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摘要：目前我国的房地产业进入了一个快速发展的时期，但其中也出现了许多亟待解决的问题。文章从分析政府对房地产业出台的相应政策入手，找出房地产业政府规制失灵的原因，并在此基础上提出了可行的政策改进建议。
关键词：房地产业；政府政策；规制失灵
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）16-0021-02
1土地政策对武汉地区房地产业的影响及改进建
议
1.1土地政策的内容及效果
从2008~2009年，国土部会同其他各部委出台了一系列的土地政策，试图通过对土地市场的调控来影响房地产业的发展。这些土地政策主要从以下几个方面发挥作用：一是调整土地供给结构，加大保障性住房的土地供应出让力度，如要求中小户型及经济适用房的供给不得低于供给总量的70%；二是提高土地获取门槛，如必须缴纳全部的土地出让金后才可以获得土地使用证。从上述土地政策出台的导向来看，政策重点加大了对囤地的打击力度，因此房地产商试图依靠土地升值获利的盈利模式已不再适用，同时企业承担的社会责任也在政策的约束下不断提升。
然而，尽管受到以上这些从紧的土地政策的影响，武汉地区的土地市场却依然火爆。从2008~2009年，仅武汉主城区的土地成交量就达325.88公顷，实现交易额269.78亿元。不论是从土地出售的数量上还是出让金额上都达到了一个新的高峰。可见国土部等出台的土地政策并未对武汉地区的土地市场起到降温的作用。由此可以看出，国土部出台的土地政策对武汉地区的房地产业进行的规制效果不佳，出现了失灵的情况。
1.2土地政策规制失灵的原因及改进建议
以优化土地资源配置、调节土地供给量进而规范房地产业为目的的土地政策在出台后却不能达到预期的效果，出现了规制失灵的情况。造成这种现象的原因可以归结为客观因素的限制、主观上政策执行不力和规制政策自身的问题等三方面。以下就这三方面的原因分别加以分析并在此基础上提出政策的改进建议。
首先，从客观因素的限制角度来看，土地是一种极为稀缺的资源，它是生产经营活动的基础并具有不可再生性。因此任何国家都对土地的供给进行了严格的限制，试图以此确保土地资源得到合理的利用，这一点在我国土地政策中体现的尤为突出。针对这一不可改变的客观事实，政府一方面应该加大二手房的流转力度，以期通过二手房市场创造出新的住房供给来源，提升房地产市场的资源配置效率，为购房者提供更多的选择余地。另一方面，政府可以通过土地储备政策，有计划、有步骤的供应土地，让更多的闲置土地进入房地产市场，进而达到增加住房供给、平抑房价以维护房地产市场稳定的目的。其次，从主观上政策执行的角度来看，土地政策执行不力的原因可以归结为以下两个方面：一是土地政策执行具有滞后性。因为土地政策大都是依据房地产市场当前的状况制定的，而政策在确定后将具体实施于土地市场，但由于建设周期、开发速度的影响，从土地市场传导到房地产市场大约需要两年之久。因此土地政策就算制定得当，也会由于难以得到快速执行而无法见效。二是由于房地产与其他商品不同，其具有很强的区域垄断性，因此房地产市场的繁荣能给地方政府带来就业、税收等方面的利好。基于此原因，对于目前中央政府出台的通过限制土地供给以遏制房地产业过快增长的土地政策，地方政府对此类规制手段有明显的抵触情绪，并不尽力执行，从而导致政策效果不佳。面对这种土地政策无法得到有效执行的主观因素限制，国土部及其他部门应该加强对房地产市场的监控力度，及时更新有关房地产业的重要数据，并对其加以分析研究，尽量做到提前预警。通过提前出台相应的土地政策，在通过政策执行的传导期后，就能有效的作用于当时的房地产市场。
2财政和货币政策对武汉市房地产业的影响及改
进建议
2.1财政政策和货币政策的内容及效果
2010年是我国房地产市场政策调控的大年, 频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。从4月起，中央和地方房地产调控的一系列政策（“国十条”“国五条”“鄂六条”“汉六条”）相继落地，这些政策均涉及到了财政金融等调控工具，接下来我们对这些政策的效果进行详细分析。
首先，为了遏制部分城市房价过快上涨，中央政府发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，内容涉及信贷政策调整，供应结构调整，增加供应、限制需求、加息等等，强调发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。然而武汉市房地产市场在供需关系影响和开发企业的强免疫力下，宏观调控政策效果未见成效。从环比的数据来看，虽然部分月度出现了波动现象，但幅度不大。其次，武汉地区也做出了政策调整。武汉市政府下发《关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，该意见也被称作是“汉六条”。调控细则涉及六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。就目前来说，这一系列的调控政策对武汉市房地产市场的影响力度并不是很大。
2011年我国房地产调控政策持续从严，从国八条到汉版限购令出台，加上央行连续四次上调存款准备金率，地方银行房贷政策紧缩等政策相继出台。随着开发商从银行贷款愈加困难，资金压力的加大，成交下滑、资金趋紧，无疑将加大开发商的降价压力。从武汉楼市来看，5月开发商推盘量仍较为积极，新盘打折促销较多，5月第一个周末，有多达60余家楼盘开展打折促销优惠，但大规模降价尚未出现。换言之，这些政策并没有达到预期的效果。
2.2货币政策和财政政策规制失灵的原因及改进建议
造成武汉楼市供需两旺的态势，主要还有以下几点原因：一是货币流通过大，大量热钱涌入楼市，货币政策过度宽松，大大抵消了政府调控的政策和措施；二是媒体引导加重购房者抢购心理，长期预期看涨，对住房调控信心不足；三是刚性需求旺盛，通胀助推投资升温，投资需求所占比重仍然较大；四是开发企业获得资金渠道多，资金压力小等原因造成；五是随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。
然而，房地产业的发展对货币资金的依赖性非常大。事实上，我国房地产企业长期依赖银行贷款支持，特别是在1998年银行对房地产业的信贷支持法发生了根本性的变化，即由过去的企业开发贷款支持扩大为开发和销售两个环节的信贷支持，这必然使得房地产业对银行的依赖程度越来越深，但也为国家通过货币政策和财政政策调控房地产市场提供了便利。
首先要调控货币供应量。研究表明，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；而且货币供应量的增加会导致房地产投资的增长。所以要控制房地产投资规模，稳定房地产价格，货币政策必须首先保证货币供应量适度。中央银行应通过存款准备金制度和公开市场业务对货币供应量进行调节，保持适度流动性，避免因货币供应过量导致房地产等资产价格上升，产生泡沫。其次要通过实施差别利率，调节房地产供应结构。房地产业的自有资金比率较低。政府可以据此制定利率优惠政策，以控制房地产商投资不同项目的利润。对于高档、大户型的普通商品房适用较高的贷款利率；对于中小户型的普通商品房提供利率较低的商业贷款；对于经济适用房和廉租房则提供利率更加优惠的贷款。使开发各种住房的利润逐渐趋同，达到提高中低档次住房占住房总量的比例的目的。再次要通过财税政策调节房产供应结构。政府应加大保障性住房的建设力度，使房地产供给多元化，提高保障性住房在住房总量中的比重。需要通过税收和补贴的方式，降低房地产开发商开发经济适用房的成本。例如，可以对开发商投资中小户型住房、经济适用房和廉租房提供低价甚至免费的土地，或以提供补助金等方式进行补贴，以及对这些建设项目进行税收减免。
3住房管理政策对武汉地区房地产业的影响及改
进建议
①住房管理政策的内容及效果。从2006年至今，住建部会同其他部委出台了一系列政策，这些政策主要是试图加强对住房市场的监管从而影响房地产业的发展。总体说来，这些政策主要分为以下几个方面：一是完善商品房预售制度，鼓励和引导开发商现售商品住房；二是提高二套房首付比例，限制三套房及以上房产的住房贷款的发放；三是要求各地确定合理的房价控制目标，并将对遏制房价不力的地方政府进行考核和问责；四是要求加快保障性住房建设，加强对保障性住房的管理；五是加强对房屋租赁市场的管理，遏制群租行为。从上述政策出台的导向来看，政策重点在于规范市场参与主体的行为，引导市场供求关系，从而挤出过量的投资投机性需求。然而，尽管受到这些从紧的政策影响，武汉的商品房销售市场依然火爆，并蔓延到二手房以及租赁市场。
②住房管理政策失灵的原因及改进建议。以挤压投资投机性需求为目的的住房管理政策在出台后不能达到预期效果，出现规制失灵的情况。针对调控失灵的原因，我们将试进行以下分析并提出解决对策：首先，紧缩的房贷政策对现金炒房的约束力不足。目前虽然房贷政策管理非常严格，但对现金炒房的限制还属空白状态，这就极容易使一些财力雄厚的投资客钻政策的漏洞，对他们来说，相比一线城市投资，在武汉投资的成本低多了。针对这种情况，相关部门应加快完善银行系统和各大城市房管局系统的联网系统，对投机性购房行为进行实时监控。其次，问责地方政府缺乏有力根据。虽然住建部要求各城市必须合理确定好今年本地区新建住房价格控制目标，但相当多的城市公布的调控目标模糊，解释弹性大。这也反映了地方政府在控制房价问题上普遍信心不足。针对这个问题，地方政府应切实根据民意合理制定房价目标，比如将房价控制目标与居民支付能力挂钩等，最根本的，是要加快转变经济发展方式，减少城市对土地上所产生的种种“利润”的依赖，把中央的刚性要求视作地方科学发展的一个“倒逼机制”。
参考文献：
[1] 黄国雄.商业地产的新拐点[J].商业时代,2007,(6):4.
[2] 黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化,2008, (8):13.
[3] 冯仑.中外房地产商业模式研究[J].百年建筑,2006,(3):12.
关键词：房地产业；政府政策；规制失灵
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）16-0021-02
1土地政策对武汉地区房地产业的影响及改进建
议
1.1土地政策的内容及效果
从2008~2009年，国土部会同其他各部委出台了一系列的土地政策，试图通过对土地市场的调控来影响房地产业的发展。这些土地政策主要从以下几个方面发挥作用：一是调整土地供给结构，加大保障性住房的土地供应出让力度，如要求中小户型及经济适用房的供给不得低于供给总量的70%；二是提高土地获取门槛，如必须缴纳全部的土地出让金后才可以获得土地使用证。从上述土地政策出台的导向来看，政策重点加大了对囤地的打击力度，因此房地产商试图依靠土地升值获利的盈利模式已不再适用，同时企业承担的社会责任也在政策的约束下不断提升。
然而，尽管受到以上这些从紧的土地政策的影响，武汉地区的土地市场却依然火爆。从2008~2009年，仅武汉主城区的土地成交量就达325.88公顷，实现交易额269.78亿元。不论是从土地出售的数量上还是出让金额上都达到了一个新的高峰。可见国土部等出台的土地政策并未对武汉地区的土地市场起到降温的作用。由此可以看出，国土部出台的土地政策对武汉地区的房地产业进行的规制效果不佳，出现了失灵的情况。
1.2土地政策规制失灵的原因及改进建议
以优化土地资源配置、调节土地供给量进而规范房地产业为目的的土地政策在出台后却不能达到预期的效果，出现了规制失灵的情况。造成这种现象的原因可以归结为客观因素的限制、主观上政策执行不力和规制政策自身的问题等三方面。以下就这三方面的原因分别加以分析并在此基础上提出政策的改进建议。
首先，从客观因素的限制角度来看，土地是一种极为稀缺的资源，它是生产经营活动的基础并具有不可再生性。因此任何国家都对土地的供给进行了严格的限制，试图以此确保土地资源得到合理的利用，这一点在我国土地政策中体现的尤为突出。针对这一不可改变的客观事实，政府一方面应该加大二手房的流转力度，以期通过二手房市场创造出新的住房供给来源，提升房地产市场的资源配置效率，为购房者提供更多的选择余地。另一方面，政府可以通过土地储备政策，有计划、有步骤的供应土地，让更多的闲置土地进入房地产市场，进而达到增加住房供给、平抑房价以维护房地产市场稳定的目的。其次，从主观上政策执行的角度来看，土地政策执行不力的原因可以归结为以下两个方面：一是土地政策执行具有滞后性。因为土地政策大都是依据房地产市场当前的状况制定的，而政策在确定后将具体实施于土地市场，但由于建设周期、开发速度的影响，从土地市场传导到房地产市场大约需要两年之久。因此土地政策就算制定得当，也会由于难以得到快速执行而无法见效。二是由于房地产与其他商品不同，其具有很强的区域垄断性，因此房地产市场的繁荣能给地方政府带来就业、税收等方面的利好。基于此原因，对于目前中央政府出台的通过限制土地供给以遏制房地产业过快增长的土地政策，地方政府对此类规制手段有明显的抵触情绪，并不尽力执行，从而导致政策效果不佳。面对这种土地政策无法得到有效执行的主观因素限制，国土部及其他部门应该加强对房地产市场的监控力度，及时更新有关房地产业的重要数据，并对其加以分析研究，尽量做到提前预警。通过提前出台相应的土地政策，在通过政策执行的传导期后，就能有效的作用于当时的房地产市场。
2财政和货币政策对武汉市房地产业的影响及改
进建议
2.1财政政策和货币政策的内容及效果
2010年是我国房地产市场政策调控的大年, 频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。从4月起，中央和地方房地产调控的一系列政策（“国十条”“国五条”“鄂六条”“汉六条”）相继落地，这些政策均涉及到了财政金融等调控工具，接下来我们对这些政策的效果进行详细分析。
首先，为了遏制部分城市房价过快上涨，中央政府发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，内容涉及信贷政策调整，供应结构调整，增加供应、限制需求、加息等等，强调发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。然而武汉市房地产市场在供需关系影响和开发企业的强免疫力下，宏观调控政策效果未见成效。从环比的数据来看，虽然部分月度出现了波动现象，但幅度不大。其次，武汉地区也做出了政策调整。武汉市政府下发《关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，该意见也被称作是“汉六条”。调控细则涉及六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。就目前来说，这一系列的调控政策对武汉市房地产市场的影响力度并不是很大。
2011年我国房地产调控政策持续从严，从国八条到汉版限购令出台，加上央行连续四次上调存款准备金率，地方银行房贷政策紧缩等政策相继出台。随着开发商从银行贷款愈加困难，资金压力的加大，成交下滑、资金趋紧，无疑将加大开发商的降价压力。从武汉楼市来看，5月开发商推盘量仍较为积极，新盘打折促销较多，5月第一个周末，有多达60余家楼盘开展打折促销优惠，但大规模降价尚未出现。换言之，这些政策并没有达到预期的效果。
2.2货币政策和财政政策规制失灵的原因及改进建议
造成武汉楼市供需两旺的态势，主要还有以下几点原因：一是货币流通过大，大量热钱涌入楼市，货币政策过度宽松，大大抵消了政府调控的政策和措施；二是媒体引导加重购房者抢购心理，长期预期看涨，对住房调控信心不足；三是刚性需求旺盛，通胀助推投资升温，投资需求所占比重仍然较大；四是开发企业获得资金渠道多，资金压力小等原因造成；五是随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。
然而，房地产业的发展对货币资金的依赖性非常大。事实上，我国房地产企业长期依赖银行贷款支持，特别是在1998年银行对房地产业的信贷支持法发生了根本性的变化，即由过去的企业开发贷款支持扩大为开发和销售两个环节的信贷支持，这必然使得房地产业对银行的依赖程度越来越深，但也为国家通过货币政策和财政政策调控房地产市场提供了便利。
首先要调控货币供应量。研究表明，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；而且货币供应量的增加会导致房地产投资的增长。所以要控制房地产投资规模，稳定房地产价格，货币政策必须首先保证货币供应量适度。中央银行应通过存款准备金制度和公开市场业务对货币供应量进行调节，保持适度流动性，避免因货币供应过量导致房地产等资产价格上升，产生泡沫。其次要通过实施差别利率，调节房地产供应结构。房地产业的自有资金比率较低。政府可以据此制定利率优惠政策，以控制房地产商投资不同项目的利润。对于高档、大户型的普通商品房适用较高的贷款利率；对于中小户型的普通商品房提供利率较低的商业贷款；对于经济适用房和廉租房则提供利率更加优惠的贷款。使开发各种住房的利润逐渐趋同，达到提高中低档次住房占住房总量的比例的目的。再次要通过财税政策调节房产供应结构。政府应加大保障性住房的建设力度，使房地产供给多元化，提高保障性住房在住房总量中的比重。需要通过税收和补贴的方式，降低房地产开发商开发经济适用房的成本。例如，可以对开发商投资中小户型住房、经济适用房和廉租房提供低价甚至免费的土地，或以提供补助金等方式进行补贴，以及对这些建设项目进行税收减免。
3住房管理政策对武汉地区房地产业的影响及改
进建议
①住房管理政策的内容及效果。从2006年至今，住建部会同其他部委出台了一系列政策，这些政策主要是试图加强对住房市场的监管从而影响房地产业的发展。总体说来，这些政策主要分为以下几个方面：一是完善商品房预售制度，鼓励和引导开发商现售商品住房；二是提高二套房首付比例，限制三套房及以上房产的住房贷款的发放；三是要求各地确定合理的房价控制目标，并将对遏制房价不力的地方政府进行考核和问责；四是要求加快保障性住房建设，加强对保障性住房的管理；五是加强对房屋租赁市场的管理，遏制群租行为。从上述政策出台的导向来看，政策重点在于规范市场参与主体的行为，引导市场供求关系，从而挤出过量的投资投机性需求。然而，尽管受到这些从紧的政策影响，武汉的商品房销售市场依然火爆，并蔓延到二手房以及租赁市场。
②住房管理政策失灵的原因及改进建议。以挤压投资投机性需求为目的的住房管理政策在出台后不能达到预期效果，出现规制失灵的情况。针对调控失灵的原因，我们将试进行以下分析并提出解决对策：首先，紧缩的房贷政策对现金炒房的约束力不足。目前虽然房贷政策管理非常严格，但对现金炒房的限制还属空白状态，这就极容易使一些财力雄厚的投资客钻政策的漏洞，对他们来说，相比一线城市投资，在武汉投资的成本低多了。针对这种情况，相关部门应加快完善银行系统和各大城市房管局系统的联网系统，对投机性购房行为进行实时监控。其次，问责地方政府缺乏有力根据。虽然住建部要求各城市必须合理确定好今年本地区新建住房价格控制目标，但相当多的城市公布的调控目标模糊，解释弹性大。这也反映了地方政府在控制房价问题上普遍信心不足。针对这个问题，地方政府应切实根据民意合理制定房价目标，比如将房价控制目标与居民支付能力挂钩等，最根本的，是要加快转变经济发展方式，减少城市对土地上所产生的种种“利润”的依赖，把中央的刚性要求视作地方科学发展的一个“倒逼机制”。
参考文献：
[1] 黄国雄.商业地产的新拐点[J].商业时代,2007,(6):4.
[2] 黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化,2008, (8):13.
[3] 冯仑.中外房地产商业模式研究[J].百年建筑,2006,(3):12.