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摘要：根据党的十九大关于加强和创新社会治理、提高保障和改善民生水平的决策部署，我厅围绕推动物业服务融入基层社会治理、提升物业服务管理水平开展了调研，在摸清现状、分析问题的基础上，提出了推进我省物业服务管理高质量发展的几点思考。
关键词：高发展;高质量物业;服务管理
随着我国技术水平以及物业行业的飞速发展，大量新技术与物业项目结合也日趋紧密。一方面，技术的革新升级都会带来行业的巨大发展，不仅提升了客户价值，同时也带来了生活品质的改善;而另一方面，随着房屋建筑使用功能的增多、信息化技术的应用和楼宇设备的更新换代，对现代物业管理服务在技术管理水平上提出了更高的要求。
一、存在的主要问题
（一）企业经营方面
首先，物业公司的专业化程度不高。取消物业经纪人的专业资格并取消物业服务公司的资格后，降低了物业市场准入门槛，降低了公司質量，且事故发生期间及之后的监督体系建设不完善。员工参差不齐，专业服务水平不高;二是尚未建立质量和价格始终如一的服务体系，低收费和收费困难是物业界普遍的现象。随着人工成本的增加，由于无法满足业主的实际要求，因此物业公司常常通过降低服务标准或侵犯所有者的公共利益的方式来换取利润，这就形成了一个恶性循环;第三，物业小区仍然存在许多问题。在一些社区的开发建设过程中，出现了停车位不足，房屋质量隐患等问题，使业主将矛盾在交付后移交给了物业公司。
（二）政府监管方面
一是宣传和法规执行不力。一些城市的街道和社区在对规定的理解和操作上存在偏差，并且某些规定没有得到令人满意的执行效果;二是综合管理不足。一些行政部门行动缓慢或未能对社区的违法和异常行为采取行动，造成了随便搭建及违法操作等问题，这些问题长期困扰着居民。一些特许经营单位不收取终端费，就会交由物业来代收，从而导致服务存在缺失[1]。
（三）业主意识方面
一方面来看，业主自身的意识不强。一些业主并没有基于合同和消费的角度看待物业管理，不具备积极参与的意识，同时也没有在必要的时候行使监督权;另一方面来看，业主委员会的自治作用依然不到位。在社区居委会以及街道等的指导下，未能积极参与到工作中来，在当地居民的监督下，也未能依法捍卫自己的权利。
二、推进物业服务管理高质量发展的思考
（一）加强物业市场行业监管
首先需要加强对整个物业市场的监督。二是将房地产服务规范和评级标准制定出来。对于物业而言，可以制定按等级收费的物业服务指导定价制度，定价全部按照服务标准来制定。第三，建立健全服务业信用评级体系。建立省级物业服务公司和项目经理的信用信息管理措施，建立健全“双随机”现场检查机制，加强对房地产服务公司经营行为的检查，加大对违法行为的处罚力度。
（二）落实基层社会治理责任
作为居民生活的基本场所和社会治理的基本单位，需在居民区建立健全工作协调机制，主要包括街道办事处、业主委员会社区居委会等，整合资产服务管理，过渡到基层社会治理，维护社会和谐稳定，促进居民安居乐业。一方面可以在办事处建立物业服务联合会议系统，另一方面可以由社区邻居委员会支持街道办事处开展物业服务。第三是按照法律法规加强业主委员会的自我管理。业主会必须自觉接受街道和社区的指导和监督，不断改善自我，依法履行职责[2]。
（二）推进老旧小区物业服务
首先将“弃管”老旧住宅区财政补助制度进行建立与健全。由当地的街道办事处作为主导，主要改造那些基础设施、损坏相对严重、建设年代相对久远、单位保修期已满以及“弃管”至两年以上的那些老旧住宅。改造时需要由业主主导，多方筹集改造经费，也可由财当地财政适当的给予补助。再者，需要加强力度对设施设备进行改造，例如可以对老旧住宅的供气供水供电以及网络情况进行组织调查，并针对性的予以改造计划。此部分的改造资金可以由业主进行分摊，也可由政府进行适当的补助。对于改造后的小区，可以实现一户一表的计费制度。第三方面可以将老旧小区由物业服务企业进行接管。在整改过后，对于那些居民公共意识较强、缴费资源度较高以及小区基础条件较好的小区，可以直接由街道社区进行指导，组织相关人员成立物业自管委员会，如果部分小区的各方面基础条件不尽人意，同时也不具备较为专业化的服务条件，这时可以采用社区管理的方法为主，同时由公益性的企业对这些小区提供一定的维修服务，将这种服务作为过渡模式[3]。
（四）建立行政执法监督制度
始终基于按照“谁主管，谁负责”的原则，各地区将行政监督和执法职能扩大到物业服务区域，并制定明确的综合管理部门的职责清单。对于住宅部门而言，主要负责监督和管理房屋综合体的完工，严格把控房屋建筑质量，严禁出现一切违法建筑。对于公安部门而言，需负责居民区的公安管理、指导和执行安全消防任务，加强对流动人口的管理，协调业务流程。对于司法部而言，主要负责指导邻居和社区建立和改善居民的调解组织和工作机制，并加强对居民社区中冲突和纠纷的指导和调解。对于环境保护署而言，需负责监测住宅区的生活噪声和周围的商业噪声。对于质量监督部门而言，主要负责住宅区电梯，机械停车设备和锅炉等特殊设备的安全监督。对于工商部门而言，主要负责治理居民社区内非法成立的公司。对于计价部门而言，主要负责房地产服务收费的监督管理。
结语：
综上所述，对于物业管理行业而言，必须积极融入现代城市建设中，坚持特色、先进、集约化发展道路，以物业管理行业的变化和升级为出发点，不断提高物业服务质量。进一步加强物业管理行业的影响力，促进经济社会发展，实现可持续、高质量的发展。为建立一个宜居，安全，和谐的社区，需始终坚持以人为本的服务宗旨，着力完善资产管理工作体系，不断提高物业管理水平和产业发展水平，与现代城市兼容。
参考文献：
[1] 《中国物业管理》编辑部. 学习贯彻习近平总书记重要回信精神推进物业管理行业高质量发展[J]. 中国物业管理，2020（4）：1-2.
[2] 用智慧赋能和标准建设推进行业高质量发展-第五届产业园区物业管理发展论坛暨产业园区物业服务企业联盟会议在大连成功召开[J]. 中国物业管理，2019（7）：4-5.
[3] 谢罗群. 智慧赋能、标准服务，推进园区高质量发展——访成都嘉善商务服务管理有限公司总经理李轶梅[J]. 城市开发（物业管理），2020（8）：28-29.
大庆石化物业管理中心社区管理所 黑龙江 大庆 163711
关键词：高发展;高质量物业;服务管理
随着我国技术水平以及物业行业的飞速发展，大量新技术与物业项目结合也日趋紧密。一方面，技术的革新升级都会带来行业的巨大发展，不仅提升了客户价值，同时也带来了生活品质的改善;而另一方面，随着房屋建筑使用功能的增多、信息化技术的应用和楼宇设备的更新换代，对现代物业管理服务在技术管理水平上提出了更高的要求。
一、存在的主要问题
（一）企业经营方面
首先，物业公司的专业化程度不高。取消物业经纪人的专业资格并取消物业服务公司的资格后，降低了物业市场准入门槛，降低了公司質量，且事故发生期间及之后的监督体系建设不完善。员工参差不齐，专业服务水平不高;二是尚未建立质量和价格始终如一的服务体系，低收费和收费困难是物业界普遍的现象。随着人工成本的增加，由于无法满足业主的实际要求，因此物业公司常常通过降低服务标准或侵犯所有者的公共利益的方式来换取利润，这就形成了一个恶性循环;第三，物业小区仍然存在许多问题。在一些社区的开发建设过程中，出现了停车位不足，房屋质量隐患等问题，使业主将矛盾在交付后移交给了物业公司。
（二）政府监管方面
一是宣传和法规执行不力。一些城市的街道和社区在对规定的理解和操作上存在偏差，并且某些规定没有得到令人满意的执行效果;二是综合管理不足。一些行政部门行动缓慢或未能对社区的违法和异常行为采取行动，造成了随便搭建及违法操作等问题，这些问题长期困扰着居民。一些特许经营单位不收取终端费，就会交由物业来代收，从而导致服务存在缺失[1]。
（三）业主意识方面
一方面来看，业主自身的意识不强。一些业主并没有基于合同和消费的角度看待物业管理，不具备积极参与的意识，同时也没有在必要的时候行使监督权;另一方面来看，业主委员会的自治作用依然不到位。在社区居委会以及街道等的指导下，未能积极参与到工作中来，在当地居民的监督下，也未能依法捍卫自己的权利。
二、推进物业服务管理高质量发展的思考
（一）加强物业市场行业监管
首先需要加强对整个物业市场的监督。二是将房地产服务规范和评级标准制定出来。对于物业而言，可以制定按等级收费的物业服务指导定价制度，定价全部按照服务标准来制定。第三，建立健全服务业信用评级体系。建立省级物业服务公司和项目经理的信用信息管理措施，建立健全“双随机”现场检查机制，加强对房地产服务公司经营行为的检查，加大对违法行为的处罚力度。
（二）落实基层社会治理责任
作为居民生活的基本场所和社会治理的基本单位，需在居民区建立健全工作协调机制，主要包括街道办事处、业主委员会社区居委会等，整合资产服务管理，过渡到基层社会治理，维护社会和谐稳定，促进居民安居乐业。一方面可以在办事处建立物业服务联合会议系统，另一方面可以由社区邻居委员会支持街道办事处开展物业服务。第三是按照法律法规加强业主委员会的自我管理。业主会必须自觉接受街道和社区的指导和监督，不断改善自我，依法履行职责[2]。
（二）推进老旧小区物业服务
首先将“弃管”老旧住宅区财政补助制度进行建立与健全。由当地的街道办事处作为主导，主要改造那些基础设施、损坏相对严重、建设年代相对久远、单位保修期已满以及“弃管”至两年以上的那些老旧住宅。改造时需要由业主主导，多方筹集改造经费，也可由财当地财政适当的给予补助。再者，需要加强力度对设施设备进行改造，例如可以对老旧住宅的供气供水供电以及网络情况进行组织调查，并针对性的予以改造计划。此部分的改造资金可以由业主进行分摊，也可由政府进行适当的补助。对于改造后的小区，可以实现一户一表的计费制度。第三方面可以将老旧小区由物业服务企业进行接管。在整改过后，对于那些居民公共意识较强、缴费资源度较高以及小区基础条件较好的小区，可以直接由街道社区进行指导，组织相关人员成立物业自管委员会，如果部分小区的各方面基础条件不尽人意，同时也不具备较为专业化的服务条件，这时可以采用社区管理的方法为主，同时由公益性的企业对这些小区提供一定的维修服务，将这种服务作为过渡模式[3]。
（四）建立行政执法监督制度
始终基于按照“谁主管，谁负责”的原则，各地区将行政监督和执法职能扩大到物业服务区域，并制定明确的综合管理部门的职责清单。对于住宅部门而言，主要负责监督和管理房屋综合体的完工，严格把控房屋建筑质量，严禁出现一切违法建筑。对于公安部门而言，需负责居民区的公安管理、指导和执行安全消防任务，加强对流动人口的管理，协调业务流程。对于司法部而言，主要负责指导邻居和社区建立和改善居民的调解组织和工作机制，并加强对居民社区中冲突和纠纷的指导和调解。对于环境保护署而言，需负责监测住宅区的生活噪声和周围的商业噪声。对于质量监督部门而言，主要负责住宅区电梯，机械停车设备和锅炉等特殊设备的安全监督。对于工商部门而言，主要负责治理居民社区内非法成立的公司。对于计价部门而言，主要负责房地产服务收费的监督管理。
结语：
综上所述，对于物业管理行业而言，必须积极融入现代城市建设中，坚持特色、先进、集约化发展道路，以物业管理行业的变化和升级为出发点，不断提高物业服务质量。进一步加强物业管理行业的影响力，促进经济社会发展，实现可持续、高质量的发展。为建立一个宜居，安全，和谐的社区，需始终坚持以人为本的服务宗旨，着力完善资产管理工作体系，不断提高物业管理水平和产业发展水平，与现代城市兼容。
参考文献：
[1] 《中国物业管理》编辑部. 学习贯彻习近平总书记重要回信精神推进物业管理行业高质量发展[J]. 中国物业管理，2020（4）：1-2.
[2] 用智慧赋能和标准建设推进行业高质量发展-第五届产业园区物业管理发展论坛暨产业园区物业服务企业联盟会议在大连成功召开[J]. 中国物业管理，2019（7）：4-5.
[3] 谢罗群. 智慧赋能、标准服务，推进园区高质量发展——访成都嘉善商务服务管理有限公司总经理李轶梅[J]. 城市开发（物业管理），2020（8）：28-29.
大庆石化物业管理中心社区管理所 黑龙江 大庆 163711