论文部分内容阅读
随着中央经济工作会议12月14日闭幕，就预期性、理性而言，房地产调控政策方面的悬念基本落定，房地产市场的未来走势无疑也因之基本落定：明年，房地产调控将更严厉，调控政策只会继续从紧而不会放松，房地产市场将加速回调，房价将加速下降。之所以这么说，可从影响未来房地产市场走势的诸多因素找到答案。
深入“微观”的“宏观”改变为房市给定了大的生态环境
12月12日-14日召开的中央经济工作会议，确立了明年经济工作“稳中求进”的总基调。会议指出，做好明年的经济工作，要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解决紧迫性问题，切实办成一些让人民群众看得见、得实惠的好事实事。以更大的决心和气力推进改革开放，着力解决影响经济长期健康发展的体制性、结构性矛盾，在一些重点领域和关键环节取得新的突破，以开放促改革、促发展、促创新。正确处理改革发展稳定关系，积极有效化解各种矛盾和风险隐患，促进社会和谐稳定。
今年的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中包括：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。要深入分析经济发展和运行趋势变化，准确把握宏观调控的力度、节奏、重点。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控，继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
无疑，今年中央经济工作会议，为未来房地产市场运营乃至企业生存给定了大的生态环境，决定着未来房地产市场的生存模式和房地产企业的经营活动准则。也就是说，明年，乃至将来更长一段时间内，房地产市场只能在这种生态大环境下“有所作为”。在这种大的生态环境下，房地产市场只得朝着合理的方向继续回调，房地产企业只能是“适者生存，不适者被淘汰”。
促进房价合理回归是明年的重要目标之一
12月9日，中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，为今年的中央经济工作会议定了调。一脉相承，今年中央经济工作会议明确指出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。
无疑，这两次重要会议，为明年经济工作中有关房地产工作的思路给出了定性，为明年房地产调控给出了定性，并明确要促进房价合理回归，而不是以前的“稳定房价”的模糊措辞。
在这两次重要会议之前，决策层及相关调控部门已在不同场合多次强调坚持房地产调控不动摇：下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受；增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；坚决落实已经出台的房地产调控政策，继续实施限购等遏制房价过快上涨的房地产调控政策措施等。
可见，今年中央经济工作会议继续延续了中央政府对于继续强力推进房地产调控、将房地产调控进行到底、促使房价合理下降的决心和房地产调控的目标，说明中央政府对房地产调控的态度是一致而坚决的，也说明继续强化房地产调控、防止已经开始下降的房价反弹、进一步巩固调控成果将是明年经济工作的重点，促进房价合理回归是明年经济工作的重要目标之一。这样来看，在明年内，哪怕是下半年，也没有松动房地产调控政策的可能。
扩大有效供给挤压高价商品房的生存空间
需要注意到的是，今年中央经济工作会议提出，明年要加快普通商品住房建设，扩大有效供给。此言含义深刻。
应该说，这里所指的扩大普通商品住房的“有效供给”，是指价格不高、普通老百姓买得起且用于自居的供给，而不是开发出来而老百姓买不起只有投资投机者买得起却不是用来自住而是用来囤积、炒房的供给，否则就是基于虚拟需求或提前透支性释放出来的需求所吸收的供给，而不是有效供给。
这就意味着，政府将通过加快普通商品住房建设，增加老百姓买得起（即比现行高价商品房价要低）且用于自住的供给，自然会进一步改变市场的供求关系，挤压高价商品房的生存空间，使得那些高价商品房面临更短缺的需求，越来越难卖，最后被迫降价销售。
另一方面，包括前述决策层多次表态和商业银行及目前绝大多数地方政策实际做法等种种迹象显示，包括限购、限贷等已经出台的房地产调控政策，在明年没有松动的可能。尤其是，最近住建部知会地方政府继续执行限购政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性调控政策之前，限购政策不会退出，还会继续执行。
推进房产税试点意味房地产调控更严厉
进一步，从今年中央经济工作会议来看，明年房地产调控不但不会松动，而将更为严厉。这主要体现在，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，在今年上海、重庆试点开征房产税的基础上，进一步完善征收方案使之更能起到调控房价的作用，或在全国更多城市进行开征房产税试点。在将来，一旦条件成熟，房产税将会全面铺开开征。
据悉，作为房产税开征的基础工作也是房地产调控和房产税开征依据的全国个人住房信息系统，已经启动，推进了两年时间，将来将推广到265个地级市。个人房产信息全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准。12月1日至2日，李克强副总理在天津考察时说，要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。
可见，在明年，如不出意外，政府将推进房产税改革试点，或在已开征的上海、重庆完善开征方案，并增加试点开征的城市，或在其他城市采取新的开征方案试点。总之，总的趋势是，随着时间的推移，试点开征房产税的城市将越来越多，甚至可能在不久的将来在全国范围内全面开征，而且试点开征的方案将越来越完善，被覆盖的征税对象越来越广，对投资投机性购房、持房、炒房者的威胁越来越大，对房地产市场的调控功能越来越强，已没多少悬念了。本文作者认为，如果是这样，在明年进一步推进开征房产税，则说明房地产调控将在开征房产税等方面加码，意味着房地产调控或将更为严厉。
这或也说明，全面开征比较完善税制的房产税，可能是将来限购政策退出后的替代政策。在房产税未能对房地产市场形成有效的调控效果之前，限购政策或不会退出。如果这样，也就意味着严厉的房地产调控将持续下去，甚至长期化、制度化。
打击通货膨胀助力于降房价
再则，现实经济形势是，虽然当前物价涨幅有所回落，11月的CPI下降至4.2，但CPI、物价总水平仍居高位，且有反弹的可能。今年中央经济工作会议提出，明年继续加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，保持物价总水平基本稳定。这意味着，在明年，控物价打击通货膨胀，降房价消除房地产泡沫，仍然是宏观调控的重点，货币政策不会转向，或出现所谓的全面放松，由实为从紧的“稳健”转变为“宽松”，哪怕经济增速会有可接受的适当下降。从目前货币政策形势来看，虽然央行为刺激中小实体企业等发展而从12月5日起下调了存款准备金率0.5个百分点，但预期明年的货币政策仍将谨慎，下调的次数不会太频繁，而且一时不会降息，甚至不排除为打击通货膨胀而继续加息以对冲下调存款准备金率的可能。
而积极的财政政策，主要是指要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，其中就包括加大对保障性住房建设投入等内容。而加大对保障性住房建设投入，这本身就将对价格过高的商品房市场形成冲击。
尤其是，中央经济工作会议提出，财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控。这意味着，即便采取积极的财政政策，货币政策有所预调、微调，本文作者认为，也将是有针对性地加强对中小企业、在建重点项目等实体经济发展和民生领域的支持，而不是针对房地产。这些说明，房地产的金融环境不会有大改变。更何况，中央政府继续调控物价，继续打击通货膨胀，无疑将降低房地产等资产价值估值和投资回报预期，从而将助力于进一步打击房地产预期，降低购房等房地产投资回报预期，促使房价预期进一步下行，促使房价加速下降、房地产市场进一步加速调整。
一个调整周期开始意味新的机会将到来
至此，可以看出，至少在明年，中央政府不会放松房地产调控，政策松动的可能性几乎没有，相反调控可能更为严厉。
政府还将继续致力于打击通货膨胀、促进经济结构调整，整体货币政策、金融形势不会有大的改变。可以想象得到，房地产市场所面临的政策环境、金融环境、市场环境等不会有大的改观。
甚至，随着房价进入了下降通道，市场由卖方市场异变为买方市场，开发商普遍遭遇楼盘滞销、成交持续大幅下降的境遇，各地均暴露出有效需求不足、市场供大于求的问题，房地产市场形势还将更为严峻。
在这种市场环境和市场走势下，消费者更会继续观望甚至弃购，以等待房价下降到合理价位，而更多的开发商也会进一步放弃观望，加入到降价阵营或加大降价的幅度。
在这些因素的综合影响下，如不出意外，或从春节后开始，房价将加速下降，房地产市场将加速调整。因此，本文作者建议，开发企业应及时认清形势，放弃政府可能在短时期内救市或松动调控的幻想，准确判断市场走势，采取积极的过冬策略，采取有效的促销促使，促进销售，回笼现金，降低因调控或决策失误而带来的风险，保存足够的能量，储备足够的资源，迎接、参与下一场竞争，在下一个周期中获得比别人更好更快的发展。
要知道，对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此。
深入“微观”的“宏观”改变为房市给定了大的生态环境
12月12日-14日召开的中央经济工作会议，确立了明年经济工作“稳中求进”的总基调。会议指出，做好明年的经济工作，要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解决紧迫性问题，切实办成一些让人民群众看得见、得实惠的好事实事。以更大的决心和气力推进改革开放，着力解决影响经济长期健康发展的体制性、结构性矛盾，在一些重点领域和关键环节取得新的突破，以开放促改革、促发展、促创新。正确处理改革发展稳定关系，积极有效化解各种矛盾和风险隐患，促进社会和谐稳定。
今年的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中包括：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。要深入分析经济发展和运行趋势变化，准确把握宏观调控的力度、节奏、重点。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控，继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
无疑，今年中央经济工作会议，为未来房地产市场运营乃至企业生存给定了大的生态环境，决定着未来房地产市场的生存模式和房地产企业的经营活动准则。也就是说，明年，乃至将来更长一段时间内，房地产市场只能在这种生态大环境下“有所作为”。在这种大的生态环境下，房地产市场只得朝着合理的方向继续回调，房地产企业只能是“适者生存，不适者被淘汰”。
促进房价合理回归是明年的重要目标之一
12月9日，中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，为今年的中央经济工作会议定了调。一脉相承，今年中央经济工作会议明确指出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。
无疑，这两次重要会议，为明年经济工作中有关房地产工作的思路给出了定性，为明年房地产调控给出了定性，并明确要促进房价合理回归，而不是以前的“稳定房价”的模糊措辞。
在这两次重要会议之前，决策层及相关调控部门已在不同场合多次强调坚持房地产调控不动摇：下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受；增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；坚决落实已经出台的房地产调控政策，继续实施限购等遏制房价过快上涨的房地产调控政策措施等。
可见，今年中央经济工作会议继续延续了中央政府对于继续强力推进房地产调控、将房地产调控进行到底、促使房价合理下降的决心和房地产调控的目标，说明中央政府对房地产调控的态度是一致而坚决的，也说明继续强化房地产调控、防止已经开始下降的房价反弹、进一步巩固调控成果将是明年经济工作的重点，促进房价合理回归是明年经济工作的重要目标之一。这样来看，在明年内，哪怕是下半年，也没有松动房地产调控政策的可能。
扩大有效供给挤压高价商品房的生存空间
需要注意到的是，今年中央经济工作会议提出，明年要加快普通商品住房建设，扩大有效供给。此言含义深刻。
应该说，这里所指的扩大普通商品住房的“有效供给”，是指价格不高、普通老百姓买得起且用于自居的供给，而不是开发出来而老百姓买不起只有投资投机者买得起却不是用来自住而是用来囤积、炒房的供给，否则就是基于虚拟需求或提前透支性释放出来的需求所吸收的供给，而不是有效供给。
这就意味着，政府将通过加快普通商品住房建设，增加老百姓买得起（即比现行高价商品房价要低）且用于自住的供给，自然会进一步改变市场的供求关系，挤压高价商品房的生存空间，使得那些高价商品房面临更短缺的需求，越来越难卖，最后被迫降价销售。
另一方面，包括前述决策层多次表态和商业银行及目前绝大多数地方政策实际做法等种种迹象显示，包括限购、限贷等已经出台的房地产调控政策，在明年没有松动的可能。尤其是，最近住建部知会地方政府继续执行限购政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性调控政策之前，限购政策不会退出，还会继续执行。
推进房产税试点意味房地产调控更严厉
进一步，从今年中央经济工作会议来看，明年房地产调控不但不会松动，而将更为严厉。这主要体现在，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，在今年上海、重庆试点开征房产税的基础上，进一步完善征收方案使之更能起到调控房价的作用，或在全国更多城市进行开征房产税试点。在将来，一旦条件成熟，房产税将会全面铺开开征。
据悉，作为房产税开征的基础工作也是房地产调控和房产税开征依据的全国个人住房信息系统，已经启动，推进了两年时间，将来将推广到265个地级市。个人房产信息全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准。12月1日至2日，李克强副总理在天津考察时说，要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。
可见，在明年，如不出意外，政府将推进房产税改革试点，或在已开征的上海、重庆完善开征方案，并增加试点开征的城市，或在其他城市采取新的开征方案试点。总之，总的趋势是，随着时间的推移，试点开征房产税的城市将越来越多，甚至可能在不久的将来在全国范围内全面开征，而且试点开征的方案将越来越完善，被覆盖的征税对象越来越广，对投资投机性购房、持房、炒房者的威胁越来越大，对房地产市场的调控功能越来越强，已没多少悬念了。本文作者认为，如果是这样，在明年进一步推进开征房产税，则说明房地产调控将在开征房产税等方面加码，意味着房地产调控或将更为严厉。
这或也说明，全面开征比较完善税制的房产税，可能是将来限购政策退出后的替代政策。在房产税未能对房地产市场形成有效的调控效果之前，限购政策或不会退出。如果这样，也就意味着严厉的房地产调控将持续下去，甚至长期化、制度化。
打击通货膨胀助力于降房价
再则，现实经济形势是，虽然当前物价涨幅有所回落，11月的CPI下降至4.2，但CPI、物价总水平仍居高位，且有反弹的可能。今年中央经济工作会议提出，明年继续加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，保持物价总水平基本稳定。这意味着，在明年，控物价打击通货膨胀，降房价消除房地产泡沫，仍然是宏观调控的重点，货币政策不会转向，或出现所谓的全面放松，由实为从紧的“稳健”转变为“宽松”，哪怕经济增速会有可接受的适当下降。从目前货币政策形势来看，虽然央行为刺激中小实体企业等发展而从12月5日起下调了存款准备金率0.5个百分点，但预期明年的货币政策仍将谨慎，下调的次数不会太频繁，而且一时不会降息，甚至不排除为打击通货膨胀而继续加息以对冲下调存款准备金率的可能。
而积极的财政政策，主要是指要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，其中就包括加大对保障性住房建设投入等内容。而加大对保障性住房建设投入，这本身就将对价格过高的商品房市场形成冲击。
尤其是，中央经济工作会议提出，财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控。这意味着，即便采取积极的财政政策，货币政策有所预调、微调，本文作者认为，也将是有针对性地加强对中小企业、在建重点项目等实体经济发展和民生领域的支持，而不是针对房地产。这些说明，房地产的金融环境不会有大改变。更何况，中央政府继续调控物价，继续打击通货膨胀，无疑将降低房地产等资产价值估值和投资回报预期，从而将助力于进一步打击房地产预期，降低购房等房地产投资回报预期，促使房价预期进一步下行，促使房价加速下降、房地产市场进一步加速调整。
一个调整周期开始意味新的机会将到来
至此，可以看出，至少在明年，中央政府不会放松房地产调控，政策松动的可能性几乎没有，相反调控可能更为严厉。
政府还将继续致力于打击通货膨胀、促进经济结构调整，整体货币政策、金融形势不会有大的改变。可以想象得到，房地产市场所面临的政策环境、金融环境、市场环境等不会有大的改观。
甚至，随着房价进入了下降通道，市场由卖方市场异变为买方市场，开发商普遍遭遇楼盘滞销、成交持续大幅下降的境遇，各地均暴露出有效需求不足、市场供大于求的问题，房地产市场形势还将更为严峻。
在这种市场环境和市场走势下，消费者更会继续观望甚至弃购，以等待房价下降到合理价位，而更多的开发商也会进一步放弃观望，加入到降价阵营或加大降价的幅度。
在这些因素的综合影响下，如不出意外，或从春节后开始，房价将加速下降，房地产市场将加速调整。因此，本文作者建议，开发企业应及时认清形势，放弃政府可能在短时期内救市或松动调控的幻想，准确判断市场走势，采取积极的过冬策略，采取有效的促销促使，促进销售，回笼现金，降低因调控或决策失误而带来的风险，保存足够的能量，储备足够的资源，迎接、参与下一场竞争，在下一个周期中获得比别人更好更快的发展。
要知道，对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此。