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摘要：本文基于财政部会计司发布的2007-2010年《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》上的相关数据就该准则在上市公司的执行情况与投资性房地产的核算对上市公司的财务状况和业绩的影响进行了分析，并提出相关建议。
关键词：投资性房地产；上市公司；公允价值
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）09-0218-01
《企业会计准则第3号——投资性房地产》在我国上市公司中已经执行了整4年，执行情况、投资性房地产这项新资产的引入和核算对上市公司的财务状况和业绩有何影响都是值得探讨的问题。本文在财政部会计司发布的2007-2010年《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》基础上，对以上问题进行研究和分析，以期为投资性房地产准则的执行和完善提供参考和建议。
一、上市公司投资性房地产核算的现状
1.持有投资性房地产的公司数目及相关资产概况
2007-2010年沪深两市公布年报的上市公司数按年份顺序(下同)分别为：1,570家、1,624家、1,774家和2,129家。各年存在投资性房地产的上市公司数分别为：630家、690、772家和833家，占披露年报公司总数的比例分别为：40.13%、42、49%、43.52%和39.13%。各年持有的投资性房地产资产额分别为：835.02亿元、1,180.29亿元、1,611.29亿元(缺2010年数据)，占各年披露年报公司资产总额的比例分别为：0.20%、0.24%、0.26%。在持有投资性房地产的种类上，持有类型以房屋和建筑物为主，也有部分土地使用权。
2.投资性房地产的模式选择及模式转换
模式选择方面，2007-2010年各年采用成本模式计量的上市公司数分别为：612家、670家、747家和806家，占存在投资性房地产的上市公司数的比例分别为：97.14%、97.10%、96.76%和96.76%；各年采用公允价值模式计量的上市公司数量分别为18家、20家、25家和27家，占存在投资性房地产的上市公司数的比例分别为：2.86%、2.90%、3.24%和3.24%。计量模式转换方面，2008年4家公司披露了由成本计量模式变更为公允价值计量模式。2010年未出现后续计量模式变更的情况。
3.持有投资性房地产引起的公允价值变动损益额
2007-2010年在采用公允价值模式进行后续计量的上市公司中因投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益各年分别为：22.79亿元、-515.90万元、28.22万元和36.24亿元，分别占各年公布年报的公司利润总额的比例为；持有投资性房地产利润总额的比例为：0.17%、0.00%、0.20%和0.16%，占各年公布年报的上市公司公允价值变动净损益额的比例分别为：19.44%、0.01%、32.38%和37.94%。
4.公允价值模式计量下计量方法的选择
2007-2010年采用公允价值模式进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值计量的方法依比例大小排列为：房地产评估价格(均比约为60%)、参考同类同条件房地产的市场价格(均比约为24%)和第三方调查报告(均比约为7%)。
二、执行过程中的主要表现和存在的问题
1.我国投资性房地产业务尚未形成一定的规模
仅有一半不到的上市公司拥有投资性房地产这项资产，从持有额占总资产的比例来看则更低，这说明我国的房地产投资业务尚未形成一定的规模。
2.投资性房地产后续计量模式的选择主要以成本模式为主
绝大多数上市公司在选择投资性房地产后续计量模式时选择了成本模式，表明一方面上市公司在投资性房地产的后续计量方面上持谨慎性态度。[1]我国的房地产市场尚不发达，使得公允价值在确定上存在操作上的困难性。[2]
3.上市公司公允价值的确定存在一定的随意性，少数上市公司对公允价值的确定依据及确定方法还不够可靠和公允
同一交易事项，有的按照活跃市场报价确定公允价值，有的按照交易双方协议价格确定公允价值，有的按照评估价格确定公允价值，影响了公允价值信息的可靠性。
4.公允价值计量属性在投资性房地产领域的引入没有对我国企业和资本市场产生不良影响
由于公允价值在计量属性的引入，在投资性房地产市场发生变动时，上市公司整体的公允价值变动损益也呈现相同方向的变化。
结论
从上市公司在执行投资性房地产准则过程中的表现和主要问题，我们可以得出以下结论：
1.国际会计准则趋同的同时需谨慎使用公允价值计量属性
投资性房地产公允价值计量模式的引入使得会计信息更能反映资本市场的客观变化。在我国，企业采用公允价值计量主要集中在股票、债券、基金、投资性房地产和企业并购重组等方面。
2.完善投资性房地产交易市场，提高公允价值确定的技术操作性
准则规定投资性房地产采用公允价值模式进行计量时公允价值的取得必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。
3.完善公允价值计量准则
上市公司倾向于选择成本模式。政府部门要针对我国新兴加转型经济的实际，组织专门力量研究与公允价值相关的问题，指导企业在实务中正确地运用公允价值。
注释：
①本文大部分的数据均来自于财政部会计司课题组撰写的2007-2010年的《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》，部分数据经过作者整理。
参考文献：
[1]财政部会计司课题组.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告[J].财会研究,2011(09).
[2]奚斌.上市公司投资性房地产计量模式的现状分析与选择刍议[J].现代商业,2011,5.
[3]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].中国财经出版社,2006,11.
关键词：投资性房地产；上市公司；公允价值
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）09-0218-01
《企业会计准则第3号——投资性房地产》在我国上市公司中已经执行了整4年，执行情况、投资性房地产这项新资产的引入和核算对上市公司的财务状况和业绩有何影响都是值得探讨的问题。本文在财政部会计司发布的2007-2010年《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》基础上，对以上问题进行研究和分析，以期为投资性房地产准则的执行和完善提供参考和建议。
一、上市公司投资性房地产核算的现状
1.持有投资性房地产的公司数目及相关资产概况
2007-2010年沪深两市公布年报的上市公司数按年份顺序(下同)分别为：1,570家、1,624家、1,774家和2,129家。各年存在投资性房地产的上市公司数分别为：630家、690、772家和833家，占披露年报公司总数的比例分别为：40.13%、42、49%、43.52%和39.13%。各年持有的投资性房地产资产额分别为：835.02亿元、1,180.29亿元、1,611.29亿元(缺2010年数据)，占各年披露年报公司资产总额的比例分别为：0.20%、0.24%、0.26%。在持有投资性房地产的种类上，持有类型以房屋和建筑物为主，也有部分土地使用权。
2.投资性房地产的模式选择及模式转换
模式选择方面，2007-2010年各年采用成本模式计量的上市公司数分别为：612家、670家、747家和806家，占存在投资性房地产的上市公司数的比例分别为：97.14%、97.10%、96.76%和96.76%；各年采用公允价值模式计量的上市公司数量分别为18家、20家、25家和27家，占存在投资性房地产的上市公司数的比例分别为：2.86%、2.90%、3.24%和3.24%。计量模式转换方面，2008年4家公司披露了由成本计量模式变更为公允价值计量模式。2010年未出现后续计量模式变更的情况。
3.持有投资性房地产引起的公允价值变动损益额
2007-2010年在采用公允价值模式进行后续计量的上市公司中因投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益各年分别为：22.79亿元、-515.90万元、28.22万元和36.24亿元，分别占各年公布年报的公司利润总额的比例为；持有投资性房地产利润总额的比例为：0.17%、0.00%、0.20%和0.16%，占各年公布年报的上市公司公允价值变动净损益额的比例分别为：19.44%、0.01%、32.38%和37.94%。
4.公允价值模式计量下计量方法的选择
2007-2010年采用公允价值模式进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值计量的方法依比例大小排列为：房地产评估价格(均比约为60%)、参考同类同条件房地产的市场价格(均比约为24%)和第三方调查报告(均比约为7%)。
二、执行过程中的主要表现和存在的问题
1.我国投资性房地产业务尚未形成一定的规模
仅有一半不到的上市公司拥有投资性房地产这项资产，从持有额占总资产的比例来看则更低，这说明我国的房地产投资业务尚未形成一定的规模。
2.投资性房地产后续计量模式的选择主要以成本模式为主
绝大多数上市公司在选择投资性房地产后续计量模式时选择了成本模式，表明一方面上市公司在投资性房地产的后续计量方面上持谨慎性态度。[1]我国的房地产市场尚不发达，使得公允价值在确定上存在操作上的困难性。[2]
3.上市公司公允价值的确定存在一定的随意性，少数上市公司对公允价值的确定依据及确定方法还不够可靠和公允
同一交易事项，有的按照活跃市场报价确定公允价值，有的按照交易双方协议价格确定公允价值，有的按照评估价格确定公允价值，影响了公允价值信息的可靠性。
4.公允价值计量属性在投资性房地产领域的引入没有对我国企业和资本市场产生不良影响
由于公允价值在计量属性的引入，在投资性房地产市场发生变动时，上市公司整体的公允价值变动损益也呈现相同方向的变化。
结论
从上市公司在执行投资性房地产准则过程中的表现和主要问题，我们可以得出以下结论：
1.国际会计准则趋同的同时需谨慎使用公允价值计量属性
投资性房地产公允价值计量模式的引入使得会计信息更能反映资本市场的客观变化。在我国，企业采用公允价值计量主要集中在股票、债券、基金、投资性房地产和企业并购重组等方面。
2.完善投资性房地产交易市场，提高公允价值确定的技术操作性
准则规定投资性房地产采用公允价值模式进行计量时公允价值的取得必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。
3.完善公允价值计量准则
上市公司倾向于选择成本模式。政府部门要针对我国新兴加转型经济的实际，组织专门力量研究与公允价值相关的问题，指导企业在实务中正确地运用公允价值。
注释：
①本文大部分的数据均来自于财政部会计司课题组撰写的2007-2010年的《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》，部分数据经过作者整理。
参考文献：
[1]财政部会计司课题组.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告[J].财会研究,2011(09).
[2]奚斌.上市公司投资性房地产计量模式的现状分析与选择刍议[J].现代商业,2011,5.
[3]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].中国财经出版社,2006,11.