论文部分内容阅读
未来加拿大房产政策的走向，同时存在从宽与从严两种可能性，而出现从严的可能性更大一些。
从8月2日开始，加拿大温哥华地区的海外买家正式开始被征收15%的房产交易税。虽然该政策仅在温哥华实施，但对整个加拿大的房地产市场却产生了深远的影响。
温哥华房地产市场价格暴跌纯属谣传
新政策出台后，给大温地区房产交易带来很大影响，但是大温哥华地产局提供的8月官方数据显示，情况并没有那么糟糕，房价不仅没跌，反而从整体上呈现持平或略有上升的趋势（表1）。
可以看出，整个大温哥华地区，8月的平均售价为93.31万加元，与7月相比上升了0.3%。就独立屋而言，8月平均售价为157.73万加元，与7月相比略微下降了0.1%。而作为整个大温地产风向标的温西地区，8月的平均售价为361.74万加元，不降反升了0.7%（表2）。在联排房方面，8月平均售价为67.76万加元，上升了1.3%（表3）。公寓方面，8月份平均售价为51.43万加元，上升了0.7%（表4）。
房价没有大幅下滑，原因当然是多方面的。笔者认为主要在于3个方面：
第一，海外买家数量有限。加拿大政府曾经在2016年6月10日—7月14日进行过一个统计，发现海外买家仅占其中的6.6%，这意味着温哥华的房产交易主要还是由持有加国身份的人制造的。
第二，政策不能从根本上解决问题。温哥华房价的上涨，是由供需决定的，附加税或许能让房价暂时企稳，但是不能从本质上解决供需矛盾。
第三，短时间内，政策的威力可能还较难体现。大温房市的真实走势，或许需要更多几个月的数据，才能越加明朗。
温哥华房地产市场交易量暴跌成为事实
温哥华房价虽没跌，但是销量暴跌却成为事实。
从表4可以看出，2016年8月，大温地区独立屋、联排房和公寓房的上架数量分别为1814、653和1812，与2015年同期的1741、653和1884基本相当，甚至略有上涨。2015年同期数据是1286、578和1812，分别下跌了44.6%、25.4%和10.1%。
由上述数据可以得出，新政对大温地区的房产交易量确实产生了很大影响，这种影响更多地集中在价格较高的以独立屋为代表的豪宅市场。
与温哥华相关性较大的房产市场相对收益
与温哥华相关性较大的加拿大房产市场主要有3种。
第一，与温哥华气候相似的海滨城市。这样的城市以纳奈莫和维多利亚为代表，它们同在温哥华岛上，与温哥华隔着最窄处仅25公里的海峡。就8月的市场表现来看，纳奈莫出现了较大幅度的上涨，8月纳奈莫独立屋均价为45.37万加元，相比7月上涨幅度为7.14%，成交量方面与去年同期相比则上涨了30%。维多利亚方面，虽然8月独立屋成交价格为75.25万加元，与7月相比下降了0.7%，但是销量与2015年同期相比却有了12%的提升。
第二，与温哥华地域相连的陆地城市。这样的城市以菲沙河谷为代表，它位于大温哥华地区的东侧，不是滨海地区，从实际情况来看，受益较小。该地区的独立屋均价，2016年8月为679888加元，与7月相比微涨0.5%。在房屋成交量方面，2016年8月该地区一共卖出了1694处房产，和去年同期相比成交量还下跌了2.3%。
第三，与温哥华经济发展程度相当但气候寒冷的大城市。这样的城市以多伦多为代表，该城市8月独立屋均价为84.5万加元，与7月相比上涨0.97%，成交量与2015年同期相比则上升了22.7%。
从上述情况可以看出，与温哥华城市相似性越高、平均房价越低的城市，受益的可能性越高。
未来房产政策存在两种可能
应该说，房产政策对房地产价格还是存在较大影响的，但是新政的出台却让BC省政府面临重大的法律挑战。9月19日，BC省高等法院收到了一个代表非加拿大人对BC省新转让税提出的集体诉讼申请，状告加拿大BC省政府越权、歧视。一旦此案胜诉，那么BC省政府将面临大量赔款，而该政策也将存在取消的可能性。
大温地区房价在新政出台后依然高企，这一切让温哥华政府有些恼火，并且意识到目前这些措施还远远不够。或许，后面还将有更多的政策出台。加拿大财政部长Bill Morneau在9月8日表示，由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下，政府可能需要采取额外的更加行之有效的措施使其降温。
因此，未来加拿大房产政策的走向，同时存在从宽与从严两种可能性，而出现从严的可能性更大一些。这意味着温哥华房产市场的调整可能还需要更多的时间，而这也将给其他的城市更多的机会。
从8月2日开始，加拿大温哥华地区的海外买家正式开始被征收15%的房产交易税。虽然该政策仅在温哥华实施，但对整个加拿大的房地产市场却产生了深远的影响。
温哥华房地产市场价格暴跌纯属谣传
新政策出台后，给大温地区房产交易带来很大影响，但是大温哥华地产局提供的8月官方数据显示，情况并没有那么糟糕，房价不仅没跌，反而从整体上呈现持平或略有上升的趋势（表1）。
可以看出，整个大温哥华地区，8月的平均售价为93.31万加元，与7月相比上升了0.3%。就独立屋而言，8月平均售价为157.73万加元，与7月相比略微下降了0.1%。而作为整个大温地产风向标的温西地区，8月的平均售价为361.74万加元，不降反升了0.7%（表2）。在联排房方面，8月平均售价为67.76万加元，上升了1.3%（表3）。公寓方面，8月份平均售价为51.43万加元，上升了0.7%（表4）。
房价没有大幅下滑，原因当然是多方面的。笔者认为主要在于3个方面：
第一，海外买家数量有限。加拿大政府曾经在2016年6月10日—7月14日进行过一个统计，发现海外买家仅占其中的6.6%，这意味着温哥华的房产交易主要还是由持有加国身份的人制造的。
第二，政策不能从根本上解决问题。温哥华房价的上涨，是由供需决定的，附加税或许能让房价暂时企稳，但是不能从本质上解决供需矛盾。
第三，短时间内，政策的威力可能还较难体现。大温房市的真实走势，或许需要更多几个月的数据，才能越加明朗。
温哥华房地产市场交易量暴跌成为事实
温哥华房价虽没跌，但是销量暴跌却成为事实。
从表4可以看出，2016年8月，大温地区独立屋、联排房和公寓房的上架数量分别为1814、653和1812，与2015年同期的1741、653和1884基本相当，甚至略有上涨。2015年同期数据是1286、578和1812，分别下跌了44.6%、25.4%和10.1%。
由上述数据可以得出，新政对大温地区的房产交易量确实产生了很大影响，这种影响更多地集中在价格较高的以独立屋为代表的豪宅市场。
与温哥华相关性较大的房产市场相对收益
与温哥华相关性较大的加拿大房产市场主要有3种。
第一，与温哥华气候相似的海滨城市。这样的城市以纳奈莫和维多利亚为代表，它们同在温哥华岛上，与温哥华隔着最窄处仅25公里的海峡。就8月的市场表现来看，纳奈莫出现了较大幅度的上涨，8月纳奈莫独立屋均价为45.37万加元，相比7月上涨幅度为7.14%，成交量方面与去年同期相比则上涨了30%。维多利亚方面，虽然8月独立屋成交价格为75.25万加元，与7月相比下降了0.7%，但是销量与2015年同期相比却有了12%的提升。
第二，与温哥华地域相连的陆地城市。这样的城市以菲沙河谷为代表，它位于大温哥华地区的东侧，不是滨海地区，从实际情况来看，受益较小。该地区的独立屋均价，2016年8月为679888加元，与7月相比微涨0.5%。在房屋成交量方面，2016年8月该地区一共卖出了1694处房产，和去年同期相比成交量还下跌了2.3%。
第三，与温哥华经济发展程度相当但气候寒冷的大城市。这样的城市以多伦多为代表，该城市8月独立屋均价为84.5万加元，与7月相比上涨0.97%，成交量与2015年同期相比则上升了22.7%。
从上述情况可以看出，与温哥华城市相似性越高、平均房价越低的城市，受益的可能性越高。
未来房产政策存在两种可能
应该说，房产政策对房地产价格还是存在较大影响的，但是新政的出台却让BC省政府面临重大的法律挑战。9月19日，BC省高等法院收到了一个代表非加拿大人对BC省新转让税提出的集体诉讼申请，状告加拿大BC省政府越权、歧视。一旦此案胜诉，那么BC省政府将面临大量赔款，而该政策也将存在取消的可能性。
大温地区房价在新政出台后依然高企，这一切让温哥华政府有些恼火，并且意识到目前这些措施还远远不够。或许，后面还将有更多的政策出台。加拿大财政部长Bill Morneau在9月8日表示，由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下，政府可能需要采取额外的更加行之有效的措施使其降温。
因此，未来加拿大房产政策的走向，同时存在从宽与从严两种可能性，而出现从严的可能性更大一些。这意味着温哥华房产市场的调整可能还需要更多的时间，而这也将给其他的城市更多的机会。