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【摘 要】 近年来，房地产投资也进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。这也就给我们的建筑业带来了较大的发展机遇，也有较大的挑战，需要我们采用更为现代化的方法来提升建筑效率和管理，不断提高建设速度、降低成本、保证质量。因此，在项目建设过程中，要想保证施工顺利的进行，提升施工管理水平，只有合理的处理好它们之间的关系。
【关键词】 房地产；建筑；施工管理控制；要点
一、房地产项目的投资控制
房地产建筑项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。所谓工程项目投资控制，主要是在投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段，把建设项目投资控制在批准的造价限额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力，取得最大的投资效益。
二、建筑施工中施工管理的重要性
事实上，要想解放生产力，就必须加强对建筑施工的管理。建筑施工是指建筑工人直接从事施工活动、创造价值的场所。这个社会和市场所需要的建筑产品必须通过工人施工建造起来，也就是说，企业投入生产的各种生产元素只有通过在建筑施工的组合才能逐步转换为生产力。建筑产品施工速度的快慢、质量的优劣、成本的高低、效益的好坏，都与建筑施工管理水平密切相关。实践表明，一个房地产企业只有重视建筑施工的管理，才能提高企业的管理水平和技术水平，从而提升企业的生产力和经济效益。
因此，现代化生产需要我们不断加强建筑施工的管理水平。随着科学技术水平飞速发展，高层、大跨度、复杂的建筑物越来越多，在土建施工中不断涌现出一批又一批新技术、新材料、新工艺、新设备，并在实践中得到了推广应用。面对严峻的挑战，建筑施工如何适应现代化大生产的需要，已成为我们房地产企业深化改革的一个重要内容。我们要适应现代化大生产的需要，就必须实现企业管理的不断现代化。企业的现代化生产发展的突出特点是将生产水平不断向专业化、协作化靠拢。实现现代化生产，就必须保证生产流水线和生产环境及操作实现规范化、科学化和标准化。所以，对施工现场的管理只有按上述标准，将管理体系科学化，规章制度完善化及管理程序严格化，才能使生产得到专业的分工与妥善的协作，才能达到现代化生产的需求。
对于房地产企业，建筑施工的强化管理是提升市场竞争力的必然趋势。房地产企业要想在激烈的房地产行业竞争中生存下来，就必然要向市场提供质量优、造价合理的工程产品，而这必须要通过工人通过施工进行建造，必须要靠建筑施工的管理来保证产品的质量要求。建筑施工的管理水平取决于房地产企业对市场的应变速度和在市场中的竞争力。现如今，房地产竞争逐渐呈上升趋势，开发商在招标时，不仅要对施工企业的自身条件进行审查，还要对建筑企业的施工管理条件和管理水准进行考察，确保企业能够保证产品质量，具有足够的履约能力。因此。施工的管理水平也是企业形象的另一种体现。只有提高现场管理的水平。才能大大增强企业竞争能力，扩大房地产市场占有率，才能在激烈的社会主义市场竞争中立于不败之地。
三、房地产建筑施工管理控制要点
1、施工准备阶段控制
施工企业中标并与建设单位签订施工合同以后，项目经理部首先应立即建立完善的工程项目管理机构并制订出严密的质量保证体系、质量责任制和质保措施。在制订质量保证措施时，应紧紧抓住质量计划指标、质量计划实施和质量目标实现三大环节，要求项目部各职能人员都担负起质量管理责任，以各自出色的工作质量来保证项目的整体工程质量。
其次，项目经理必须使分包工程和材料、构配件的采购工作始终处于受控状态，并按计划有序地运行。为此，项目经理应优选合格的分包单位和供应商。
第三，项目经理应组织并主持由地勘单位、设计单位、建设单位和本企业技术负责人、施工员和各专业班组长参加的图纸会审，以利于施工人员全面了解设计意图、及早发现并消除图纸中可能出现的差错和疑难问题，确保工程项目质量目标顺利实现。
第四，项目经理部应坚持对全体施工人员（管理人员和操作工人）进行经常性的质量意识、专业知识和安全操作技术等方面的教育和培训，不断提高施工人员素质，以确保工程项目质量目标的实现。
2、工程施工阶段的管理要点
2.1安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
2.2进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
2.3质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。
2.4成本控制 一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。
2.5基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2.6主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
2.7外网工程施工的控制要点
外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。
四、建筑施工管理的优化
1、做好安全防范工作
对于施工的安全管理工作，主要是关于防火、戴安全帽、禁止乱搭接电线、安全带使用、脚手架搭设等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓，天天讲，多培训学习，防患于未然。因此，施工企业必须运用现代管理的思想和方法，制定企业自己的施工现场管理标准，科学管理，制度化管理，才能保证企业管理水平不断提高，在市场激烈竞争中立于不败之地。
2、健全管理制度
为避免人力资源的流失与浪费以及不良事件的发生，完善施工现场的管理制度，积极推行项目经济责任制，不断完善项目内部的岗位责任制，树立全员经济意识，建立起一套责权利相结合的项目成本管理制度，并时刻加强对于施工现场的安全管理和材料管理，对于加强成本、降低造价具有非常重要的作用。
3、积极推广应用新技术、新工艺、新设备和现代化管理方法
面对竞争激烈的房地产市场，广泛应用新材料、新技术、新设备是实现现代文明施工，提升企业竞争力的必经之路，它为规范施工创造了有力的条件。例如：在条件允许的地方应尽量集中设置现代化搅拌站，或采用钢木加工、商品混凝土、混凝土构件等工程材料进行工业化生产；采用新型防水、装饰材料；改革规范施工工艺，尽量减少手工作业、现场湿作业和劳动强度；利用高科技，如计算机和闭路监控系统提高工业生产水平和工厂化生产的比重。只有这样，才能尽快达到现代化水平，使文明施工管理水平达到新的更高层次。
4、严把质量关
对于建筑施工单位质量的控制措施，可简单分为以下几个方面：（1）要搞好技术交底，落实质量规划。（2）要开展工前检查，做好技术复核。（3）要做好建筑材料试验工作。（4）执行和完善隐蔽工程和分项工程的检查验收制度。（5）认真执行有关试车、交工和质量评定制度。（6）要及时掌握工程质量动态。（7）强化质量事故处理。
5、以人为中心
施工现场管理应该坚持以人为本，力求做到将所有工作人员的积极性和主动性充分调动起来，不断挖掘员工的潜在实力，针对不同的员工素质，培养工作人员的创造能力和创新素养，不断激发员工的事业进取心，另外，要培养员工的主人翁精神，使员工能真正将企业的事情当成自己的事情来管理。施工管理人员，应做到具备良好的专业技术水平、较高的协调和组织管理能力，而且还应具备创新意识、爱岗敬业精神、奉献精神和强烈的社会责任感。工程质量的管理，与施工管理人员的素养是密不可分的。因此，提高管理人员的整体素质，是确保整个施工工程质量的关键。
五、结语
建筑工程项目施工管理的有效运作是建筑质量的前提，通过制定有效地规章制度，形成有效地管理机制，才能真正实现建筑施工管理的科学化以及标准化，满足市场经济需要，最终实现提高施工质量，切实的增加企业的效益。
参考文献：
[1]李鸿.浅谈建筑施工企业的项目管理[J].山西建筑，2007（11）.
[2]朱一平.探讨建筑施工质量管控措施[J].门窗，2012.
[3].王志义.建筑工程项目综合成本控制研究[j].中国新技术新产品，2008年第14期
【关键词】 房地产；建筑；施工管理控制；要点
一、房地产项目的投资控制
房地产建筑项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。所谓工程项目投资控制，主要是在投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段，把建设项目投资控制在批准的造价限额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力，取得最大的投资效益。
二、建筑施工中施工管理的重要性
事实上，要想解放生产力，就必须加强对建筑施工的管理。建筑施工是指建筑工人直接从事施工活动、创造价值的场所。这个社会和市场所需要的建筑产品必须通过工人施工建造起来，也就是说，企业投入生产的各种生产元素只有通过在建筑施工的组合才能逐步转换为生产力。建筑产品施工速度的快慢、质量的优劣、成本的高低、效益的好坏，都与建筑施工管理水平密切相关。实践表明，一个房地产企业只有重视建筑施工的管理，才能提高企业的管理水平和技术水平，从而提升企业的生产力和经济效益。
因此，现代化生产需要我们不断加强建筑施工的管理水平。随着科学技术水平飞速发展，高层、大跨度、复杂的建筑物越来越多，在土建施工中不断涌现出一批又一批新技术、新材料、新工艺、新设备，并在实践中得到了推广应用。面对严峻的挑战，建筑施工如何适应现代化大生产的需要，已成为我们房地产企业深化改革的一个重要内容。我们要适应现代化大生产的需要，就必须实现企业管理的不断现代化。企业的现代化生产发展的突出特点是将生产水平不断向专业化、协作化靠拢。实现现代化生产，就必须保证生产流水线和生产环境及操作实现规范化、科学化和标准化。所以，对施工现场的管理只有按上述标准，将管理体系科学化，规章制度完善化及管理程序严格化，才能使生产得到专业的分工与妥善的协作，才能达到现代化生产的需求。
对于房地产企业，建筑施工的强化管理是提升市场竞争力的必然趋势。房地产企业要想在激烈的房地产行业竞争中生存下来，就必然要向市场提供质量优、造价合理的工程产品，而这必须要通过工人通过施工进行建造，必须要靠建筑施工的管理来保证产品的质量要求。建筑施工的管理水平取决于房地产企业对市场的应变速度和在市场中的竞争力。现如今，房地产竞争逐渐呈上升趋势，开发商在招标时，不仅要对施工企业的自身条件进行审查，还要对建筑企业的施工管理条件和管理水准进行考察，确保企业能够保证产品质量，具有足够的履约能力。因此。施工的管理水平也是企业形象的另一种体现。只有提高现场管理的水平。才能大大增强企业竞争能力，扩大房地产市场占有率，才能在激烈的社会主义市场竞争中立于不败之地。
三、房地产建筑施工管理控制要点
1、施工准备阶段控制
施工企业中标并与建设单位签订施工合同以后，项目经理部首先应立即建立完善的工程项目管理机构并制订出严密的质量保证体系、质量责任制和质保措施。在制订质量保证措施时，应紧紧抓住质量计划指标、质量计划实施和质量目标实现三大环节，要求项目部各职能人员都担负起质量管理责任，以各自出色的工作质量来保证项目的整体工程质量。
其次，项目经理必须使分包工程和材料、构配件的采购工作始终处于受控状态，并按计划有序地运行。为此，项目经理应优选合格的分包单位和供应商。
第三，项目经理应组织并主持由地勘单位、设计单位、建设单位和本企业技术负责人、施工员和各专业班组长参加的图纸会审，以利于施工人员全面了解设计意图、及早发现并消除图纸中可能出现的差错和疑难问题，确保工程项目质量目标顺利实现。
第四，项目经理部应坚持对全体施工人员（管理人员和操作工人）进行经常性的质量意识、专业知识和安全操作技术等方面的教育和培训，不断提高施工人员素质，以确保工程项目质量目标的实现。
2、工程施工阶段的管理要点
2.1安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
2.2进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
2.3质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。
2.4成本控制 一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。
2.5基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2.6主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
2.7外网工程施工的控制要点
外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。
四、建筑施工管理的优化
1、做好安全防范工作
对于施工的安全管理工作，主要是关于防火、戴安全帽、禁止乱搭接电线、安全带使用、脚手架搭设等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓，天天讲，多培训学习，防患于未然。因此，施工企业必须运用现代管理的思想和方法，制定企业自己的施工现场管理标准，科学管理，制度化管理，才能保证企业管理水平不断提高，在市场激烈竞争中立于不败之地。
2、健全管理制度
为避免人力资源的流失与浪费以及不良事件的发生，完善施工现场的管理制度，积极推行项目经济责任制，不断完善项目内部的岗位责任制，树立全员经济意识，建立起一套责权利相结合的项目成本管理制度，并时刻加强对于施工现场的安全管理和材料管理，对于加强成本、降低造价具有非常重要的作用。
3、积极推广应用新技术、新工艺、新设备和现代化管理方法
面对竞争激烈的房地产市场，广泛应用新材料、新技术、新设备是实现现代文明施工，提升企业竞争力的必经之路，它为规范施工创造了有力的条件。例如：在条件允许的地方应尽量集中设置现代化搅拌站，或采用钢木加工、商品混凝土、混凝土构件等工程材料进行工业化生产；采用新型防水、装饰材料；改革规范施工工艺，尽量减少手工作业、现场湿作业和劳动强度；利用高科技，如计算机和闭路监控系统提高工业生产水平和工厂化生产的比重。只有这样，才能尽快达到现代化水平，使文明施工管理水平达到新的更高层次。
4、严把质量关
对于建筑施工单位质量的控制措施，可简单分为以下几个方面：（1）要搞好技术交底，落实质量规划。（2）要开展工前检查，做好技术复核。（3）要做好建筑材料试验工作。（4）执行和完善隐蔽工程和分项工程的检查验收制度。（5）认真执行有关试车、交工和质量评定制度。（6）要及时掌握工程质量动态。（7）强化质量事故处理。
5、以人为中心
施工现场管理应该坚持以人为本，力求做到将所有工作人员的积极性和主动性充分调动起来，不断挖掘员工的潜在实力，针对不同的员工素质，培养工作人员的创造能力和创新素养，不断激发员工的事业进取心，另外，要培养员工的主人翁精神，使员工能真正将企业的事情当成自己的事情来管理。施工管理人员，应做到具备良好的专业技术水平、较高的协调和组织管理能力，而且还应具备创新意识、爱岗敬业精神、奉献精神和强烈的社会责任感。工程质量的管理，与施工管理人员的素养是密不可分的。因此，提高管理人员的整体素质，是确保整个施工工程质量的关键。
五、结语
建筑工程项目施工管理的有效运作是建筑质量的前提，通过制定有效地规章制度，形成有效地管理机制，才能真正实现建筑施工管理的科学化以及标准化，满足市场经济需要，最终实现提高施工质量，切实的增加企业的效益。
参考文献：
[1]李鸿.浅谈建筑施工企业的项目管理[J].山西建筑，2007（11）.
[2]朱一平.探讨建筑施工质量管控措施[J].门窗，2012.
[3].王志义.建筑工程项目综合成本控制研究[j].中国新技术新产品，2008年第14期