过去的50年，美国城市发展的主要特点是城市郊区化，其促成的动力既有明显的政策调节因素，也有文化、消费模式等潜在的社会影响因素。这些主要因素是：州际高速公路建设及公路交通的快速发展，使住宅、商场、工业园、停车场等沿路周边分布建设；低首付、固定利率的长期抵押贷款政策，使住宅的私有化程度大为提高；工业企业向低成本的郊区和卫星城转移，动摇了建立在工作和居住基础上的亲密邻里关系；旧城改造使市中心区密度降低；郊区住宅的大量建设和住宅产业化，住宅成本降低，郊区住宅成为中产阶级的首选；种族隔离和工作歧视使黑人不能融入中产圈，市中心成为社会问题的多发地；郊区多功能购物中心的兴起，取代了市中心百货店的商业繁华；建设项目外迁郊区化，使卫星城迅速崛起，城市像“摊大饼”一样向外蔓延；空调技术的发展，各种物业对自然环境的依赖程度大大降低，使郊区非常适宜人们的居住和生活；城市暴乱的增加使市中心人口减少、经济衰退和住宅空置。