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摘要：近年来，我国房地产经纪行业蓬勃发展，在促进我国房地产市场快速发展、满足群众住房需求等方面发挥了积极作用。但是，近几年行业内部分企业频繁“爆雷”，乱象凸显。在坚持“房住不炒”的指导方针下，有必要对房地产经纪行业进行规范，促进我国房地产市场健康平稳有序发展。
关键词：房地产经纪行业;房住不炒;平衡发展
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）06-0026-29 收稿日期：2021-05-01
作者简介：张卓群，经济学博士，中国社会科学院生态文明研究所助理研究员，中国城市经济学会青年工作委员会副秘书长。
张辉，经济学博士，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所博士后。
基金项目：中国社会科学院青年科研启动项目“中国房地产价格风险传染机制研究”（2020YQNQD0031）。
坚持“房住不炒”鲜明导向是我国进入新发展阶段之后保障人民居住正义的重大战略定位。随着我国的城镇化率突破60%，一、二线城市房地产市场进入存量时代，房地产经纪行业优化房地产资源配给的作用愈发凸显。因此，有必要对国内房地产经纪行业进行进一步的规范，促进我国房地产市场健康平稳发展。
1 我国房地产经纪行业发展现状
自1998年住房体制改革以来，随着我国房地产市场化程度的快速提高，国内房地产经纪行业蓬勃发展。特别在一、二线城市，通过房地产经纪机构购买和租赁房屋已经得到了居民的广泛认可，形成了成熟的商业模式。从全国来看，房地产经纪机构已超过26万家，拥有1-10家门店的小机构占比超过90%，拥有50家门店以上的中大型机构占比低于1%。但在主要一、二线城市，已经形成了少数头部经纪机构占据大部分市场份额的垄断竞争格局，如北京排名前十的房地产经纪机构占二手房买卖市场份额的80%。人员方面，我国房地产经纪行业的从业人员约为200万人，平均年龄27岁左右，30岁以下的从业人员占比过半，且受教育层次以专科和高中为主，六成以上人员从业年限不足3年。业务分布方面，受近两年新冠疫情的影响，二手房买卖业务和租赁业务的份额有所缩减，新房买卖业务份额逐步增加，达到30%左右，新房经纪业务有望成为行业新的增长点。此外，房地产经纪业务与新一代信息技术相结合，SaaS系统和App信息软件在行业内头部企业得到广泛应用，VR虚拟看房、模拟装修技术趋于成熟，房地产经纪业务向线上线下一体化居住服务平台发展的趋势愈发明显。
2 我国房地产经纪行业存在问题
誠然，房地产经纪服务在促进我国房地产市场快速发展、满足群众住房需求等方面发挥了积极的作用，但是我国房地产经纪行业发展年限较短、增速较快，一度出现野蛮生长甚至“爆雷”的现象，凸显出一系列亟需解决的问题。
第一，行业准入门槛较低。由于房地产经纪机构具有投资规模较小、收益实现较快等特点，吸引了大量的社会资本进入该领域，现阶段超过60%的经纪机构经营年限低于5年。这些新进入的小型机构中，有些内部管理不够健全，不遵循市场经济规律，致使违法违规事件频发。此外，2017年之后，加盟模式迅速发展，头部经纪企业采用加盟方式迅速抢占市场份额，而对加盟店疏于管理，促使行业由拼服务向拼资本转变，形成劣币趋于良币的发展趋势，不利于建立健康的行业生态。另一方面，房地产经纪人从业门槛不高，受教育层次整体偏低，服务能力和水平参差不齐，部分房地产经纪服务人员对房地产服务流程不熟悉，诚信意识、法律意识薄弱;且房地产经纪人员流动性较大，平均从业期限较短，从而造成房地产经纪行业服务专业化程度较低。
第二，部分头部企业存在垄断行为。现阶段，随着房地产经纪行业不断竞争洗牌，虽然并未出现绝对的龙头企业，但是在新房和二手房租售市场，已经出现部分龙头经纪机构占有率不断上升的情况，有形成寡占市场的趋势。尤其是在主要一、二线城市，部分头部企业在二手房市场的占有率较高，在当地一定程度上垄断了房源，甚至出现凭借垄断地位，要求房企和二手房的出售、出租方进行“二选一”现象。房地产经纪行业垄断的形成将会损害租购房者以及房地产开发企业等市场主体的利益，阻碍房地产市场健康有序发展，违背“房住不炒”指导方针。
第三，“吃差价”现象时有发生。部分房地产经纪企业在经营过程中，为了获取较高利润，存在着“吃差价”行为。主要表现为：部分房地产经纪人在买卖居间交易中，阻断房屋交易双方信息联系，通过“阴阳合同”隐瞒真实房价，从中赚取高额差价;在租赁居间业务中，不但赚取居间费用，更是向房屋出租者支付较低租金，向房屋承租者收取较高租金，从中赚取高额差价;或者以稍高于市场价格大量收取房屋并签订长期租约，装修分割成多间之后以更高价格进行转租。“吃差价”行为的存在，不但损害了相关市场主体的利益，而且加大了企业“爆雷”风险和承租人的安全风险，在扰乱市场运行秩序的同时，成为推高房屋租售价格的重要推手。
第四，经纪费用不合理。房地产经纪费用应该根据代理项目的不同，实行不同的收费标准，但是部分房地产经纪机构存在多收费、乱收费现象，在收取经纪服务费外，还加收看房费、信息费等多项费用，变相抬高房地产经纪费用，增加交易成本，阻碍住房资源的有效配给。
第五，法律法规不健全。目前我国适用于房地产经纪机构的法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》等。上述法律法规对房地产经纪机构的设立条件、房地产经纪活动进行了规范。但是考虑到房地产经纪机构参与的业务种类繁多，以及行业内暴露出来的一系列问题，现阶段仍然缺乏对具体实践活动和过程的配套法规，导致对房地产经纪市场监管不到位、监管机制不完善等问题时有出现。
3 促进房地产经纪市场健康发展的对策建议
针对上述重点问题，以促进我国房地产经纪行业平稳、健康、有序、规范发展为目标，提出如下政策建议。
第一，健全房地产经纪法律法规体系。要吸收和借鉴房地产经纪行业相对成熟国家的立法经验，结合我国具体国情，加强在房地产经纪企业准入制度、房地产经纪机构从业人员准入标准、房地产经纪业务各服务环节等方面各方法律责任的界定，并进行详细和完善的规定，提高房地产经纪机构和从业人员的准入门槛，细化房地产经纪机构、房地产开发商以及消费者等多方主体的民事权利义务，保障房地产经纪市场健康有序运行，全面贯彻中央“房住不炒”精神。同时，应当强化对相关法律法规的宣传力度，加强对房地产经纪主体的法律宣传，提升相关利益方的法律意识。
第二，健全对房地产经纪行业的长效监管机制。要促进行业主管部门以及存在房地产价格过热风险的主要城市加快出台规范房地产经纪行业发展的实施细则，做到“因地制宜”“因城施策”。地方政府要直面本地房地产经纪行业存在的深层次问题，联合执法部门，严厉打击“吃差价”“二选一”“阴阳合同”、违规收取经纪费用等扰乱市场秩序行为，防止头部企业凭借垄断地位获取不正当利益，将整治房地产经纪行业乱象行动常态化，加快形成健康有序的市场秩序。要促进行业协会和地方政府联合建立房地产经纪行业信用管理平台，定期将经纪机构及从业人员的执业信息和从业行为记入信用管理平台，实行“红黑名单”制度，并向定期社会公示。
第三，提升房地产经纪从业人员专业化程度。在行业人才队伍建设方面，要抓住国家开展本科层次职业教育试点的机遇，把握行业人才需求，推动本科职业高校设立房地产经纪专业，持续为行业输送对口高素质人才;要适应房地产经纪行业向综合居住服务转变的趋势，鼓励头部企业设立内部培训机构，培养房地产经纪行业的“高端管家”、综合服务人才和管理人才。在行业人员管理方面，要优化房地产经纪专业人员职业资格考试和执业制度，加强对执业资格考试、执业登记方面的规范水平，推进由单一的考试成绩测评体系逐步向加入执业道德、业务能力、工作态度的综合测评体系转变。要加强对行业从业人员的各项培训和教育，持续面向从业人员开展房地产业务、法律法规、道德修养等方面的定期和不定期培训，不断提高从业人员的素质水平、道德水平、诚信意识和法律意识，促进房地产经纪行业从业人员专业化和职业化水平不断提升。
关键词：房地产经纪行业;房住不炒;平衡发展
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）06-0026-29 收稿日期：2021-05-01
作者简介：张卓群，经济学博士，中国社会科学院生态文明研究所助理研究员，中国城市经济学会青年工作委员会副秘书长。
张辉，经济学博士，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所博士后。
基金项目：中国社会科学院青年科研启动项目“中国房地产价格风险传染机制研究”（2020YQNQD0031）。
坚持“房住不炒”鲜明导向是我国进入新发展阶段之后保障人民居住正义的重大战略定位。随着我国的城镇化率突破60%，一、二线城市房地产市场进入存量时代，房地产经纪行业优化房地产资源配给的作用愈发凸显。因此，有必要对国内房地产经纪行业进行进一步的规范，促进我国房地产市场健康平稳发展。
1 我国房地产经纪行业发展现状
自1998年住房体制改革以来，随着我国房地产市场化程度的快速提高，国内房地产经纪行业蓬勃发展。特别在一、二线城市，通过房地产经纪机构购买和租赁房屋已经得到了居民的广泛认可，形成了成熟的商业模式。从全国来看，房地产经纪机构已超过26万家，拥有1-10家门店的小机构占比超过90%，拥有50家门店以上的中大型机构占比低于1%。但在主要一、二线城市，已经形成了少数头部经纪机构占据大部分市场份额的垄断竞争格局，如北京排名前十的房地产经纪机构占二手房买卖市场份额的80%。人员方面，我国房地产经纪行业的从业人员约为200万人，平均年龄27岁左右，30岁以下的从业人员占比过半，且受教育层次以专科和高中为主，六成以上人员从业年限不足3年。业务分布方面，受近两年新冠疫情的影响，二手房买卖业务和租赁业务的份额有所缩减，新房买卖业务份额逐步增加，达到30%左右，新房经纪业务有望成为行业新的增长点。此外，房地产经纪业务与新一代信息技术相结合，SaaS系统和App信息软件在行业内头部企业得到广泛应用，VR虚拟看房、模拟装修技术趋于成熟，房地产经纪业务向线上线下一体化居住服务平台发展的趋势愈发明显。
2 我国房地产经纪行业存在问题
誠然，房地产经纪服务在促进我国房地产市场快速发展、满足群众住房需求等方面发挥了积极的作用，但是我国房地产经纪行业发展年限较短、增速较快，一度出现野蛮生长甚至“爆雷”的现象，凸显出一系列亟需解决的问题。
第一，行业准入门槛较低。由于房地产经纪机构具有投资规模较小、收益实现较快等特点，吸引了大量的社会资本进入该领域，现阶段超过60%的经纪机构经营年限低于5年。这些新进入的小型机构中，有些内部管理不够健全，不遵循市场经济规律，致使违法违规事件频发。此外，2017年之后，加盟模式迅速发展，头部经纪企业采用加盟方式迅速抢占市场份额，而对加盟店疏于管理，促使行业由拼服务向拼资本转变，形成劣币趋于良币的发展趋势，不利于建立健康的行业生态。另一方面，房地产经纪人从业门槛不高，受教育层次整体偏低，服务能力和水平参差不齐，部分房地产经纪服务人员对房地产服务流程不熟悉，诚信意识、法律意识薄弱;且房地产经纪人员流动性较大，平均从业期限较短，从而造成房地产经纪行业服务专业化程度较低。
第二，部分头部企业存在垄断行为。现阶段，随着房地产经纪行业不断竞争洗牌，虽然并未出现绝对的龙头企业，但是在新房和二手房租售市场，已经出现部分龙头经纪机构占有率不断上升的情况，有形成寡占市场的趋势。尤其是在主要一、二线城市，部分头部企业在二手房市场的占有率较高，在当地一定程度上垄断了房源，甚至出现凭借垄断地位，要求房企和二手房的出售、出租方进行“二选一”现象。房地产经纪行业垄断的形成将会损害租购房者以及房地产开发企业等市场主体的利益，阻碍房地产市场健康有序发展，违背“房住不炒”指导方针。
第三，“吃差价”现象时有发生。部分房地产经纪企业在经营过程中，为了获取较高利润，存在着“吃差价”行为。主要表现为：部分房地产经纪人在买卖居间交易中，阻断房屋交易双方信息联系，通过“阴阳合同”隐瞒真实房价，从中赚取高额差价;在租赁居间业务中，不但赚取居间费用，更是向房屋出租者支付较低租金，向房屋承租者收取较高租金，从中赚取高额差价;或者以稍高于市场价格大量收取房屋并签订长期租约，装修分割成多间之后以更高价格进行转租。“吃差价”行为的存在，不但损害了相关市场主体的利益，而且加大了企业“爆雷”风险和承租人的安全风险，在扰乱市场运行秩序的同时，成为推高房屋租售价格的重要推手。
第四，经纪费用不合理。房地产经纪费用应该根据代理项目的不同，实行不同的收费标准，但是部分房地产经纪机构存在多收费、乱收费现象，在收取经纪服务费外，还加收看房费、信息费等多项费用，变相抬高房地产经纪费用，增加交易成本，阻碍住房资源的有效配给。
第五，法律法规不健全。目前我国适用于房地产经纪机构的法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》等。上述法律法规对房地产经纪机构的设立条件、房地产经纪活动进行了规范。但是考虑到房地产经纪机构参与的业务种类繁多，以及行业内暴露出来的一系列问题，现阶段仍然缺乏对具体实践活动和过程的配套法规，导致对房地产经纪市场监管不到位、监管机制不完善等问题时有出现。
3 促进房地产经纪市场健康发展的对策建议
针对上述重点问题，以促进我国房地产经纪行业平稳、健康、有序、规范发展为目标，提出如下政策建议。
第一，健全房地产经纪法律法规体系。要吸收和借鉴房地产经纪行业相对成熟国家的立法经验，结合我国具体国情，加强在房地产经纪企业准入制度、房地产经纪机构从业人员准入标准、房地产经纪业务各服务环节等方面各方法律责任的界定，并进行详细和完善的规定，提高房地产经纪机构和从业人员的准入门槛，细化房地产经纪机构、房地产开发商以及消费者等多方主体的民事权利义务，保障房地产经纪市场健康有序运行，全面贯彻中央“房住不炒”精神。同时，应当强化对相关法律法规的宣传力度，加强对房地产经纪主体的法律宣传，提升相关利益方的法律意识。
第二，健全对房地产经纪行业的长效监管机制。要促进行业主管部门以及存在房地产价格过热风险的主要城市加快出台规范房地产经纪行业发展的实施细则，做到“因地制宜”“因城施策”。地方政府要直面本地房地产经纪行业存在的深层次问题，联合执法部门，严厉打击“吃差价”“二选一”“阴阳合同”、违规收取经纪费用等扰乱市场秩序行为，防止头部企业凭借垄断地位获取不正当利益，将整治房地产经纪行业乱象行动常态化，加快形成健康有序的市场秩序。要促进行业协会和地方政府联合建立房地产经纪行业信用管理平台，定期将经纪机构及从业人员的执业信息和从业行为记入信用管理平台，实行“红黑名单”制度，并向定期社会公示。
第三，提升房地产经纪从业人员专业化程度。在行业人才队伍建设方面，要抓住国家开展本科层次职业教育试点的机遇，把握行业人才需求，推动本科职业高校设立房地产经纪专业，持续为行业输送对口高素质人才;要适应房地产经纪行业向综合居住服务转变的趋势，鼓励头部企业设立内部培训机构，培养房地产经纪行业的“高端管家”、综合服务人才和管理人才。在行业人员管理方面，要优化房地产经纪专业人员职业资格考试和执业制度，加强对执业资格考试、执业登记方面的规范水平，推进由单一的考试成绩测评体系逐步向加入执业道德、业务能力、工作态度的综合测评体系转变。要加强对行业从业人员的各项培训和教育，持续面向从业人员开展房地产业务、法律法规、道德修养等方面的定期和不定期培训，不断提高从业人员的素质水平、道德水平、诚信意识和法律意识，促进房地产经纪行业从业人员专业化和职业化水平不断提升。