入（16892.67亿元），二者相差近6万亿，土地买卖堪称暴利。一位业内人士就此向《中国经济周刊》记者反问道，这么大且唾手可得的既得利益，谁舍得呢？
记者手记
财税改革如何破解土地财政困局
“触动利益比触动灵魂还难。”虽然有很多专家、学者及业内人士呼吁遏止土地财政，但这些年来，土地财政却不可避免地越滚越大。记者采访还发现，相比于过去几年，当下中国最小的行政单位——乡镇一级地方政府，对土地的介入程度也越来越深。
分析人士指出，其实深入分析土地财政的幕后，毫无疑问是政府这只手伸得太长了，直接卷入到经济利益的纠纷之中，既当裁判员又当运动员。
安徽财经大学教授唐敏建议，一是要深化财税体制改革，建立现代财政制度，明确界定中央和地方事权及其支出责任，使事权和财权大体对等，从而从源头上解决地方政府过度依赖土地财政的问题；二是依法规范土地流转收入，通过税收等政策解决土地暴利问题。
一位业内人士甚至指出，至少未来5年，土地财政难以完全退出。长期要改、短期难动，这是土地利益格局的现实局面。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，土地收入将越来越表现出两个突出问题：一、收入不够。在如此庞大的地方债规模下，尤其是旧债偿还期陆续到达时，当前的土地收入远远不能满足偿还的胃口。二、土地出让的收入机制不长效。土地资源毕竟有限，同时城市规划进程也不允许无节制地开发各类土地，这样土地收入终有枯竭的时候。
上述人士建議，确保财政支出公开透明，削减不合理开支，进一步落实中央八项规定和约法三章，建设节约型政府。
中国人民大学农业与农村发展学院副教授仝志辉向《中国经济周刊》表示，针对这种局面，关键是要平衡政府、集体、个人之间的利益。未来应当要改革征地制度，既要保证农民的土地收益，还要保证政府的收益。假如，过去政府从农民手中征地是一亩10万元，转手卖给开发商100万元，政府赚90万元。今后如果实现自由入市，农民一亩地卖100万元，农民可以分享收益，政府可以通过税收等形式获得相应的收益，这就能避免地方政府的消极不作为。
除了改革征地制度，党的十八届三中全会和《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》都提出，要在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
有专家指出，允许农村集体经营性建设用地入市，势必能冲破目前的土地利益格局，更大程度上发挥市场配置资源的作用，高房价、房产绑架中国经济等局面有望得到缓和。
但是目前，有些地方尚未迈开改革的步伐，就遇到了来自既得利益的阻力，甚至不乏有人打着保护农民利益的幌子来阻挠改革。
对此，业内人士建议，认定了方向的改革，还必须合理有序地推行下去。