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【摘 要】文章根据作者多年实践经验就房产测绘中测绘面积的质量控制进行了简单的阐述。
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。
二、房产测绘质量的影响原因
房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。
在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。
三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制
1、遵守一级验收、二级检查制度
在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。
2、控制前期收件图纸及资料的审查质量
在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。
3、房产面积测绘各关键环节的质量控制
对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。
4、控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。
为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
5、生产过程控制采用工作流程技术而实现
管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。
结 语
总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。
参考文献：
[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）
[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）
[3]迟进军.对现代房产测绘中相关内容及质量控制之探析[J].科技信息，2011（01）
[4]王麟.房产测绘的质量控制要点之我见[J].煤炭技术，2009（05）
[5]张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（08）
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。
二、房产测绘质量的影响原因
房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。
在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。
三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制
1、遵守一级验收、二级检查制度
在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。
2、控制前期收件图纸及资料的审查质量
在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。
3、房产面积测绘各关键环节的质量控制
对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。
4、控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。
为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
5、生产过程控制采用工作流程技术而实现
管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。
结 语
总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。
参考文献：
[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）
[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）
[3]迟进军.对现代房产测绘中相关内容及质量控制之探析[J].科技信息，2011（01）
[4]王麟.房产测绘的质量控制要点之我见[J].煤炭技术，2009（05）
[5]张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（08）