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“世界第－CEO”杰克·韦尔奇曾说过：“我的主要工作是培养人才。我就像一个园丁，给公司750名高层管理人员浇水施肥”。
一个领导者不仅要对企业、上级承担责任，也要对自己的下级承担责任，指导他们完成任务、帮助他们成长。帮助下属不断成长，是一个领导者能够为下属所做的最好的事情。
古语云：“授人以鱼，不如授人以渔”。鱼总有被吃完的时候，捕鱼的技术却可以让人永远有鱼吃。领导亦如此，不能仅仅指导、帮助下属完成任务。只有能够让下属不断成长，不断提高下属知识、能力的领导，才能称得上是一个好领导，才能受到下属的拥戴，同时也会获得自己上司的青睐。
培养什么?
“选对的人作对的事”，这是一句广为人知的管理名言。然而，很多领导却为培养下属所困扰：不是下属的学习意愿不高，就是害怕下属将来超过并替代自己，还有就是担心下属学成之后跳槽。因此很多领导者培养下属的积极性不高，由此也造成了另外一个不好的状况：那些有才智、有上进心的下属由于无法达到自身成长的目标，或者逐渐丧失了工作的热情，或者选择了转投“明主”。
另一个比较让人遗憾的现象是：一些领导者倒是很愿意培养下属，下属也有接受培养的积极性。但是由于领导者不懂得什么是“真正的培养”，只是简单地把自己的知识、技能倾囊相授，下属也是不加思考地照单全收，造成“培养”出来的下属看起来全都“一模一样”，个个都像上司的“复制品”。问题是：企业要那么多“复制品”干嘛?这种简单的“给予型”培养，短期内会比较有效，但是绝对不利于下属的长期发展，也不利于公司的发展，原因在于下属会逐渐产生依赖性，遇到上级没有教过的问题，还是不知道怎么办，依然要找上司当拐棍。
真正的培养下属，不是简单的知识或经验、技能的传授，而是要因地制宜、因人而异。下属的生活教育背景，长处与短处、现在及将来的想法、知识能力、工作方法与态度、个性、素质、能力水平各有差异，上级必须能够深入了解不同的下属，因材施教，并不断引导、提升下属的学习兴趣，直至下属能够自我教育、自我学习，这样才能真正帮助下属不断成长。
首先，作为领导者要不断培养下属的使命感。有使命感的人，会有一种内在的动力，激励自己在工作中全力以赴、充满活力。
其次，领导者要不断培养下属按高标准做事的意识和习惯。这样可以进一步激励下属不断学习新知识、新技能，帮助他们更好地成长。第三，领导者要不断培养下属的团队合作精神。没有合作精神的下属难以在任何组织中立足。第四，领导者要做一个好教练，不断给予下属指导、纠正，锻炼他们的工作技能、技巧，让下属不断成长。
第五，领导还要教会下属学会感激。感激上级、同事、下级、客户等等所有帮助自己的人。不会感激的人，是不会真正成长起来的。
最重要的，领导者对下属的培养，不是让他们“学会什么”，而是让他们“会学什么”!通过“思考型”培养，让下属学会独立思考，发现问题、提出问题、进而解决问题，从而促进下属不断成长。
怎样培养?
作为领导者，在培养下属方面，应该不断对自身进行检查，看看自己是否在这方面存在问题。以下是日本产业训练协会在中层领导训练的课程中，提出的对领导进行自我审查的内容，用以检查领导者是否能够对下属进行培养的参考检查表：
工作忙碌——你是否认为工作太忙，无法离开工作岗位，并视之为很光荣的事情，这样能让自己的能力受肯定，无人可以顶替?
亲临现场——你是否认为只有领导亲临工作现场，工作才会得以顺利进行，领导没有在工作现场，下属就会不知所措、毫无方向感?
没有时间——你是否认为没有时间培训下属?
威胁自身——你是否认为培养下属会提高他们的工作能力，同时会威胁到自身的地位?
事必躬亲——你是否认为如果不事必躬亲，任何工作都不可能顺利进行?
下属代理主管——你是否认为下属如果代理你的职权，他会受到其他下属的嫉妒，甚至会使其他下属对管理者产生反感，认为主管偏心?
不敢授权——你是否认为如果对某个下属授权，会造成其他下属职权的缩减，或甚至会形成对其他下属权利的侵犯，或者会产生局面失控?
现场就有优秀人才——你是否认为不需培养下属，如果需要某方面的人才，可以随时进行招聘?
上述问题，如果有一个你回答“是”，则说明你在这方面存在问题，克服这些问题，就可以很好地培养你的下属。
我们可以通过以下的方法来加强对下属的培养：
减少管理层次——让每位下属都有与管理层沟通的机会，这样可以激发他们的工作热情和上进心。
信息公开——在公司内部，信息要向相关人员公开，之所以领导者可以进行管理决策，是因为他们掌握了相关的信息，如果这些信息对下属也是公开的，能培养和提高他们解决问题的能力。
让下属到领导那里去——当领导与下属进行沟通，或向下属安排工作，应让下属直接到领导那里去，这样可以为下属提供培养自我判断能力与自信的机会。
信任下属——可以放心的让下属去做一些事情，这样可以培养他们的责任心，并能产生成就感。
让下属去管理——可以把一些不太重要的管理工作交给下属去干，以培养下属的管理能力和指导能力。
培养下属的确是一件非常不容易的事情，但是作为领导者，你必须知道：这是你责无旁贷的责任!既是对公司的责任，也是对下属的责任。不会或不愿意培养下属的上司，顶多称之为“监工”或者“指挥”，难以被称为“真正的领导”。培养下属，不仅仅是一个领导能为下属所做的最好的事情，也是为企业做的好事，道理很简单：下属进步了，企业才能真正发展起来。 4、建立双轨制的住房供应体系。即以其中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
5、建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别缴纳占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。
6、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。
7、建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
从现状来看，目前，投资，建设、分配、维修、管理等体制基本上已经改革完成。住房供应体系、住房交易市场等也已基本建立，但是某方面仍继续深化和完善。
特别在住房供应体系方面，保障性住房供应量严重不足、保障覆盖面过于狭窄，这难以与我国快速城市化的需求相适应；另外，受利益机制的推动，房地产市场供需结构严重失衡。
2006年房地产市场调控政策解析
与2005年房地产调控政策相比，2006年房地产调控政策（见附表）更多着重于调控的执行层面，在一定程度上是2005年房地产调控政策的延续。只是2006年的房地产调控政策更加明朗，也更加严厉。营业税征收期从2年改为5年；明确套型建筑面积90平方米以下的住房必须达到70%；明确外资购房地产条件……这些都是2006年调控政策的特点。
不同的是，2006年的调控政策从以“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”为重点。如果说2005年房地产调控政策是以“开征营业税”的“快速刹车”调控措施为代表，那么，2006年的代表应该是“90.70”。2006年的调控政策更具长期性的考虑。“90.70”、“土地督察”、“外资准入”等措施，将对房产行业的未来发展产生深刻而长远的影响。
回顾2005、2006年房地产政策，在抑制投资性购房需求方面，政策有较大力度，但收到的效果不尽人意。
在控制住房供应结构方面，2005、2006年除了行政性指令控制以外，其他措施仍显不足，调控住房结构的市场机制仍未建立。
从根本上来看，造成2005、2006年房地产市场调控“失效”，原因在于以往住房制度的部分缺失。在住房保障制度、利益约束制度严重缺失的前提下，行政指令性的调控措施注定效果不大。
把房地产市场放在人民币汇率制度改革的大背景下，为迎合汇率变革，住房制度改革势在必行。
2006年一线城市房价未受控制
从房屋销售季度指数来看，一线四城市房屋销售价格除上海价格指数不断下降以外，其他三城市房屋价格指数处于上升通道。
四城市与全国70城市房屋销售价格指数变动比较
（以上年同季价格为100）
从房屋销售月度同比指数来看，2006年11月房屋销售价格情况来看，北京上涨9.4%、广州上涨6.4%、深圳上涨11.6%，一线城市房屋销售价格上涨并未受控制。
从月度环比较指数来看，房屋销售价格上涨趋势已经放缓。除上海以外，其余三城市房屋销售价格呈现减速上涨的现象。
四城市与全国70城市房屋销售价格指数变动对比
（以上月价格为100）
从全国70城市房屋销售价格指数来看，房屋销售价格上涨较为平稳，有下降的趋势。但从06年10月、11月的表现来看，上涨速度有抬头的迹象。
虽然北京、广州、深圳等城市房屋销售环比指数未出现跌破100的现象。但是呈现逐步下降的趋势，三城市房屋销售价格已近见“顶”。
2007年——住房制度改革年
综合中国住房制度改革，2005、2006年房地产宏观调控和2006年房地产市场的表现情况。在汇率制度改革的大背景下，预计2007年将成为住房制度变革年。
预计2007年，政府将加大住房保障制度、房地产利益制约制度等方面的建设力度，逐步完善房地产制度建设。为汇率制度改革，实现人民币自由兑换营造良好的国内市场环境。
从市场调控的方面来看，2007年将加大住房和土地调控力度。从目前的情况来看，通过金融手段调控的空间已经不大，预计将更多启动税收杠杆调控房地产市场。差别税、物业税等税种很可能在2007年开征，这将大大压缩房地产投资的利润空间。
同时，在2005、2006年出台一系列行政调控措施以后，预计2007年将更多利用市场机制对房地产价格、供应结构实施调整。保障性住房建设力度也将加大。
土地供应方面，国家鼓励土地集约化利用，估计大幅增加土地供应的可能性不大。但在土地市场规范管理方面，将出台一系列政策，增进土地市场的透明度。2006年已通过立法的方式确定了招、拍、挂制度的地位，从调控的角度来看，限制性拍卖将是主流，但受市场机制的约束，限价拍卖广泛推广的可能性不大。
市场方面，2007年房屋销售价格将理性回归。
从此次房屋销售价格快速上涨原因来看，“人民币升值”、“对房屋销售价格快速上涨的预期”是主要的影响因素。2006年“外资限炒令”已经关闭了外资进入房地产市场的大门；在一线城市房价逐步见“顶”，上涨速度放缓的市场背景下，政府相关政策出台将改变人们对房价上涨的预期，导致房价上涨速度快速下降，房价上涨回归理性。
从一线各城市的房地产市场表现来看，深圳将成为继上海后第二个房价下降的城市，预计2007年下半年房屋出现跌价；北京房价支撑性较强，短期内回调的可能性不大；广州房价近年来上涨幅度不大，预计2007年减速上涨。
一个领导者不仅要对企业、上级承担责任，也要对自己的下级承担责任，指导他们完成任务、帮助他们成长。帮助下属不断成长，是一个领导者能够为下属所做的最好的事情。
古语云：“授人以鱼，不如授人以渔”。鱼总有被吃完的时候，捕鱼的技术却可以让人永远有鱼吃。领导亦如此，不能仅仅指导、帮助下属完成任务。只有能够让下属不断成长，不断提高下属知识、能力的领导，才能称得上是一个好领导，才能受到下属的拥戴，同时也会获得自己上司的青睐。
培养什么?
“选对的人作对的事”，这是一句广为人知的管理名言。然而，很多领导却为培养下属所困扰：不是下属的学习意愿不高，就是害怕下属将来超过并替代自己，还有就是担心下属学成之后跳槽。因此很多领导者培养下属的积极性不高，由此也造成了另外一个不好的状况：那些有才智、有上进心的下属由于无法达到自身成长的目标，或者逐渐丧失了工作的热情，或者选择了转投“明主”。
另一个比较让人遗憾的现象是：一些领导者倒是很愿意培养下属，下属也有接受培养的积极性。但是由于领导者不懂得什么是“真正的培养”，只是简单地把自己的知识、技能倾囊相授，下属也是不加思考地照单全收，造成“培养”出来的下属看起来全都“一模一样”，个个都像上司的“复制品”。问题是：企业要那么多“复制品”干嘛?这种简单的“给予型”培养，短期内会比较有效，但是绝对不利于下属的长期发展，也不利于公司的发展，原因在于下属会逐渐产生依赖性，遇到上级没有教过的问题，还是不知道怎么办，依然要找上司当拐棍。
真正的培养下属，不是简单的知识或经验、技能的传授，而是要因地制宜、因人而异。下属的生活教育背景，长处与短处、现在及将来的想法、知识能力、工作方法与态度、个性、素质、能力水平各有差异，上级必须能够深入了解不同的下属，因材施教，并不断引导、提升下属的学习兴趣，直至下属能够自我教育、自我学习，这样才能真正帮助下属不断成长。
首先，作为领导者要不断培养下属的使命感。有使命感的人，会有一种内在的动力，激励自己在工作中全力以赴、充满活力。
其次，领导者要不断培养下属按高标准做事的意识和习惯。这样可以进一步激励下属不断学习新知识、新技能，帮助他们更好地成长。第三，领导者要不断培养下属的团队合作精神。没有合作精神的下属难以在任何组织中立足。第四，领导者要做一个好教练，不断给予下属指导、纠正，锻炼他们的工作技能、技巧，让下属不断成长。
第五，领导还要教会下属学会感激。感激上级、同事、下级、客户等等所有帮助自己的人。不会感激的人，是不会真正成长起来的。
最重要的，领导者对下属的培养，不是让他们“学会什么”，而是让他们“会学什么”!通过“思考型”培养，让下属学会独立思考，发现问题、提出问题、进而解决问题，从而促进下属不断成长。
怎样培养?
作为领导者，在培养下属方面，应该不断对自身进行检查，看看自己是否在这方面存在问题。以下是日本产业训练协会在中层领导训练的课程中，提出的对领导进行自我审查的内容，用以检查领导者是否能够对下属进行培养的参考检查表：
工作忙碌——你是否认为工作太忙，无法离开工作岗位，并视之为很光荣的事情，这样能让自己的能力受肯定，无人可以顶替?
亲临现场——你是否认为只有领导亲临工作现场，工作才会得以顺利进行，领导没有在工作现场，下属就会不知所措、毫无方向感?
没有时间——你是否认为没有时间培训下属?
威胁自身——你是否认为培养下属会提高他们的工作能力，同时会威胁到自身的地位?
事必躬亲——你是否认为如果不事必躬亲，任何工作都不可能顺利进行?
下属代理主管——你是否认为下属如果代理你的职权，他会受到其他下属的嫉妒，甚至会使其他下属对管理者产生反感，认为主管偏心?
不敢授权——你是否认为如果对某个下属授权，会造成其他下属职权的缩减，或甚至会形成对其他下属权利的侵犯，或者会产生局面失控?
现场就有优秀人才——你是否认为不需培养下属，如果需要某方面的人才，可以随时进行招聘?
上述问题，如果有一个你回答“是”，则说明你在这方面存在问题，克服这些问题，就可以很好地培养你的下属。
我们可以通过以下的方法来加强对下属的培养：
减少管理层次——让每位下属都有与管理层沟通的机会，这样可以激发他们的工作热情和上进心。
信息公开——在公司内部，信息要向相关人员公开，之所以领导者可以进行管理决策，是因为他们掌握了相关的信息，如果这些信息对下属也是公开的，能培养和提高他们解决问题的能力。
让下属到领导那里去——当领导与下属进行沟通，或向下属安排工作，应让下属直接到领导那里去，这样可以为下属提供培养自我判断能力与自信的机会。
信任下属——可以放心的让下属去做一些事情，这样可以培养他们的责任心，并能产生成就感。
让下属去管理——可以把一些不太重要的管理工作交给下属去干，以培养下属的管理能力和指导能力。
培养下属的确是一件非常不容易的事情，但是作为领导者，你必须知道：这是你责无旁贷的责任!既是对公司的责任，也是对下属的责任。不会或不愿意培养下属的上司，顶多称之为“监工”或者“指挥”，难以被称为“真正的领导”。培养下属，不仅仅是一个领导能为下属所做的最好的事情，也是为企业做的好事，道理很简单：下属进步了，企业才能真正发展起来。 4、建立双轨制的住房供应体系。即以其中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
5、建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别缴纳占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。
6、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。
7、建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
从现状来看，目前，投资，建设、分配、维修、管理等体制基本上已经改革完成。住房供应体系、住房交易市场等也已基本建立，但是某方面仍继续深化和完善。
特别在住房供应体系方面，保障性住房供应量严重不足、保障覆盖面过于狭窄，这难以与我国快速城市化的需求相适应；另外，受利益机制的推动，房地产市场供需结构严重失衡。
2006年房地产市场调控政策解析
与2005年房地产调控政策相比，2006年房地产调控政策（见附表）更多着重于调控的执行层面，在一定程度上是2005年房地产调控政策的延续。只是2006年的房地产调控政策更加明朗，也更加严厉。营业税征收期从2年改为5年；明确套型建筑面积90平方米以下的住房必须达到70%；明确外资购房地产条件……这些都是2006年调控政策的特点。
不同的是，2006年的调控政策从以“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”为重点。如果说2005年房地产调控政策是以“开征营业税”的“快速刹车”调控措施为代表，那么，2006年的代表应该是“90.70”。2006年的调控政策更具长期性的考虑。“90.70”、“土地督察”、“外资准入”等措施，将对房产行业的未来发展产生深刻而长远的影响。
回顾2005、2006年房地产政策，在抑制投资性购房需求方面，政策有较大力度，但收到的效果不尽人意。
在控制住房供应结构方面，2005、2006年除了行政性指令控制以外，其他措施仍显不足，调控住房结构的市场机制仍未建立。
从根本上来看，造成2005、2006年房地产市场调控“失效”，原因在于以往住房制度的部分缺失。在住房保障制度、利益约束制度严重缺失的前提下，行政指令性的调控措施注定效果不大。
把房地产市场放在人民币汇率制度改革的大背景下，为迎合汇率变革，住房制度改革势在必行。
2006年一线城市房价未受控制
从房屋销售季度指数来看，一线四城市房屋销售价格除上海价格指数不断下降以外，其他三城市房屋价格指数处于上升通道。
四城市与全国70城市房屋销售价格指数变动比较
（以上年同季价格为100）
从房屋销售月度同比指数来看，2006年11月房屋销售价格情况来看，北京上涨9.4%、广州上涨6.4%、深圳上涨11.6%，一线城市房屋销售价格上涨并未受控制。
从月度环比较指数来看，房屋销售价格上涨趋势已经放缓。除上海以外，其余三城市房屋销售价格呈现减速上涨的现象。
四城市与全国70城市房屋销售价格指数变动对比
（以上月价格为100）
从全国70城市房屋销售价格指数来看，房屋销售价格上涨较为平稳，有下降的趋势。但从06年10月、11月的表现来看，上涨速度有抬头的迹象。
虽然北京、广州、深圳等城市房屋销售环比指数未出现跌破100的现象。但是呈现逐步下降的趋势，三城市房屋销售价格已近见“顶”。
2007年——住房制度改革年
综合中国住房制度改革，2005、2006年房地产宏观调控和2006年房地产市场的表现情况。在汇率制度改革的大背景下，预计2007年将成为住房制度变革年。
预计2007年，政府将加大住房保障制度、房地产利益制约制度等方面的建设力度，逐步完善房地产制度建设。为汇率制度改革，实现人民币自由兑换营造良好的国内市场环境。
从市场调控的方面来看，2007年将加大住房和土地调控力度。从目前的情况来看，通过金融手段调控的空间已经不大，预计将更多启动税收杠杆调控房地产市场。差别税、物业税等税种很可能在2007年开征，这将大大压缩房地产投资的利润空间。
同时，在2005、2006年出台一系列行政调控措施以后，预计2007年将更多利用市场机制对房地产价格、供应结构实施调整。保障性住房建设力度也将加大。
土地供应方面，国家鼓励土地集约化利用，估计大幅增加土地供应的可能性不大。但在土地市场规范管理方面，将出台一系列政策，增进土地市场的透明度。2006年已通过立法的方式确定了招、拍、挂制度的地位，从调控的角度来看，限制性拍卖将是主流，但受市场机制的约束，限价拍卖广泛推广的可能性不大。
市场方面，2007年房屋销售价格将理性回归。
从此次房屋销售价格快速上涨原因来看，“人民币升值”、“对房屋销售价格快速上涨的预期”是主要的影响因素。2006年“外资限炒令”已经关闭了外资进入房地产市场的大门；在一线城市房价逐步见“顶”，上涨速度放缓的市场背景下，政府相关政策出台将改变人们对房价上涨的预期，导致房价上涨速度快速下降，房价上涨回归理性。
从一线各城市的房地产市场表现来看，深圳将成为继上海后第二个房价下降的城市，预计2007年下半年房屋出现跌价；北京房价支撑性较强，短期内回调的可能性不大；广州房价近年来上涨幅度不大，预计2007年减速上涨。