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中央商务区（CBD）的产生是一个国家的经济活动在其最发达的城市的交集式的体现，是经济贸易关系的中枢，是现代第三产业最高级存在形式的集中反映，因而势必对国内外发挥强大的辐射和聚集作用。同时，中央商务区也是城市经济发展过程中区域化布局、规模化营运的客观、合理的要求。
因此，如何科学筹划CBD的发展，从而减少盲目开发所造成的巨大浪费和资源闲置，就不仅是一个理论问题，更是一个实践意义重大的现实问题。
一、商务区与商业区的辨析
依照现代通行定义CBD是：在一个大城市内集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配置设施，具备完善便捷交通、通讯等现代化基础和良好环境，便于开展大规模商务活动的比较核心的区域。
而商业区则是在城市的若干中心区域，大量集中分布各种类型的零售商业、餐饮、娱乐、文化与服务业等以满足个人消费者日常对最终产品和服务的需求的区域。
由此可见，商务区是以满足企事业单位或从事服务贸易的第三产业单位的办公等商务活动需求为其基本倾向或经济特征的；商业区则是以满足个人消费需求为基本倾向或经济特征的。
需要指出的是，虽然在商务区中必然存在商业活动，在商业区内也会发生商务活动，但它们在其特定区域内都是居次要或非主导地位的。
从国外CBD发展所经历的阶段看，大体上有三个阶段：
一是以商业为主要功能的混合阶段。该阶段是商务区发展的雏形阶段。换言之，商业活动不可避免地带来附加的商务活动，因而类似金融、法律、会计等活动都是围绕商业活动而提供保障和支持的。
二是专业功能分区的综合功能阶段。由于大量商务机构的汇集，而使原本以商业区为内核的城市中心地带呈梯度分布的特征，大体形成了零售商业区、商务办公区、娱乐及旅馆区、批发与仓储区的层级。该阶段的特征是商务活动有逐渐相对独立化的倾向，即产生逐步摆脱依附于商业活动而独立运营的客观趋势。这是同社会经济活动日益广泛、专业化分工日益突出、规模经营的客观合理性密不可分的。
三是商务功能升级并逐步向综合化、生态化发展阶段。该阶段的特征，是商务功能摆脱对商业活动的依附，完全形成一个独立的服务贸易行业密集的现代办公区。此时，商务区和商业区的分区经营与布局已然完成，以便充分适应不同专业分区的特定经济需要，因而具有极高的运作效率和充分的经济合理性。
从其过程看都呈现向中心区集中→向外分散→更高层次的中心集中的线索展开。这表明CBD的规划与发展可以跳跃传统的自然演进阶段，而直接进入其现代发展阶段，从而避免走老路所带来的城市发展的各种磨擦造成的改造建设成本急剧上升的严重问题。
从北京朝阳区开发CBD的条件看，事实上就是选择了一条跨越式的发展途径。在客观条件优越的基础上走上了一条商务区独立规划与开发的道路，从而避免了在商业区基础上改造与开发所带来的混乱与磨擦甚大的矛盾。
因为，在现行规划、开发CBD的区域内，集中了3000多家跨国公司的驻京机构和近200家海外新闻机构；又是毗邻北京的使馆区；同时该区域有全市半数以上的五星级宾馆酒店；交通条件极为优越；土地资源较为充足，约为300万平米之多，商务设施总建筑面积可达1000万平米；商务氛围浓厚如国贸、京广、汉威、航华科贸等知名写字楼众多，汇集了120多家世界500强企业。
上述分析与资料佐证所要说明的结论是：
（一）商务区不同于商业区，更不是居住宅，因而过量开发商业建筑或住宅、势必会破坏整个商务环境，降低商务效率。这具体表现为，交通阻塞、环境嘈杂，而降低商务环境价值；同时商业设施过量，使经营困难，亏损加大，甚至导致大量商业设施无人问津而大量空置；住宅价格居高不下，购房者必知难而退，形成大量住宅过剩。
（二）商业和住宅地产是商务区附属价值的必要组成部分，即提供切合实际的商业和住宅支持，可以有效增加商务环境质量，提升商务环境价值。但商务区的特定属性决定了商业和住宅地产开发的特殊性，因而只有遵循这一要求才能使投资取得令人满意的回报。
（三）商务区的开发与建设必须规划先行。因为，如果没有科学的规划和协调的开发比例与布局安排，一旦开发因脱离CBD的基本属性与客观要求，必然会造成巨大的损失，并且会极大地影响到CBD后期的运营。
二、商业区对商业业种与业态的需求
正像早期CBD是围绕商业需求形成的金融、保险、法律咨询、会计审计等行业支持一样，现代CBD则是商业活动形成对商务活动的支持，即商业的业种和业态都是以满足商务活动的需要加以择定，以利于商务活动高效和低成本地展开。简言之，商务活动的性质决定了商业的存在形态。
从商业的业种方面看，零售商业、餐饮业、文化服务业、娱乐业从不同方面满足企业、事业单位自身运营和沟通人际关系、培育忠诚客户、协调公共关系等方面的需要，即为商务活动提供保障与支持，因而是商务区开发建设过程中必须要加以引入的。从这方面看，可以说商务区对传统意义上的商业、餐饮业、服务业三大业种均构成全面的需要。但是，在具体的业态择定上却有很大的不同。这是由不同业态的经营特殊性，即目标顾客的不同所决定的。
从零售业态方面看，可以说凡大型商业或大规模经营的商业业态均不适宜引入CBD之中，如大型百货商场、大型综合超市、大型家居中心、购物中心等。这些业态都是以大规模消费需求为前提，辐射的商圈半径极大，满足消费群体低端日常需求和高端选择性需求。显然，如果在CBD中开发、建设上述这些大型商业带来的严重后果是：其一，交通问题，即如果外来顾客大量进入CBD，致使原本饱和的交通陷于瘫痪状态，从而恶化CBD的商务环境；其二，噪音、汽车与人流的交织，使噪声大为增加，这明显与办公所需的安静要求相去甚远。这样商务区变成不伦不类的商业区，分区经营变成不分主次的混业经营，其各自的优势均无法充分张扬，反而成为相互牵制的劣势，无疑会使商务区的企业、事业单位无法忍受而大量外迁。另一个可能后果是造成大规模经营商业陷入无法良性经营的绝境，即周边商业设施极为完善，消费者又慑于进入CBD购物所造成的交通堵塞的困扰而裹足不前，则CBD内的这些商业因缺乏足够的购买力支撑而无力经营下去，继而造成大量的商业地产的闲置。
总之，无论从哪一个可能出现的后果看，都会造成严重的问题。因此，CBD内必须严禁大规模经营商业的进入。
适宜于在CBD经营的商业业态是便利店、中小型超市、各类专卖店等这些业态满足CBD中白领阶层的工作需要和日常生活的不时之需，从而为其工作和生活提供便利。可以说，零售商业进入CBD在于满足其对工作和生活的便利性需求，而不是全方位和选择性的消费需要。因为，这两方面需要必然是由社区商业和商业区来满足的。
从餐饮和休闲娱乐等服务方面看，CBD对它们的需求如前所述，也是满足于维持企业事业单位外部公共关系的需要为主，因而也不应过多、过滥。从这些行业的档次看，进入商务区的餐饮、休闲娱乐等服务型企业，应以高档次定位为主，以满足商务客的需求；同时快餐应成为其不可缺少的一个部分，以便同商务区高频率的工作节奏相匹配。
以此为据，则北京CBD内引入沃尔玛、华贸国际商城和万达商业广场等规模巨大的商业项目就是不适宜的。因为它既与CBD的人语言环境要求相背离，又会造成自身经营的高风险，更恶化了CBD的交通、环境等问题。
三、商务区对商业规模的要求
如前所述，商务区既不是商业区，又不是居住区，而是为企事业单位提供良好的办公设施与环境的区域，因而商业区只是为其提供保障与支持的服务功能，以利于商务这一核心功能充分实现。这就决定了商务区内商业的规模不应过大。从北京市商业规划的要求看，在居住型社区的商业比例为其建筑总面积的5%，全市人均商业经营面积为人均一平方米。据此推论，商务区的商业应低于住宅区的5%的比例，亦应小于全市人均一平方米的标准。
从目前披露的材料看，CBD内已有和即将开发建成的商业建筑面积已超过100万平方米，已占其开发面积1000万平方米的10%，这已大大超过商务区的需要。如果按照已知的开发比例，即CBD内商务设施占50%，住宅占25%，商业服务设施占25%的要求看，商业比例更是严重偏大。
我认为CBD内适当的商业比例应维持在3%左右，按CBD1000万平方米的总建筑面积为准，商业建筑面积为30万平方米，即可足够支持在4平方公里内商务活动的需求。CBD内30万平方米商业面积略小于西单商业街提供的商业面积36万平方米，但西单商场是市级商业中心区，每天人流几十万，目前仍显得过剩。因此，如何修正已有规划，以便有效压缩CBD内商业规模过量是一个需要亟待加以解决的问题。很明显的道理是，北京适合CBD开发的区域只有一个，因而不可能再择地而行，重修开发以补救既往开发因规划缺失所造成的严重问题。
现代CBD是一个专业区划明显、独立运营的办公区域，即商务活动是其主旋律，因而不宜于过多地开发独立商业建筑，否则会极大地破坏CBD的环境与风格，使之成为一个不伦不类的怪物，最佳的选择应是将商业设施配置在写字楼、酒店和公寓之内，为这些商务活动的建设提供一体化的配套服务，即提供灵活和充分的便利性。
（作者单位：北京工商大学）
因此，如何科学筹划CBD的发展，从而减少盲目开发所造成的巨大浪费和资源闲置，就不仅是一个理论问题，更是一个实践意义重大的现实问题。
一、商务区与商业区的辨析
依照现代通行定义CBD是：在一个大城市内集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配置设施，具备完善便捷交通、通讯等现代化基础和良好环境，便于开展大规模商务活动的比较核心的区域。
而商业区则是在城市的若干中心区域，大量集中分布各种类型的零售商业、餐饮、娱乐、文化与服务业等以满足个人消费者日常对最终产品和服务的需求的区域。
由此可见，商务区是以满足企事业单位或从事服务贸易的第三产业单位的办公等商务活动需求为其基本倾向或经济特征的；商业区则是以满足个人消费需求为基本倾向或经济特征的。
需要指出的是，虽然在商务区中必然存在商业活动，在商业区内也会发生商务活动，但它们在其特定区域内都是居次要或非主导地位的。
从国外CBD发展所经历的阶段看，大体上有三个阶段：
一是以商业为主要功能的混合阶段。该阶段是商务区发展的雏形阶段。换言之，商业活动不可避免地带来附加的商务活动，因而类似金融、法律、会计等活动都是围绕商业活动而提供保障和支持的。
二是专业功能分区的综合功能阶段。由于大量商务机构的汇集，而使原本以商业区为内核的城市中心地带呈梯度分布的特征，大体形成了零售商业区、商务办公区、娱乐及旅馆区、批发与仓储区的层级。该阶段的特征是商务活动有逐渐相对独立化的倾向，即产生逐步摆脱依附于商业活动而独立运营的客观趋势。这是同社会经济活动日益广泛、专业化分工日益突出、规模经营的客观合理性密不可分的。
三是商务功能升级并逐步向综合化、生态化发展阶段。该阶段的特征，是商务功能摆脱对商业活动的依附，完全形成一个独立的服务贸易行业密集的现代办公区。此时，商务区和商业区的分区经营与布局已然完成，以便充分适应不同专业分区的特定经济需要，因而具有极高的运作效率和充分的经济合理性。
从其过程看都呈现向中心区集中→向外分散→更高层次的中心集中的线索展开。这表明CBD的规划与发展可以跳跃传统的自然演进阶段，而直接进入其现代发展阶段，从而避免走老路所带来的城市发展的各种磨擦造成的改造建设成本急剧上升的严重问题。
从北京朝阳区开发CBD的条件看，事实上就是选择了一条跨越式的发展途径。在客观条件优越的基础上走上了一条商务区独立规划与开发的道路，从而避免了在商业区基础上改造与开发所带来的混乱与磨擦甚大的矛盾。
因为，在现行规划、开发CBD的区域内，集中了3000多家跨国公司的驻京机构和近200家海外新闻机构；又是毗邻北京的使馆区；同时该区域有全市半数以上的五星级宾馆酒店；交通条件极为优越；土地资源较为充足，约为300万平米之多，商务设施总建筑面积可达1000万平米；商务氛围浓厚如国贸、京广、汉威、航华科贸等知名写字楼众多，汇集了120多家世界500强企业。
上述分析与资料佐证所要说明的结论是：
（一）商务区不同于商业区，更不是居住宅，因而过量开发商业建筑或住宅、势必会破坏整个商务环境，降低商务效率。这具体表现为，交通阻塞、环境嘈杂，而降低商务环境价值；同时商业设施过量，使经营困难，亏损加大，甚至导致大量商业设施无人问津而大量空置；住宅价格居高不下，购房者必知难而退，形成大量住宅过剩。
（二）商业和住宅地产是商务区附属价值的必要组成部分，即提供切合实际的商业和住宅支持，可以有效增加商务环境质量，提升商务环境价值。但商务区的特定属性决定了商业和住宅地产开发的特殊性，因而只有遵循这一要求才能使投资取得令人满意的回报。
（三）商务区的开发与建设必须规划先行。因为，如果没有科学的规划和协调的开发比例与布局安排，一旦开发因脱离CBD的基本属性与客观要求，必然会造成巨大的损失，并且会极大地影响到CBD后期的运营。
二、商业区对商业业种与业态的需求
正像早期CBD是围绕商业需求形成的金融、保险、法律咨询、会计审计等行业支持一样，现代CBD则是商业活动形成对商务活动的支持，即商业的业种和业态都是以满足商务活动的需要加以择定，以利于商务活动高效和低成本地展开。简言之，商务活动的性质决定了商业的存在形态。
从商业的业种方面看，零售商业、餐饮业、文化服务业、娱乐业从不同方面满足企业、事业单位自身运营和沟通人际关系、培育忠诚客户、协调公共关系等方面的需要，即为商务活动提供保障与支持，因而是商务区开发建设过程中必须要加以引入的。从这方面看，可以说商务区对传统意义上的商业、餐饮业、服务业三大业种均构成全面的需要。但是，在具体的业态择定上却有很大的不同。这是由不同业态的经营特殊性，即目标顾客的不同所决定的。
从零售业态方面看，可以说凡大型商业或大规模经营的商业业态均不适宜引入CBD之中，如大型百货商场、大型综合超市、大型家居中心、购物中心等。这些业态都是以大规模消费需求为前提，辐射的商圈半径极大，满足消费群体低端日常需求和高端选择性需求。显然，如果在CBD中开发、建设上述这些大型商业带来的严重后果是：其一，交通问题，即如果外来顾客大量进入CBD，致使原本饱和的交通陷于瘫痪状态，从而恶化CBD的商务环境；其二，噪音、汽车与人流的交织，使噪声大为增加，这明显与办公所需的安静要求相去甚远。这样商务区变成不伦不类的商业区，分区经营变成不分主次的混业经营，其各自的优势均无法充分张扬，反而成为相互牵制的劣势，无疑会使商务区的企业、事业单位无法忍受而大量外迁。另一个可能后果是造成大规模经营商业陷入无法良性经营的绝境，即周边商业设施极为完善，消费者又慑于进入CBD购物所造成的交通堵塞的困扰而裹足不前，则CBD内的这些商业因缺乏足够的购买力支撑而无力经营下去，继而造成大量的商业地产的闲置。
总之，无论从哪一个可能出现的后果看，都会造成严重的问题。因此，CBD内必须严禁大规模经营商业的进入。
适宜于在CBD经营的商业业态是便利店、中小型超市、各类专卖店等这些业态满足CBD中白领阶层的工作需要和日常生活的不时之需，从而为其工作和生活提供便利。可以说，零售商业进入CBD在于满足其对工作和生活的便利性需求，而不是全方位和选择性的消费需要。因为，这两方面需要必然是由社区商业和商业区来满足的。
从餐饮和休闲娱乐等服务方面看，CBD对它们的需求如前所述，也是满足于维持企业事业单位外部公共关系的需要为主，因而也不应过多、过滥。从这些行业的档次看，进入商务区的餐饮、休闲娱乐等服务型企业，应以高档次定位为主，以满足商务客的需求；同时快餐应成为其不可缺少的一个部分，以便同商务区高频率的工作节奏相匹配。
以此为据，则北京CBD内引入沃尔玛、华贸国际商城和万达商业广场等规模巨大的商业项目就是不适宜的。因为它既与CBD的人语言环境要求相背离，又会造成自身经营的高风险，更恶化了CBD的交通、环境等问题。
三、商务区对商业规模的要求
如前所述，商务区既不是商业区，又不是居住区，而是为企事业单位提供良好的办公设施与环境的区域，因而商业区只是为其提供保障与支持的服务功能，以利于商务这一核心功能充分实现。这就决定了商务区内商业的规模不应过大。从北京市商业规划的要求看，在居住型社区的商业比例为其建筑总面积的5%，全市人均商业经营面积为人均一平方米。据此推论，商务区的商业应低于住宅区的5%的比例，亦应小于全市人均一平方米的标准。
从目前披露的材料看，CBD内已有和即将开发建成的商业建筑面积已超过100万平方米，已占其开发面积1000万平方米的10%，这已大大超过商务区的需要。如果按照已知的开发比例，即CBD内商务设施占50%，住宅占25%，商业服务设施占25%的要求看，商业比例更是严重偏大。
我认为CBD内适当的商业比例应维持在3%左右，按CBD1000万平方米的总建筑面积为准，商业建筑面积为30万平方米，即可足够支持在4平方公里内商务活动的需求。CBD内30万平方米商业面积略小于西单商业街提供的商业面积36万平方米，但西单商场是市级商业中心区，每天人流几十万，目前仍显得过剩。因此，如何修正已有规划，以便有效压缩CBD内商业规模过量是一个需要亟待加以解决的问题。很明显的道理是，北京适合CBD开发的区域只有一个，因而不可能再择地而行，重修开发以补救既往开发因规划缺失所造成的严重问题。
现代CBD是一个专业区划明显、独立运营的办公区域，即商务活动是其主旋律，因而不宜于过多地开发独立商业建筑，否则会极大地破坏CBD的环境与风格，使之成为一个不伦不类的怪物，最佳的选择应是将商业设施配置在写字楼、酒店和公寓之内，为这些商务活动的建设提供一体化的配套服务，即提供灵活和充分的便利性。
（作者单位：北京工商大学）