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【摘 要】 本文从加强房地产企业成本管控的意义出发，分析了房地产企业成本管控中存在的相关问题，针对加强房地产企业成本管控的有效措施进行详细探究。
【关键词】 房地产企业；成本管控
引言：
近年来，我国社会经济快速发展，房地产行业在一背景下发展非常迅速，因此，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。如何能在竞争激烈的房地产企业中站稳脚跟，企业的财务成本管理尤为重要，它是整个企业经济管理的命脉。由于房地产是一项资金投入巨大的行业，在实施过程中资金的使用、成本的管理不可避免会出现各种问题，针对这些问题，需要进行针对性分析，找出合理的应对措施，建立起一套完善的财务成本管理体系，这样才能够使企业在社会经济不断发展的过程中立于不败之地。
一、加强房地产企业成本管控的意义
1、加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求
随着国家对房地产市场的分类调控政策逐步落实，相关部门也表示房地产税正在落实中，很多的房地产企业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67个城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，保障性住房的出台及户籍制度的改革，可能导致房地产市场需求发生根本性变化。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。
2、加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施
目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道[1]。
二、房地产企业成本管控中存在的相关问题分析
1、管理办法陈旧，效率低下
我国的大多数的房地产企业在财务成本管理工作中，使用的方法仍然是企业的财务管理部门对企业的项目给出预算报告以及对成本的相关核算等，即停留在“预算―核算―报账”初始环节，这种传统的成本核算方法，造成财务信息传递滞后，既不能起到调节和控制的作用，也根本达不到对开发项目成本的控制与改善的效果。
2、新的企业管理制度与旧的企业成本管理制度不匹配
近年来，房地产企业为适应行业的快速发展，纷纷制订了符合自己企业的新型管理制度，在项目前期可研论证、营销管理等方面加大了力度，而财务管理、项目核算还是沿用老的模式，对财务成本管理工作采取粗放管理，所有项目的成本参合在一起，没有按项目进行分类核算，不能正确反映项目的具体盈亏情况，企业无法对单个项目进行及时考核，这种不匹配已经远远不能满足企业对项目的管理需求。
3、企业领导、员工对成本管理、控制意识淡薄
有些企业在房地产的项目开展过程中，从项目投资决策开始，一直到项目结束都没有给予财务成本管理足够的重视，而是将项目的设计阶段、营销阶段等列为重点，集中注意力攻克此阶段，而忽视了对项目成本控制相关的阶段，这样就有可能导致项目成本失控、滋生腐败甚至项目投资失败[2]。
三、加强房地产企业成本管控的有效措施探究
1、建立新型、完善的财务成本管理体制
现今，房地产行业竞争越来越激烈，稍有疏忽就有可能被市场淘汰，要想将房地产的财务成本管理工作做好，就要提高财务成本管理能力，提高财务成本管理能力需要从企业的整体角度和行业发展的角度出发，建立新型、完善的财务成本管理体制。项目开发成本种类繁多，对不同项目、不同的开发成本，应使用各种相应的办法进行核算。房地产的财务成本管理应该根据市场的变化以及提升企业的经济效益为目标，最终达到加强企业核心竞争力为目的。房地产的财务成本管理工作有很多具体方法，首先应该将先进的管理知识引进来，建立、形成一个完善的财务成本管理体制；其次在计算企业成本的时候，要将企业的各种成本分类计算到各个项目中，包括各种现金与非现金的、物质与非物质的成本；再次，对项目成本实施动态、跟踪管理，形成“编制项目预算——进行项目成本核算——项目成本报账——对比预算找出差距——分析差距产生原因——及时向相关领导、项目部反馈意见——适时调整项目预算”良性循环的财务成本管理机制。
2、提高员工积极性，激励员工配合财务成本管理工作
如今许多房地产企业的奖罚制度还处在企业的最初发展阶段，已老旧过时，因此在企业迅猛发展中，必须要建立起一套相应的科学的员工激励制度。要让企业的财务成本管理工作完善好，不仅需要一套完善的管理制度，更需要企业的员工积极参与配合。不管是多先进的管理制度都需要由人去执行，因此在这套激励制度中，应该具备完整的绩效考核方案，根据企业的规模与特点，以人为本为原则，采用相应的激励措施，让企业员工对新财务成本管理制度认可，配合财务成本管理工作。
3、强化项目成本管理和控制，结合相应的监督制度
在房地产企业的发展中，应该建立起一套完善的成本监督机构，对房地产项目中各个环节的成本严格测算，严控预算，在工程项目竣工结算时根据合同、协议、签证、变更等工程资料，进行严格的工程审计，这些都是整个工程中成本控制的重要环节。要提高企业的经济效益，就要明白企业的成本控制是关键，控制好企业的项目成本，保证企业财务中各种数据的真实性，这样才能加强和提高企业的核心竞争力。 4、项目准备阶段的成本控制
这一阶段包括两个关键阶段，即项目决策和项目设计阶段。项目决策的正确性是项目成本合理的前提，因此，项目决策阶段的成本控制工作非常关键。此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑投资的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中去。要采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。项目设计是成本控制的依据，设计环节的成本控制所占权重最大，对整个项目成本控制影响甚巨。有关数据表明，房地产项目设计足以影响到整个项目75%以上的工程造价。此阶段成本控制的要点有：进行设计招标，选择适合开发且成本较低的方案；推行限额设计，控制每一步设计量；配合优化设计，运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整[3]。
5、施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制涵盖了三通一平费、临建设施费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等。大量工程资金投入主要发生在施工阶段，浪费投资的可能性很大。因此，加强施工阶段成本控制意义重大。其要点在于：做好施工组织设计的审查；加强对工程款的支付与管理；有计划供应材料，坚持材料采购比价；严格管理工程变更；加强合同管理；及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，保留各种重要数据信息；加强现场施工管理人员、工程技术人员的教育，充分认识控制投资的重要性。
6、竣工验收环节的成本控制
竣工验收是房地产项目的最后阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在此阶段，结算就是成本控制的最后一道关卡，要通过结算把虚高的成本水分挤出来。项目结算的成本控制措施如下：验收合格，才能进行结算；认真核对结算口径与工程招投标口径是否一致；工程量的计量应准确，并严格执行投标单价或签证的价格；实行结算复审制度，减少结算的错误。
7、实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率
资金链是企业的生命线，在企业进行项目开发前，制定完善的资金使用计划是财务成本管理工作非常重要的部分。将企业资金集中起来进行管理，在各个项目中需要用到资金的时候做到有的放矢。另外在项目进行中，应尽量提升资金的使用效率，尽量不要发生资金使用过多，或者资金闲置的现象。所以在管理资金的时候，应该让资金保持一个平衡，使得整个企业项目资金的利用效率达到最大。企业应合理控制融资规模，保持适度的财务杠杆不仅可以降低企业融资成本，也可防范企业财务风险。
四、结束语
综上所述，目前，我国的房地产企业之间竞争越来越激烈，房地产在我国市场经济中占有很重要的位置，要想让企业健康持续稳定的发展下去，就必须要改变过去那种陈旧的财务成本管理制度，根据企业与市场新的形势来制定出一套新的控制与管理方案，全面系统化的科学管理体制，提高员工积极性，激励员工配合财务成本管理工作。
参考文献：
[1]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[2]马媛.新时期对房地产企业成本管控的若干探讨[J].中国总会计师，2013（08）：134-135.
[3]郭鸿妮.当前形势下房地产企业成本管控的必要性及对策[J].中国乡镇企业会计，2013（10）：130-131.
【关键词】 房地产企业；成本管控
引言：
近年来，我国社会经济快速发展，房地产行业在一背景下发展非常迅速，因此，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。如何能在竞争激烈的房地产企业中站稳脚跟，企业的财务成本管理尤为重要，它是整个企业经济管理的命脉。由于房地产是一项资金投入巨大的行业，在实施过程中资金的使用、成本的管理不可避免会出现各种问题，针对这些问题，需要进行针对性分析，找出合理的应对措施，建立起一套完善的财务成本管理体系，这样才能够使企业在社会经济不断发展的过程中立于不败之地。
一、加强房地产企业成本管控的意义
1、加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求
随着国家对房地产市场的分类调控政策逐步落实，相关部门也表示房地产税正在落实中，很多的房地产企业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67个城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，保障性住房的出台及户籍制度的改革，可能导致房地产市场需求发生根本性变化。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。
2、加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施
目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道[1]。
二、房地产企业成本管控中存在的相关问题分析
1、管理办法陈旧，效率低下
我国的大多数的房地产企业在财务成本管理工作中，使用的方法仍然是企业的财务管理部门对企业的项目给出预算报告以及对成本的相关核算等，即停留在“预算―核算―报账”初始环节，这种传统的成本核算方法，造成财务信息传递滞后，既不能起到调节和控制的作用，也根本达不到对开发项目成本的控制与改善的效果。
2、新的企业管理制度与旧的企业成本管理制度不匹配
近年来，房地产企业为适应行业的快速发展，纷纷制订了符合自己企业的新型管理制度，在项目前期可研论证、营销管理等方面加大了力度，而财务管理、项目核算还是沿用老的模式，对财务成本管理工作采取粗放管理，所有项目的成本参合在一起，没有按项目进行分类核算，不能正确反映项目的具体盈亏情况，企业无法对单个项目进行及时考核，这种不匹配已经远远不能满足企业对项目的管理需求。
3、企业领导、员工对成本管理、控制意识淡薄
有些企业在房地产的项目开展过程中，从项目投资决策开始，一直到项目结束都没有给予财务成本管理足够的重视，而是将项目的设计阶段、营销阶段等列为重点，集中注意力攻克此阶段，而忽视了对项目成本控制相关的阶段，这样就有可能导致项目成本失控、滋生腐败甚至项目投资失败[2]。
三、加强房地产企业成本管控的有效措施探究
1、建立新型、完善的财务成本管理体制
现今，房地产行业竞争越来越激烈，稍有疏忽就有可能被市场淘汰，要想将房地产的财务成本管理工作做好，就要提高财务成本管理能力，提高财务成本管理能力需要从企业的整体角度和行业发展的角度出发，建立新型、完善的财务成本管理体制。项目开发成本种类繁多，对不同项目、不同的开发成本，应使用各种相应的办法进行核算。房地产的财务成本管理应该根据市场的变化以及提升企业的经济效益为目标，最终达到加强企业核心竞争力为目的。房地产的财务成本管理工作有很多具体方法，首先应该将先进的管理知识引进来，建立、形成一个完善的财务成本管理体制；其次在计算企业成本的时候，要将企业的各种成本分类计算到各个项目中，包括各种现金与非现金的、物质与非物质的成本；再次，对项目成本实施动态、跟踪管理，形成“编制项目预算——进行项目成本核算——项目成本报账——对比预算找出差距——分析差距产生原因——及时向相关领导、项目部反馈意见——适时调整项目预算”良性循环的财务成本管理机制。
2、提高员工积极性，激励员工配合财务成本管理工作
如今许多房地产企业的奖罚制度还处在企业的最初发展阶段，已老旧过时，因此在企业迅猛发展中，必须要建立起一套相应的科学的员工激励制度。要让企业的财务成本管理工作完善好，不仅需要一套完善的管理制度，更需要企业的员工积极参与配合。不管是多先进的管理制度都需要由人去执行，因此在这套激励制度中，应该具备完整的绩效考核方案，根据企业的规模与特点，以人为本为原则，采用相应的激励措施，让企业员工对新财务成本管理制度认可，配合财务成本管理工作。
3、强化项目成本管理和控制，结合相应的监督制度
在房地产企业的发展中，应该建立起一套完善的成本监督机构，对房地产项目中各个环节的成本严格测算，严控预算，在工程项目竣工结算时根据合同、协议、签证、变更等工程资料，进行严格的工程审计，这些都是整个工程中成本控制的重要环节。要提高企业的经济效益，就要明白企业的成本控制是关键，控制好企业的项目成本，保证企业财务中各种数据的真实性，这样才能加强和提高企业的核心竞争力。 4、项目准备阶段的成本控制
这一阶段包括两个关键阶段，即项目决策和项目设计阶段。项目决策的正确性是项目成本合理的前提，因此，项目决策阶段的成本控制工作非常关键。此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑投资的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中去。要采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。项目设计是成本控制的依据，设计环节的成本控制所占权重最大，对整个项目成本控制影响甚巨。有关数据表明，房地产项目设计足以影响到整个项目75%以上的工程造价。此阶段成本控制的要点有：进行设计招标，选择适合开发且成本较低的方案；推行限额设计，控制每一步设计量；配合优化设计，运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整[3]。
5、施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制涵盖了三通一平费、临建设施费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等。大量工程资金投入主要发生在施工阶段，浪费投资的可能性很大。因此，加强施工阶段成本控制意义重大。其要点在于：做好施工组织设计的审查；加强对工程款的支付与管理；有计划供应材料，坚持材料采购比价；严格管理工程变更；加强合同管理；及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，保留各种重要数据信息；加强现场施工管理人员、工程技术人员的教育，充分认识控制投资的重要性。
6、竣工验收环节的成本控制
竣工验收是房地产项目的最后阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在此阶段，结算就是成本控制的最后一道关卡，要通过结算把虚高的成本水分挤出来。项目结算的成本控制措施如下：验收合格，才能进行结算；认真核对结算口径与工程招投标口径是否一致；工程量的计量应准确，并严格执行投标单价或签证的价格；实行结算复审制度，减少结算的错误。
7、实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率
资金链是企业的生命线，在企业进行项目开发前，制定完善的资金使用计划是财务成本管理工作非常重要的部分。将企业资金集中起来进行管理，在各个项目中需要用到资金的时候做到有的放矢。另外在项目进行中，应尽量提升资金的使用效率，尽量不要发生资金使用过多，或者资金闲置的现象。所以在管理资金的时候，应该让资金保持一个平衡，使得整个企业项目资金的利用效率达到最大。企业应合理控制融资规模，保持适度的财务杠杆不仅可以降低企业融资成本，也可防范企业财务风险。
四、结束语
综上所述，目前，我国的房地产企业之间竞争越来越激烈，房地产在我国市场经济中占有很重要的位置，要想让企业健康持续稳定的发展下去，就必须要改变过去那种陈旧的财务成本管理制度，根据企业与市场新的形势来制定出一套新的控制与管理方案，全面系统化的科学管理体制，提高员工积极性，激励员工配合财务成本管理工作。
参考文献：
[1]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[2]马媛.新时期对房地产企业成本管控的若干探讨[J].中国总会计师，2013（08）：134-135.
[3]郭鸿妮.当前形势下房地产企业成本管控的必要性及对策[J].中国乡镇企业会计，2013（10）：130-131.