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摘要：在房地产的开发管理过程中，技术管理工作是一项集各种要求为一体的管理活动，不仅仅从房地产的技术层面上有要求，与此同时在社会效益和经济效益上也有要求，作为房地产开发经营者，不仅要有质量第一的观念，更要以战略眼光不断地探索和研究技术质量管理策略和措施，努力提高房地产工程的质量。
关键词：房地产；开发企业；技术管理
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产开发企业工程技术管理工作的特点
1、多而性
我们认为技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想;努力实现城市规划的要求;为实现经济、社会、环境三个效益服务;从现实出发考虑长远需要，从技术上解决经营方而的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题。
2、综合性和组装性
而对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是从他们各自业务范围内进行，而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之规划设计，施工到竣工交用。它要衔接、协调各阶段、各工種之间的关系。从时间上看，它像一个纵向的链条串联各阶段，自始至终。从空间角度看，每个阶段又要而对众多工利“、众多学科，要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平而到立而从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作，据笔者统计，完成一项稍人些的工程要涉及100-200个单位包括省、门J政府各部门至居委会、交通队、从消防到房管部门、从设计到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术
二、房地产开发企业工程技术管理些什么。
1、参与编制所开发项目的可行性研究,针对所要开发的项目,从技术、经济角度分析其可行性,为开发商决策提供技术上的依据。
2、根据开发商要求编制建筑工程的设计任务书,包括工程项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准。同时负责组织编制工程项目的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、并组织企业内部的经营、工程、预算、计划等各部门对各阶段成果进行研究、修改。
3、参与编制工程项目的开发建设组织设计,组织协调设计单位对施工单位进行图纸会审、技术交底,并与双方经常联系及时沟通情况,研究处理出现的各种问题,参与工程监理单位组织召开的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。
4、组织各种建材、设备的技术考察、选型,负责核验用于项目上的一切建筑材料,并把住质量关,参加工程建设中各阶段分项分部的验收工作及隐蔽性工程验收的认可签证。
5、编制工程项目的竣工资料,组织工程的质量保证资料、施工技术资料的收集、整理和技术档案管理工作。
6、制定企业内部的技术措施、编制和实施企业内部的科技发展规划。搜集科技情况,及时了解国内外建筑工程的科技信息,适时推广新材料、新技术,提高开发产品的科技含量。根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。
三、如何进行房地产开发的技术管理
1、编制技术管理的规章制度：根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
2、依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务：房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题，技术人员应当具备多工种多学科的基本知识，没必要也不可能样样精通，况且建筑工程技术也在不断改革，使新技术、新材料不断涌现，我们不可能都及时熟悉。所以，当我们遇到一些技术性较强的问题时，可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作，也可向专家或有关科研单位专题咨询。笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板、保温材料等的性能、优劣，为企业选材决策提供依据。又例如近几年在国内，外墙装修，开始使用玻璃幕墙、金属板、GRC预制构件等，市场上出现有很多新的装饰材料，对这些材料的了解，有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上，因此更不能完全依赖他们去决策。笔者在工作中通过经常实地考察类似项目，到各种专业市场实时了解新材料，在互联网针对性搜索工程及材料甚至生产厂家信息，或通过专家咨询等，多方面搜集资料，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。经验证明，这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。
3、在企业内部建立技术委员会：一个企业内部，除设有总工程师外，还应当设立一个技术智囊团，这样可以集中企业内的技术力量、集思广义，发挥集体智慧，在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图机构，其成员是各分公司、各项目部有经验的高级技术人员，负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案，取得良好效果。
4、利用市场竞争规律，在规划、设计、施工、建材、设备等方面进行招标竞标等，择优选择以保证技术及材料供应商的高质量。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标，我国已被广泛采用，效果明显。施工招标是国家规定。在建筑材料和设备供应商选择方面，笔者有10几年的招标实践。如住宅厨房设备、建筑涂料、电气设备等等都取得较好效果。这是技术管理中的重要方法之一。
5、广泛的、经常的搜集建筑工程方面的技术情报和信息：搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家，更是如此。我们的建筑技术、建材设备相对落后，改革开放以来，随着国家经济发展，建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新，做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展，随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势，才能使工作得心应手。为此，可与有关技术情报部门及相关行业协会建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外，有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。
6、充分利用计算机进行技术管理：建立规划、设计、施工、造价咨询等专业的各种技术资料数据库，储存各种建材设备的信息，将技术资料及材料设备信息电子化、数据化、信息化，开发并利用多媒体软件进行规划、设计、施工、造价咨询等专业技术问题的研究。
结束语
综上所述，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
[1]陈祖.关于房地产开发项目技术管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2]杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).
关键词：房地产；开发企业；技术管理
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产开发企业工程技术管理工作的特点
1、多而性
我们认为技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想;努力实现城市规划的要求;为实现经济、社会、环境三个效益服务;从现实出发考虑长远需要，从技术上解决经营方而的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题。
2、综合性和组装性
而对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是从他们各自业务范围内进行，而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之规划设计，施工到竣工交用。它要衔接、协调各阶段、各工種之间的关系。从时间上看，它像一个纵向的链条串联各阶段，自始至终。从空间角度看，每个阶段又要而对众多工利“、众多学科，要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平而到立而从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作，据笔者统计，完成一项稍人些的工程要涉及100-200个单位包括省、门J政府各部门至居委会、交通队、从消防到房管部门、从设计到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术
二、房地产开发企业工程技术管理些什么。
1、参与编制所开发项目的可行性研究,针对所要开发的项目,从技术、经济角度分析其可行性,为开发商决策提供技术上的依据。
2、根据开发商要求编制建筑工程的设计任务书,包括工程项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准。同时负责组织编制工程项目的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、并组织企业内部的经营、工程、预算、计划等各部门对各阶段成果进行研究、修改。
3、参与编制工程项目的开发建设组织设计,组织协调设计单位对施工单位进行图纸会审、技术交底,并与双方经常联系及时沟通情况,研究处理出现的各种问题,参与工程监理单位组织召开的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。
4、组织各种建材、设备的技术考察、选型,负责核验用于项目上的一切建筑材料,并把住质量关,参加工程建设中各阶段分项分部的验收工作及隐蔽性工程验收的认可签证。
5、编制工程项目的竣工资料,组织工程的质量保证资料、施工技术资料的收集、整理和技术档案管理工作。
6、制定企业内部的技术措施、编制和实施企业内部的科技发展规划。搜集科技情况,及时了解国内外建筑工程的科技信息,适时推广新材料、新技术,提高开发产品的科技含量。根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。
三、如何进行房地产开发的技术管理
1、编制技术管理的规章制度：根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
2、依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务：房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题，技术人员应当具备多工种多学科的基本知识，没必要也不可能样样精通，况且建筑工程技术也在不断改革，使新技术、新材料不断涌现，我们不可能都及时熟悉。所以，当我们遇到一些技术性较强的问题时，可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作，也可向专家或有关科研单位专题咨询。笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板、保温材料等的性能、优劣，为企业选材决策提供依据。又例如近几年在国内，外墙装修，开始使用玻璃幕墙、金属板、GRC预制构件等，市场上出现有很多新的装饰材料，对这些材料的了解，有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上，因此更不能完全依赖他们去决策。笔者在工作中通过经常实地考察类似项目，到各种专业市场实时了解新材料，在互联网针对性搜索工程及材料甚至生产厂家信息，或通过专家咨询等，多方面搜集资料，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。经验证明，这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。
3、在企业内部建立技术委员会：一个企业内部，除设有总工程师外，还应当设立一个技术智囊团，这样可以集中企业内的技术力量、集思广义，发挥集体智慧，在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图机构，其成员是各分公司、各项目部有经验的高级技术人员，负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案，取得良好效果。
4、利用市场竞争规律，在规划、设计、施工、建材、设备等方面进行招标竞标等，择优选择以保证技术及材料供应商的高质量。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标，我国已被广泛采用，效果明显。施工招标是国家规定。在建筑材料和设备供应商选择方面，笔者有10几年的招标实践。如住宅厨房设备、建筑涂料、电气设备等等都取得较好效果。这是技术管理中的重要方法之一。
5、广泛的、经常的搜集建筑工程方面的技术情报和信息：搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家，更是如此。我们的建筑技术、建材设备相对落后，改革开放以来，随着国家经济发展，建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新，做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展，随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势，才能使工作得心应手。为此，可与有关技术情报部门及相关行业协会建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外，有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。
6、充分利用计算机进行技术管理：建立规划、设计、施工、造价咨询等专业的各种技术资料数据库，储存各种建材设备的信息，将技术资料及材料设备信息电子化、数据化、信息化，开发并利用多媒体软件进行规划、设计、施工、造价咨询等专业技术问题的研究。
结束语
综上所述，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
[1]陈祖.关于房地产开发项目技术管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2]杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).