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“以房养老”这个词在被不断地重复，但是，很多人都不是真正地清楚它到底是什么，怎样运作的，怎样通过房子来养老。
在20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富人，现金穷人”。为了解决这个问题，在80年代中期，新泽西州劳瑞山的一家银行创立了反向住房抵押贷款业务，适用于那些拥有房产但却缺乏其他现金收入来源的老年人。
所谓反向住房抵押贷款，是指拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。在他们离世后，该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后，如果在还清贷方银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不够还款，那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分，银行也不会吃亏。
举个例子，如果一位65岁的美国老年人，拥有一套市值为70万美元的房子，他可以选择保险公司或者银行等金融机构申请反向住房抵押贷款。首先，该金融机构根据老人的健康状况和社会平均寿命来计算出整个抵押的期限，假设这位老人会活到80岁，那么整个抵押期就为15年；金融机构委托专业的房产评估机构对房子价值进行评估，15年后房子的折旧为30万美元，由于房子地段及周围环境不错，房子本身会增值20万，到15年后，房子的总价值大约为60万美元；金融机构把其中的利息贴现部分扣除（按年利率7%计算，各个国家都不同），最后计算出的总额大概为35.85万美元，再把总额分摊到整个抵押期，即老人每年可以领取2.39万美元。老人可以选择一次性领款，也可以选择按年度或月度领款。
在美国以房养老是一种概念，在这种概念下，有许多模式供老人选择。
三大模式养老
1.住房资产转换
HECM的全称是Home Equity Conversion Mortgages ，译过来中文为值转换抵押贷款或叫做住房资产转换，是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。它最大的特点是受到国家政府的调控，在老人和银行金融机构之间建起一道保障，增加彼此的信任。
因为HECM保险项目得到的是美国住房与发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持，所以它能得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
也就是说，如果金融机构面临危机或倒闭，屋主也能得到足额的贷款。反过来，如果屋主生前获得的钱超过住房市值，政府也会把这个窟窿补上。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
但值得注意的是，HUD和FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会（Fannie Mae）。它不仅是HECM二级市场上的唯一购买者，同时也负责制定项目运行中的一些原则和标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款（又称搭桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说就是过桥贷款）为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
这种养老模式比较灵活， 老人可以终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者几种方式结合。它提供的是一种提前贴现其住房余值的方法，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，占所发放的反向抵押贷款的90%以上。凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，只要拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房（依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款）。都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。
但是它也有最大数额的限制，这主要根据屋主的年龄、住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定最高额度在住房市值的51%至77%之间，现在的最大限额大概是在62.5万美元（各县可能还有自己额外规定的上限）。
2.住房持有者贷款
The Home-keeper Program 直译过来为住房持有者项目，是1995年Fannie Mae 自己推出的反向抵押贷款产品。它与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计算。浮动利率是指在借贷期限内利率随物价或其他因素变化相应调整的利率。借贷双方可以在签订借款协议时就规定利率可以随物价或其他市场利率等因素进行调整。虽与HECM非常相似，但不同于HECM多种贷款领取方式，Home-Keeper只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的结合。
这种贷款的优点在于，拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金，因为Home-keeper不受HECM借款最大数额的限制。一些人倾向于选择HECM是由于它的贷款条件更为优惠，而具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper贷款，因为它还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处。
3.私营市场产品
这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供，对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。但是因为没有政府相关部门的保障，所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。 其中比较著名的抵押贷款产品是由老年人财务自由基金公司所提供的叫做财务自由贷款的一种保险产品。它的最大限额是70万美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
虽然财务自由贷款已经是私营产品中比较出名的了，但是和前两种由公有部门参与的产品的规模相比，所占的市场份额非常小，只在美国21个州销售。
以房养老的成本和风险
住房反向抵押也是有成本的，既然它对解决老年人养老有一定的益处，那么一定是要付出一定的代价的。
以现在占美国最大比例的HECM模式举例。
先前第一种模式中提到的FHA（美国联邦住房管理局），为抵押人和金融机构提供了双向保险，平衡了双方之间的利益损失，FHA这种按揭保险的功能显而易见，一方面保障抵押人收到预期付款，一方面保障放款人的债权得到保护。如果到了还款期，抵押房产资不抵债，则剩余债务由FHA来偿还给放款人。而且如果选择终生付款模式，抵押人无论房产贬值到何种程度，都可以居住在房屋中直到过世。这点极大保护了抵押人的利益，免除一旦房产贬值则无家可归的风险，消除了他们这方面的忧虑。
但抵押人除了一开始就要按照房产评估价值的2%收取保险开办费，在按揭期中每年都要按照当年按揭债务余额的1.25%缴纳保险年费。保险开办费和年费都可计入贷款来融资，但同时利息滚动。
屋主必须按时交纳房地产税和住房保险并持续住在住房中，如果屋主交不出房地产税和住房保险或是由于某种原因不能在住房继续居住，屋主就面临失去房产的风险。2012年，美国9%使用住房反向抵押贷款的老人几乎丧失掉住房产权，原因很简单，他们没有交纳房地产税或是住房保险。
按揭保险的介入固然一定程度上消除了不确定性和信息不对称带来的风险，但这又给抵押人带来很大的财务负担，减少了从反向抵押能够带来的预期收益。
另外，美国的以房养老还得承担一定的风险。住房反向抵押贷款的受益人只是屋主，所以一对夫妇如果丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主过世时，他的太太就无法继续享受住房反向抵押贷款带来的益处。如果这位女性还想保有住房，她就必须偿还所有贷款和利息，这位女性可以将房子卖掉，但如果还是还不上账，那就别想要房子，她瞬间就变成了无家可归者，而住房也将被贷款机构没收并拍卖。
美国的以房养老无论是在制度法规上，还是思想观念上都已经发展得较为成熟，但是它的市场空间依旧狭小，每年的申请量也非常小，属于绝对小众化的产品。那么在如今的中国，能不能推行，现在下结论还为时过早，决定权在老人手中，未来能不能在市场占一定比例也成为小众化产品，还需要很长一段时间去验证。
在20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富人，现金穷人”。为了解决这个问题，在80年代中期，新泽西州劳瑞山的一家银行创立了反向住房抵押贷款业务，适用于那些拥有房产但却缺乏其他现金收入来源的老年人。
所谓反向住房抵押贷款，是指拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。在他们离世后，该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后，如果在还清贷方银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不够还款，那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分，银行也不会吃亏。
举个例子，如果一位65岁的美国老年人，拥有一套市值为70万美元的房子，他可以选择保险公司或者银行等金融机构申请反向住房抵押贷款。首先，该金融机构根据老人的健康状况和社会平均寿命来计算出整个抵押的期限，假设这位老人会活到80岁，那么整个抵押期就为15年；金融机构委托专业的房产评估机构对房子价值进行评估，15年后房子的折旧为30万美元，由于房子地段及周围环境不错，房子本身会增值20万，到15年后，房子的总价值大约为60万美元；金融机构把其中的利息贴现部分扣除（按年利率7%计算，各个国家都不同），最后计算出的总额大概为35.85万美元，再把总额分摊到整个抵押期，即老人每年可以领取2.39万美元。老人可以选择一次性领款，也可以选择按年度或月度领款。
在美国以房养老是一种概念，在这种概念下，有许多模式供老人选择。
三大模式养老
1.住房资产转换
HECM的全称是Home Equity Conversion Mortgages ，译过来中文为值转换抵押贷款或叫做住房资产转换，是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。它最大的特点是受到国家政府的调控，在老人和银行金融机构之间建起一道保障，增加彼此的信任。
因为HECM保险项目得到的是美国住房与发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持，所以它能得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
也就是说，如果金融机构面临危机或倒闭，屋主也能得到足额的贷款。反过来，如果屋主生前获得的钱超过住房市值，政府也会把这个窟窿补上。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
但值得注意的是，HUD和FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会（Fannie Mae）。它不仅是HECM二级市场上的唯一购买者，同时也负责制定项目运行中的一些原则和标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款（又称搭桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说就是过桥贷款）为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
这种养老模式比较灵活， 老人可以终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者几种方式结合。它提供的是一种提前贴现其住房余值的方法，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，占所发放的反向抵押贷款的90%以上。凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，只要拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房（依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款）。都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。
但是它也有最大数额的限制，这主要根据屋主的年龄、住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定最高额度在住房市值的51%至77%之间，现在的最大限额大概是在62.5万美元（各县可能还有自己额外规定的上限）。
2.住房持有者贷款
The Home-keeper Program 直译过来为住房持有者项目，是1995年Fannie Mae 自己推出的反向抵押贷款产品。它与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计算。浮动利率是指在借贷期限内利率随物价或其他因素变化相应调整的利率。借贷双方可以在签订借款协议时就规定利率可以随物价或其他市场利率等因素进行调整。虽与HECM非常相似，但不同于HECM多种贷款领取方式，Home-Keeper只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的结合。
这种贷款的优点在于，拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金，因为Home-keeper不受HECM借款最大数额的限制。一些人倾向于选择HECM是由于它的贷款条件更为优惠，而具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper贷款，因为它还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处。
3.私营市场产品
这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供，对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。但是因为没有政府相关部门的保障，所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。 其中比较著名的抵押贷款产品是由老年人财务自由基金公司所提供的叫做财务自由贷款的一种保险产品。它的最大限额是70万美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
虽然财务自由贷款已经是私营产品中比较出名的了，但是和前两种由公有部门参与的产品的规模相比，所占的市场份额非常小，只在美国21个州销售。
以房养老的成本和风险
住房反向抵押也是有成本的，既然它对解决老年人养老有一定的益处，那么一定是要付出一定的代价的。
以现在占美国最大比例的HECM模式举例。
先前第一种模式中提到的FHA（美国联邦住房管理局），为抵押人和金融机构提供了双向保险，平衡了双方之间的利益损失，FHA这种按揭保险的功能显而易见，一方面保障抵押人收到预期付款，一方面保障放款人的债权得到保护。如果到了还款期，抵押房产资不抵债，则剩余债务由FHA来偿还给放款人。而且如果选择终生付款模式，抵押人无论房产贬值到何种程度，都可以居住在房屋中直到过世。这点极大保护了抵押人的利益，免除一旦房产贬值则无家可归的风险，消除了他们这方面的忧虑。
但抵押人除了一开始就要按照房产评估价值的2%收取保险开办费，在按揭期中每年都要按照当年按揭债务余额的1.25%缴纳保险年费。保险开办费和年费都可计入贷款来融资，但同时利息滚动。
屋主必须按时交纳房地产税和住房保险并持续住在住房中，如果屋主交不出房地产税和住房保险或是由于某种原因不能在住房继续居住，屋主就面临失去房产的风险。2012年，美国9%使用住房反向抵押贷款的老人几乎丧失掉住房产权，原因很简单，他们没有交纳房地产税或是住房保险。
按揭保险的介入固然一定程度上消除了不确定性和信息不对称带来的风险，但这又给抵押人带来很大的财务负担，减少了从反向抵押能够带来的预期收益。
另外，美国的以房养老还得承担一定的风险。住房反向抵押贷款的受益人只是屋主，所以一对夫妇如果丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主过世时，他的太太就无法继续享受住房反向抵押贷款带来的益处。如果这位女性还想保有住房，她就必须偿还所有贷款和利息，这位女性可以将房子卖掉，但如果还是还不上账，那就别想要房子，她瞬间就变成了无家可归者，而住房也将被贷款机构没收并拍卖。
美国的以房养老无论是在制度法规上，还是思想观念上都已经发展得较为成熟，但是它的市场空间依旧狭小，每年的申请量也非常小，属于绝对小众化的产品。那么在如今的中国，能不能推行，现在下结论还为时过早，决定权在老人手中，未来能不能在市场占一定比例也成为小众化产品，还需要很长一段时间去验证。