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【摘 要】 城市规划与房地产开发之间的联系越来越紧密，规划管控和引导着房地产开发，房地产开发是城市规划战略的具体实践环节。而如何探讨或处理协调好二者的关系，一直是各地政府和房地产开发商探索及关注的问题。从而提出在市场经济机制导向下和新时代城市规划思潮理论发展趋势的影响下，构建城市规划与房地产开发协调发展的新思路，协调两者关系的可持续发展措施。
【关键词】 城市规划；房地产开发；协调发展
1 引言
我国房地产业经过改革开放后短短20多年的发展已取得巨大的成就，房地产市场体系也逐步建立起来。但是，由于国家的整体经济水平比较落后，加之市场发育较晚且不健全，近年来我国房地产市场一直存在“供给过量”和“有效需求不足”的矛盾。21世纪以来，我国城市房地产市场经历了多次“跌宕起伏”的波动，特别是目前针对房地产市场发展现状和趋势的争论，恰恰说明我国目前房地产市场的发育过程中，仍存在很多问题需要我们深入的研究和解决。
房地产开发片面追求利润和容积率，忽视了城市空间综合利用的价值；房地产开发中对城市景观的遗弃导致城市文化日益衰落；城市规划思想落后与管理不力导致规划难以付诸实施；房地产企业市场风险承受力薄弱导致公共设施开发不足。要建立一座可持续发展的新城，最根本的就是要解决“城”和“业”的关系，只有处理好这两者的关系，才能建立资源集约、功能定位清晰、分工明确且充分挖掘土地价值的可持续发展。综合城市规划调控房地产开发的相关理论，研究总结出一套具有特色的、符合房地产开发和城市发展方向的城市规划调控机制，为实现“现代化”的战略思想创造良好的建设环境。
2 城市规划与房地产开发的关系特征
1）城市规划的特征。城市规划的主要任务是根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向、合理利用城市土地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。
2）城市规划对房地产开发的影响。城市规划对房地产开发的规范和限制作用。房地产开发由于受到市场机制的作用和局部利益的驱动，开发者往往仅从自身利益出发，单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经济效益，而忽视全局利益和地区综合利益。这种行为主要表现在任意提高建筑密度和容积率，擅自占用规划中的公共绿地，任意确定建筑风格，破坏城市景观。这种行为给人居环境带来影响，也为城市发展埋下隐患。因此，必须对房地产的开发与建设进行规范与限制。我国《城市规划法》规定：城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从城市管理。
3）城市规划与房地产开发之间的关系，规划的制定与房地产开发间的协调，构建城市规划与房地产开发协调发展的新格局。现代城市规划除注重其系统功能、形象功能、商业功能、居住功能、交通及基础设施等常规功能外，应重视其经营和市场需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的运作效率和经营效益。城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切，故对一些重要的城市中心区形象工程项目，应注重规划部门与房地产商的协同与配合。现代城市规划应具有一定的可调幅度。现代城市规划也应注重创新，特别应考虑其与地方的资源优势和支柱产业特点、民族民风特色的结合，增强城市的吸引及辐射功能。在规划指导下的房地产开发经营公司，也必须构建不断创新的经营理念，以独特的环境文化、经营文化、经营技巧和运作手段，提升自身的核心优势，在市场竞争中立于不败之地。
3 城市规划与房地产开发协调的措施
我国城市规划与房地产开发过程中出现的问题，其原因是由于现有城市规划自身的弱点，即以物质形体规划为主的指导思想和规划任务来源于行政指令以及规划实施过程中的多方信息交流阻滞造成的。所以，协调城市规划与房地产开发的关系，结合我国规划与房地产开发的发展阶段特征和趋势来说，可以从以下方面入手[2]。
1）借鉴国外规划思想，编制渐进式规划，增强规划的弹性和应变能力。我国城市规划在制定的过程中也应该借鉴国外城市规划思想理念，制定动态渐进式的规划，鼓励公众从被动接受服务向主动表达意见的群体转变，增进公众在规划上的知情权、参与权，调动广大城市居民参与城市规划和管理的热情，增强城市规划的弹性和应变能力，尤其是要改变控制性规划静态均衡的土地功能配置模式，增強规划市场调节功能，针对城市建设和房地产开发中出现的新情况和问题，要对规划不断做出调整和补充，才能确保城市规划对各项开发活动实施具体管理中的效力。
2）完善法制建设，强化城市规划对房地产开发的管理。我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。
3）规范房地产开发，加强管理协调开发中的矛盾。城市规划要加强对房地产开发经济的研究，注重土地经济性带来的开发动向，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格的审批制度，通过项目规划立项审批和土地供应规划对土地供应量的调控，协调房地产市场经济利益目标与公共配套设施建设间的供需。从长远来看，房地产开发追求的经济利益目标也必定在市场优化选择的过程中实现与城市规划目标的协调和统一。
4 结束语
城市规划是调控房地产开发的重要手段，市场失灵需要政府干预。维护市场的功能；矫正市场机制的缺陷；弥补市场的不完全性；纠正市场作用的偏差。房地产开发存在市场失灵，需要政府对市场实施必要的和适度的干预。政府以其计划和规划手段干预经济活动，介入房地产领域的依据存在于市场制度之中。城市规划是城市政府职能。城市政府的主要职责是把城市规划好、建设好、管理好；城市人民政府必须集中精力抓好城市的规划、建设和管理，城市规划应由城市人民政府集中统一管理，不得下放规划管理权。”从国务院颁发的政策文件、法规来看，城市规划是一项政府职能[3]。保持市场规模与经济总量的协调，促进市场结构的优化，引导合理的房地产空间布局。
参考文献
[1] 傅崇兰、陈光庭、董黎明等著.中国城市发展问题报告[M].北京：中国社会科学出版社，2010
[2] 谢晖.城市规划与房地产开发协调机制研究[J].经济地理，2003年03期.李旭祥
[3] 吴良铺.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001
【关键词】 城市规划；房地产开发；协调发展
1 引言
我国房地产业经过改革开放后短短20多年的发展已取得巨大的成就，房地产市场体系也逐步建立起来。但是，由于国家的整体经济水平比较落后，加之市场发育较晚且不健全，近年来我国房地产市场一直存在“供给过量”和“有效需求不足”的矛盾。21世纪以来，我国城市房地产市场经历了多次“跌宕起伏”的波动，特别是目前针对房地产市场发展现状和趋势的争论，恰恰说明我国目前房地产市场的发育过程中，仍存在很多问题需要我们深入的研究和解决。
房地产开发片面追求利润和容积率，忽视了城市空间综合利用的价值；房地产开发中对城市景观的遗弃导致城市文化日益衰落；城市规划思想落后与管理不力导致规划难以付诸实施；房地产企业市场风险承受力薄弱导致公共设施开发不足。要建立一座可持续发展的新城，最根本的就是要解决“城”和“业”的关系，只有处理好这两者的关系，才能建立资源集约、功能定位清晰、分工明确且充分挖掘土地价值的可持续发展。综合城市规划调控房地产开发的相关理论，研究总结出一套具有特色的、符合房地产开发和城市发展方向的城市规划调控机制，为实现“现代化”的战略思想创造良好的建设环境。
2 城市规划与房地产开发的关系特征
1）城市规划的特征。城市规划的主要任务是根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向、合理利用城市土地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。
2）城市规划对房地产开发的影响。城市规划对房地产开发的规范和限制作用。房地产开发由于受到市场机制的作用和局部利益的驱动，开发者往往仅从自身利益出发，单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经济效益，而忽视全局利益和地区综合利益。这种行为主要表现在任意提高建筑密度和容积率，擅自占用规划中的公共绿地，任意确定建筑风格，破坏城市景观。这种行为给人居环境带来影响，也为城市发展埋下隐患。因此，必须对房地产的开发与建设进行规范与限制。我国《城市规划法》规定：城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从城市管理。
3）城市规划与房地产开发之间的关系，规划的制定与房地产开发间的协调，构建城市规划与房地产开发协调发展的新格局。现代城市规划除注重其系统功能、形象功能、商业功能、居住功能、交通及基础设施等常规功能外，应重视其经营和市场需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的运作效率和经营效益。城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切，故对一些重要的城市中心区形象工程项目，应注重规划部门与房地产商的协同与配合。现代城市规划应具有一定的可调幅度。现代城市规划也应注重创新，特别应考虑其与地方的资源优势和支柱产业特点、民族民风特色的结合，增强城市的吸引及辐射功能。在规划指导下的房地产开发经营公司，也必须构建不断创新的经营理念，以独特的环境文化、经营文化、经营技巧和运作手段，提升自身的核心优势，在市场竞争中立于不败之地。
3 城市规划与房地产开发协调的措施
我国城市规划与房地产开发过程中出现的问题，其原因是由于现有城市规划自身的弱点，即以物质形体规划为主的指导思想和规划任务来源于行政指令以及规划实施过程中的多方信息交流阻滞造成的。所以，协调城市规划与房地产开发的关系，结合我国规划与房地产开发的发展阶段特征和趋势来说，可以从以下方面入手[2]。
1）借鉴国外规划思想，编制渐进式规划，增强规划的弹性和应变能力。我国城市规划在制定的过程中也应该借鉴国外城市规划思想理念，制定动态渐进式的规划，鼓励公众从被动接受服务向主动表达意见的群体转变，增进公众在规划上的知情权、参与权，调动广大城市居民参与城市规划和管理的热情，增强城市规划的弹性和应变能力，尤其是要改变控制性规划静态均衡的土地功能配置模式，增強规划市场调节功能，针对城市建设和房地产开发中出现的新情况和问题，要对规划不断做出调整和补充，才能确保城市规划对各项开发活动实施具体管理中的效力。
2）完善法制建设，强化城市规划对房地产开发的管理。我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。
3）规范房地产开发，加强管理协调开发中的矛盾。城市规划要加强对房地产开发经济的研究，注重土地经济性带来的开发动向，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格的审批制度，通过项目规划立项审批和土地供应规划对土地供应量的调控，协调房地产市场经济利益目标与公共配套设施建设间的供需。从长远来看，房地产开发追求的经济利益目标也必定在市场优化选择的过程中实现与城市规划目标的协调和统一。
4 结束语
城市规划是调控房地产开发的重要手段，市场失灵需要政府干预。维护市场的功能；矫正市场机制的缺陷；弥补市场的不完全性；纠正市场作用的偏差。房地产开发存在市场失灵，需要政府对市场实施必要的和适度的干预。政府以其计划和规划手段干预经济活动，介入房地产领域的依据存在于市场制度之中。城市规划是城市政府职能。城市政府的主要职责是把城市规划好、建设好、管理好；城市人民政府必须集中精力抓好城市的规划、建设和管理，城市规划应由城市人民政府集中统一管理，不得下放规划管理权。”从国务院颁发的政策文件、法规来看，城市规划是一项政府职能[3]。保持市场规模与经济总量的协调，促进市场结构的优化，引导合理的房地产空间布局。
参考文献
[1] 傅崇兰、陈光庭、董黎明等著.中国城市发展问题报告[M].北京：中国社会科学出版社，2010
[2] 谢晖.城市规划与房地产开发协调机制研究[J].经济地理，2003年03期.李旭祥
[3] 吴良铺.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001