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【摘 要】 房地产项目造价控制对房地产企业的生存和发展具有重要的意义，为了确保资金、人力、物力等资源的充分利用，必须加强房地产的项目造价管理工作，将工程造价的控制工作落到实处，以获得最大的经济效益和实现社会效益。本文根据笔者多年造价管理经验，对房地产项目工程实施各阶段造价控制进行了探讨。
【关键词】 房地产;项目;造价;控制
一、房地产建设项目工程造价控制的重要意义
房地产建设项目中工程造价的作用不仅仅体现在预防投资限额上，还在项目建设、施工、项目管理等方面发挥着巨大的作用。房地产建设项目的造价控制贯穿于整个项目的全过程，项目的决策阶段、项目的设计阶段以及项目实施阶段和竣工阶段，根据相关数据研究显示，项目的设计阶段对整个项目工程的造价影响在30%～75%上下浮动。实施阶段对造价影响力则要小得多。这项研究充分的解释了项目实施之前的项目决策和设计阶段是工程造价的决定性因素。
二、控制房地产建设项目工程的具体措施
1.决策阶段的控制措施
项目决策的正确与否决定着房地产建设项目的工程造价是否合理，在确保项目决策正确的前提下对工程造价进行合理的估计和计算。在通过选择最适合的方案来有效的控制工程造价阶段的工作，是保障工程造价意义的前提条件。落实过程造价的合理性的首要条件是确保项目决策的正确性。在房地产建设项目中的工程造价中必须选择合理的工程造价方法来提高工程造价的精度，这就要求：首先对房地产建设项目的全部工程资料有个全面的了解和分析，对其中重要的环节进行有效的分析和研究。将类似的工艺方法和项目工程特点都进行科学的整理和归类，用于技术水平的描述。其次，需要将房地产建设项目进行各方条件之间的比较和权衡，工程结构和地质地形是分析的重点对象。最后，通过这一些列的分析研究总结一套适合当下房地产建设项目运行的造价计价方法。对计算中选择的参数做一个全面的细致的测算。
2.设计阶段的控制措施
在房地产建设项目中设计阶段的控制投资量占到总投资的一大部分比例，尽管受到较多的关注和重视，但仍然存在着很多的问题。具体的控制措施如下所述。
（1）加强设计过程的协调与监督工作。房地产建设项目的工程建设是一个非常复杂的系统工程，主要涉及的步骤为设计、采购、施工环节。因为不能在一个主体上实现勘察与设计施工的有效控制，导致协调工作产生了较高的成本，从而使设计失去了主动作用，造价也随之提高了。在面对这样的情况时，必须采取设计和建造总承包的方式来完成施工过程中的各个环节的工作开展，在总承包设计、施工的过程处理中发挥了巨大的作用。能有效的将设计、采购以及施工有机的链接起来，完成系统内部的协调统一，实现从整体上对房地产建设项目的有效调节和控制。建立健全工程设计项目经理负责制，完善设计阶段的内部工作，通过研究发现传统的债权责任存在很大的问题，不能有效的实现设计阶段协调统一。实行经理负责制是确保项目质量的有力途径。
（2）落实限额设计，控制工程造价。按照批准设计说明书以及投资估算来控制初步设计和批准的初步设计总概算的过程称之为限额设计，这个过程需要确保功能的完善。在满足使用功能的前提下，各专业按照投资额来控制设计不合理的变更情况，通过上个阶段批准的投资来控制下个阶段的设计是限额设计工作的一部分。限额设计的过程中必须遵循科学性的原则，要求一些设计单位加强经济与技术的对立统一。
3.项目招标阶段控制措施
房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来调节;另外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成浪费，重者埋下工程质量隐患。为了做好招标阶段造价控制，要做好以下工作：
（1）加强招标文件的编制工作，实行控制招标的办法。招标文件作为房地产建设项目中非常重要的文件资料，必须保证文件内容的严谨和完整，不能出现任何的漏洞造成招标文件失去其应有的价值和意义。招标文件的制定需要包含工期、质量以及地理环境因素等各项内容。在施工组织进行方案设计的过程中需要请专业的施工设计人员来进行控价的施工组织设计工作，使设计的方案符合实际的施工要求。
（2）合理定标，签署合同。依照评标办法，科学、合理的对各个合同进行评定，通过各项指标的综合评定，选择合理的最低价进行确认。在中标后合同签署的过程中必须严格按照相关规定来执行签署工作，避免因为合同条款不清造成双方经济蒙受损失。合同中需要将各项经费使用情况以及相应的处罚措施做详细的说明，确保每一项内容都正确、严谨，做到万无一失。
4.项目施工阶段控制措施
（1）做好项目管理与成本控制工作。房地产建设项目开展之前做好各项准备工作，根据项目施工的具体要求，实行项目的经济核算并且落实施工成本的编制工作。通过科学的项目管理办法来推动项目任务的完成，将材料的控制与管理工作作为重点的工作来对待，做好各项纪录工作，严格把控工序的有效进展，提高整体项目建设的效率。
（2）加强施工管理工作。施工单位必须在全面落实对造价的控制工作的大前提下，尽量减小施工中返修的次数，为了实现这一目标则需要加强施工中现场管理工作，确保施工的质量。同时还必须注意控制施工工程的进度，避免工期过长造成人员和经费的浪费。在工程变更的环节也需要投入更多的关注，这是关系到图纸变更的关键因素，在确保不随意提高设计标准的情况下，合理开展工程负责制来进行管理控制工作。 （3）严格工程变更管理，防止工程索赔。在施工参考文献造价师园地阶段造价控制的关键是对工程变更实行有效控制。结合陕西省目前采用工程量清单报价和合理低价中标政策，施工单位往往采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为建设方造价工程师要做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更造价，减少不必要的工程费用支出，施工单位和材料供应商不履行约定义务时，要及时提出反索赔。
（4）加强现场管理，规范现场签证。现场签证是指在工程施工过程中，因现场实际和其他特殊情况导致工程变更的书面确认，由此发生的价款是工程造价的重要组成部分。在实际工作中，由于现场管理人员缺乏有效控制，致使现场签证价款在结算工程造价中所占的份额不断增加，成为结算超预算的重要因素之一。因此，很有必要加强对现场签证的控制与管理。建设方现场管理人员必须从切实工作抓起，高标准严要求，规范市场签证的操作，不断提高工程造价控制意识和工作质量，使签证价款得到有效控制。
5.竣工结算阶段的工程造价管理
竣工结算阶段是造价控制工作的最后阶段，同时，竣工结算也是反映房地产建设项目实际造价和投资效果的文件，必须高度重视，严格把关。（一）严格核对合同条款、计价文件及其他相关造价文件，保证计价依据的合法性和有效性。（二）通过检查隐蔽验收资料，对照竣工图，检查是否按图施工;通过检查设计变更及签证的有效性，防止一些莫须有的签证及重复签证的发生。通过认真核查竣工资料的真实性才能保证工程量的可靠性。（三）按照竣工图纸严格核算工程量，执行中标单价及相应的费率，杜绝高估冒算，把好工程造价控制的最后环节，合理确定和有效控制工程造价。
三、结束语
在房地产开发项目中加强工程造价的控制与管理，是一个长期艰巨的系统工作，有效控制工程造价必须采用技术和经济相结合的手段，对各个阶段实施全过程、全方位的控制，使有限的建设资金得到合理的使用。
参考文献：
[1]唐姝娟.房地产建设项目工程造价的前期控制[J].湘潭师范学院学报（自然科学版），2007（12）.
[2]论房地产建设项目工程造价的控制措施[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（3）.
[3]姜驰.房地产建设项目工程造价全过程控制存在的问题及解决措施[J].中国外资，2013（4）
【关键词】 房地产;项目;造价;控制
一、房地产建设项目工程造价控制的重要意义
房地产建设项目中工程造价的作用不仅仅体现在预防投资限额上，还在项目建设、施工、项目管理等方面发挥着巨大的作用。房地产建设项目的造价控制贯穿于整个项目的全过程，项目的决策阶段、项目的设计阶段以及项目实施阶段和竣工阶段，根据相关数据研究显示，项目的设计阶段对整个项目工程的造价影响在30%～75%上下浮动。实施阶段对造价影响力则要小得多。这项研究充分的解释了项目实施之前的项目决策和设计阶段是工程造价的决定性因素。
二、控制房地产建设项目工程的具体措施
1.决策阶段的控制措施
项目决策的正确与否决定着房地产建设项目的工程造价是否合理，在确保项目决策正确的前提下对工程造价进行合理的估计和计算。在通过选择最适合的方案来有效的控制工程造价阶段的工作，是保障工程造价意义的前提条件。落实过程造价的合理性的首要条件是确保项目决策的正确性。在房地产建设项目中的工程造价中必须选择合理的工程造价方法来提高工程造价的精度，这就要求：首先对房地产建设项目的全部工程资料有个全面的了解和分析，对其中重要的环节进行有效的分析和研究。将类似的工艺方法和项目工程特点都进行科学的整理和归类，用于技术水平的描述。其次，需要将房地产建设项目进行各方条件之间的比较和权衡，工程结构和地质地形是分析的重点对象。最后，通过这一些列的分析研究总结一套适合当下房地产建设项目运行的造价计价方法。对计算中选择的参数做一个全面的细致的测算。
2.设计阶段的控制措施
在房地产建设项目中设计阶段的控制投资量占到总投资的一大部分比例，尽管受到较多的关注和重视，但仍然存在着很多的问题。具体的控制措施如下所述。
（1）加强设计过程的协调与监督工作。房地产建设项目的工程建设是一个非常复杂的系统工程，主要涉及的步骤为设计、采购、施工环节。因为不能在一个主体上实现勘察与设计施工的有效控制，导致协调工作产生了较高的成本，从而使设计失去了主动作用，造价也随之提高了。在面对这样的情况时，必须采取设计和建造总承包的方式来完成施工过程中的各个环节的工作开展，在总承包设计、施工的过程处理中发挥了巨大的作用。能有效的将设计、采购以及施工有机的链接起来，完成系统内部的协调统一，实现从整体上对房地产建设项目的有效调节和控制。建立健全工程设计项目经理负责制，完善设计阶段的内部工作，通过研究发现传统的债权责任存在很大的问题，不能有效的实现设计阶段协调统一。实行经理负责制是确保项目质量的有力途径。
（2）落实限额设计，控制工程造价。按照批准设计说明书以及投资估算来控制初步设计和批准的初步设计总概算的过程称之为限额设计，这个过程需要确保功能的完善。在满足使用功能的前提下，各专业按照投资额来控制设计不合理的变更情况，通过上个阶段批准的投资来控制下个阶段的设计是限额设计工作的一部分。限额设计的过程中必须遵循科学性的原则，要求一些设计单位加强经济与技术的对立统一。
3.项目招标阶段控制措施
房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来调节;另外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成浪费，重者埋下工程质量隐患。为了做好招标阶段造价控制，要做好以下工作：
（1）加强招标文件的编制工作，实行控制招标的办法。招标文件作为房地产建设项目中非常重要的文件资料，必须保证文件内容的严谨和完整，不能出现任何的漏洞造成招标文件失去其应有的价值和意义。招标文件的制定需要包含工期、质量以及地理环境因素等各项内容。在施工组织进行方案设计的过程中需要请专业的施工设计人员来进行控价的施工组织设计工作，使设计的方案符合实际的施工要求。
（2）合理定标，签署合同。依照评标办法，科学、合理的对各个合同进行评定，通过各项指标的综合评定，选择合理的最低价进行确认。在中标后合同签署的过程中必须严格按照相关规定来执行签署工作，避免因为合同条款不清造成双方经济蒙受损失。合同中需要将各项经费使用情况以及相应的处罚措施做详细的说明，确保每一项内容都正确、严谨，做到万无一失。
4.项目施工阶段控制措施
（1）做好项目管理与成本控制工作。房地产建设项目开展之前做好各项准备工作，根据项目施工的具体要求，实行项目的经济核算并且落实施工成本的编制工作。通过科学的项目管理办法来推动项目任务的完成，将材料的控制与管理工作作为重点的工作来对待，做好各项纪录工作，严格把控工序的有效进展，提高整体项目建设的效率。
（2）加强施工管理工作。施工单位必须在全面落实对造价的控制工作的大前提下，尽量减小施工中返修的次数，为了实现这一目标则需要加强施工中现场管理工作，确保施工的质量。同时还必须注意控制施工工程的进度，避免工期过长造成人员和经费的浪费。在工程变更的环节也需要投入更多的关注，这是关系到图纸变更的关键因素，在确保不随意提高设计标准的情况下，合理开展工程负责制来进行管理控制工作。 （3）严格工程变更管理，防止工程索赔。在施工参考文献造价师园地阶段造价控制的关键是对工程变更实行有效控制。结合陕西省目前采用工程量清单报价和合理低价中标政策，施工单位往往采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为建设方造价工程师要做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更造价，减少不必要的工程费用支出，施工单位和材料供应商不履行约定义务时，要及时提出反索赔。
（4）加强现场管理，规范现场签证。现场签证是指在工程施工过程中，因现场实际和其他特殊情况导致工程变更的书面确认，由此发生的价款是工程造价的重要组成部分。在实际工作中，由于现场管理人员缺乏有效控制，致使现场签证价款在结算工程造价中所占的份额不断增加，成为结算超预算的重要因素之一。因此，很有必要加强对现场签证的控制与管理。建设方现场管理人员必须从切实工作抓起，高标准严要求，规范市场签证的操作，不断提高工程造价控制意识和工作质量，使签证价款得到有效控制。
5.竣工结算阶段的工程造价管理
竣工结算阶段是造价控制工作的最后阶段，同时，竣工结算也是反映房地产建设项目实际造价和投资效果的文件，必须高度重视，严格把关。（一）严格核对合同条款、计价文件及其他相关造价文件，保证计价依据的合法性和有效性。（二）通过检查隐蔽验收资料，对照竣工图，检查是否按图施工;通过检查设计变更及签证的有效性，防止一些莫须有的签证及重复签证的发生。通过认真核查竣工资料的真实性才能保证工程量的可靠性。（三）按照竣工图纸严格核算工程量，执行中标单价及相应的费率，杜绝高估冒算，把好工程造价控制的最后环节，合理确定和有效控制工程造价。
三、结束语
在房地产开发项目中加强工程造价的控制与管理，是一个长期艰巨的系统工作，有效控制工程造价必须采用技术和经济相结合的手段，对各个阶段实施全过程、全方位的控制，使有限的建设资金得到合理的使用。
参考文献：
[1]唐姝娟.房地产建设项目工程造价的前期控制[J].湘潭师范学院学报（自然科学版），2007（12）.
[2]论房地产建设项目工程造价的控制措施[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（3）.
[3]姜驰.房地产建设项目工程造价全过程控制存在的问题及解决措施[J].中国外资，2013（4）