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[摘要] 本文运用产业组织理论来解释外资在投资于我国房地产市场时采用何种策略达到其炒高房价的目的。分析结果认为，外资高成本、高定价的策略可以使国内开发商与之形成默契合谋跟随其定价策略定出高价，抬高房地产市场的整体房价。调控外资在房价上涨中的作用，需要金融体制改革与之同步进行。汇率制度改革，金融市场完善，外汇进出的监管，都是必须的措施。要从整体上使房地产市场稳定发展，需要有一个宏观的视野。
[关键词] 外资 国外热资 房价 房地产市场
一、引言
从2003年以来，我国的房价上涨迅速，在我国经济持续发展的宏观背景和人民币升值预期的刺激下，外资持续进入我国的房地产市场，成为推动房价上涨的重要因素。2004年全国平均房价上涨19.08％，房地产开发利用外资228.1亿元，其中外商直接投资142.6亿元。2005年，全国平均房价继续快速上涨15.2.%， 房地产开发利用外资252亿元，其中外商直接投资167.9亿元。中国人民银行上海分行课题组在对外资的流入对房地产市场的影响力研究中，认为在“房地产市场中30％左右的境外资金额影响力达到84％”。平新乔认为房地产投资对外资注入的膨胀系数为1.5左右。易宪容认为“国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害”。本文通过研究外资的行为，解释其如何带动我国整体的房地产价格上涨。
二、模型
产业组织理论（谢勒尔，1970）提出了“市场结构－市场行为－市场绩效”的范式，即市场结构决定市场行为，进而决定市场绩效的基本分析思路。房地产具有位置固定性的特点，产品具有的区位差异性，企业之间竞争是产品差异化竞争，对手是区域临近的企业，竞争结果是企业索取高于边际成本的价格。房地产企业拥有垄断力量，房地产市场是一种垄断市场。
模型假设：
1.假设在一定的区域内有两个房地产开发商。企业A为外资开发商和企业B为国内开发商，两个厂商分别有一块开发用地。
2.外资企业先进的设计理念和管理经验对该区域内的内资企业会产生示范效应，国内企业会考虑外资企业的定价策略从而确定自己的定价行为，假设外资企业A是市场领导者。
3.商品房的成本中主要包括土地费用、相关手续费用、建安费用、配套费用这四大项，在土地出让实行招、拍、挂制度下，土地费用是透明的，其他几项费用政府有明确的收费标准。可以假设外资企业了解国内厂商的成本，即企业A了解企业B的成本。
4.外资进入中国房地产市场具有国内企业所没有的风险，开发成本中要计算风险成本。可以把风险分为体制风险、政策风险。我国金融市场没有完全开放，人民币没有实行自由兑换，外资不能自由地进入和退出国内市场，对炒作人民币汇率的热资来说是体制风险;我国政府还制定各种政策利用行政手段来干预金融市场，外资进出面临着无法预期的政策风险。外资进入会对这两种风险有所准备，并体现在成本中。因此国内企业难以得到国外企业准确的成本估计。我们假定企业B不了解企业A的成本，对企业A有不完全信息。
5.房价影响需求。如果房价提高，需求减少。需求函数为线性的。
Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5
推导过程：
1.A企业的边际成本C1只有企业自己知道，企业B的边际成本C2是共同知识，企业B对企业A的成本拥有不完全信息。
2.对B企业，A企业的成本C1可以取两个值:C1L(概率为X），C1H(概率为1-X)，C1L C1e≡XC1L+(1-X)C1H
每个企业的利润为:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)
3.在p2=p*的企业B定价下，第一个企业的价格依赖于其成本，将p2=p*代入得
企业A的利润为:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)
4.此时，Π1两边对P1求导，可以得出企业A的利润最大化行为，
a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或
P1=(a+dP2*+bc1)/2b
无论从企业B的角度如何定价,P1都是本企业的成本的增函数。
5.令P1L和P1H分别为第一个企业的成本为C1L和C1H时它所选择的价格。从不知道c1的B企业角度来看，则第一个企业的预期价格P1e为
P1e≡XP1L+(1-X)P1H
=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]
=(a+dP2*+bc1e)/2b
6.B企业是风险中性的，它通过选择P2来最大化其利润
Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)
两边求导可以得出
P2=(a+dP1e+bc2)/2b
7.将上面的P1e代入，可以解出均衡解：
P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2
模型对我们研究题目的启示：
1.外资有公布自己高成本的倾向，缓和对手的定价行为，使对手采取高定价策略。只要市场存在需求，那么两家都会以高定价获得利润。
2.开发商如果高价获得一块土地，或者以高价接手某一物业，本身就是在向其他的开发商公布自己的高成本。促使其竞争对手也采取相同的策略，共同提高房价。
3、如果开发商A高价报价，那么开发商B也将高价报价。两个开发商在定价上形成默契合谋。
可以得出结论:外资的定价行为容易产生外资与内资之间的默契合谋。外资通过以较高的价格投资于商业中心、CBD中心圈等高档写字楼，可以形成辐射作用，其高溢价投资可以影响市场上的其他房地产厂商的定价策略，使其他厂商采取高定价策略，带动整个房地产市场价格上涨。
三、对策
1.外资进入最重要的是因为有人民币升值预期。外资进入加大我国人民币升值压力，但如果人民币完全随市场调节那么就会引起外资的集体外逃，使我国经济出现剧烈震动。我国现在必须坚持实行以市场供求为基础、参考一篮子货幣进行调节、有管理的浮动汇率制度，把握好国际与国内经济形势的平衡。要改变外资大量进入中国市场、炒高房地产价格的现状，就要解决金融体制改革特别是汇率体制改革的问题，必须要有超越房地产市场的宏观视野。
2.加强对外资进入和流出的监管力度，减少外资进入我国房地产市场的数量，控制外资的大规模进入，才能保持我国汇率制度的稳定减轻人民币升值的压力。对已进入中国的外资要严格控制其流出渠道，防止外资的大规模外逃，才能避免房地产市场剧烈波动。
3.完善国内金融市场，拓展国内地产公司的融资渠道，为国内房地产商营造良好的融资平台，使公司融资渠道多元化。通过完善证券市场，以及风险投资市场，使国内民间资本与开发商之间进行充分的流动，使开发商可以充分利用国内资金，可以遏制国外资金通过与国内厂商合作共同炒高国内房价的行为。
4.政府应制定相关的法律法规，加大房地产市场信息公开、披露的力度，使房地产开发商的成本透明化。严惩虚报成本、故意抬高价格的房地产开发商，保证市场上信息的透明性和价格的合理性，打破房地产开发商之间的默契合谋。
参考文献:
[1]泰勒尔:产业组织理论[M].中国人民大学出版社，1997年
[2]平新乔陈敏彦:融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济，2004年第7期
[3]中国人民银行上海分行课题组.上海市房地产行业融资外资化程度及其影响[R].上海金融，2004年第11期
[4]易宪容:外资炒房已成经济发展祸害 应严厉遏制[N].第一财经日报，2006年05月10日
[5]刘铁军屠梅增:房地产、游资冲击与人民币汇率稳定[J].经济理论与经济管理，2005年7月
[6]任纪军：破解乱局－重整中国房地产经济[M].经济管理出版社，2005年
[7]张红:房地产经济学[M].清华大学出版社，2005年
[8]王万力:海外资金对我国房地产市场的分类影响[J].房地产市场，2006年第2期
[9]顾建发:海外资金对上海房地产市场影响的分析[J].世界经济研究，2005年第5期
[关键词] 外资 国外热资 房价 房地产市场
一、引言
从2003年以来，我国的房价上涨迅速，在我国经济持续发展的宏观背景和人民币升值预期的刺激下，外资持续进入我国的房地产市场，成为推动房价上涨的重要因素。2004年全国平均房价上涨19.08％，房地产开发利用外资228.1亿元，其中外商直接投资142.6亿元。2005年，全国平均房价继续快速上涨15.2.%， 房地产开发利用外资252亿元，其中外商直接投资167.9亿元。中国人民银行上海分行课题组在对外资的流入对房地产市场的影响力研究中，认为在“房地产市场中30％左右的境外资金额影响力达到84％”。平新乔认为房地产投资对外资注入的膨胀系数为1.5左右。易宪容认为“国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害”。本文通过研究外资的行为，解释其如何带动我国整体的房地产价格上涨。
二、模型
产业组织理论（谢勒尔，1970）提出了“市场结构－市场行为－市场绩效”的范式，即市场结构决定市场行为，进而决定市场绩效的基本分析思路。房地产具有位置固定性的特点，产品具有的区位差异性，企业之间竞争是产品差异化竞争，对手是区域临近的企业，竞争结果是企业索取高于边际成本的价格。房地产企业拥有垄断力量，房地产市场是一种垄断市场。
模型假设：
1.假设在一定的区域内有两个房地产开发商。企业A为外资开发商和企业B为国内开发商，两个厂商分别有一块开发用地。
2.外资企业先进的设计理念和管理经验对该区域内的内资企业会产生示范效应，国内企业会考虑外资企业的定价策略从而确定自己的定价行为，假设外资企业A是市场领导者。
3.商品房的成本中主要包括土地费用、相关手续费用、建安费用、配套费用这四大项，在土地出让实行招、拍、挂制度下，土地费用是透明的，其他几项费用政府有明确的收费标准。可以假设外资企业了解国内厂商的成本，即企业A了解企业B的成本。
4.外资进入中国房地产市场具有国内企业所没有的风险，开发成本中要计算风险成本。可以把风险分为体制风险、政策风险。我国金融市场没有完全开放，人民币没有实行自由兑换，外资不能自由地进入和退出国内市场，对炒作人民币汇率的热资来说是体制风险;我国政府还制定各种政策利用行政手段来干预金融市场，外资进出面临着无法预期的政策风险。外资进入会对这两种风险有所准备，并体现在成本中。因此国内企业难以得到国外企业准确的成本估计。我们假定企业B不了解企业A的成本，对企业A有不完全信息。
5.房价影响需求。如果房价提高，需求减少。需求函数为线性的。
Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5
推导过程：
1.A企业的边际成本C1只有企业自己知道，企业B的边际成本C2是共同知识，企业B对企业A的成本拥有不完全信息。
2.对B企业，A企业的成本C1可以取两个值:C1L(概率为X），C1H(概率为1-X)，C1L
每个企业的利润为:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)
3.在p2=p*的企业B定价下，第一个企业的价格依赖于其成本，将p2=p*代入得
企业A的利润为:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)
4.此时，Π1两边对P1求导，可以得出企业A的利润最大化行为，
a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或
P1=(a+dP2*+bc1)/2b
无论从企业B的角度如何定价,P1都是本企业的成本的增函数。
5.令P1L和P1H分别为第一个企业的成本为C1L和C1H时它所选择的价格。从不知道c1的B企业角度来看，则第一个企业的预期价格P1e为
P1e≡XP1L+(1-X)P1H
=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]
=(a+dP2*+bc1e)/2b
6.B企业是风险中性的，它通过选择P2来最大化其利润
Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)
两边求导可以得出
P2=(a+dP1e+bc2)/2b
7.将上面的P1e代入，可以解出均衡解：
P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2
模型对我们研究题目的启示：
1.外资有公布自己高成本的倾向，缓和对手的定价行为，使对手采取高定价策略。只要市场存在需求，那么两家都会以高定价获得利润。
2.开发商如果高价获得一块土地，或者以高价接手某一物业，本身就是在向其他的开发商公布自己的高成本。促使其竞争对手也采取相同的策略，共同提高房价。
3、如果开发商A高价报价，那么开发商B也将高价报价。两个开发商在定价上形成默契合谋。
可以得出结论:外资的定价行为容易产生外资与内资之间的默契合谋。外资通过以较高的价格投资于商业中心、CBD中心圈等高档写字楼，可以形成辐射作用，其高溢价投资可以影响市场上的其他房地产厂商的定价策略，使其他厂商采取高定价策略，带动整个房地产市场价格上涨。
三、对策
1.外资进入最重要的是因为有人民币升值预期。外资进入加大我国人民币升值压力，但如果人民币完全随市场调节那么就会引起外资的集体外逃，使我国经济出现剧烈震动。我国现在必须坚持实行以市场供求为基础、参考一篮子货幣进行调节、有管理的浮动汇率制度，把握好国际与国内经济形势的平衡。要改变外资大量进入中国市场、炒高房地产价格的现状，就要解决金融体制改革特别是汇率体制改革的问题，必须要有超越房地产市场的宏观视野。
2.加强对外资进入和流出的监管力度，减少外资进入我国房地产市场的数量，控制外资的大规模进入，才能保持我国汇率制度的稳定减轻人民币升值的压力。对已进入中国的外资要严格控制其流出渠道，防止外资的大规模外逃，才能避免房地产市场剧烈波动。
3.完善国内金融市场，拓展国内地产公司的融资渠道，为国内房地产商营造良好的融资平台，使公司融资渠道多元化。通过完善证券市场，以及风险投资市场，使国内民间资本与开发商之间进行充分的流动，使开发商可以充分利用国内资金，可以遏制国外资金通过与国内厂商合作共同炒高国内房价的行为。
4.政府应制定相关的法律法规，加大房地产市场信息公开、披露的力度，使房地产开发商的成本透明化。严惩虚报成本、故意抬高价格的房地产开发商，保证市场上信息的透明性和价格的合理性，打破房地产开发商之间的默契合谋。
参考文献:
[1]泰勒尔:产业组织理论[M].中国人民大学出版社，1997年
[2]平新乔陈敏彦:融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济，2004年第7期
[3]中国人民银行上海分行课题组.上海市房地产行业融资外资化程度及其影响[R].上海金融，2004年第11期
[4]易宪容:外资炒房已成经济发展祸害 应严厉遏制[N].第一财经日报，2006年05月10日
[5]刘铁军屠梅增:房地产、游资冲击与人民币汇率稳定[J].经济理论与经济管理，2005年7月
[6]任纪军：破解乱局－重整中国房地产经济[M].经济管理出版社，2005年
[7]张红:房地产经济学[M].清华大学出版社，2005年
[8]王万力:海外资金对我国房地产市场的分类影响[J].房地产市场，2006年第2期
[9]顾建发:海外资金对上海房地产市场影响的分析[J].世界经济研究，2005年第5期