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作者简介：王征洋（1982-），2008年毕业于南京财经大学政治经济学专业，经济学硕士，现就职于南京高科股份有限公司，任证券事务代表。
摘要：近年来，房地产类上市公司纷纷开始产业转型探索，主要有两种方式：第一种是寻找房地产行业外的新的产业发展领域。如阳光城（进入医疗）、新湖中宝（进入金融证券）等；另一种是沿着既有产业链进行延伸。如万科（进行互联网营销、社区金融）、格力地产（海洋经济、港口开发）等。这种现象的出现并非偶然。本文将重点针对第一种情况，从房地产类上市公司转型探索的背景、基本情况以及市场影响等角度对该问题进行探讨。
关键词：上市；房地产公司；转型探索
一、上市地产公司转型探索的行业背景
1、房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”
1998 年7 月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，也开启了商品房市场的“黄金时代”。1998至2010年的12 年间我国商品房投资额年均复合增速24.11%，商品房销售额年均复合增速28.87%，商品房年销售面积年均复合增速19.64%，并步入年均销售面积“10 亿平米”时代。
2010 年4 月，由于之前房价连续10 個月上涨且涨幅逐渐扩大，全国70 个大中城市房价上涨近15%，政府出台了被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》），正式拉开了限购、限贷的序幕，行业投机氛围得到遏制，行业也正式告别高速增长，从2010年到2013年房地产年销售面积复合增速接近为0，房地产行业开始步入“白银时代”。
2、房地产行业“白银时代”的主要特征
（1）行业充分竞争，高增长不再，集中度低，并购整合是行业主题。房地产行业在二级市场上充分竞争，集中度较低，而传统的地产开发业务已经不可能维持高速增长，行业步入成熟期，发展更加平稳，未来的发展机会更多的来自行业内外的并购重组。
（2）房地产金融属性下降，商品属性为主。在市场对房地产行业长期前景的担忧下，房价上涨的空间将大大减少，又由于政府对房地产投资、投机行为的调控，房地产作为抵抗通胀、获取资本利得的金融属性将逐渐下降，其作为住宅、商业办公用房的商品属性将成为主流。
（3）房地产发展与经济基本面的背离减小。进入白银时代后，房地产市场的增长将主要取决于居民收入的增长，而居民收入的增长与经济发展水平密切相关，因此未来地产发展与经济基本面的背离将逐步减小。由于地产商品属性的增加，需求更多来自刚性的住宅需求。
二、上市地产公司转型探索的基本情况
在房地产行业进入白银时代后，房地产类上市公司面临的行业和竞争环境发生了如下变化：第一，国家对行业在国民经济中的定位发生了根本性的转变，政策支持力度减弱；第二，行业面临越来越激烈的充分竞争，行业高增长不再，增量的长期空间受限；第三，行业毛利率的下行，使得高于社会平均利润率水平的行业吸引力逐渐消失，且收益和风险不匹配；第四，行业估值受到严重压制，为维护上市平台价值，市值管理需求不断增强。
为更好的应对上述局势，房地产类上市公司纷纷采取了包括转型探索等多种方式，以更好的适应宏观调控和竞争环境的变化。
这里需要指出的是，由于房地产行业属重资产行业1，庞大的资产存量决定了大多数房地产类上市公司的转型难度很大，不可能一蹴而就。这一点从统计资料中也可以看出来，目前提及转型的房地产类上市公司也只是进行相关探索，真正通过资产重组实现产业转型的房地产类上市企业还不多，这也是本文所称转型探索的原因所在。
1、产业转型探索主要涉及八大方向
从统计数据来看，截止2014年9月，在申万一级行业136家A股上市房企中，进行产业外转型探索的至少有41家，占行业总数量的30%；这41家探索产业外转型房企，平均市值规模82.85亿元，总市值约3396.9亿，占行业总市值比30.35%。
上述产业转型探索，主要涉及八大方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。
上述转型探索根据进展情况又可以分为两大类，一类是已经明确了方向并进行了资产重组，比如万好万家、天伦置业等，另一类是宣布了转型方向还没有具体动作的，比如阳光城、广宇集团等。
2、医疗、能源和互联网成为上市房企转型探索的主要方向
从目前已明确表示进行产业转型探索的41家上市房地产公司来看，医疗、互联网、能源是三大主要转型的方向。主要原因是医疗、互联网以及能源行业盈利能力相对较强，且市场估值更高，有利于上市公司市值管理。
从市值看，占比最大的是探索向医疗、金融以及能源矿产业务转型的企业，对应市值占比达到21%。而提出向互联网业务转型的企业，数量虽有7家（占总数的17%），但其对应的市值仅占13.8%，体现了数量多而市值少的特点。主要原因是互联网的企业普遍规模较小，进入门槛较低，较为适合市值较小的上市公司投资；而医疗、金融及能源矿产属于资金投入较大的行业，这对进入该行业的上市公司自身的资产规模要求较高，因此市值较大的企业选择进入这些行业的优势也相应较大。
三、上市地产公司转型探索对市值的影响
从目前提出转型探索的公司市值的平均涨幅来看，转型方向为材料、影视/传媒、能源矿产的涨幅水平较高，年初以来2分别涨幅为62.75%、56.96%以及48.54%。
图1转型方向为材料、影视/传媒的涨幅领先
从涨幅的相对值来看，剔除大盘影响后，除转型为环保的企业外，转型为其余7大方向的房企涨幅均高于大盘。从市场的表现来看，转型为材料、影视/传媒、能源矿产等方向的平均相对涨幅均超过40%。
四、小结
随着地产行业进入白银时代，地产行业竞争日趋进入白热化，行业的增长空间受限，毛利率下行，此种背景下众多上市房企（主要为中小市值的房企）纷纷开始了转型探索，寻找适合各自的发展新方向，这也是行业发展趋势使然。从转型的方向来看，医疗、互联网以及能源矿产成为最受房企青睐的行业，这从改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面来看具有一定的合理性。
伴随着房地产行业市场竞争的进一步加剧，业务转型将成为相当一部分中小市值的房地产公司面临的必然选择，本文中所述上市房企的转型探索，无疑将成为摸着石头过河的很好尝试。大浪淘沙，新一轮洗牌后，继续留在房地产行业的必然是盈利能力强、经营优势明显的企业。同样，我们也认为，经过市场熔炉多年的磨练，在我国经济结构深化调整的当下，从房地产行业转向其他行业的上市公司，也将成为另一个行业发展的先锋。（作者单位：南京高科股份有限公司）
注解：
①根据万得资讯的统计，截止2013年底，上市房企的平均总资产为227.84亿元，平均市值为85.8亿元。
②统计区间为2013年12月31日至2014年9月22日期间的涨跌幅，下文同。
摘要：近年来，房地产类上市公司纷纷开始产业转型探索，主要有两种方式：第一种是寻找房地产行业外的新的产业发展领域。如阳光城（进入医疗）、新湖中宝（进入金融证券）等；另一种是沿着既有产业链进行延伸。如万科（进行互联网营销、社区金融）、格力地产（海洋经济、港口开发）等。这种现象的出现并非偶然。本文将重点针对第一种情况，从房地产类上市公司转型探索的背景、基本情况以及市场影响等角度对该问题进行探讨。
关键词：上市；房地产公司；转型探索
一、上市地产公司转型探索的行业背景
1、房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”
1998 年7 月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，也开启了商品房市场的“黄金时代”。1998至2010年的12 年间我国商品房投资额年均复合增速24.11%，商品房销售额年均复合增速28.87%，商品房年销售面积年均复合增速19.64%，并步入年均销售面积“10 亿平米”时代。
2010 年4 月，由于之前房价连续10 個月上涨且涨幅逐渐扩大，全国70 个大中城市房价上涨近15%，政府出台了被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》），正式拉开了限购、限贷的序幕，行业投机氛围得到遏制，行业也正式告别高速增长，从2010年到2013年房地产年销售面积复合增速接近为0，房地产行业开始步入“白银时代”。
2、房地产行业“白银时代”的主要特征
（1）行业充分竞争，高增长不再，集中度低，并购整合是行业主题。房地产行业在二级市场上充分竞争，集中度较低，而传统的地产开发业务已经不可能维持高速增长，行业步入成熟期，发展更加平稳，未来的发展机会更多的来自行业内外的并购重组。
（2）房地产金融属性下降，商品属性为主。在市场对房地产行业长期前景的担忧下，房价上涨的空间将大大减少，又由于政府对房地产投资、投机行为的调控，房地产作为抵抗通胀、获取资本利得的金融属性将逐渐下降，其作为住宅、商业办公用房的商品属性将成为主流。
（3）房地产发展与经济基本面的背离减小。进入白银时代后，房地产市场的增长将主要取决于居民收入的增长，而居民收入的增长与经济发展水平密切相关，因此未来地产发展与经济基本面的背离将逐步减小。由于地产商品属性的增加，需求更多来自刚性的住宅需求。
二、上市地产公司转型探索的基本情况
在房地产行业进入白银时代后，房地产类上市公司面临的行业和竞争环境发生了如下变化：第一，国家对行业在国民经济中的定位发生了根本性的转变，政策支持力度减弱；第二，行业面临越来越激烈的充分竞争，行业高增长不再，增量的长期空间受限；第三，行业毛利率的下行，使得高于社会平均利润率水平的行业吸引力逐渐消失，且收益和风险不匹配；第四，行业估值受到严重压制，为维护上市平台价值，市值管理需求不断增强。
为更好的应对上述局势，房地产类上市公司纷纷采取了包括转型探索等多种方式，以更好的适应宏观调控和竞争环境的变化。
这里需要指出的是，由于房地产行业属重资产行业1，庞大的资产存量决定了大多数房地产类上市公司的转型难度很大，不可能一蹴而就。这一点从统计资料中也可以看出来，目前提及转型的房地产类上市公司也只是进行相关探索，真正通过资产重组实现产业转型的房地产类上市企业还不多，这也是本文所称转型探索的原因所在。
1、产业转型探索主要涉及八大方向
从统计数据来看，截止2014年9月，在申万一级行业136家A股上市房企中，进行产业外转型探索的至少有41家，占行业总数量的30%；这41家探索产业外转型房企，平均市值规模82.85亿元，总市值约3396.9亿，占行业总市值比30.35%。
上述产业转型探索，主要涉及八大方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。
上述转型探索根据进展情况又可以分为两大类，一类是已经明确了方向并进行了资产重组，比如万好万家、天伦置业等，另一类是宣布了转型方向还没有具体动作的，比如阳光城、广宇集团等。
2、医疗、能源和互联网成为上市房企转型探索的主要方向
从目前已明确表示进行产业转型探索的41家上市房地产公司来看，医疗、互联网、能源是三大主要转型的方向。主要原因是医疗、互联网以及能源行业盈利能力相对较强，且市场估值更高，有利于上市公司市值管理。
从市值看，占比最大的是探索向医疗、金融以及能源矿产业务转型的企业，对应市值占比达到21%。而提出向互联网业务转型的企业，数量虽有7家（占总数的17%），但其对应的市值仅占13.8%，体现了数量多而市值少的特点。主要原因是互联网的企业普遍规模较小，进入门槛较低，较为适合市值较小的上市公司投资；而医疗、金融及能源矿产属于资金投入较大的行业，这对进入该行业的上市公司自身的资产规模要求较高，因此市值较大的企业选择进入这些行业的优势也相应较大。
三、上市地产公司转型探索对市值的影响
从目前提出转型探索的公司市值的平均涨幅来看，转型方向为材料、影视/传媒、能源矿产的涨幅水平较高，年初以来2分别涨幅为62.75%、56.96%以及48.54%。
图1转型方向为材料、影视/传媒的涨幅领先
从涨幅的相对值来看，剔除大盘影响后，除转型为环保的企业外，转型为其余7大方向的房企涨幅均高于大盘。从市场的表现来看，转型为材料、影视/传媒、能源矿产等方向的平均相对涨幅均超过40%。
四、小结
随着地产行业进入白银时代，地产行业竞争日趋进入白热化，行业的增长空间受限，毛利率下行，此种背景下众多上市房企（主要为中小市值的房企）纷纷开始了转型探索，寻找适合各自的发展新方向，这也是行业发展趋势使然。从转型的方向来看，医疗、互联网以及能源矿产成为最受房企青睐的行业，这从改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面来看具有一定的合理性。
伴随着房地产行业市场竞争的进一步加剧，业务转型将成为相当一部分中小市值的房地产公司面临的必然选择，本文中所述上市房企的转型探索，无疑将成为摸着石头过河的很好尝试。大浪淘沙，新一轮洗牌后，继续留在房地产行业的必然是盈利能力强、经营优势明显的企业。同样，我们也认为，经过市场熔炉多年的磨练，在我国经济结构深化调整的当下，从房地产行业转向其他行业的上市公司，也将成为另一个行业发展的先锋。（作者单位：南京高科股份有限公司）
注解：
①根据万得资讯的统计，截止2013年底，上市房企的平均总资产为227.84亿元，平均市值为85.8亿元。
②统计区间为2013年12月31日至2014年9月22日期间的涨跌幅，下文同。