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摘要：养老问题是世界性问题，受到了全世界的关注。现在的养老社区大量存在管理组织简单、建筑造型随意、服务专业水平低、舒适度差的问题，无法满足老年人的养老要求。在运维阶段将适老性设计融入养老社区，可以使养老社区的运行更加科学、专业、可持续，让企业在养老行业的赛道上取得先发优势、赚取好口碑，引领建立行业标准，为行业提供可行的范本，提高市场对养老社区的认可度，促进养老行业的进一步升级。
关键词：养老社区;适老性设计;运维
养老社区是养老建筑之一。无论是改建还是新建，对适老性的需要不会改变。本文将把视线集中在民用、新建的养老社区的运维上，以融入适老性设计视角为其发展方向提出建议。
一、养老社区运维层面适老性设计的意义
养老社区适老性运营主要服务于三方面：一是有市场需求，二是社会关注，三是养老行业内部竞争。养老市场尚处于蓝海领域，对于如何融资、怎么运营、采用什么盈利模式都尚在研究阶段。要想养老社区项目取得成功，就必须在运维上科学决策、高效运转、灵活组织、专业服务等方面下功夫。
二、养老社区运维层面适老性设计的特征
适老性设计包括安全性、扶老性、疗养性、人文性和发展性特征。
（一）安全性。老年人的安全问题是最基本的问题。老年人自身肌体的衰老会出现很多力不从心、辨识能力差的情况。除了硬件造成的设备安全问题外，还有外来人员（如保健品推销员、保险从业者甚至骗子、强盗等）造成的人为安全问题。
（二）扶老性。首先是老年人失能问题普遍存在，体力不支、记忆力衰退是最主要的原因，表现出来就是生活不能自理。其次是现代得到大发展的的互联网金融、电子政务、移动支付等技术对于老年人来说是一大考验。这些问题在养老建筑的建设过程中都需要有专门的部门进行关注和协调。
（三）疗养性。老年人罹患慢性病的情况并不少见，即使没有慢性病的困扰，老年人自身身体状况也比较差，在换季的气温变化、流行病传播的情况下很难避免生病。老年人之间普遍又有讳疾忌医的思想，所以需要注意推广养老建筑的疗养性。
（四）人文性。当代老年人中相当一部分人具有较高的文化水平。因此养老建筑的方方面面都应当具有人文主义的色彩，满足老年人的精神生活。建筑内或周围要有足够的空间和充足的设施供老年人发展体育或文艺上的特长。
（五）发展性。老人和养老社区都要发展。养老机构的长远发展需要有健康的盈利模式。老人的幸福安康除了兴趣爱好，还有再就业，让老年人自食其力，活出尊严。
三、养老社区适老性设计维度下运维的措施
养老社区的运营和维护的质量直接决定了这座养老建筑最终是否成功。运维分为运营和维护，运营为维护提供资金，维护保证运营能够长久持续。
（一）养老建筑的运营
可行的盈利模式。养老建筑的运营首先要考虑盈利。除了公益性质的养老院，即使是政府主导的养老建筑也要保持微盈利的状态。不具备盈利能力只靠补助和捐赠不利于养老行业市场化，是走不远的。养老建筑作为养老产品的载体，要盈利则就要有恰当的市场定位、合理的价格机制和完善的服务标准。可参考布鲁克戴尔的服务分类产品：独立生活板块、辅助生活和记忆照护板块、持续照护退休社区、健康照护服务、管理服务，让产品特色鲜明，获得更多的受众。市场定位决定了该产品是要服务高端客户还是一般客户而或是兼而有之;合理的价格机制是保证盈利的情况下，让不同价位的客户享受到对应的服务，保证物有所值;完善的服务标准既是对自身的要求，又是对客户的承诺。养老建筑的运营主要以提供服务为主。各项服务都应当在合同中载明，未载明的附加事项应该明码标价，杜绝强买强卖。
有效的社会联动。现阶段我国劳动力成本显著上升，雇佣过多的劳动者可能会增加成本压力。养老机构可以和高校联合，让大学生进入养老机构服务固定的时间来作为毕业的条件。对于高校来说，这样的活动能培养大学生的同理心，对于养老行业来说，能增加大学生对养老行业的了解，促使更多高素质人才进入养老行业。此外，与司法部门、公安部门的合作也可以讨论，让符合条件的犯人在社区内进行义务劳动来折抵刑期或其他处罚，普法和扶老实现双赢。
实用的数字设计。数字化设计要兼顾方便和高效。1.电子装备要趋于简易化、傻瓜式。涉及按键的设计要尽量减少按键频率，放大键钮，提高按键灵敏度。有屏幕和声音提示的地方要用大屏幕、鲜艳的配色和足够分贝的提示音，并配有文字解读。2.养老团队专业化。社区要派出专门人员为老年人使用电子设备扫盲，培养智慧老人。自助电子门禁旁边、公共饮水室要有专人提供帮助。
综合的电子平台。电子平台要集成化。养老机构也可以和滴滴、美团等机构合作，为老人提供出行服务和上门定制服务。运营方要主动搭建数字平台，融合当地的线上实体店铺，在为老年人提供服务的同时也可以提供相应的岗位，让老年人发挥余热，助力“银发经济”的发展。
（二）养老建筑的维护
“重建设轻维护”是我国过程领域的痼疾。在BOT模式下建成的项目，项目公司经常在特许运营期间内过度使用建筑设施，并且为了成本简单维护或根本不维护，最后转移给政府一个长期过载、遍体鳞伤的工程。而全过程工程咨询下的養老建筑，由于咨询单位前后责任利益统一，避免了承包商短视的行为，更容易实现保质保量的日常维护。
养老建筑进行维护的目的有二：一是预防事故，降低风险。高空脱落的瓷砖、年久失修的悬窗、破碎的地砖，这些不起眼的问题对老人来说都是致命的威胁。二是延长寿命，降低翻修成本。锻炼器材、电梯、玻璃门等设备，时常维护可以延长使用寿命，推迟换新时间。而墙体、供水、供电设备等翻新的成本巨大，通过日常检修即可解决大部分问题，减少专业系统更换周期，从而降低运营商成本，最终降低老人的养老费用，这也是适老性的体现。
养老社区的运维关系着整个项目最终的成败，而业界对运维的研究和探索刚刚起步。适老性下的运维有主心骨，符合养老社区从“扶老”到“福老”的进化，让老年人生活得安全、舒适、有尊严。
参考文献
[1]张健.全过程工程咨询各阶段的控制要点分析[J].建筑与预算，2020（10）：14-16.
[2]葛嘉浩.基于老年人特征的养老建筑细节设计研究[J].门窗，2016（08）：100+102.
[3]陈之殷，李晓，王斯敏. “银发社会”悄然至 老有所依如何解[N]. 光明日报，2020-11-18（012）.
[4]丁旸. CT公司的养老项目可行性分析[D].电子科技大学，2019.
作者简介：王超宏，男，汉族，山西晋中，出生于1993年6月14日，研究生。
（福建工程学院 福建 福州 350000）
关键词：养老社区;适老性设计;运维
养老社区是养老建筑之一。无论是改建还是新建，对适老性的需要不会改变。本文将把视线集中在民用、新建的养老社区的运维上，以融入适老性设计视角为其发展方向提出建议。
一、养老社区运维层面适老性设计的意义
养老社区适老性运营主要服务于三方面：一是有市场需求，二是社会关注，三是养老行业内部竞争。养老市场尚处于蓝海领域，对于如何融资、怎么运营、采用什么盈利模式都尚在研究阶段。要想养老社区项目取得成功，就必须在运维上科学决策、高效运转、灵活组织、专业服务等方面下功夫。
二、养老社区运维层面适老性设计的特征
适老性设计包括安全性、扶老性、疗养性、人文性和发展性特征。
（一）安全性。老年人的安全问题是最基本的问题。老年人自身肌体的衰老会出现很多力不从心、辨识能力差的情况。除了硬件造成的设备安全问题外，还有外来人员（如保健品推销员、保险从业者甚至骗子、强盗等）造成的人为安全问题。
（二）扶老性。首先是老年人失能问题普遍存在，体力不支、记忆力衰退是最主要的原因，表现出来就是生活不能自理。其次是现代得到大发展的的互联网金融、电子政务、移动支付等技术对于老年人来说是一大考验。这些问题在养老建筑的建设过程中都需要有专门的部门进行关注和协调。
（三）疗养性。老年人罹患慢性病的情况并不少见，即使没有慢性病的困扰，老年人自身身体状况也比较差，在换季的气温变化、流行病传播的情况下很难避免生病。老年人之间普遍又有讳疾忌医的思想，所以需要注意推广养老建筑的疗养性。
（四）人文性。当代老年人中相当一部分人具有较高的文化水平。因此养老建筑的方方面面都应当具有人文主义的色彩，满足老年人的精神生活。建筑内或周围要有足够的空间和充足的设施供老年人发展体育或文艺上的特长。
（五）发展性。老人和养老社区都要发展。养老机构的长远发展需要有健康的盈利模式。老人的幸福安康除了兴趣爱好，还有再就业，让老年人自食其力，活出尊严。
三、养老社区适老性设计维度下运维的措施
养老社区的运营和维护的质量直接决定了这座养老建筑最终是否成功。运维分为运营和维护，运营为维护提供资金，维护保证运营能够长久持续。
（一）养老建筑的运营
可行的盈利模式。养老建筑的运营首先要考虑盈利。除了公益性质的养老院，即使是政府主导的养老建筑也要保持微盈利的状态。不具备盈利能力只靠补助和捐赠不利于养老行业市场化，是走不远的。养老建筑作为养老产品的载体，要盈利则就要有恰当的市场定位、合理的价格机制和完善的服务标准。可参考布鲁克戴尔的服务分类产品：独立生活板块、辅助生活和记忆照护板块、持续照护退休社区、健康照护服务、管理服务，让产品特色鲜明，获得更多的受众。市场定位决定了该产品是要服务高端客户还是一般客户而或是兼而有之;合理的价格机制是保证盈利的情况下，让不同价位的客户享受到对应的服务，保证物有所值;完善的服务标准既是对自身的要求，又是对客户的承诺。养老建筑的运营主要以提供服务为主。各项服务都应当在合同中载明，未载明的附加事项应该明码标价，杜绝强买强卖。
有效的社会联动。现阶段我国劳动力成本显著上升，雇佣过多的劳动者可能会增加成本压力。养老机构可以和高校联合，让大学生进入养老机构服务固定的时间来作为毕业的条件。对于高校来说，这样的活动能培养大学生的同理心，对于养老行业来说，能增加大学生对养老行业的了解，促使更多高素质人才进入养老行业。此外，与司法部门、公安部门的合作也可以讨论，让符合条件的犯人在社区内进行义务劳动来折抵刑期或其他处罚，普法和扶老实现双赢。
实用的数字设计。数字化设计要兼顾方便和高效。1.电子装备要趋于简易化、傻瓜式。涉及按键的设计要尽量减少按键频率，放大键钮，提高按键灵敏度。有屏幕和声音提示的地方要用大屏幕、鲜艳的配色和足够分贝的提示音，并配有文字解读。2.养老团队专业化。社区要派出专门人员为老年人使用电子设备扫盲，培养智慧老人。自助电子门禁旁边、公共饮水室要有专人提供帮助。
综合的电子平台。电子平台要集成化。养老机构也可以和滴滴、美团等机构合作，为老人提供出行服务和上门定制服务。运营方要主动搭建数字平台，融合当地的线上实体店铺，在为老年人提供服务的同时也可以提供相应的岗位，让老年人发挥余热，助力“银发经济”的发展。
（二）养老建筑的维护
“重建设轻维护”是我国过程领域的痼疾。在BOT模式下建成的项目，项目公司经常在特许运营期间内过度使用建筑设施，并且为了成本简单维护或根本不维护，最后转移给政府一个长期过载、遍体鳞伤的工程。而全过程工程咨询下的養老建筑，由于咨询单位前后责任利益统一，避免了承包商短视的行为，更容易实现保质保量的日常维护。
养老建筑进行维护的目的有二：一是预防事故，降低风险。高空脱落的瓷砖、年久失修的悬窗、破碎的地砖，这些不起眼的问题对老人来说都是致命的威胁。二是延长寿命，降低翻修成本。锻炼器材、电梯、玻璃门等设备，时常维护可以延长使用寿命，推迟换新时间。而墙体、供水、供电设备等翻新的成本巨大，通过日常检修即可解决大部分问题，减少专业系统更换周期，从而降低运营商成本，最终降低老人的养老费用，这也是适老性的体现。
养老社区的运维关系着整个项目最终的成败，而业界对运维的研究和探索刚刚起步。适老性下的运维有主心骨，符合养老社区从“扶老”到“福老”的进化，让老年人生活得安全、舒适、有尊严。
参考文献
[1]张健.全过程工程咨询各阶段的控制要点分析[J].建筑与预算，2020（10）：14-16.
[2]葛嘉浩.基于老年人特征的养老建筑细节设计研究[J].门窗，2016（08）：100+102.
[3]陈之殷，李晓，王斯敏. “银发社会”悄然至 老有所依如何解[N]. 光明日报，2020-11-18（012）.
[4]丁旸. CT公司的养老项目可行性分析[D].电子科技大学，2019.
作者简介：王超宏，男，汉族，山西晋中，出生于1993年6月14日，研究生。
（福建工程学院 福建 福州 350000）