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【政府】
首先当然是政府,这又可以细分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房价缓慢上涨,暴涨暴跌都是不愿意看到的。2008年为了救市整出个四万亿,结果大量资金都流向了楼市,现在不可能再有四万亿了。中央已经明确表明不会再出台大规模的经济刺激方案。
地方政府想的是当地房价越贵越好,房价越贵,地价就越贵,地价越贵他卖地就有更多收入,有了更多收入将来干什么都有力气。但地方政府没办法控制宏观经济政策,货币政策也管不了,银行也不听他的。所以地方政府只能在他所能控制的范围内,进行小规模的救市,这种小规模救市不可能改变大趋势,只能是短期效应。
【百姓】
百姓可以分成三类人:1、无房者;2、有自住房者;3、有多套房者。对于无房者来说,楼市越跌越开心,最好能跌去七八成才赞呢。反正他也没房子,怕啥?他早就看房东不顺眼了,如果房东的资产贬值,那是再好不过了。
有自住房的人反正就这么一套房,涨也不会卖,跌也没钱买,你们去折腾去吧,他最多就是观望。只是房价跌了,心里总有些不舒服。
有多套房的人此时最焦急,形势好的时候很容易出货,现在形势不好,出货很困难,你越是降价,那些买家就越是观望。更要命的是边上的新楼盘,开盘价竟然比二手房还要便宜,你说还能怎么办?要么就干脆不卖了,收租金。要么就再降降价,那些原本用来收租的房子也想拿出来卖掉算了。
【房地产商】
房地产商的情况很不一样,中国大约有数千家房地产商,龙头老大万科的市场占有率只有2%,因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足,遇到冬天还能死扛,而小型房企就惨了,特别是借了大量民间高利贷的小房企。
每当市场到了这个时候,大型房企就特别无良。比如万科,在2007年底的时候,万科董事长王石就公开宣扬“拐点论”,号称房价已经到了一个拐点,大家准备过冬。到了今年,还是万科的人跑出来唱衰楼市,毛大庆(万科副总裁)就是典型的例子。
万科想的是,在市场不好的时候再加一把力气,让那些小房企死得更快些。由于万科是市场老大,他说的话大家都当真,如果老大都唱衰,那么那些小房企的债权人会怎么想?当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企,怎么可能架得住逼债?跑去找银行,银行是不会给你钱了。唯一的办法就是降价抛库存房,你一降价,那些老业主就跑来闹事,老业主一闹事,债主就更加心慌。
网上就有这样一则新闻《青岛女地产大亨姐妹双双跑路欠贷或超70亿元》。这位倒霉的女地产大亨就是被债主逼跑的,楼盘都盖了一半,后面的资金凑不齐了,如果烂尾的话,那前面的投入就要打水漂,现在形势不好又没有人愿意继续接手,那唯一的办法就是——跑路!我相信接下來类似这样的新闻会越来越多,大型房地产企业现在就看戏,等到进入破产清算阶段,他再来捡皮夹子。
【房价】
现在的形势和2008年很像,房价已经进入了下降通道,除非政府再出台一个强力的刺激方案,否则的话,在中短期内房价都不会上涨。政府被当年的四万亿痛骂了好多年,除非再遭遇比当年还惨烈的情况,否则他不会再犯傻了。因此我的判断是,房价已经正式进入熊市。
毛大庆有两条说的很对,即一线城市土地价格飙升过快,透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大,透支未来住房消费的数量。原本我认为三四线楼市顶不住了,一线楼市还可以顶一顶,但现在发现,覆巢之下无完卵,下跌是一定的,只是跌幅各有不同。
除此之外,还有更大的利空。从2015年开始,中国的人口红利正式消失。上世纪70年代中国夫妇从平均生育六七个孩子下降到三四个孩子,生育率出现了一轮巨幅的下降。在1980年计划生育政策颁布后,生育率再度出现了下滑。
人口结构和房价的关系是强烈的正相关,请参考下面这幅图。日本的拐点出现在1990年,从1990年至今,日本的房价下跌了二十多年,因为没有那么多年轻人了,而老年人根本不需要再买房。那些在90年代初买了房的人,现在房价也只有当时的1/3,很多人还了一辈子房贷还没还清。
从2000年至今,中国人就相信买了房永远不会亏,事实确实是房价连续涨了十几年,但是2015年就是人口红利的拐点。如果变成另一个日本,那么以后的信条就会变成:房子一买就套牢。
首先当然是政府,这又可以细分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房价缓慢上涨,暴涨暴跌都是不愿意看到的。2008年为了救市整出个四万亿,结果大量资金都流向了楼市,现在不可能再有四万亿了。中央已经明确表明不会再出台大规模的经济刺激方案。
地方政府想的是当地房价越贵越好,房价越贵,地价就越贵,地价越贵他卖地就有更多收入,有了更多收入将来干什么都有力气。但地方政府没办法控制宏观经济政策,货币政策也管不了,银行也不听他的。所以地方政府只能在他所能控制的范围内,进行小规模的救市,这种小规模救市不可能改变大趋势,只能是短期效应。
【百姓】
百姓可以分成三类人:1、无房者;2、有自住房者;3、有多套房者。对于无房者来说,楼市越跌越开心,最好能跌去七八成才赞呢。反正他也没房子,怕啥?他早就看房东不顺眼了,如果房东的资产贬值,那是再好不过了。
有自住房的人反正就这么一套房,涨也不会卖,跌也没钱买,你们去折腾去吧,他最多就是观望。只是房价跌了,心里总有些不舒服。
有多套房的人此时最焦急,形势好的时候很容易出货,现在形势不好,出货很困难,你越是降价,那些买家就越是观望。更要命的是边上的新楼盘,开盘价竟然比二手房还要便宜,你说还能怎么办?要么就干脆不卖了,收租金。要么就再降降价,那些原本用来收租的房子也想拿出来卖掉算了。
【房地产商】
房地产商的情况很不一样,中国大约有数千家房地产商,龙头老大万科的市场占有率只有2%,因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足,遇到冬天还能死扛,而小型房企就惨了,特别是借了大量民间高利贷的小房企。
每当市场到了这个时候,大型房企就特别无良。比如万科,在2007年底的时候,万科董事长王石就公开宣扬“拐点论”,号称房价已经到了一个拐点,大家准备过冬。到了今年,还是万科的人跑出来唱衰楼市,毛大庆(万科副总裁)就是典型的例子。
万科想的是,在市场不好的时候再加一把力气,让那些小房企死得更快些。由于万科是市场老大,他说的话大家都当真,如果老大都唱衰,那么那些小房企的债权人会怎么想?当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企,怎么可能架得住逼债?跑去找银行,银行是不会给你钱了。唯一的办法就是降价抛库存房,你一降价,那些老业主就跑来闹事,老业主一闹事,债主就更加心慌。
网上就有这样一则新闻《青岛女地产大亨姐妹双双跑路欠贷或超70亿元》。这位倒霉的女地产大亨就是被债主逼跑的,楼盘都盖了一半,后面的资金凑不齐了,如果烂尾的话,那前面的投入就要打水漂,现在形势不好又没有人愿意继续接手,那唯一的办法就是——跑路!我相信接下來类似这样的新闻会越来越多,大型房地产企业现在就看戏,等到进入破产清算阶段,他再来捡皮夹子。
【房价】
现在的形势和2008年很像,房价已经进入了下降通道,除非政府再出台一个强力的刺激方案,否则的话,在中短期内房价都不会上涨。政府被当年的四万亿痛骂了好多年,除非再遭遇比当年还惨烈的情况,否则他不会再犯傻了。因此我的判断是,房价已经正式进入熊市。
毛大庆有两条说的很对,即一线城市土地价格飙升过快,透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大,透支未来住房消费的数量。原本我认为三四线楼市顶不住了,一线楼市还可以顶一顶,但现在发现,覆巢之下无完卵,下跌是一定的,只是跌幅各有不同。
除此之外,还有更大的利空。从2015年开始,中国的人口红利正式消失。上世纪70年代中国夫妇从平均生育六七个孩子下降到三四个孩子,生育率出现了一轮巨幅的下降。在1980年计划生育政策颁布后,生育率再度出现了下滑。
人口结构和房价的关系是强烈的正相关,请参考下面这幅图。日本的拐点出现在1990年,从1990年至今,日本的房价下跌了二十多年,因为没有那么多年轻人了,而老年人根本不需要再买房。那些在90年代初买了房的人,现在房价也只有当时的1/3,很多人还了一辈子房贷还没还清。
从2000年至今,中国人就相信买了房永远不会亏,事实确实是房价连续涨了十几年,但是2015年就是人口红利的拐点。如果变成另一个日本,那么以后的信条就会变成:房子一买就套牢。