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专家支持/链家地产市场总监 金育松
近来房贷市场异常热闹，各家银行频出新招，相继推出了很多按揭新品，来迎合广大购房者的需要。继光大、建行、招行推出固定房贷利率后，农行也以“父贷子还”为噱头推出“接力式”房贷，深圳发展银行随后也推出了“双周供”业务，这之后直客式房贷、入住还款法等一系列房贷新法相继出台，一场激烈的房贷争夺战大幕已经开启，让人目不暇接。
就在房贷新法乱花迷眼之时，4月28日，央行突然宣布再次加息，上调贷款基准利率0.27%，这是自2004年10月后的第三次加息，对于大部分需借助银行贷款的购房者而言，意味着真金白银的流失，在贷款选择上更要“斤斤计较”。如何结合自身情况在新利率下选择最优的还款方式，将直接影响现阶段借款人的资金状况和未来的预期收入。许多贷款人迷团重重，利率上升，还该不该在此时出手购房，究竟如何选择贷款组合才更有价值、更划算？
1首次置业家庭没有必要推迟购房计划
五一长假后上班的第一天，准新娘张丽的MSN名字居然改成了“房贷上调，购房计划泡汤”，后面给出的理由是，本来打算买房结婚，但是又觉得加息后算起来购房款多了不少，所以想暂时放弃购房。然而结婚是不能推迟的，说到这些，张丽显得苦恼不已。
据相关调查显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，像张丽这样将暂时推迟购房计划的消费者占51%以上，而68.01%的人认为加息后未来房价仍将上涨。这是央行自2004年10月29日首次上调利率以来，在短短一年半左右的时间内实施的第三次加息，可以表明未来利率上升的预期非常明显。此次利率上调是去年宏观调控政策的一个延续，房产消费者的购房成本继续上升。但专家指出，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，而对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显。
央行调息新政规定，自4月28日起，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，5年以上长期贷款基准利率也从原来的6.12%上调至6.39%，下浮10%优惠后的利率水平为5.751%。
张丽和未婚夫高彭其实已经看中了南三环的一套总价为45万元的房子，原计划首付15万元，其余30万元从银行贷款。专家称，像张丽这样首次置业的情况受加息影响并不大，假设张丽采取等额本息还款法，因为属于第一套购房贷款，将享受银行优惠利率5.751%，（基准利率*0.9），那么通过简单计算可知，张丽若贷款20年，每月需付出2106.3元，只比以前增加41.4元;若贷款30年,每月需付出1762.8元，比以前增加46.04元，因此只是利率微涨月供略增。
专家认为，加息后，对以自住为主的第一次购房者来说没有太大的影响，月供增加额并不大，从加息影响的因素来讲，没有必要一定推迟购房。
像张丽这样第一次置业的家庭究竟选择哪种房贷方式更省钱、更划算？
张丽有短期还款的需求，那么选择浮动利率和固定利率的哪一种更合算呢？由于是第一套房产，张丽可以享受到银行9折的优惠利率。目前5年期以上浮动利率的优惠利率为5.751%，而三家拥有固定利率产品的银行中，招商银行固定利率已在原来基础上上调0.27个百分点，其中3年期、5年期和10年期固定贷款优惠利率分别为5.88％、6.00％和6.36％。
执行优惠利率时，10年期的浮动利率（5.751%）比招行固定利率（6.36％）节省0.609%。对消费者而言，这一差距还是较大的。即使央行按照每次以0.27%的幅度上调，依然可以承受2次的调整。
专家观点:第一次置业家庭中短期贷款选择浮动利率是比较合适的。贷款30万、10年期的浮动利率总还款额比固定利率总还款额节省11025元，每月还款额为3293元。
2以组合贷款弥补首付不足
很多购房者在置业时常常会遇到由于资金周转不灵而导致首付款不足的情况，如果此时能够合理运用抵押消费贷款方式，往往可以将一筹莫展的首付款问题解决。
外企白领李小姐手头上正遇到了这样的麻烦事，她从外地来京发展已有1年，有稳定的收入来源，每月固定收入为1.5万元左右，另有5万元的活期储蓄存款。她目前看好了一套价值70万元的公寓。但由于之前李小姐的大部分积蓄都投在原籍一处60万拥有完全产权的住宅上，而若想以一个合理的价格出手，需要半年左右时间。因此目前支付购买公寓的70万元首付款有一定的困难。
另外李小姐在原籍曾缴存住房公积金，并且其公积金帐户里约有10万元左右的余额。同时李小姐的一位亲戚在北京有一套90万的房产可为其提供融资担保。
由于李小姐不想承担过多的银行贷款利息，希望用最短的期限、最低的成本还清贷款。
在半年后王小姐可以将原籍房产售出，净得59万，专家支招制定合理的省钱还款方案：
1、 用24万元还清第一笔贷款的本息（25万元，5年期的贷款，以等额本息方式还款，半年约还本金1.2万元左右，剩余本金一月的利息约为0.11万元，因此还清本息约需24万元。）
2、 用35万元提前归还第二笔贷款本金，这样王小姐的贷款余额为6万元。同时王小姐向银行申请缩期还款（或称减按揭），即缩短还款期限，降低资金成本，将还款期限缩至1年，月供为5152.44元。
3、充分利用公积金：完成产权过户后，王小姐可持相关手续到原籍地提取公积金10万元，用于所购公寓的装修、购买家具和家电。
TIPS:个人房屋抵押消费贷款
银行用信贷资金对自有商品房或获准上市的房改房作抵押的借款人所发放的贷款。贷款一般最高不超过抵押房屋评估值的50%，另根据借款人的资信程度和抵押房屋成新率（使用年限低于5年）的最高可贷60%。贷款期限由借款人和银行商定，最短1年，最长不超过3年。
3 二次置业选择双周供和固定利率规避风险
王先生最近正为他的120平方米房子感到心烦，房贷利率上升，首付款比例又出新规，90平方米以上的房子需要增加首付，由于他是二次置业又以投资为目的，王先生为此要付出40%的首付款，即房产总价为100万元，首付40万，贷款额为60万。
因为是以出租投资为目的，相比浮动利率来说，“双周供”的还款方式更适用。在还款方式上，双周供将原来需要每月还款一次的贷款改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减的速度加快，这种方式大大节省了贷款者的利息支出，还可快速缩短还款期限。
以王先生的60万元贷款为例，运用双周供贷款20年，20年的年利率为5.75%。
但同时双周供全年一般有26期，有2个月会出现供款3期的情况。这样，对于部分还贷压力比较大的购房者，在那两个月就会感到压力突然增加。
因此专家建议王先生可以将此120平米房产尽快出租，技巧性提高房屋出租的月租金，可以直接对冲加息带来的成本。能够提高房屋出租价格的方法有很多，例如：根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征，相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来提高月租金，可以加快房屋的出租率。
与王先生不同，黄先生是个不折不扣的“炒房客”，至今已转手倒卖了好几套房，在房地产投资中享受赚钱的乐趣。虽然银行又加息了，但依然阻挡不住他继续投资房产的热情。
现在，他打算投资一套总价80万的房产，首付50万，还需向银行贷款30万。由于打算在三五年后将房产倒手收回房款，他想选择3-5年的短期贷款。
由于黄先生是多次房贷者，因此如果他办理浮动利率房贷，那么对他将实行基准利率，即不享受9折的优惠。3年期、5年期的利率分别为6.18%、6.30%.分摊到每月的还款差额很小，3年期每月差额只有20元，5年期为34元。考虑到目前房地产市场上，政府宏观调控的大棒随时可能挥出，因此，能够规避风险的固定利率正适合像黄先生这样的短期投资者。固定利率房贷是指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
10年期的房贷，利率相差仅0.27%，采用固定利率，每月还款仅比浮动利率多41元。考虑到目前房地产市场的确存在过热现象，因此，能够规避风险的固定利率正适合对于不能享受优惠利率的多套房贷者。而且目前光大银行、建设银行在加息后，尚未对固定利率做出调整，此时正是赶优惠“末班车”之时。
TIPS:固定利率贷款
固定利率贷款最长期限仅为10年。随着招商银行最先提高固定利率住房贷款，日前光大银行、建设银行也进行了调整。光大银行的调整方案为：对固定利率贷款的基准利率和上浮利率均不做调整，仅对3年期、5年期固定利率的优惠利率做少许调整，在同期央行浮动利率下限之上提高2个基点，3年期的从5.25%调至5.447%，5年期的从5.34%调至5.528%，而10年期的仍维持在6.08%。这样，光大银行的固定利率水平均低于招商银行同期水平，消费者可根据利率差进行贷款选择。
4 加息后没有必要急于提前还款
对于已还一部分贷款而还有部分贷款没还完的购房者而言，此次加息的影响是最为直接的，这将直接增加目前还贷的成本支出，有一些购房者开始盘算是否提前还款。
专家指出，面对此次央行的加息，处于不同阶段的房产消费者一定不要自乱阵脚，不要盲目选择提前还贷，而应根据自身还贷能力，结合未来的理财计划，选择适合自己的还贷方式最为重要。
首先，精细计算自己是否有提前还贷的必要
加息首先是针对投资者的投机行为，打压过盛的投资势力，因此对北京市场占85%比例的自住消费者无需恐慌，因为实际的还款增加额并不大。
其次，房贷消费者需结合自身的房产情况决定是否有必要提前还贷
第一考虑房产升值空间；
如果升值空间很可观，价格涨幅明显高于每月利息的增加额度，那么消费者大可不必为了利息增加而苦恼；
第二，考虑自身情况，
用租金抵消增加额度。
如果购房者正以出租另一套房产的租金偿还月供，且租金要高于月供提高后的金额，那么也没有必要如此紧张；而如果是房产的投资者，看中的是利润空间，那么在运作多套房产时就需要综合计算累计成本和房产投资的机会成本的增加是否合算，并要将预期的再次提息或加息的成本考虑进去，最终决定是抛售还是继续持有。
再次，已还款大部分而只有小部分贷款未还者，可以考虑提前还款
对于这部分客户而言，加息的影响是最小的，即使每月还款额增加，但时限已不长，对日常生活以及未来的理财不会产生太大的影响，如果资金比较充裕，则完全可以提前还款，节省利息成本。
贷款人选择提前还贷主要是为了减少利息支出，而前提则是资金比较充裕。在贷款的前几年，本金基数较大，产生的相应利息也高，因此提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少，尤其是在贷款的前5年间一定要争取多还款，使贷款额中的本金基数下降，这样剩余的本金所产生的利息会相应减少。如果根据自身的资金情况想提前还款，可以有5种还款方式供选择。
5 新房贷实用性操作技巧
A “直客式”房贷
“直客式”房贷，是指银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式，可以享受一次性付款2%—5%的折扣。
陈女士看中了一套80万元的房子，而开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行。开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠1%，而一次性付款则可给予折扣3%。陈女士如果选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与其他银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性付给开发商，从而获得3%的折扣，仅折扣一项即可省1.6万元。总购房款下降，相应的税费也会相应减少，如大修维修资金、契税等。此外，由于省去了开发商指定律师的审核环节，还节约了律师费。
专家提醒:由于“直客式”房贷申请门槛比较高，公务员及事业单位工作人员容易获贷，同时还要看中意的楼盘是否也满足银行的放贷要求。
B住房接力贷款
市民薛先生今年55岁，月收入4000元，60岁退休后，月退休金2000元左右，有一个儿子，刚参加工作，月收入1500元左右。最近薛先生相中了一套80平方米两居室，总房款为50万元，打算首付15万元，银行贷款35万元，想采取“父贷子还”方式。
专家指出，要减少利息支出，可尽量提高首付额度。以薛先生为例，他目前有积蓄20万元，采取等额本息还款法，贷款期限为20年，首付15万元和20万元，在20年的贷款期限内，利息支出额度相差32600.66元，这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料费用。另外可以考虑缩短贷款期。贷款期限越长，利息支出额越多，月还款额越少；期限越短，利息支出额越少，但相应的月还款额较高，会超出购房者的承受范围。因此，对于薛先生来说，需要确定出一个贷款期限的临界点，使月还款额与利息支出都能达到一个最优化的基准。鉴于薛先生由于年龄关系马上要退休，退休后工资仅为2000元/月，再加上他儿子的收入，只能靠这两部分收入来还月供，因此，其月还款额应预计控制在3000元左右。
通过计算分析，如果薛先生贷款期限为10年，虽然利息额支出最少，但其月供已远远超出薛先生的支出范围；而如果采取贷款20年的方式，虽然月供完全符合薛先生的标准，但其支付利息额也最高。而贷款期限为15年无疑是最合适的。
C “入住还款法”
大学毕业两年的小田最近想买房，对一套总价50万元的房子比较中意，自己的积蓄加上父母的资助，小田共有15万元的购房资金，如果首付10万，再加上交易和办理贷款的费用，小田就只能剩下四万元左右用来装修新房了。虽说这套房子还有一年多才交房，但马上就要偿付的每月房贷，不可能让小田的存款数字有较大的增长。想来想去，小田只能放弃这套房子。但如果银行让小田在开始的一段时间内只归还贷款利息而不用还贷款的本金呢？这样，小田就不用放弃这套房子了。
“入住还款法”正好满足了小田的这种想法，从贷款第一个月开始，到与银行约定期满为止的入住准备期内仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，并在约定期满后开始采用等额还款方式或等额本金的还款方式偿还贷款本息的还款方法。这样就大大减轻了购房者购房初期的还款压力。
以小田为例，如果他申请40万元20年期的住房商业贷款，每月应归还的本息总额为2649元，而40万元贷款的每月利息则为1680元，两者相差969元。如果小田新房入住还有一年半的话，他就可以多增加积蓄17442元。到入住时，小田可以拿出七八万元用于装修，基本可以达到普通装修费用水平。由于小田在一年半内只归还了贷款的利息，因此，40万元贷款本金并没有减少，到入住后正式还款时，小田应当按每月2649元的还款额开始归还贷款的本息，一直到20年后，还清贷款。
入住还款法对购房人尤其是积蓄不多的年轻人来说，可以很大程度减轻购房初期的负担。
TIPS:住房接力贷款
又叫父贷子还，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的信贷产品。对于已婚子女，其配偶也可作为共同借款人。申请这类贷款时，作为共同借款人的父母和子女均要具有稳定的职业和收入。作为父母的借款人中年龄较大的一方不得超过60岁，买房人必须为子女，共同借款人尚有贷款余额的住房，累计不超过1套。
近来房贷市场异常热闹，各家银行频出新招，相继推出了很多按揭新品，来迎合广大购房者的需要。继光大、建行、招行推出固定房贷利率后，农行也以“父贷子还”为噱头推出“接力式”房贷，深圳发展银行随后也推出了“双周供”业务，这之后直客式房贷、入住还款法等一系列房贷新法相继出台，一场激烈的房贷争夺战大幕已经开启，让人目不暇接。
就在房贷新法乱花迷眼之时，4月28日，央行突然宣布再次加息，上调贷款基准利率0.27%，这是自2004年10月后的第三次加息，对于大部分需借助银行贷款的购房者而言，意味着真金白银的流失，在贷款选择上更要“斤斤计较”。如何结合自身情况在新利率下选择最优的还款方式，将直接影响现阶段借款人的资金状况和未来的预期收入。许多贷款人迷团重重，利率上升，还该不该在此时出手购房，究竟如何选择贷款组合才更有价值、更划算？
1首次置业家庭没有必要推迟购房计划
五一长假后上班的第一天，准新娘张丽的MSN名字居然改成了“房贷上调，购房计划泡汤”，后面给出的理由是，本来打算买房结婚，但是又觉得加息后算起来购房款多了不少，所以想暂时放弃购房。然而结婚是不能推迟的，说到这些，张丽显得苦恼不已。
据相关调查显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，像张丽这样将暂时推迟购房计划的消费者占51%以上，而68.01%的人认为加息后未来房价仍将上涨。这是央行自2004年10月29日首次上调利率以来，在短短一年半左右的时间内实施的第三次加息，可以表明未来利率上升的预期非常明显。此次利率上调是去年宏观调控政策的一个延续，房产消费者的购房成本继续上升。但专家指出，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，而对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显。
央行调息新政规定，自4月28日起，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，5年以上长期贷款基准利率也从原来的6.12%上调至6.39%，下浮10%优惠后的利率水平为5.751%。
张丽和未婚夫高彭其实已经看中了南三环的一套总价为45万元的房子，原计划首付15万元，其余30万元从银行贷款。专家称，像张丽这样首次置业的情况受加息影响并不大，假设张丽采取等额本息还款法，因为属于第一套购房贷款，将享受银行优惠利率5.751%，（基准利率*0.9），那么通过简单计算可知，张丽若贷款20年，每月需付出2106.3元，只比以前增加41.4元;若贷款30年,每月需付出1762.8元，比以前增加46.04元，因此只是利率微涨月供略增。
专家认为，加息后，对以自住为主的第一次购房者来说没有太大的影响，月供增加额并不大，从加息影响的因素来讲，没有必要一定推迟购房。
像张丽这样第一次置业的家庭究竟选择哪种房贷方式更省钱、更划算？
张丽有短期还款的需求，那么选择浮动利率和固定利率的哪一种更合算呢？由于是第一套房产，张丽可以享受到银行9折的优惠利率。目前5年期以上浮动利率的优惠利率为5.751%，而三家拥有固定利率产品的银行中，招商银行固定利率已在原来基础上上调0.27个百分点，其中3年期、5年期和10年期固定贷款优惠利率分别为5.88％、6.00％和6.36％。
执行优惠利率时，10年期的浮动利率（5.751%）比招行固定利率（6.36％）节省0.609%。对消费者而言，这一差距还是较大的。即使央行按照每次以0.27%的幅度上调，依然可以承受2次的调整。
专家观点:第一次置业家庭中短期贷款选择浮动利率是比较合适的。贷款30万、10年期的浮动利率总还款额比固定利率总还款额节省11025元，每月还款额为3293元。
2以组合贷款弥补首付不足
很多购房者在置业时常常会遇到由于资金周转不灵而导致首付款不足的情况，如果此时能够合理运用抵押消费贷款方式，往往可以将一筹莫展的首付款问题解决。
外企白领李小姐手头上正遇到了这样的麻烦事，她从外地来京发展已有1年，有稳定的收入来源，每月固定收入为1.5万元左右，另有5万元的活期储蓄存款。她目前看好了一套价值70万元的公寓。但由于之前李小姐的大部分积蓄都投在原籍一处60万拥有完全产权的住宅上，而若想以一个合理的价格出手，需要半年左右时间。因此目前支付购买公寓的70万元首付款有一定的困难。
另外李小姐在原籍曾缴存住房公积金，并且其公积金帐户里约有10万元左右的余额。同时李小姐的一位亲戚在北京有一套90万的房产可为其提供融资担保。
由于李小姐不想承担过多的银行贷款利息，希望用最短的期限、最低的成本还清贷款。
在半年后王小姐可以将原籍房产售出，净得59万，专家支招制定合理的省钱还款方案：
1、 用24万元还清第一笔贷款的本息（25万元，5年期的贷款，以等额本息方式还款，半年约还本金1.2万元左右，剩余本金一月的利息约为0.11万元，因此还清本息约需24万元。）
2、 用35万元提前归还第二笔贷款本金，这样王小姐的贷款余额为6万元。同时王小姐向银行申请缩期还款（或称减按揭），即缩短还款期限，降低资金成本，将还款期限缩至1年，月供为5152.44元。
3、充分利用公积金：完成产权过户后，王小姐可持相关手续到原籍地提取公积金10万元，用于所购公寓的装修、购买家具和家电。
TIPS:个人房屋抵押消费贷款
银行用信贷资金对自有商品房或获准上市的房改房作抵押的借款人所发放的贷款。贷款一般最高不超过抵押房屋评估值的50%，另根据借款人的资信程度和抵押房屋成新率（使用年限低于5年）的最高可贷60%。贷款期限由借款人和银行商定，最短1年，最长不超过3年。
3 二次置业选择双周供和固定利率规避风险
王先生最近正为他的120平方米房子感到心烦，房贷利率上升，首付款比例又出新规，90平方米以上的房子需要增加首付，由于他是二次置业又以投资为目的，王先生为此要付出40%的首付款，即房产总价为100万元，首付40万，贷款额为60万。
因为是以出租投资为目的，相比浮动利率来说，“双周供”的还款方式更适用。在还款方式上，双周供将原来需要每月还款一次的贷款改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减的速度加快，这种方式大大节省了贷款者的利息支出，还可快速缩短还款期限。
以王先生的60万元贷款为例，运用双周供贷款20年，20年的年利率为5.75%。
但同时双周供全年一般有26期，有2个月会出现供款3期的情况。这样，对于部分还贷压力比较大的购房者，在那两个月就会感到压力突然增加。
因此专家建议王先生可以将此120平米房产尽快出租，技巧性提高房屋出租的月租金，可以直接对冲加息带来的成本。能够提高房屋出租价格的方法有很多，例如：根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征，相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来提高月租金，可以加快房屋的出租率。
与王先生不同，黄先生是个不折不扣的“炒房客”，至今已转手倒卖了好几套房，在房地产投资中享受赚钱的乐趣。虽然银行又加息了，但依然阻挡不住他继续投资房产的热情。
现在，他打算投资一套总价80万的房产，首付50万，还需向银行贷款30万。由于打算在三五年后将房产倒手收回房款，他想选择3-5年的短期贷款。
由于黄先生是多次房贷者，因此如果他办理浮动利率房贷，那么对他将实行基准利率，即不享受9折的优惠。3年期、5年期的利率分别为6.18%、6.30%.分摊到每月的还款差额很小，3年期每月差额只有20元，5年期为34元。考虑到目前房地产市场上，政府宏观调控的大棒随时可能挥出，因此，能够规避风险的固定利率正适合像黄先生这样的短期投资者。固定利率房贷是指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
10年期的房贷，利率相差仅0.27%，采用固定利率，每月还款仅比浮动利率多41元。考虑到目前房地产市场的确存在过热现象，因此，能够规避风险的固定利率正适合对于不能享受优惠利率的多套房贷者。而且目前光大银行、建设银行在加息后，尚未对固定利率做出调整，此时正是赶优惠“末班车”之时。
TIPS:固定利率贷款
固定利率贷款最长期限仅为10年。随着招商银行最先提高固定利率住房贷款，日前光大银行、建设银行也进行了调整。光大银行的调整方案为：对固定利率贷款的基准利率和上浮利率均不做调整，仅对3年期、5年期固定利率的优惠利率做少许调整，在同期央行浮动利率下限之上提高2个基点，3年期的从5.25%调至5.447%，5年期的从5.34%调至5.528%，而10年期的仍维持在6.08%。这样，光大银行的固定利率水平均低于招商银行同期水平，消费者可根据利率差进行贷款选择。
4 加息后没有必要急于提前还款
对于已还一部分贷款而还有部分贷款没还完的购房者而言，此次加息的影响是最为直接的，这将直接增加目前还贷的成本支出，有一些购房者开始盘算是否提前还款。
专家指出，面对此次央行的加息，处于不同阶段的房产消费者一定不要自乱阵脚，不要盲目选择提前还贷，而应根据自身还贷能力，结合未来的理财计划，选择适合自己的还贷方式最为重要。
首先，精细计算自己是否有提前还贷的必要
加息首先是针对投资者的投机行为，打压过盛的投资势力，因此对北京市场占85%比例的自住消费者无需恐慌，因为实际的还款增加额并不大。
其次，房贷消费者需结合自身的房产情况决定是否有必要提前还贷
第一考虑房产升值空间；
如果升值空间很可观，价格涨幅明显高于每月利息的增加额度，那么消费者大可不必为了利息增加而苦恼；
第二，考虑自身情况，
用租金抵消增加额度。
如果购房者正以出租另一套房产的租金偿还月供，且租金要高于月供提高后的金额，那么也没有必要如此紧张；而如果是房产的投资者，看中的是利润空间，那么在运作多套房产时就需要综合计算累计成本和房产投资的机会成本的增加是否合算，并要将预期的再次提息或加息的成本考虑进去，最终决定是抛售还是继续持有。
再次，已还款大部分而只有小部分贷款未还者，可以考虑提前还款
对于这部分客户而言，加息的影响是最小的，即使每月还款额增加，但时限已不长，对日常生活以及未来的理财不会产生太大的影响，如果资金比较充裕，则完全可以提前还款，节省利息成本。
贷款人选择提前还贷主要是为了减少利息支出，而前提则是资金比较充裕。在贷款的前几年，本金基数较大，产生的相应利息也高，因此提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少，尤其是在贷款的前5年间一定要争取多还款，使贷款额中的本金基数下降，这样剩余的本金所产生的利息会相应减少。如果根据自身的资金情况想提前还款，可以有5种还款方式供选择。
5 新房贷实用性操作技巧
A “直客式”房贷
“直客式”房贷，是指银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式，可以享受一次性付款2%—5%的折扣。
陈女士看中了一套80万元的房子，而开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行。开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠1%，而一次性付款则可给予折扣3%。陈女士如果选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与其他银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性付给开发商，从而获得3%的折扣，仅折扣一项即可省1.6万元。总购房款下降，相应的税费也会相应减少，如大修维修资金、契税等。此外，由于省去了开发商指定律师的审核环节，还节约了律师费。
专家提醒:由于“直客式”房贷申请门槛比较高，公务员及事业单位工作人员容易获贷，同时还要看中意的楼盘是否也满足银行的放贷要求。
B住房接力贷款
市民薛先生今年55岁，月收入4000元，60岁退休后，月退休金2000元左右，有一个儿子，刚参加工作，月收入1500元左右。最近薛先生相中了一套80平方米两居室，总房款为50万元，打算首付15万元，银行贷款35万元，想采取“父贷子还”方式。
专家指出，要减少利息支出，可尽量提高首付额度。以薛先生为例，他目前有积蓄20万元，采取等额本息还款法，贷款期限为20年，首付15万元和20万元，在20年的贷款期限内，利息支出额度相差32600.66元，这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料费用。另外可以考虑缩短贷款期。贷款期限越长，利息支出额越多，月还款额越少；期限越短，利息支出额越少，但相应的月还款额较高，会超出购房者的承受范围。因此，对于薛先生来说，需要确定出一个贷款期限的临界点，使月还款额与利息支出都能达到一个最优化的基准。鉴于薛先生由于年龄关系马上要退休，退休后工资仅为2000元/月，再加上他儿子的收入，只能靠这两部分收入来还月供，因此，其月还款额应预计控制在3000元左右。
通过计算分析，如果薛先生贷款期限为10年，虽然利息额支出最少，但其月供已远远超出薛先生的支出范围；而如果采取贷款20年的方式，虽然月供完全符合薛先生的标准，但其支付利息额也最高。而贷款期限为15年无疑是最合适的。
C “入住还款法”
大学毕业两年的小田最近想买房，对一套总价50万元的房子比较中意，自己的积蓄加上父母的资助，小田共有15万元的购房资金，如果首付10万，再加上交易和办理贷款的费用，小田就只能剩下四万元左右用来装修新房了。虽说这套房子还有一年多才交房，但马上就要偿付的每月房贷，不可能让小田的存款数字有较大的增长。想来想去，小田只能放弃这套房子。但如果银行让小田在开始的一段时间内只归还贷款利息而不用还贷款的本金呢？这样，小田就不用放弃这套房子了。
“入住还款法”正好满足了小田的这种想法，从贷款第一个月开始，到与银行约定期满为止的入住准备期内仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，并在约定期满后开始采用等额还款方式或等额本金的还款方式偿还贷款本息的还款方法。这样就大大减轻了购房者购房初期的还款压力。
以小田为例，如果他申请40万元20年期的住房商业贷款，每月应归还的本息总额为2649元，而40万元贷款的每月利息则为1680元，两者相差969元。如果小田新房入住还有一年半的话，他就可以多增加积蓄17442元。到入住时，小田可以拿出七八万元用于装修，基本可以达到普通装修费用水平。由于小田在一年半内只归还了贷款的利息，因此，40万元贷款本金并没有减少，到入住后正式还款时，小田应当按每月2649元的还款额开始归还贷款的本息，一直到20年后，还清贷款。
入住还款法对购房人尤其是积蓄不多的年轻人来说，可以很大程度减轻购房初期的负担。
TIPS:住房接力贷款
又叫父贷子还，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的信贷产品。对于已婚子女，其配偶也可作为共同借款人。申请这类贷款时，作为共同借款人的父母和子女均要具有稳定的职业和收入。作为父母的借款人中年龄较大的一方不得超过60岁，买房人必须为子女，共同借款人尚有贷款余额的住房，累计不超过1套。