近日，北京公布了首批“限房价、竞地价”的地块，其中，自持地块的持有期限将和土地出让期限一致，地块上的住宅将70年不允许销售。面对新的土地持有模式，北京万科想出了众筹+租赁的应对方式，简单地说，就是在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变“轻”了。“土地众筹”的模式创新，迎来了不少关注。然而，是否有企业愿意参与、投资回报利润如何、众筹模式自身的监管缺乏，乃至这是否有分散土地开发权之嫌，都引来了更大的争议。面对自持，万科恐怕还要走一段想法美好、现实骨感的试水道路。
　　北京万科的新尝试
　　万科拿下的两个自持地块，是位于海淀区西北旺镇的18号地和19号地。万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖介绍，万科在这个项目的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局运营难题。“我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20户至30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。”参与众筹的企业在早期进行众筹投资，同时提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。万科则作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，并负责为社区提供物业管理和配套经营服务。北京万科也公布了三点标准：一是行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；二是企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署；三是认同绿色和工业化理念。
　　谁有能力当上“新地主”
　　谈及众筹参与人群的意愿，在这一点上万科似乎心里有了一定的底气。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖称，在拿到自持地块的第一时间就给海淀区的几个大企业打了电话，并得到了70%的认可度。万科方面给出的进一步解释是，企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。
　　然而，按照北京中原地产首席分析师张大伟计算，目前已经出让的、开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，一套60到70平方米物业，简单计算，众筹成本大约要300万元。照此计算，如果企业想要众筹一栋楼，最少需拿出资金6000万元。“小型企业现金储备达不到，大型企业有公租房分配、产业园区入驻等优势，入伙的意愿不会那么强烈。而最合适的中型企业，却存在因不拥有土地产权而导致抵押融资难度大的问题。”张大伟认为，找到合适的众筹企业，难度非常大。
　　另值得一提的是，北京市住建委日前发布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿）中提到，“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过三年”。这样的年限规定也为众筹企业和万科的合作提出了合作期限的要求。众筹企业通过提供运营费用来参与项目，能够享受到多少年的使用权？又能否有长期稳定的租赁群体？众筹企业推出之后的租赁空缺又由谁来补？这些都是万科和参与众筹企业所要考虑的问题。
　　是否真的能赚钱
　　回报率的计算，也是关于自持土地众筹是否能成功的关键因素之一。毕竟，作为投资方，没有回报率的事情是罕有参与的。单从万科说，一方面因为提前有众筹伙伴的进入，早早确定了客户，由此减少了市场调研和销售环节，甚至后期的营销费用；另一方面，解决了万科基础资金问题，加快了产品开发和入市周期，也保证了长期、稳定的商业收入。万科的赚钱之道有两种，一是自持一部分公开向社会开放租赁，赚取一定的长期租金收入；二是通过对整个社区人群提供全方面的社区服务与商业配套来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。
　　实际上，在行业人士看来，不论是获取租金还是收取服务费，都要经历漫长的回报期。张大伟此前计算，目前北京市出让的4宗全持地块，按照200亿元的土地投入叠加30亿-40亿元的建安成本及各项税费等开发成本，按照6%的年资金成本计算，每年的资金成本就高达15亿元左右，如果按照普通住宅出租使用，4宗地块共8000套出租房一年租金也仅仅大约3.2亿元，远远不能满足资金成本。两宗地块的楼面价格分别是3.6万/平方米和3.7万/平方米，精装交付后房价的成本约为4.5万/平方米，而海淀北部区域目前的市场租赁平均价格在70至90元/平方米/月。仅按成本价与市场租金对标，租售比就高达1：500至1：650，回收成本的周期在42年至54年之间，再加上2到3年的前期筹备和施工周期，70年土地使用年限所剩无几。“若中间再有空置，或给员工提供租金补贴的话，众筹企业基本无利可图。”
　　是否变相股权交易
　　从万科的表述中看，參与众筹的企业更像是“二房东”，只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。对于万科提出的这一方案，有行业人士首先怀疑，这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖？
　　“按照正常的土地出让程序，开发商作为单一执行主体，监管部门很容易对资金安全进行必要监管，让其保持在‘安全阀’内。但按照土地众筹这一设想，虽然执行主体仍是单一开发商，但资金来源已经变得多样化，参与的企业实际上是获得了土地的前期开发权。”一位不愿意署名的业内人士告诉记者，虽然万科通过众筹模式分摊了风险，也给“由售转租”的土地模式提出了一种新的思考路径，但似乎有变相分散了土地开发权的嫌疑。而按照北京的土地招拍挂制度，土地开发权是不可随意转让的，更何况这本身就是一个要求开发商100%自持的地块。
　　对此，有行业人士解释称，未来土地的开发中万科依旧是执行主体，而且在众筹的过程中，万科也肯定会规避造成股权买卖的风险，因此从表面上看，万科的众筹设想并不涉及股权的买卖和交易。但土地并非普通商品，将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，那么在此过程中“土地开发权”已经成为了众筹的标的物，众筹企业在无形中已经享受到了土地的开发权益，在某种程度上这就是在变相买卖土地使用权，而这又违反了企业100%自持土地的政策规定。