论文部分内容阅读
不少人对此次楼市调控非常关注，他们最关心的问题大概就是关于买房了：房价能跌多少，什么时候买，如何买最合算?还有人问，如何根据政策调控进度适时调整买房计划?
下跌幅度难以超过30％
中国房地产近10年的发展，几乎是一部政策主导的发展史。如果试图通过发现行业周期性规律或根据市场供需来预测房价，将是缺乏常识的表现。我们现从市场经验和投资心理的蛛丝马迹来做判断。
立场不同，观点各异
万通地产董事长冯仑认为，在未来两年内房价会下跌20％～30％，之后会保持相对平稳的状态。中国社会科学院工业经济研究所研究员、地产三剑客核心成员曹建海则指出，一旦下半年回落的走势确实，以投机为主导的房市的卖盘压力将越来越大，引起2011年房价更大幅度的下跌，直至在2012年，相对于2010年高点，全国城镇出现大约40％～50％的回落，一线城市可能超过60％。
房地产商和楼市民生派代表对房价走势的看法较为一致，都比较悲观，但深层次原因不同，前者可能察觉到中央政府这次动真格了，后者却是认为楼市泡沫将不可遏制地崩灭。券商、基金等机构的专家，则是楼市的坚定看多派。国金证券首席经济学家金岩石就认为，半年之后，最晚到2011年一季度，就会看到房地产交易量攀升，房价暴涨。
房价过高，30％降幅不是不可能
有人说此次房价跌幅不会超过30％，主要从两方面论证。一是此前按揭首付多为3成，跌幅超过30％，房产就会变成负资产而出现大量的断供，政府不会容忍这种情况。二是认为人们没有意识到下跌30％的程度有多深，意味着回涨到现在的价位需要40％以上的涨幅，这是不可思议的。
事实上，一年以来，北京等地的上涨幅度已在40％以上，有这么大的涨幅，为什么就不能下跌30％?纵使下跌30％，也只是回到一年前的水平，对一年前的按揭者没有丝毫影响。可能造成断供的仅仅是在房价最高位出手的人群，比如此轮房价最高位的5月，而这部分人的数量极其有限。最高点以下买房的人群都不存在负资产的情况，不会涌现大规模断供潮。
以此佐证，近期发布的银行房贷压力测试报告指出，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。其中，民生银行对房价下跌的承受力最大，容忍房价跌幅在四成左右；工行、建行对房价下跌的容忍度约为35％，交行、中行、华夏和兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成。这还是在考虑到银行已有坏账基础上做出的测试。
高房价迷信不消，则难破30％
房价下跌很难超过30％有其原因，主要基于对房价预期的判断上。本轮楼市调控将会取得成功，但能否一次性破除对房价永远上涨的迷信，可能性很小。
马克思说过，“如果有lO％的利润，资本就会保证到处被使用；有20％的利润，资本就能活跃起来；有50％的利润，资本就会铤而走险，有100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律，有300％以上的利润，资本就敢犯任何罪行。”套用在房价降幅上，似乎可以说成：如果有10％的降幅，自住和改善性需求者将进入，有15％以上的降幅，开发商开始自导自演，假按揭将再次盛行；有30％的降幅，投机客就会涌进抄底；有50％的降幅，这个市场已濒临崩盘；降幅超过60％?这在房地产泡沫崩盘的日本都不曾发生过。
如果不出意外，此次房价调控的降幅将在30％以内，同时不排除局部地区有下降50％的可能。
房价什么时候跌
如果经济形势不再遭遇危及全局的恶性突发事件，比如2008年的全球次贷危机，本次楼市调控将坚定不移地进行下去。调整时间至少为2年，甚至可能达到5年以上。
刚性需求者2011年初出手
房价走势将会和2007年底～2008年中类似，先是成交低迷，而后开发商打折降价。此后一段时期，后续政策将是“一站二看三通过”，开发商将是“一哭二闹三下调”，买房人将迎来好的出手契机。
政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，市场逐步从量跌价跌转向量价齐跌，拐点已经出现。中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量腰斩，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44％。同时，北京、上海、深圳等一线城市中有超过五成的楼盘价格出现下跌。
历史经验表明，成交量一般领先于房价6个月左右，这与本次开发商资金的耗尽大约需要半年时间也相吻合。另外，开发商在2009年6～9月集中拿地，至20lO年下半年新盘便会成批涌现。抱着落袋为安的心态，开发商也会尽量套现。炒房客更会在此前抢先抛售房源。房价整体可回落到2009年底水平。刚性需求者可从现在起着手看房，在2011年初考虑入市。
改善型需求者可看2012年
改善型需求者要坚持自己的判断，房价不总体下跌20％～30％，不要轻易出手。楼市很难在2012年以前出现回暖。
今年两会召开之前，温家宝总理在与网友交流时表示，有决心在本届政府任期内，使房价保持在合理的价位。2012年是个非常重要的年份，如果调控效果不理想，不排除在此前后出台决定性变革措施。
关注市场和政策信号
可根据信号及时调整置业策略。仅列举几个。
护航信号
以下信号将使本次调控顺利进行下去。
保障房大规模人市国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％，一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多。要看这些计划的完成状况如何。
外贸持续有良好表现如果外贸有半年以上的持续良好表现，保增长对房地产行业的依赖会大为减小。
松动信号
以下信号将使调控受到冲击。
世界经济二次探底出现的可能性很小，而且不会像次贷危机一样动摇此次调控的方向。 一年内不加息甚至减息不逐步回收流动性，将使调控的效果大打折扣，同时影响人们对楼市的预期。
加速信号
以下信号将加速调控进程，使调控效果更好。
房产税开征房产税主要针对住囤积，打压投机购房，对房价永远上涨预期是一个致命打击。
小产权房破冰将很大程度上解决土地供给不足问题。目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了60多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
二次房改启动可从根本上解决推动高房价的制度性问题。
和调控有关的买房误区
许多人买房首看信贷政策，习惯于在信贷政策最宽松时候进入，看利，率是否达到历史低点，是否有利率优惠政策，却不知这样恰恰跟错了节拍。在一个有限的时期内，信贷政策最宽松的时候，往往是楼市由冷快速转暖之时，轮到办下房贷，往往恰买在了高点。
事实上。相对于动辄10年、20年的按揭期限来说，一时的低利率是完全靠不住的。许多买房人可能不知道，银行所给的贷款利率是在每年年初可能做出调整的，利率优惠也可能取消。贪图一时的利率优惠，而忽略了更重要的价格等因素。往往是“捡起芝麻，丢了西瓜”。
在利率低点买房，还可能让人对自己的承受能力产生误判。举个例子，张先生看中了一套100平方米的房子，需要按揭贷款150万元，市场基准利率5.94％，可享受7折优惠利率。张先生算了算，20年按揭期。等额本息月供9215.07元，正好在可承受能力的临界点上，于是买下了这套房子。1年后楼市调控开始，市场先加息1.53个百分点，7折优惠利率也变成了8.5折，这时月供11051.09元，一下子多出了1800多元，让张先生傻了眼。
对于买房人来说，还要谨防陷入买涨不买跌的误区。首先要对房价形成自己的合理预期，在预期达到之后，该出手时就果断出手，不要受市场情绪影响，更不要迷信专家。
下跌幅度难以超过30％
中国房地产近10年的发展，几乎是一部政策主导的发展史。如果试图通过发现行业周期性规律或根据市场供需来预测房价，将是缺乏常识的表现。我们现从市场经验和投资心理的蛛丝马迹来做判断。
立场不同，观点各异
万通地产董事长冯仑认为，在未来两年内房价会下跌20％～30％，之后会保持相对平稳的状态。中国社会科学院工业经济研究所研究员、地产三剑客核心成员曹建海则指出，一旦下半年回落的走势确实，以投机为主导的房市的卖盘压力将越来越大，引起2011年房价更大幅度的下跌，直至在2012年，相对于2010年高点，全国城镇出现大约40％～50％的回落，一线城市可能超过60％。
房地产商和楼市民生派代表对房价走势的看法较为一致，都比较悲观，但深层次原因不同，前者可能察觉到中央政府这次动真格了，后者却是认为楼市泡沫将不可遏制地崩灭。券商、基金等机构的专家，则是楼市的坚定看多派。国金证券首席经济学家金岩石就认为，半年之后，最晚到2011年一季度，就会看到房地产交易量攀升，房价暴涨。
房价过高，30％降幅不是不可能
有人说此次房价跌幅不会超过30％，主要从两方面论证。一是此前按揭首付多为3成，跌幅超过30％，房产就会变成负资产而出现大量的断供，政府不会容忍这种情况。二是认为人们没有意识到下跌30％的程度有多深，意味着回涨到现在的价位需要40％以上的涨幅，这是不可思议的。
事实上，一年以来，北京等地的上涨幅度已在40％以上，有这么大的涨幅，为什么就不能下跌30％?纵使下跌30％，也只是回到一年前的水平，对一年前的按揭者没有丝毫影响。可能造成断供的仅仅是在房价最高位出手的人群，比如此轮房价最高位的5月，而这部分人的数量极其有限。最高点以下买房的人群都不存在负资产的情况，不会涌现大规模断供潮。
以此佐证，近期发布的银行房贷压力测试报告指出，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。其中，民生银行对房价下跌的承受力最大，容忍房价跌幅在四成左右；工行、建行对房价下跌的容忍度约为35％，交行、中行、华夏和兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成。这还是在考虑到银行已有坏账基础上做出的测试。
高房价迷信不消，则难破30％
房价下跌很难超过30％有其原因，主要基于对房价预期的判断上。本轮楼市调控将会取得成功，但能否一次性破除对房价永远上涨的迷信，可能性很小。
马克思说过，“如果有lO％的利润，资本就会保证到处被使用；有20％的利润，资本就能活跃起来；有50％的利润，资本就会铤而走险，有100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律，有300％以上的利润，资本就敢犯任何罪行。”套用在房价降幅上，似乎可以说成：如果有10％的降幅，自住和改善性需求者将进入，有15％以上的降幅，开发商开始自导自演，假按揭将再次盛行；有30％的降幅，投机客就会涌进抄底；有50％的降幅，这个市场已濒临崩盘；降幅超过60％?这在房地产泡沫崩盘的日本都不曾发生过。
如果不出意外，此次房价调控的降幅将在30％以内，同时不排除局部地区有下降50％的可能。
房价什么时候跌
如果经济形势不再遭遇危及全局的恶性突发事件，比如2008年的全球次贷危机，本次楼市调控将坚定不移地进行下去。调整时间至少为2年，甚至可能达到5年以上。
刚性需求者2011年初出手
房价走势将会和2007年底～2008年中类似，先是成交低迷，而后开发商打折降价。此后一段时期，后续政策将是“一站二看三通过”，开发商将是“一哭二闹三下调”，买房人将迎来好的出手契机。
政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，市场逐步从量跌价跌转向量价齐跌，拐点已经出现。中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量腰斩，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44％。同时，北京、上海、深圳等一线城市中有超过五成的楼盘价格出现下跌。
历史经验表明，成交量一般领先于房价6个月左右，这与本次开发商资金的耗尽大约需要半年时间也相吻合。另外，开发商在2009年6～9月集中拿地，至20lO年下半年新盘便会成批涌现。抱着落袋为安的心态，开发商也会尽量套现。炒房客更会在此前抢先抛售房源。房价整体可回落到2009年底水平。刚性需求者可从现在起着手看房，在2011年初考虑入市。
改善型需求者可看2012年
改善型需求者要坚持自己的判断，房价不总体下跌20％～30％，不要轻易出手。楼市很难在2012年以前出现回暖。
今年两会召开之前，温家宝总理在与网友交流时表示，有决心在本届政府任期内，使房价保持在合理的价位。2012年是个非常重要的年份，如果调控效果不理想，不排除在此前后出台决定性变革措施。
关注市场和政策信号
可根据信号及时调整置业策略。仅列举几个。
护航信号
以下信号将使本次调控顺利进行下去。
保障房大规模人市国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％，一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多。要看这些计划的完成状况如何。
外贸持续有良好表现如果外贸有半年以上的持续良好表现，保增长对房地产行业的依赖会大为减小。
松动信号
以下信号将使调控受到冲击。
世界经济二次探底出现的可能性很小，而且不会像次贷危机一样动摇此次调控的方向。 一年内不加息甚至减息不逐步回收流动性，将使调控的效果大打折扣，同时影响人们对楼市的预期。
加速信号
以下信号将加速调控进程，使调控效果更好。
房产税开征房产税主要针对住囤积，打压投机购房，对房价永远上涨预期是一个致命打击。
小产权房破冰将很大程度上解决土地供给不足问题。目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了60多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
二次房改启动可从根本上解决推动高房价的制度性问题。
和调控有关的买房误区
许多人买房首看信贷政策，习惯于在信贷政策最宽松时候进入，看利，率是否达到历史低点，是否有利率优惠政策，却不知这样恰恰跟错了节拍。在一个有限的时期内，信贷政策最宽松的时候，往往是楼市由冷快速转暖之时，轮到办下房贷，往往恰买在了高点。
事实上。相对于动辄10年、20年的按揭期限来说，一时的低利率是完全靠不住的。许多买房人可能不知道，银行所给的贷款利率是在每年年初可能做出调整的，利率优惠也可能取消。贪图一时的利率优惠，而忽略了更重要的价格等因素。往往是“捡起芝麻，丢了西瓜”。
在利率低点买房，还可能让人对自己的承受能力产生误判。举个例子，张先生看中了一套100平方米的房子，需要按揭贷款150万元，市场基准利率5.94％，可享受7折优惠利率。张先生算了算，20年按揭期。等额本息月供9215.07元，正好在可承受能力的临界点上，于是买下了这套房子。1年后楼市调控开始，市场先加息1.53个百分点，7折优惠利率也变成了8.5折，这时月供11051.09元，一下子多出了1800多元，让张先生傻了眼。
对于买房人来说，还要谨防陷入买涨不买跌的误区。首先要对房价形成自己的合理预期，在预期达到之后，该出手时就果断出手，不要受市场情绪影响，更不要迷信专家。