论文部分内容阅读
摘要：本文将从监理控制的工作原则、工作的相关改进等方面，全面的揭示监理工作在房地产项目工程中的重要性，并以此为鉴，呼吁相关施工单位及监理机构提高对此项工作的重视程度，提审工程质量，从源头杜绝“豆腐渣”工程的产生。
关键词：房地产；项目工程；监理；质量
Abstract: in this paper, the supervision of the working principle, control of the work related improvement, comprehensive supervision work in real estate project reveals the importance of engineering, and aims to learn from, calling for the construction unit and the relevant supervision agencies improve degree of attention paid to this work, questioned the engineering quality, from source stop "shoddy school" engineering production.
Keywords: real estate; Project engineering; Supervision; quality
中图分类号：U415.1 文献标识码：A文章编号：
我国的房地产产业目前处于一个飞速的发展时期，并且国家在房地产的建设上的投资在所有固定资产中所占的比例也越来越大，因此房地产项目工程的建设受到了社会各界的关注。而新时期下的房地产监理工作也有着新时期的特点，因此要有针对性的参照其特点，做好项目的监理工作，以为开发商提供更优质的房产资源。
1、房地产项目质量监理的基本原则和工作程序
1.1质量监理的基本原则
工程建设监理在其监理活动中应始终：坚持质量标准，坚持以人为核心，坚持以预防为主，坚持科学公正守法的职业道德规范。以主动控制为宗旨，对施工阶段进行质量控制；以督促承包单位的质量保证体系进行主动控制为途径，监督其充分发挥自身应有的质量保证作用；严格掌握未经审查或审查不合格的承包单位、供货单位分包工程；严格禁止未经检验或检验不合格的原材料、构配件、设备在工程上使用：对未经工程建设监理验收或经验收不合格的工序不予签认．且不得进入下道工序施工。
1.2质量监理的工作程序
工程项目开工前，项目监理机构应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系．确能保证工程项目施工质量时予以签认。专业监理工程师应对承包单位报送的拟进场工程材料、构配件和设备的报审表并附质量证明资料、进场质量检验记录审核签认，并对进场的实物按照委托监理合同约定或有关工程质量管理文件规定的比例采用平行检验或见证取样方式进行抽检，对未经项目监理人员验收或验收不合格的工程材料、构配件、设备项目监理人员应拒绝签认，并应签发监理工程师通知单，书面通知承包单位限期将不合格的工程材料、构配件、设备撤出现场。在设计交底前，项目监理机构应组织监理人员熟悉设计文件．并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议；项目监理人员应参加由建设单位组织的设计技术交底会。项目监理机构应对设计技术交底会议纪要（记录)进行签认。各专业监理工程师应依据监理规划、设计文件、规范，按专业、分阶段编制监理实施细则，并报总监审批后，组织实施。总监应及时组织各专业监理工程师审核承包单位提交的施工组织设计、技术方案、进度计划，并根据情况提出整改意见，由承包单位负责整改，最后由总监审定。
2、房地产项目监理工作的改进措施
在项目施工前，监理要根据房地产建设易受市场因素的影响，开工时报建手续不全，施工中对工期要求较严以及分包情况较严重等情况，对项目进行监理。
2.1认真审查搞好图纸会审和设计变更
审查施工方提交的施工组织设计。施工组织设计是施工单位编制的指导施工全过程各项活动的重要综合性技术文件。通过这一工作，督促施工方对不足之处进行修改、完善．然后检查落实，从而达到事前控制的目的。
2.2搞好图纸会审工作
施工图是工程施工的直接依据，因此．认真搞好图纸会审是搞好质量事前控制工作的重要技术措施。图纸会审由项目总监协助建设单位，组织施工单位、设计单位进行图纸会审。先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在的問题和需要，使参加施工的各单位人员思路一致．最大限度的避免施工中出现失误。
2.3高度重视、认真处理设计变更相关事宜
设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。设计变更要尽量提前，最好在开工之前就发现，或在施工之前变更，防止拆除造成的浪费。
2.4加强对招投标的监理
要抓好招标的公平性、透明性工作，防止腐败的滋生，以保证资金的最高效使用。招标工程建设从设计、设备供应、施工、监理等实行全过程招标,关键是要拟定好标书，把材料、设备等的规格、等级和品牌都一一明确，并做好保密工作，杜绝招标过程中的不正之风与不正当行为。并且采取扩大竞争范围的方式，增加竞争主体，使建设项目有更多的选择权，选择最合适的承包商，从而尽可能以较低的建筑成本来进行工程建设，同时还保证工程质量。
2.5对方案比选的监理
监理应全程参与以招投标的形式选择最合理的设计方案的工作，以期能够在大范围内寻找公平、公正、合理的潜在投资者，以使工程能以最先进的技术、最合适的成本建造出高品质的工程。
在多个方案进行比选时，监理应选择应用相应的动态分析指标，判断项目的可行性、投资回收期等问题，以选择出最佳的方案。
2.6加强对施工现场的监理
在实际的现场施工过程中，首要注意的就是采用质量合格的施工材料，并且建立合理的调度体系和材料使用计划，这样才能避免施工材料的损失，从而提高优质材料的实际利用率，并且严把质量关，杜绝不合格材料进入施工现场。总之就是要做好施工前的原材料选用、施工中的材料选用工作。在施工现场还要注意建立多层次的质量监督及检测体系，以保障各环节的沟通流畅。再比如在施工中，根据项目的不同要求，分部门分职责负责不同的施工板块，并使各部门在实际的工作中相互联系和相互监督，保障各环节的施工质量。对于一些难度较大的水利施工现场，应该引进一些先进的大型设备，并且配备专门的操作技术人员，以保障工程的顺利完工。
3、房地产项目工程监理的重要意义
3.1保证项目质量
目前，房地产市场上施工单位的挂靠现象比较普遍，中标单位对项目部存在“以包代管”的现象，一线工人都是农民、临时工，素质偏低。另外，项目部内部管理方面也存在责任不清、制度不严，“自检、互检、交接检”不能落实的现象。可以说．目前有一部分施工单位的质保体系流于形式，在日常施工管理中不能发挥应有的作用。这种情况对我们监理工作造成了极大的难度．也在一定程度上影响了监理工作的效果。我国GB／T19000(等同于ISO9000)质量管理体系标准的基本思想就是要求企业内部建立健全质量保证体系，加强内部质量管理，在质量保证的基础上进行质量控制，从而向顾客提供保证，使顾客产生信任。因此我们监理人员在工作中应尽最大努力督促施工单位建立健全质量保证体系，这样做将使我们的工作取得事半功倍的效果。
3.2及时发现潜在安全隐患
工程质量具有隐蔽性及终检局限大的特点，工程施工过程中工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时检查发现其存在的质量问题，事后看表面质量很好，但实际上内在质量很可能有问题。房地产建设工程不可能像某些工业产品那样，可以拆卸或解体来检查内在质量。所以建设工程项目终检验收时在相当程度上是仅看外表。而工程的内在的、隐蔽的质量缺陷则是难以发现。鉴于这种情况，监理工程师应在施工前就主动地控制影响工程质量的诸因素及环节，这样就完全避免与克服了最终检验的局限性，从而确保了工程质量，也确保了质量评定结果的真实性和可靠性。
4、结束语：
建设监理企业是依据与业主签订的合同内容条款对工程质量、投资、进度进行全方位的控制和管理。房地产项目施工企业应严格内部管理，健全完善制度，强化监理深度和力度，提高监理水平，赢得业主信任，并针对监理队伍人员构成现状，加强培训，不断提高整体素质，有效履行监理职责，从而有效实现工程项目施工的全面质量控制。
参考文献：
[1] 税向东. 浅谈项目管理与工程监理的接轨[J]. 四川职业技术学院学报, 2008,(02) .
[2] 王与麟. 关于建设监理与工程项目管理若干问题的探讨[J]. 大众科技, 2006,(06) .
[3] 孙振华. 浅谈项目管理与工程监理的接轨[J]. 甘肃科技, 2009,(16) .
[4] 纪茂全,孙岩. 工程项目监理部稳定性建设的思考[J]. 山西建筑, 2007,(28) .
关键词：房地产；项目工程；监理；质量
Abstract: in this paper, the supervision of the working principle, control of the work related improvement, comprehensive supervision work in real estate project reveals the importance of engineering, and aims to learn from, calling for the construction unit and the relevant supervision agencies improve degree of attention paid to this work, questioned the engineering quality, from source stop "shoddy school" engineering production.
Keywords: real estate; Project engineering; Supervision; quality
中图分类号：U415.1 文献标识码：A文章编号：
我国的房地产产业目前处于一个飞速的发展时期，并且国家在房地产的建设上的投资在所有固定资产中所占的比例也越来越大，因此房地产项目工程的建设受到了社会各界的关注。而新时期下的房地产监理工作也有着新时期的特点，因此要有针对性的参照其特点，做好项目的监理工作，以为开发商提供更优质的房产资源。
1、房地产项目质量监理的基本原则和工作程序
1.1质量监理的基本原则
工程建设监理在其监理活动中应始终：坚持质量标准，坚持以人为核心，坚持以预防为主，坚持科学公正守法的职业道德规范。以主动控制为宗旨，对施工阶段进行质量控制；以督促承包单位的质量保证体系进行主动控制为途径，监督其充分发挥自身应有的质量保证作用；严格掌握未经审查或审查不合格的承包单位、供货单位分包工程；严格禁止未经检验或检验不合格的原材料、构配件、设备在工程上使用：对未经工程建设监理验收或经验收不合格的工序不予签认．且不得进入下道工序施工。
1.2质量监理的工作程序
工程项目开工前，项目监理机构应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系．确能保证工程项目施工质量时予以签认。专业监理工程师应对承包单位报送的拟进场工程材料、构配件和设备的报审表并附质量证明资料、进场质量检验记录审核签认，并对进场的实物按照委托监理合同约定或有关工程质量管理文件规定的比例采用平行检验或见证取样方式进行抽检，对未经项目监理人员验收或验收不合格的工程材料、构配件、设备项目监理人员应拒绝签认，并应签发监理工程师通知单，书面通知承包单位限期将不合格的工程材料、构配件、设备撤出现场。在设计交底前，项目监理机构应组织监理人员熟悉设计文件．并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议；项目监理人员应参加由建设单位组织的设计技术交底会。项目监理机构应对设计技术交底会议纪要（记录)进行签认。各专业监理工程师应依据监理规划、设计文件、规范，按专业、分阶段编制监理实施细则，并报总监审批后，组织实施。总监应及时组织各专业监理工程师审核承包单位提交的施工组织设计、技术方案、进度计划，并根据情况提出整改意见，由承包单位负责整改，最后由总监审定。
2、房地产项目监理工作的改进措施
在项目施工前，监理要根据房地产建设易受市场因素的影响，开工时报建手续不全，施工中对工期要求较严以及分包情况较严重等情况，对项目进行监理。
2.1认真审查搞好图纸会审和设计变更
审查施工方提交的施工组织设计。施工组织设计是施工单位编制的指导施工全过程各项活动的重要综合性技术文件。通过这一工作，督促施工方对不足之处进行修改、完善．然后检查落实，从而达到事前控制的目的。
2.2搞好图纸会审工作
施工图是工程施工的直接依据，因此．认真搞好图纸会审是搞好质量事前控制工作的重要技术措施。图纸会审由项目总监协助建设单位，组织施工单位、设计单位进行图纸会审。先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在的問题和需要，使参加施工的各单位人员思路一致．最大限度的避免施工中出现失误。
2.3高度重视、认真处理设计变更相关事宜
设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。设计变更要尽量提前，最好在开工之前就发现，或在施工之前变更，防止拆除造成的浪费。
2.4加强对招投标的监理
要抓好招标的公平性、透明性工作，防止腐败的滋生，以保证资金的最高效使用。招标工程建设从设计、设备供应、施工、监理等实行全过程招标,关键是要拟定好标书，把材料、设备等的规格、等级和品牌都一一明确，并做好保密工作，杜绝招标过程中的不正之风与不正当行为。并且采取扩大竞争范围的方式，增加竞争主体，使建设项目有更多的选择权，选择最合适的承包商，从而尽可能以较低的建筑成本来进行工程建设，同时还保证工程质量。
2.5对方案比选的监理
监理应全程参与以招投标的形式选择最合理的设计方案的工作，以期能够在大范围内寻找公平、公正、合理的潜在投资者，以使工程能以最先进的技术、最合适的成本建造出高品质的工程。
在多个方案进行比选时，监理应选择应用相应的动态分析指标，判断项目的可行性、投资回收期等问题，以选择出最佳的方案。
2.6加强对施工现场的监理
在实际的现场施工过程中，首要注意的就是采用质量合格的施工材料，并且建立合理的调度体系和材料使用计划，这样才能避免施工材料的损失，从而提高优质材料的实际利用率，并且严把质量关，杜绝不合格材料进入施工现场。总之就是要做好施工前的原材料选用、施工中的材料选用工作。在施工现场还要注意建立多层次的质量监督及检测体系，以保障各环节的沟通流畅。再比如在施工中，根据项目的不同要求，分部门分职责负责不同的施工板块，并使各部门在实际的工作中相互联系和相互监督，保障各环节的施工质量。对于一些难度较大的水利施工现场，应该引进一些先进的大型设备，并且配备专门的操作技术人员，以保障工程的顺利完工。
3、房地产项目工程监理的重要意义
3.1保证项目质量
目前，房地产市场上施工单位的挂靠现象比较普遍，中标单位对项目部存在“以包代管”的现象，一线工人都是农民、临时工，素质偏低。另外，项目部内部管理方面也存在责任不清、制度不严，“自检、互检、交接检”不能落实的现象。可以说．目前有一部分施工单位的质保体系流于形式，在日常施工管理中不能发挥应有的作用。这种情况对我们监理工作造成了极大的难度．也在一定程度上影响了监理工作的效果。我国GB／T19000(等同于ISO9000)质量管理体系标准的基本思想就是要求企业内部建立健全质量保证体系，加强内部质量管理，在质量保证的基础上进行质量控制，从而向顾客提供保证，使顾客产生信任。因此我们监理人员在工作中应尽最大努力督促施工单位建立健全质量保证体系，这样做将使我们的工作取得事半功倍的效果。
3.2及时发现潜在安全隐患
工程质量具有隐蔽性及终检局限大的特点，工程施工过程中工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时检查发现其存在的质量问题，事后看表面质量很好，但实际上内在质量很可能有问题。房地产建设工程不可能像某些工业产品那样，可以拆卸或解体来检查内在质量。所以建设工程项目终检验收时在相当程度上是仅看外表。而工程的内在的、隐蔽的质量缺陷则是难以发现。鉴于这种情况，监理工程师应在施工前就主动地控制影响工程质量的诸因素及环节，这样就完全避免与克服了最终检验的局限性，从而确保了工程质量，也确保了质量评定结果的真实性和可靠性。
4、结束语：
建设监理企业是依据与业主签订的合同内容条款对工程质量、投资、进度进行全方位的控制和管理。房地产项目施工企业应严格内部管理，健全完善制度，强化监理深度和力度，提高监理水平，赢得业主信任，并针对监理队伍人员构成现状，加强培训，不断提高整体素质，有效履行监理职责，从而有效实现工程项目施工的全面质量控制。
参考文献：
[1] 税向东. 浅谈项目管理与工程监理的接轨[J]. 四川职业技术学院学报, 2008,(02) .
[2] 王与麟. 关于建设监理与工程项目管理若干问题的探讨[J]. 大众科技, 2006,(06) .
[3] 孙振华. 浅谈项目管理与工程监理的接轨[J]. 甘肃科技, 2009,(16) .
[4] 纪茂全,孙岩. 工程项目监理部稳定性建设的思考[J]. 山西建筑, 2007,(28) .