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【摘要】快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。
【关键词】集体用地；征收；补偿价格评估
1、集体建设用地征收价格的特点
1.1 土地所有权变更
集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。
1.2 权利状况不同
国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。
1.3 法律支持程度不同
现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。
2、集体建设用地征收补偿价格评估方法
运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：
2.1 公示地价系数修正法
若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题：
a.具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价±开发程度修正值÷容积率）×交通条件修正系数×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数之和）×期日修正系数。
b.地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，不需做年期修正。
2.2 成本逼近法
运用成本法计算土地取得成本及税费、投资利润率等需特别注意以下两个问题：
a.土地取得成本及相关税费：土地取得成本及相关税费是指集体经济组织将农用地征收为建设用地所需要付出的费用及税费，其原理与政府征收农用地补偿原理一致，取得成本可参考地区制定的农用地征收补偿标准，但征地管理费和农民养老保险资助资金不需计入土地取得成本。
b.投资利润率、土地增值收益率：通过其他估价方法测算多个集体建设用地案例的土地所有权价值，然后统计分析集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率。一般情况下集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率均低于国有建设用地。
2.3 收益还原法
运用收益还原法时应注意：确定年经营费用时，应根据地区规定的集体建设用地上的物业出租及经营所需缴纳的税金及费用来确定。还原利率确定应注意与国有土地还原率的衔接，一般情况下集体建设用地土地还原率比国有建设用地稍高，同时地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，土地收益年期为无限年期。
2.4 市场比较法
运用市场比较法时应注意比较案例的选取：采用集体建设用地征收补偿地价案例和集体建设用地使用權流转案例时，每一类案例的选取均需在综合分析当地历年交易案例的基础上，优先选用正常条件下的实际交易案例，不能采用历史最高或最低水平的交易案例。同时选取比较案例的内涵应该和估价内涵一致或者能修正为一致。
2.5 剩余法
运用剩余法在评估开发完成后价值、销售费用及税费等方面需特别注意以下三点：
a.开发完成后价值：根据目前法律法规对集体建设用地的限制，集体建设用地建成后基本以出租或自营的模式实现价值，不可转让，因此开发完成后价值宜采用收益还原法测算得到。
b.销售费用及税费：由于不存在转让房地产，因此不考虑销售费用及税费。
c.投资利润率：采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率，通过测算多个集体建设用地开发案例，然后统计分析投资利润率。
由于集体建设用地在当前政策环境下，可实际操作的评估方法以及各方法中的各项参数资料的获取均受到很多限制，因此制定并公布公示地价是丰富集体建设用地征收评估的一个途经。
3、集体建设用地公示地价的编制思路
3.1 技术思路
集体建设用地公示地价表现为集体建设用地均质区片补偿公示地价。所谓集体建设用地均质区片补偿公示地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、土地供求关系、土地区位、交通条件等因素，利用综合判定法和多因素综合评价法，划分均质区片，并采用样点法、回归分析法等方法测算均质区片补偿公示地价。通过分析不同用途公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，建立宗地地价修正系数体系。
3.2 工作步骤：
下面对重点的工作步骤进行解析：
评价土地质量：根据土地利用现状、土地利用总体规划等，通过现场调查、部门资料收集及现场咨询的方式，确定对集体建设用地价值影响较大的主要因素，分析各因素在不同区域的分布规律，建立土地质量评价因素体系，评价各用途（商业、住宅、工业）集体建设用地土地质量。
划定均质区片：根据实际调查情况，城镇外围均质区片原则上以行政村界线为（下转37页）（上接35页）基础，根据具体情况采取适当的方式调整得到。对于地价水平差异较大的地区，均质区片采用多因素综合评价法划分。
测算方法：（1）样点法是在划分集体建设用地均质区片的基础上，采用全面调查和抽样调查方法，选择一定数量的集体建设用地样点，按照均质区片补偿公示地价内涵测算出样点价格，并利用样点价格测算均质区片补偿公示地价。具体测算步骤如下：a.在测算范围内全面收集征地案例资料和集体建设用地市场交易资料；b.根据资料收集情况抽取样点；c.计算样点价格；d.以均质区片为单位，采用样点价格简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法测算均质区片补偿公示地价。（2）回归分析法是在实际交易样点稀少的区域，建立样点地价和土地评价单元总分值数学模型，计算各用途各区片的地价区片差系数，然后用地价区片差系数等参数计算均质区片补偿公示地价。
编制均质区片补偿公示地价修正体系：在分析宗地地价的影响因素与均质区片补偿公示地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立均质区片补偿公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出商业、住宅、工业三种用途宗地地价修正系数体系。它能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方对掌握宗地地价的需要。同时根据集体建设用地类型的多样化，参考当前城镇国有土地基准地价的做法，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《村庄规划用地分类指南》，通过对国有基准地价及集体建设用地小类用地价格差异的统计分析，制定《用地类型修正系数表》。
结语：
当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。但近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。需要国家应尽快建立一套适用于集体建设用地评估的技术标准，以指导实践工作，保证估价结果的合理、公正。
参考文献：
[1]伍育鹏.征收农村集体土地补偿价格评估方法研究[J].中国土地，2016（10）.
[2]刘静.集体土地征收补偿与价格评估研究[J].中国地质大学（北京），2012.
[3]柯复.集体土地征收补偿价值标准及估价思路探讨[J].房地产评估，2012（9）.
【关键词】集体用地；征收；补偿价格评估
1、集体建设用地征收价格的特点
1.1 土地所有权变更
集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。
1.2 权利状况不同
国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。
1.3 法律支持程度不同
现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。
2、集体建设用地征收补偿价格评估方法
运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：
2.1 公示地价系数修正法
若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题：
a.具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价±开发程度修正值÷容积率）×交通条件修正系数×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数之和）×期日修正系数。
b.地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，不需做年期修正。
2.2 成本逼近法
运用成本法计算土地取得成本及税费、投资利润率等需特别注意以下两个问题：
a.土地取得成本及相关税费：土地取得成本及相关税费是指集体经济组织将农用地征收为建设用地所需要付出的费用及税费，其原理与政府征收农用地补偿原理一致，取得成本可参考地区制定的农用地征收补偿标准，但征地管理费和农民养老保险资助资金不需计入土地取得成本。
b.投资利润率、土地增值收益率：通过其他估价方法测算多个集体建设用地案例的土地所有权价值，然后统计分析集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率。一般情况下集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率均低于国有建设用地。
2.3 收益还原法
运用收益还原法时应注意：确定年经营费用时，应根据地区规定的集体建设用地上的物业出租及经营所需缴纳的税金及费用来确定。还原利率确定应注意与国有土地还原率的衔接，一般情况下集体建设用地土地还原率比国有建设用地稍高，同时地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，土地收益年期为无限年期。
2.4 市场比较法
运用市场比较法时应注意比较案例的选取：采用集体建设用地征收补偿地价案例和集体建设用地使用權流转案例时，每一类案例的选取均需在综合分析当地历年交易案例的基础上，优先选用正常条件下的实际交易案例，不能采用历史最高或最低水平的交易案例。同时选取比较案例的内涵应该和估价内涵一致或者能修正为一致。
2.5 剩余法
运用剩余法在评估开发完成后价值、销售费用及税费等方面需特别注意以下三点：
a.开发完成后价值：根据目前法律法规对集体建设用地的限制，集体建设用地建成后基本以出租或自营的模式实现价值，不可转让，因此开发完成后价值宜采用收益还原法测算得到。
b.销售费用及税费：由于不存在转让房地产，因此不考虑销售费用及税费。
c.投资利润率：采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率，通过测算多个集体建设用地开发案例，然后统计分析投资利润率。
由于集体建设用地在当前政策环境下，可实际操作的评估方法以及各方法中的各项参数资料的获取均受到很多限制，因此制定并公布公示地价是丰富集体建设用地征收评估的一个途经。
3、集体建设用地公示地价的编制思路
3.1 技术思路
集体建设用地公示地价表现为集体建设用地均质区片补偿公示地价。所谓集体建设用地均质区片补偿公示地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、土地供求关系、土地区位、交通条件等因素，利用综合判定法和多因素综合评价法，划分均质区片，并采用样点法、回归分析法等方法测算均质区片补偿公示地价。通过分析不同用途公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，建立宗地地价修正系数体系。
3.2 工作步骤：
下面对重点的工作步骤进行解析：
评价土地质量：根据土地利用现状、土地利用总体规划等，通过现场调查、部门资料收集及现场咨询的方式，确定对集体建设用地价值影响较大的主要因素，分析各因素在不同区域的分布规律，建立土地质量评价因素体系，评价各用途（商业、住宅、工业）集体建设用地土地质量。
划定均质区片：根据实际调查情况，城镇外围均质区片原则上以行政村界线为（下转37页）（上接35页）基础，根据具体情况采取适当的方式调整得到。对于地价水平差异较大的地区，均质区片采用多因素综合评价法划分。
测算方法：（1）样点法是在划分集体建设用地均质区片的基础上，采用全面调查和抽样调查方法，选择一定数量的集体建设用地样点，按照均质区片补偿公示地价内涵测算出样点价格，并利用样点价格测算均质区片补偿公示地价。具体测算步骤如下：a.在测算范围内全面收集征地案例资料和集体建设用地市场交易资料；b.根据资料收集情况抽取样点；c.计算样点价格；d.以均质区片为单位，采用样点价格简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法测算均质区片补偿公示地价。（2）回归分析法是在实际交易样点稀少的区域，建立样点地价和土地评价单元总分值数学模型，计算各用途各区片的地价区片差系数，然后用地价区片差系数等参数计算均质区片补偿公示地价。
编制均质区片补偿公示地价修正体系：在分析宗地地价的影响因素与均质区片补偿公示地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立均质区片补偿公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出商业、住宅、工业三种用途宗地地价修正系数体系。它能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方对掌握宗地地价的需要。同时根据集体建设用地类型的多样化，参考当前城镇国有土地基准地价的做法，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《村庄规划用地分类指南》，通过对国有基准地价及集体建设用地小类用地价格差异的统计分析，制定《用地类型修正系数表》。
结语：
当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。但近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。需要国家应尽快建立一套适用于集体建设用地评估的技术标准，以指导实践工作，保证估价结果的合理、公正。
参考文献：
[1]伍育鹏.征收农村集体土地补偿价格评估方法研究[J].中国土地，2016（10）.
[2]刘静.集体土地征收补偿与价格评估研究[J].中国地质大学（北京），2012.
[3]柯复.集体土地征收补偿价值标准及估价思路探讨[J].房地产评估，2012（9）.