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摘要：随着我国经济体制从计划经济向市场经济的转变，市场竞争力大，房地产在开发项目中的风险控制成为项目成败的重要因素。因此，对房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。现在房地产业面临着巨大的风险，如何识别风险及怎样对风险进行有效的管理，成了企业面临的重大问题。
关键词：房地产；风险控制管理；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一．引言
房地产建设项目因其自身的特殊性和一些不确定性因素，使得房地产项目管理存在着诸多风险。因此，房地产开发项目的风险研究必须通过对多个风險因素的分析辨识，进行定性分析，以测定房地产开发项目风险程度。本文主要是阐述房地产项目风险管理和控制的意义、房地产开发项目的风险分析、房地产项目的管理风险的控制策略。
房地产项目的风险研究和意义
房地产项目开发分为项目前期决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段、使用阶段。它们在不同阶段的风险也各不相同，随着项目的不断发展，项目开始走向成熟，风险也就逐渐减少了。因此，在项目的前期决策阶段，存在不确定性因素比较多，相对风险是最大的。若在前期决策阶段对风险因素进行识别、分析，为以后几个阶段打下基础，有利于整个项目的顺利进行。
1.风险管理在当前是门独立学科，主要是在投资管理、工程项目管理和企业管理方面应用。风险管理包含对风险的识别、对其风险进行分析、对风险的控制等等。房地产开发项目风险探讨主要是在项目实施中对各种风险进行客观地预测和辨识、准确地量化评估、实施有效的控制对策。这一研究对我国房地产开发项目的发展起了促进性作用，对实现项目目标和整个社会的逢勃发展有着很大的意义。
2.企业创建和发展的根本目的在于盈利，利润与风险并存。若房地产开发者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段控制风险的生成，对其采取措施加以防范，很有可能出现赔了夫人又折兵的现象，使项目处于危险之中。许多新兴企业或者小型企业涉及房地产风险管理方面没有充分认识，未对其深入的研究、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。
3.房地产项目既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头。房地产开发有效的实施，可以初步缓解城市人口住房紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题，为城市的基础建设投入资金和缓解交通问题，推动了建筑业和其它行业的共同发展。
三．房地产项目的风险分析
风险是在特定的客观条件下和时期内，对一些未确定性因素展开分析。事实上改变实际和计划结果的程度差异，这种变化程度与风险成正比，随着程度的增长，风险越大。房地产开发项目的风险，这种风险在实施开发中处于比较实在的风险，在目前的经济状况和外部环境中，主要体现如下：
1.项目的定位风险。房地产项目的市场定位分为产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，为前期工作中的项目决策、项目设计、项目营销策划方案做准备。项目的市场定位开始成熟后，从根本上决定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案和销售前景，如果存在不确定性，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，项目建设的决策性是项目中最大的风险，可随意说是决策风险不是管理风险。
2.项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》对市场定位的认识没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”和融资能力过高的评估，项目成本分析存有着严重的失误，还未贯彻国家和地方政府的行业政策，对成本控制、意外因素、经济环境等等原因，给项目管理建设造成了极大的风险。
3.项目的质量风险。主要表现在以下方面:（1）在项目决策阶段:由于经济技术分析失误，品质与价格矛盾会出现问题。（2）在设计阶段:向设计部门提出违反设计规范、标准以及强制性标准的要求，还有人际关系上的投机性的相关问题。（3）施工阶段：从业人员对设计方面的认知存在很多的误差，私自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，对于关键部分和关键过程不重视没有进行跟踪检查及时处理遇到的问题，对一些容易出现影响结构安全和在使用功能方面有影响的问题不加以及时处理或者向管理者汇报情况，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4.项目的合约履行能力风险。在项目实施建设的过程中，会出现土地的转让、融资和设计、监理、工程地质勘察部门、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，因为项目一旦开始便没有回头路，涉及相关因素繁多，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，难免在实施过程中出现控制失误，加大了该项目管理和控制方面的压力。例如：在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5.建设的“创新”风险。根据目前的经济状况，项目建设的土地、资金条件相对于过去来说受到更加重视，在还没出现资源短缺的情况下，要使房地产项目在社会上能可持续发展，获取更多的经济利益，对于企业来说这是十分有必要的。就这种状况来看，为了达到目标把本企业项目和周围项目之间存在的差异找出，选择对于本身所在的企业和其他企业还未完成的“创新”，这样做同时也具有较大的风险，再说创新本来就具有风险，我们不能用个人意识影响项目的发展。
四．房地产项目管理风险的控制策略
（一）项目根据外部环境持续改进策略从目前的外部环境来看，开始坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，考虑到风险因素可以参考《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析，并且加以合理的调整，采取相应的措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 （二）项目决策控制策略合理确定项目管理目标，参照《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的知识，适当用合理的方法指定项目方案，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 （三）项目的内部组织策略合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，针对矛盾性和误解性经常发生的和组织间的关系，为风险管理提供信息保障。同时加强项目实施过程中的监督管理，避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督、企业规章制度等方面，进行及时的跟踪与调查，及时为决策提供相关的资料，并且向计划部进行汇报情况，对预测的风险进项有效管理和控制。
五．结束语
总之，房地产项目管理的风险是客观存在的，只是在每个阶段影响的因素带有不确定性，房地产项目需要对项目本身的特点和实施情况、对项目风险进行分析，并且采取合适的对策加以实施，运用相关的对策和技巧，才能对风险进行有效的管理，使项目各参与方获得预期的收益，最大限度地将风险降低到最低程度，以减少或避免对企业经营目的和效果的不利影响。
参考文献：
[1]褚志宁;假日花园房地产项目风险管理研究;中国海洋大学;2012年
[2]李雨明;彭祥俊;牛俊友;;房地产开发项目开发方风险分析[J];中国新技术新产品;2012年01期
[3]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.
[4]何红.房地产开发经营与管理[M].北京:化学工业出版社,2008.114～116.
[5]黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制[J].广东土木与建筑， 2005(08)
[6]楼胜昔.房地产项目风险及防范策略[J].山西建筑,2007,33(32):246.
[7]沈建明:项目风险管理,北京机械工业出版社,2003年
[8]冯耀新;;浅谈房地产项目风险因素的分析[J];广东科技;2007年01期
关键词：房地产；风险控制管理；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一．引言
房地产建设项目因其自身的特殊性和一些不确定性因素，使得房地产项目管理存在着诸多风险。因此，房地产开发项目的风险研究必须通过对多个风險因素的分析辨识，进行定性分析，以测定房地产开发项目风险程度。本文主要是阐述房地产项目风险管理和控制的意义、房地产开发项目的风险分析、房地产项目的管理风险的控制策略。
房地产项目的风险研究和意义
房地产项目开发分为项目前期决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段、使用阶段。它们在不同阶段的风险也各不相同，随着项目的不断发展，项目开始走向成熟，风险也就逐渐减少了。因此，在项目的前期决策阶段，存在不确定性因素比较多，相对风险是最大的。若在前期决策阶段对风险因素进行识别、分析，为以后几个阶段打下基础，有利于整个项目的顺利进行。
1.风险管理在当前是门独立学科，主要是在投资管理、工程项目管理和企业管理方面应用。风险管理包含对风险的识别、对其风险进行分析、对风险的控制等等。房地产开发项目风险探讨主要是在项目实施中对各种风险进行客观地预测和辨识、准确地量化评估、实施有效的控制对策。这一研究对我国房地产开发项目的发展起了促进性作用，对实现项目目标和整个社会的逢勃发展有着很大的意义。
2.企业创建和发展的根本目的在于盈利，利润与风险并存。若房地产开发者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段控制风险的生成，对其采取措施加以防范，很有可能出现赔了夫人又折兵的现象，使项目处于危险之中。许多新兴企业或者小型企业涉及房地产风险管理方面没有充分认识，未对其深入的研究、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。
3.房地产项目既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头。房地产开发有效的实施，可以初步缓解城市人口住房紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题，为城市的基础建设投入资金和缓解交通问题，推动了建筑业和其它行业的共同发展。
三．房地产项目的风险分析
风险是在特定的客观条件下和时期内，对一些未确定性因素展开分析。事实上改变实际和计划结果的程度差异，这种变化程度与风险成正比，随着程度的增长，风险越大。房地产开发项目的风险，这种风险在实施开发中处于比较实在的风险，在目前的经济状况和外部环境中，主要体现如下：
1.项目的定位风险。房地产项目的市场定位分为产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，为前期工作中的项目决策、项目设计、项目营销策划方案做准备。项目的市场定位开始成熟后，从根本上决定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案和销售前景，如果存在不确定性，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，项目建设的决策性是项目中最大的风险，可随意说是决策风险不是管理风险。
2.项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》对市场定位的认识没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”和融资能力过高的评估，项目成本分析存有着严重的失误，还未贯彻国家和地方政府的行业政策，对成本控制、意外因素、经济环境等等原因，给项目管理建设造成了极大的风险。
3.项目的质量风险。主要表现在以下方面:（1）在项目决策阶段:由于经济技术分析失误，品质与价格矛盾会出现问题。（2）在设计阶段:向设计部门提出违反设计规范、标准以及强制性标准的要求，还有人际关系上的投机性的相关问题。（3）施工阶段：从业人员对设计方面的认知存在很多的误差，私自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，对于关键部分和关键过程不重视没有进行跟踪检查及时处理遇到的问题，对一些容易出现影响结构安全和在使用功能方面有影响的问题不加以及时处理或者向管理者汇报情况，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4.项目的合约履行能力风险。在项目实施建设的过程中，会出现土地的转让、融资和设计、监理、工程地质勘察部门、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，因为项目一旦开始便没有回头路，涉及相关因素繁多，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，难免在实施过程中出现控制失误，加大了该项目管理和控制方面的压力。例如：在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5.建设的“创新”风险。根据目前的经济状况，项目建设的土地、资金条件相对于过去来说受到更加重视，在还没出现资源短缺的情况下，要使房地产项目在社会上能可持续发展，获取更多的经济利益，对于企业来说这是十分有必要的。就这种状况来看，为了达到目标把本企业项目和周围项目之间存在的差异找出，选择对于本身所在的企业和其他企业还未完成的“创新”，这样做同时也具有较大的风险，再说创新本来就具有风险，我们不能用个人意识影响项目的发展。
四．房地产项目管理风险的控制策略
（一）项目根据外部环境持续改进策略从目前的外部环境来看，开始坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，考虑到风险因素可以参考《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析，并且加以合理的调整，采取相应的措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 （二）项目决策控制策略合理确定项目管理目标，参照《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的知识，适当用合理的方法指定项目方案，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 （三）项目的内部组织策略合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，针对矛盾性和误解性经常发生的和组织间的关系，为风险管理提供信息保障。同时加强项目实施过程中的监督管理，避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督、企业规章制度等方面，进行及时的跟踪与调查，及时为决策提供相关的资料，并且向计划部进行汇报情况，对预测的风险进项有效管理和控制。
五．结束语
总之，房地产项目管理的风险是客观存在的，只是在每个阶段影响的因素带有不确定性，房地产项目需要对项目本身的特点和实施情况、对项目风险进行分析，并且采取合适的对策加以实施，运用相关的对策和技巧，才能对风险进行有效的管理，使项目各参与方获得预期的收益，最大限度地将风险降低到最低程度，以减少或避免对企业经营目的和效果的不利影响。
参考文献：
[1]褚志宁;假日花园房地产项目风险管理研究;中国海洋大学;2012年
[2]李雨明;彭祥俊;牛俊友;;房地产开发项目开发方风险分析[J];中国新技术新产品;2012年01期
[3]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.
[4]何红.房地产开发经营与管理[M].北京:化学工业出版社,2008.114～116.
[5]黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制[J].广东土木与建筑， 2005(08)
[6]楼胜昔.房地产项目风险及防范策略[J].山西建筑,2007,33(32):246.
[7]沈建明:项目风险管理,北京机械工业出版社,2003年
[8]冯耀新;;浅谈房地产项目风险因素的分析[J];广东科技;2007年01期