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【摘 要】 智能化系统工程是商业综合体的重要组成部分，是确保综合体各业态、各专业管理协调、运行优化的保证，智能化系统工程应由总体院从方案阶段开始，贯穿于设计整个过程。
【关键词】 商业综合体；智能化系统工程；设计
【中图分类号】 TU211.3 【文献标识码】 B 【文章编号】 1727-5123（2012）01-081-02
商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。商业综合体有两种表现形态：一种是城市形态的表现即在城市核心区域为了降低综合商务成本而在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所为一体，如南京国际广场；另一种是经济形态的表现即在一个项目地块上规划办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成建筑综合体，如南京仙林的金鹰天地。商业综合体发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式；
案例：港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心、南京国际广场；
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式；
案例：广州中信广场、深圳信兴广场；
模式三：以酒店为核心功能的发展模式；
案例：上海商城；
模式四：以商业为核心功能的发展模式
案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城；
商业综合体是城市化发展过程中为解决交通、用地、节能等瓶颈的必然选择，随着中国城镇化道路的进行部发展，商业综合体将越来越多。为了确保商业综合体各业态之间协调运行，为了整合各机电协调的功能，为了实现节能指标，各智能化系统工程系统的正常运转，尤其是楼宇自控系统是关键因素。
本文以南京国际广场为例，简单介绍商业综合体建筑智能化工程的实施。南京国际广场位于南京市中央路201号，地处全国文明商业街湖南路与中央路交叉路口。总建筑面积近50万平，分两期建设，已建成的项目一期约23万平，包括地下2层，约4万平，其中人防1万平，主要功能是车库、机房、后勤用房等；裙房1~8层，约8万平，功能为综合商业，其中50%左右为精品商场，30%左右为餐饮，其余为影视、电玩等；南塔11~22层为甲级办公大楼，约3万平；南塔23~35层及裙房9层、10层，约4万平，为5星级WISTINE大酒店；北塔11~39层，约4万平，为高档公寓。
1 智能化系统工程设计
1.1 设计模式。模式一：由总体院在方案设计、初步设计、施工图设计过程中同步完成筑智能化系统设计。建筑智能化系统设置目的就是综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑内电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化、远程通信和办公自动化有效运行，使结构、系统、服务、管理优化组合融为一体，以向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境。只有这种模式才能实现筑智能化系统设计目标。但目前由于设计收费及要求跟不上，很少有项目按该模式运转。设计院在方案设计、初步设计阶段一般列举需设筑智能化系统的目录，并据之及经验，向建筑、结构、机电提出智能化设计配合要求。但施工图设计阶段，仅出火灾报警及联动系统、背景音乐与紧急广播系统等消防报审必须的智能化系统施工图。
模式二：在委托项目设计的同时，委托一家智能化系统专业设计单位同步完成筑智能化系统设计。效果同模式一，但目前业主普遍没有这个意识。
模式三：建筑结构及机电系统施工图纸已完成，施工过程中开始启动筑智能化系统设计。该模式缺点最多，常常使智能化系统与筑建筑结构及机电系统脱节，经常出现智能化系统工程的机房空间不够、结构荷载不满足要求、电力供应不到位、与其他机电系统设备的硬件接口不配套，或通信协议不兼容等问题，但它却是目前的普遍做法。设计模式的错误是导致我国楼宇自控系统70%无法正常运转的根本原因。权宜之计，应尽量做到：智能化系统设计启动越造越好，最好在项目开工之前。通过方案竞赛选择智能化系统设计单位，完成招标图纸设计，同等条件下，优选纯粹的设计单位，并在合同中明确防止定向设计条文，以免系统设计及配置针对性太强， 确保供应及施工招标具有竞争性！优选“先设计，再进行供应及安装招标”两步走方案，绝对慎用“设计、供应、施工”一步走方案！
1.2 系统配置。南京国际广场的商场、办公、酒店、公寓等四个业态分别委托喜达屋、中量、华夏柏新等管理公司进行运行管理，由于管理责任及成本核算的需要，各业态空间及机电系统均应相对独立，但各业态的出入口只能在首层及负一层，由于消防设计要求，又不能在物理上绝对分开，这就是综合体设计的特点与难点之所在。结合各业态的具体要求，南京国际广场设置以下智能化系统。
1.2．1 信息设施系统。
1.2．1．1 通信接入系统：在地下负一层为中国电信、移动、联通分别提供约30平的接入机房，物业与他们三家均签署协议，要求他们确保楼内任一用户的通讯接入需求，至于接入方案、设备配置由他们自行决定。这种方案优点一是业主投入最少；二是各用户与三家通讯运营商谈判最有利；三是日常对通讯运营商也保持竞争态势。
1.2．1．2 电话交换系统：仅酒店业态按酒店管理方的要求配置了两台数字程控交换机，具体租用中继线等有酒店管理与三家通讯运营商谈判、选择、签约。商场各用户、办公各用户、公寓各客户及物业均自由在三家通讯运营商中选择宽带及固话服务。
1.2．1．3 信息网络系统：按业态搭建分网，通过核心交换机联网，整体为树形结构。如下图所示。
1.2．1．4 综合布线系统：垂直布线由三家通讯运营商在南北两个弱电竖井自行完成，水平层配线架、水平布线及接线盒由开发商一次性完成，各用户在三家通讯运营商中选择后，在层设备间进行跳线调整即可。水平宽带及固话均用IBM6类线。这种布线方式简单、经济、方便、竞争性强、用户自由度大。示意图如下。
1.2．1．5 室内移动信号覆盖系统：为避免三家通讯运营商多次重复建设，开发商曾委托爱立信做过一个整体方案，但因与三家通讯运营商沟通未果而胎死腹中。最后仍然由三家通讯运营商分别完成室内移动信号覆盖系统。从开发商角度牺牲了空间，从运营商角度牺牲了成本，从国家角度浪费了资源。
1.2．1．6 有线电视及卫星电视接收系统：各业态均接入有线电视，但卫星电视仅涉外酒店允许接入。
1.2．1．7 广播系统：背景音乐与应急广播系统按消防要求完成，但各业态的音源与控制，在非消防报警状态可相对独立。
1.2．1．8 会议系统：酒店9层的千人多功能厅，按可拆（最多三个）可合进行设计，视频会议、特殊音响、灯光控制等系统一应俱全，成为名副其实的多功能厅。其他中小会议室从简。
1.2．1．9 无线对讲：按酒店及物业管理的要求，无线对讲系统覆盖地下室、商场、酒店区域。
1.2．1．10 无线上网：酒店厅堂等公共部位、商场公共部位及餐饮部位均实现无线上网。
1.2．1．12 信息引导及发布系统：在商场中庭设置60平LED大屏、在各入口大厅及各层电梯厅均设置22～54不等的显示屏，物业设有集中控制室。播放内容由各业态提供，物业审核、播放。
1.2．2 信息化应用系统。按酒店管理及物业管理的要求，建立了物管运营管理系统、智能卡应用系统、酒店客房管理系统、商场人流统计系统等信息化应用系统。
1.2．3 公共安全系统。主要设置以下子系统：火灾自动报警系统及联动系统，安全防范管理系统，视频安防监控系统，公寓可视对讲系统、出入口控制系统，无线巡更系统，汽车库（场）管理系统等。
1.2．4 建筑设备管理系统：供电系统运行参数引入楼宇控制中心，电梯设有专用监控屏，通风与空调系统、给排水系统、照明系统实现监控，DDC分站为直接数字式控制器，具有编写程序功能，可独立监控有关设备，不需要经过NCU控制器及工作站计算机处理，并且可以就地显示该分站所监视的温度、湿度及设备的工作态等。直接数字式控制器内要配置电池，供应内存72小时程序保证。当NCU发生任何故障时，各DDC分站直接数字式控制器亦能独立工作，所有资料、数据及程序均不会消除。楼控系统网络结构为三层；顶层为管理层，使用TCP/ IP协议，数据库采用ODBC，上位软件支持OPC，DDE，netDDE，SQL以方便与第三方楼宇设备自控系统或管理平台系统在管理层的集成。中层为控制层，支持LONTalk及其它工业标准协议。
1.2．5 机房工程：南京国际广场主要有以下弱电机房（见下表）。
2 注意事项
由于篇幅所限，这里仅提及智能化系统在实施过程中应注意的几点
2.1 专业界面把关。对机房的面积、位置及荷载应在施工图阶段落实，必须预先考虑通讯运营商的设备需求。对电源的需求位置、供电等级要求必须明确，有条件时UPS系统应集中配置。
2.2 合同架构：应推行机电总包，由一家单位完成所有机电系统的深化设计及施工。至少应实行智能化系统工程总分包。搂控与各设备系统的硬件接口、软件协议及供应、安装界面必须以文字形式确认。
2.3 施工质量。从施工技术管理及工人、施工及测量器具、材料及设备供应、施工及测试方案、施工环境等方面进行施工前预控、施工过程中监控、施工后验收测控。
参考文献
1 李明海．建筑智能化系统工程设计．中国建材工业出版社，2005：1
2 王娜．智能建筑概念．人民交通出版社，2002：8
3 《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006
4 秦兆海．智能楼宇技术设计与施工，2003：11
【关键词】 商业综合体；智能化系统工程；设计
【中图分类号】 TU211.3 【文献标识码】 B 【文章编号】 1727-5123（2012）01-081-02
商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。商业综合体有两种表现形态：一种是城市形态的表现即在城市核心区域为了降低综合商务成本而在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所为一体，如南京国际广场；另一种是经济形态的表现即在一个项目地块上规划办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成建筑综合体，如南京仙林的金鹰天地。商业综合体发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式；
案例：港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心、南京国际广场；
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式；
案例：广州中信广场、深圳信兴广场；
模式三：以酒店为核心功能的发展模式；
案例：上海商城；
模式四：以商业为核心功能的发展模式
案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城；
商业综合体是城市化发展过程中为解决交通、用地、节能等瓶颈的必然选择，随着中国城镇化道路的进行部发展，商业综合体将越来越多。为了确保商业综合体各业态之间协调运行，为了整合各机电协调的功能，为了实现节能指标，各智能化系统工程系统的正常运转，尤其是楼宇自控系统是关键因素。
本文以南京国际广场为例，简单介绍商业综合体建筑智能化工程的实施。南京国际广场位于南京市中央路201号，地处全国文明商业街湖南路与中央路交叉路口。总建筑面积近50万平，分两期建设，已建成的项目一期约23万平，包括地下2层，约4万平，其中人防1万平，主要功能是车库、机房、后勤用房等；裙房1~8层，约8万平，功能为综合商业，其中50%左右为精品商场，30%左右为餐饮，其余为影视、电玩等；南塔11~22层为甲级办公大楼，约3万平；南塔23~35层及裙房9层、10层，约4万平，为5星级WISTINE大酒店；北塔11~39层，约4万平，为高档公寓。
1 智能化系统工程设计
1.1 设计模式。模式一：由总体院在方案设计、初步设计、施工图设计过程中同步完成筑智能化系统设计。建筑智能化系统设置目的就是综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑内电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化、远程通信和办公自动化有效运行，使结构、系统、服务、管理优化组合融为一体，以向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境。只有这种模式才能实现筑智能化系统设计目标。但目前由于设计收费及要求跟不上，很少有项目按该模式运转。设计院在方案设计、初步设计阶段一般列举需设筑智能化系统的目录，并据之及经验，向建筑、结构、机电提出智能化设计配合要求。但施工图设计阶段，仅出火灾报警及联动系统、背景音乐与紧急广播系统等消防报审必须的智能化系统施工图。
模式二：在委托项目设计的同时，委托一家智能化系统专业设计单位同步完成筑智能化系统设计。效果同模式一，但目前业主普遍没有这个意识。
模式三：建筑结构及机电系统施工图纸已完成，施工过程中开始启动筑智能化系统设计。该模式缺点最多，常常使智能化系统与筑建筑结构及机电系统脱节，经常出现智能化系统工程的机房空间不够、结构荷载不满足要求、电力供应不到位、与其他机电系统设备的硬件接口不配套，或通信协议不兼容等问题，但它却是目前的普遍做法。设计模式的错误是导致我国楼宇自控系统70%无法正常运转的根本原因。权宜之计，应尽量做到：智能化系统设计启动越造越好，最好在项目开工之前。通过方案竞赛选择智能化系统设计单位，完成招标图纸设计，同等条件下，优选纯粹的设计单位，并在合同中明确防止定向设计条文，以免系统设计及配置针对性太强， 确保供应及施工招标具有竞争性！优选“先设计，再进行供应及安装招标”两步走方案，绝对慎用“设计、供应、施工”一步走方案！
1.2 系统配置。南京国际广场的商场、办公、酒店、公寓等四个业态分别委托喜达屋、中量、华夏柏新等管理公司进行运行管理，由于管理责任及成本核算的需要，各业态空间及机电系统均应相对独立，但各业态的出入口只能在首层及负一层，由于消防设计要求，又不能在物理上绝对分开，这就是综合体设计的特点与难点之所在。结合各业态的具体要求，南京国际广场设置以下智能化系统。
1.2．1 信息设施系统。
1.2．1．1 通信接入系统：在地下负一层为中国电信、移动、联通分别提供约30平的接入机房，物业与他们三家均签署协议，要求他们确保楼内任一用户的通讯接入需求，至于接入方案、设备配置由他们自行决定。这种方案优点一是业主投入最少；二是各用户与三家通讯运营商谈判最有利；三是日常对通讯运营商也保持竞争态势。
1.2．1．2 电话交换系统：仅酒店业态按酒店管理方的要求配置了两台数字程控交换机，具体租用中继线等有酒店管理与三家通讯运营商谈判、选择、签约。商场各用户、办公各用户、公寓各客户及物业均自由在三家通讯运营商中选择宽带及固话服务。
1.2．1．3 信息网络系统：按业态搭建分网，通过核心交换机联网，整体为树形结构。如下图所示。
1.2．1．4 综合布线系统：垂直布线由三家通讯运营商在南北两个弱电竖井自行完成，水平层配线架、水平布线及接线盒由开发商一次性完成，各用户在三家通讯运营商中选择后，在层设备间进行跳线调整即可。水平宽带及固话均用IBM6类线。这种布线方式简单、经济、方便、竞争性强、用户自由度大。示意图如下。
1.2．1．5 室内移动信号覆盖系统：为避免三家通讯运营商多次重复建设，开发商曾委托爱立信做过一个整体方案，但因与三家通讯运营商沟通未果而胎死腹中。最后仍然由三家通讯运营商分别完成室内移动信号覆盖系统。从开发商角度牺牲了空间，从运营商角度牺牲了成本，从国家角度浪费了资源。
1.2．1．6 有线电视及卫星电视接收系统：各业态均接入有线电视，但卫星电视仅涉外酒店允许接入。
1.2．1．7 广播系统：背景音乐与应急广播系统按消防要求完成，但各业态的音源与控制，在非消防报警状态可相对独立。
1.2．1．8 会议系统：酒店9层的千人多功能厅，按可拆（最多三个）可合进行设计，视频会议、特殊音响、灯光控制等系统一应俱全，成为名副其实的多功能厅。其他中小会议室从简。
1.2．1．9 无线对讲：按酒店及物业管理的要求，无线对讲系统覆盖地下室、商场、酒店区域。
1.2．1．10 无线上网：酒店厅堂等公共部位、商场公共部位及餐饮部位均实现无线上网。
1.2．1．12 信息引导及发布系统：在商场中庭设置60平LED大屏、在各入口大厅及各层电梯厅均设置22～54不等的显示屏，物业设有集中控制室。播放内容由各业态提供，物业审核、播放。
1.2．2 信息化应用系统。按酒店管理及物业管理的要求，建立了物管运营管理系统、智能卡应用系统、酒店客房管理系统、商场人流统计系统等信息化应用系统。
1.2．3 公共安全系统。主要设置以下子系统：火灾自动报警系统及联动系统，安全防范管理系统，视频安防监控系统，公寓可视对讲系统、出入口控制系统，无线巡更系统，汽车库（场）管理系统等。
1.2．4 建筑设备管理系统：供电系统运行参数引入楼宇控制中心，电梯设有专用监控屏，通风与空调系统、给排水系统、照明系统实现监控，DDC分站为直接数字式控制器，具有编写程序功能，可独立监控有关设备，不需要经过NCU控制器及工作站计算机处理，并且可以就地显示该分站所监视的温度、湿度及设备的工作态等。直接数字式控制器内要配置电池，供应内存72小时程序保证。当NCU发生任何故障时，各DDC分站直接数字式控制器亦能独立工作，所有资料、数据及程序均不会消除。楼控系统网络结构为三层；顶层为管理层，使用TCP/ IP协议，数据库采用ODBC，上位软件支持OPC，DDE，netDDE，SQL以方便与第三方楼宇设备自控系统或管理平台系统在管理层的集成。中层为控制层，支持LONTalk及其它工业标准协议。
1.2．5 机房工程：南京国际广场主要有以下弱电机房（见下表）。
2 注意事项
由于篇幅所限，这里仅提及智能化系统在实施过程中应注意的几点
2.1 专业界面把关。对机房的面积、位置及荷载应在施工图阶段落实，必须预先考虑通讯运营商的设备需求。对电源的需求位置、供电等级要求必须明确，有条件时UPS系统应集中配置。
2.2 合同架构：应推行机电总包，由一家单位完成所有机电系统的深化设计及施工。至少应实行智能化系统工程总分包。搂控与各设备系统的硬件接口、软件协议及供应、安装界面必须以文字形式确认。
2.3 施工质量。从施工技术管理及工人、施工及测量器具、材料及设备供应、施工及测试方案、施工环境等方面进行施工前预控、施工过程中监控、施工后验收测控。
参考文献
1 李明海．建筑智能化系统工程设计．中国建材工业出版社，2005：1
2 王娜．智能建筑概念．人民交通出版社，2002：8
3 《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006
4 秦兆海．智能楼宇技术设计与施工，2003：11