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摘要：民宿投资是近年来旅游业的风口，由于需求递增，供给量短时间内增长缓慢，目前我国短租市场渗透率不到10%，市场缺口巨大，吸引了很多创业者和资本涌入民宿业。民宿投资一片繁荣景象背后危机暗浮，需要投资者擦亮眼睛，做到精准投资。本文从民宿投资的现状入手，分析目前民宿投资的风险因素，尝试提出些许建议。
关键词：民宿投资;风险;解决路径
1.我国民宿投资的背景及现状
自从十九大提出乡村振兴战略以来，乡村旅游得到了快速发展。政府一直在致力于精准扶贫，也为乡村旅游的发展提供了必要的政策支持。民宿业是基于乡村旅游发展起来的，也反过来推动了乡村旅游的转型升级。民宿是利用乡村里闲置的房产，经过规划设计和建筑改造，民宿主人参与运营和接待工作，达到为游客提供住宿服务，并能深入参与目的地民俗文化生活的体验型旅游产品。民宿是不同于酒店的非标准化住宿产品，更能吸引热衷于自助游的客群。对于一部分民宿投资和经营者来说，民宿不仅是一种盈利方式，更是一种情怀。我国民宿业仍处于模仿和探索的初级阶段，行业标杆在台湾，台湾的民宿在当地是不同的概念，是一种生活方式，但是大陆引进民宿以后就变成了类似于酒店的运营模式。国家旅游局预测，2020年民宿业将达到300亿的市场规模。随着民宿业的急剧扩张，社会上的资本也在不断涌入这个风口。但是这个行业变化非常快，前两年出现许多网红项目，如田园综合体、特色小镇等，由于同质化严重，缺乏优质吸引旅游者的核心内容，都逐渐销声匿迹。资本界发现投资民宿需要投入大量资金，少则几十万，多则几百上千万，而且资本回收周期很长，至少需要五年，收益并未达到预期，利润率普遍低于中端酒店，热情有所减退，民宿投资更趋于理性化。目前国内出现了花间堂、有家民宿、隐居乡里等连锁民宿品牌，也产生了类似Airbnb的路客、蚂蚁短租、小猪短租、途家、短住科技、臻宿等民宿在线运营品牌，这些平台不断融资，使越来越多的风投资金进入民宿领域。
2.民宿投资的几种类型
民宿项目作为一种新型业态，大部分所用的房屋是租借而来，没有质押，很难从银行渠道获得融资，大部分来源于民间资本，以下是几种比较常见的融资方式。
2.1个体独资
创业者个人独自承担所有的投资费用，包括物业购买或租赁、设计、改造装饰费用，以及后期运营的人工、物资成本，自负盈亏。此种投资优点是灵活，可以根据游客需求随时调整经营策略。缺点也显而易见，客户群体多为低端客户，投资相对较小，在后期需要更新和升级设施及服务时常面临资金短缺的困境，融资渠道少，抗风险能力较低，且存在诸多硬件设施不全和房东运营能力差、服务及管理的不规范、同质化严重以及竞争激烈的困境，同时也具有极大安全隐患。
2.2合伙入股，收益共享
规模化连锁品牌民宿适合此种融资方式，先做好一个项目，树立起样本和标杆，运用优秀的商业运营模式获得资本的青睐，进而复制衍生更多连锁品牌项目。合伙经营的典型是蚂蚁短租旗下的有家民宿，投资人和有家民宿运营方共同投资，并按比例共享收益。投资人承担民宿物业房屋和改造成本，而民宿经营过程中产生的人工和易耗品费用由有家民宿承担，收益按照三七分成，有家30%，投资者70%。此种投资入股模式深得投资人青睐，相对于以前找第三方酒店管理公司托管，第三方公司不管经营是否亏损都收取管理费用，有家民宿作为经营方也直接参与利润分成，更能赢得投资人信赖。
2.3众筹融资
众筹民宿是指发起人在线上众筹平台发起一个民宿项目，吸收个人投资，并承诺给予投资人一定比例的股权，并赠送一定间夜量的免费住宿。众筹形式起源于2017年，薛蛮子在众筹平台推出其个人的民宿品牌“蛮子民宿·京都”，几分钟之内被抢购一空。民宿众筹是众筹+旅游概念的有效延伸。在其他行业众筹进入寒冬期时，民宿众筹却异常火热。目前国内的许多知名的众筹平台，如多彩投、众筹网、京东众筹、开始吧等开始推广民宿众筹项目，众筹投资是民间资本进入民宿业的重要途径。众筹可分为私募股权众筹、产品众筹、收益权众筹、消费众筹和公益众筹等模式，大部分民宿众筹项目属于收益权众筹和私募股权众筹[1]。其中一家众筹网发起的福建某民宿项目，投资者只要投入35000元，即可成为高级共建人，享有民宿1%的股权。投资者选择民宿项目进行众筹的其中一个原因是情怀投资，怀有对此种全新型体验和理念以及审美的感受，也算是投资的一种。众筹完美解决了资金问题，并且提高了品牌知名度，培养出初期忠实顾客。投资人只参与分红，不干涉经营，也能最大限度保护经营团队对民宿的经营控制权。
3.影响民宿投资的风险因素
表面一片繁荣火热景象的民宿投资，真实的生存现状却面临着很多潜在的风险。有关数据显示，2016年下半年起，市场上大部分民宿出租率明显减缓甚至降低，新增民宿数量也急剧下降。也不乏有刚开业没多久就关停的民宿项目，使投资者对于民宿业的市场前景预期降低。民宿投资的狂热时期已经成为过去，行业风险逐步突显。以下罗列出来影响民宿投资的几方面
3.1政策风险，市场监管制度不完善
目前民宿在我國是新兴业态，尚未出台对民宿业明确的法律法规，法律制度不完善。关于民宿的概念和界定没有明确规定，很多是按照旅馆业或者房屋租赁来执行。由于很多民宿项目是由居民住宅改建而成，私宅用于经营短租，流程就会更加繁琐，经常需要征得居委会、物业甚至邻居的第三方认可，后期还有被收回物业使用权的风险，这些不确定的风险因素全部由房东和平台转嫁给了投资人。民宿项目由于消防不能通过验收，无法拿到旅馆业特种行业许可证，很多民宿是无证经营，随时可能被关停。经营者无法通过有效途径获取住客的真实身份信息，缺乏统一联网的身份认证体系，民宿的安全性得不到有效保障。
3.2经营风险
民宿项目周期很长，从初期的融资，到后续经营，再到获得收益，一般需要5-10年时间。一旦运营环节出现风险，前期的投入都将遭受损失。因此民宿业且投入资金大，变化极速，变数多。分散经营的民宿安全和管理方面是弱点，连锁经营的民宿品质把控是痛点，一旦一家项目出问题会影响整个品牌的形象。 3.3资金安全风险
运营者收到投资者的资金以后，没有人来监管运营公司，存在极大的资金风险。由于投资人不参与经营管理，资金的流向并不清楚，经营者是否将资金专项专用也无从知晓。一旦项目失败，运营公司倒闭，市场监管机制不完善，投资者就会血本无归。
4.规避民宿投资风险的几点建议
4.1提前做好项目评测
民宿的整体规划设计方案评测，包括从选址、定位等空间规划，到硬件建设的建筑规划设计方案，都影响着投资者对于整个项目的判断。民宿需要集群发展，跟周边其他项目形成规模效应，并且要与其他项目具有差别，以防止恶性同质低价竞争，有更多不同层次的产品供游客选择，吸引不同阶层的客群。影响选址的因素有很多，主要有区位、交通、区域环境、地块状况、资源、基础设施等[2]。设计方案必须特色化、品牌化才能有良好的市场反应。例如简约风的帐篷，生态风的树屋，特立独行的船屋等，体验与自然界的和平共处。投资者应做足功课，对新项目各个细节展开调研，对市场进行预判，全面评测项目的投资收益。
4.2明晰商业模式和赢利点
投资者应清楚了解民宿项目所要运用的商业模式，知道项目的赢利点所在，并能够判断赢利点是否具有可持续性。目前很多民宿采取品牌化连锁经营策略，互联网+民宿，线上线下整合资源，弥补了民宿非标准化零散的缺点。又通过招商加盟模式，规模得到迅速扩张，为游客提供标准化服务。连锁化经营可以降低投资风险，成熟的运营模式能够缩短资本回收周期。越具有创新性和特色性的民宿项目，越具备抵抗风险的能力，越具有持续盈利的条件。优秀的项目需要以旅游者需求为导向，设计出旅游者喜爱的产品，而不应该以经营者的情怀出发。民宿最大的收益率表现在出租率，做好出租率预测对资金回报预测有重要作用。
4.3拥有资本思维和市场思维
投资者应充分了解运营者的思维模式，用资本思维和市场思维去运作民宿项目，而不能单纯以情怀来运营。要从长远出发，挖掘项目的文化内涵，进行品牌经营和推广。做好民宿既要有特色吸引客源，又要有规模效益减少运营成本。同时，要多注意分散风险，规避可能由不可抗力因素引起的投资风险。投资者需要擦亮眼睛，选择综合实力强又有明确发展思路的运营公司，了解运营公司的真实实力和背景，以及是否有完善的风险管控机制和突发事件应对机制。同时，还应对民宿项目众筹平台进行详细了解，例如众筹资金的平台是否具备政府部门核发的相应融资资质、是否设计了风险回避的相关措施，用来保障投资人的合理利益等[3]。
参考文献：
[1] 乐琰.投资民宿需谨慎[J]第一财经日报，2018（7）：1.
[2]黄晓春.筹建民宿的六大核心步骤[J].产业地产，2018（4）：64-68.
[3]唐飞.民宿投资持续火热，繁荣之下风险暗藏[J].经济参考报，2018（8）：1.
作者简介：王文娟（1989.7-），女，漢族，山东青岛人，硕士 研究方向：旅游管理。
关键词：民宿投资;风险;解决路径
1.我国民宿投资的背景及现状
自从十九大提出乡村振兴战略以来，乡村旅游得到了快速发展。政府一直在致力于精准扶贫，也为乡村旅游的发展提供了必要的政策支持。民宿业是基于乡村旅游发展起来的，也反过来推动了乡村旅游的转型升级。民宿是利用乡村里闲置的房产，经过规划设计和建筑改造，民宿主人参与运营和接待工作，达到为游客提供住宿服务，并能深入参与目的地民俗文化生活的体验型旅游产品。民宿是不同于酒店的非标准化住宿产品，更能吸引热衷于自助游的客群。对于一部分民宿投资和经营者来说，民宿不仅是一种盈利方式，更是一种情怀。我国民宿业仍处于模仿和探索的初级阶段，行业标杆在台湾，台湾的民宿在当地是不同的概念，是一种生活方式，但是大陆引进民宿以后就变成了类似于酒店的运营模式。国家旅游局预测，2020年民宿业将达到300亿的市场规模。随着民宿业的急剧扩张，社会上的资本也在不断涌入这个风口。但是这个行业变化非常快，前两年出现许多网红项目，如田园综合体、特色小镇等，由于同质化严重，缺乏优质吸引旅游者的核心内容，都逐渐销声匿迹。资本界发现投资民宿需要投入大量资金，少则几十万，多则几百上千万，而且资本回收周期很长，至少需要五年，收益并未达到预期，利润率普遍低于中端酒店，热情有所减退，民宿投资更趋于理性化。目前国内出现了花间堂、有家民宿、隐居乡里等连锁民宿品牌，也产生了类似Airbnb的路客、蚂蚁短租、小猪短租、途家、短住科技、臻宿等民宿在线运营品牌，这些平台不断融资，使越来越多的风投资金进入民宿领域。
2.民宿投资的几种类型
民宿项目作为一种新型业态，大部分所用的房屋是租借而来，没有质押，很难从银行渠道获得融资，大部分来源于民间资本，以下是几种比较常见的融资方式。
2.1个体独资
创业者个人独自承担所有的投资费用，包括物业购买或租赁、设计、改造装饰费用，以及后期运营的人工、物资成本，自负盈亏。此种投资优点是灵活，可以根据游客需求随时调整经营策略。缺点也显而易见，客户群体多为低端客户，投资相对较小，在后期需要更新和升级设施及服务时常面临资金短缺的困境，融资渠道少，抗风险能力较低，且存在诸多硬件设施不全和房东运营能力差、服务及管理的不规范、同质化严重以及竞争激烈的困境，同时也具有极大安全隐患。
2.2合伙入股，收益共享
规模化连锁品牌民宿适合此种融资方式，先做好一个项目，树立起样本和标杆，运用优秀的商业运营模式获得资本的青睐，进而复制衍生更多连锁品牌项目。合伙经营的典型是蚂蚁短租旗下的有家民宿，投资人和有家民宿运营方共同投资，并按比例共享收益。投资人承担民宿物业房屋和改造成本，而民宿经营过程中产生的人工和易耗品费用由有家民宿承担，收益按照三七分成，有家30%，投资者70%。此种投资入股模式深得投资人青睐，相对于以前找第三方酒店管理公司托管，第三方公司不管经营是否亏损都收取管理费用，有家民宿作为经营方也直接参与利润分成，更能赢得投资人信赖。
2.3众筹融资
众筹民宿是指发起人在线上众筹平台发起一个民宿项目，吸收个人投资，并承诺给予投资人一定比例的股权，并赠送一定间夜量的免费住宿。众筹形式起源于2017年，薛蛮子在众筹平台推出其个人的民宿品牌“蛮子民宿·京都”，几分钟之内被抢购一空。民宿众筹是众筹+旅游概念的有效延伸。在其他行业众筹进入寒冬期时，民宿众筹却异常火热。目前国内的许多知名的众筹平台，如多彩投、众筹网、京东众筹、开始吧等开始推广民宿众筹项目，众筹投资是民间资本进入民宿业的重要途径。众筹可分为私募股权众筹、产品众筹、收益权众筹、消费众筹和公益众筹等模式，大部分民宿众筹项目属于收益权众筹和私募股权众筹[1]。其中一家众筹网发起的福建某民宿项目，投资者只要投入35000元，即可成为高级共建人，享有民宿1%的股权。投资者选择民宿项目进行众筹的其中一个原因是情怀投资，怀有对此种全新型体验和理念以及审美的感受，也算是投资的一种。众筹完美解决了资金问题，并且提高了品牌知名度，培养出初期忠实顾客。投资人只参与分红，不干涉经营，也能最大限度保护经营团队对民宿的经营控制权。
3.影响民宿投资的风险因素
表面一片繁荣火热景象的民宿投资，真实的生存现状却面临着很多潜在的风险。有关数据显示，2016年下半年起，市场上大部分民宿出租率明显减缓甚至降低，新增民宿数量也急剧下降。也不乏有刚开业没多久就关停的民宿项目，使投资者对于民宿业的市场前景预期降低。民宿投资的狂热时期已经成为过去，行业风险逐步突显。以下罗列出来影响民宿投资的几方面
3.1政策风险，市场监管制度不完善
目前民宿在我國是新兴业态，尚未出台对民宿业明确的法律法规，法律制度不完善。关于民宿的概念和界定没有明确规定，很多是按照旅馆业或者房屋租赁来执行。由于很多民宿项目是由居民住宅改建而成，私宅用于经营短租，流程就会更加繁琐，经常需要征得居委会、物业甚至邻居的第三方认可，后期还有被收回物业使用权的风险，这些不确定的风险因素全部由房东和平台转嫁给了投资人。民宿项目由于消防不能通过验收，无法拿到旅馆业特种行业许可证，很多民宿是无证经营，随时可能被关停。经营者无法通过有效途径获取住客的真实身份信息，缺乏统一联网的身份认证体系，民宿的安全性得不到有效保障。
3.2经营风险
民宿项目周期很长，从初期的融资，到后续经营，再到获得收益，一般需要5-10年时间。一旦运营环节出现风险，前期的投入都将遭受损失。因此民宿业且投入资金大，变化极速，变数多。分散经营的民宿安全和管理方面是弱点，连锁经营的民宿品质把控是痛点，一旦一家项目出问题会影响整个品牌的形象。 3.3资金安全风险
运营者收到投资者的资金以后，没有人来监管运营公司，存在极大的资金风险。由于投资人不参与经营管理，资金的流向并不清楚，经营者是否将资金专项专用也无从知晓。一旦项目失败，运营公司倒闭，市场监管机制不完善，投资者就会血本无归。
4.规避民宿投资风险的几点建议
4.1提前做好项目评测
民宿的整体规划设计方案评测，包括从选址、定位等空间规划，到硬件建设的建筑规划设计方案，都影响着投资者对于整个项目的判断。民宿需要集群发展，跟周边其他项目形成规模效应，并且要与其他项目具有差别，以防止恶性同质低价竞争，有更多不同层次的产品供游客选择，吸引不同阶层的客群。影响选址的因素有很多，主要有区位、交通、区域环境、地块状况、资源、基础设施等[2]。设计方案必须特色化、品牌化才能有良好的市场反应。例如简约风的帐篷，生态风的树屋，特立独行的船屋等，体验与自然界的和平共处。投资者应做足功课，对新项目各个细节展开调研，对市场进行预判，全面评测项目的投资收益。
4.2明晰商业模式和赢利点
投资者应清楚了解民宿项目所要运用的商业模式，知道项目的赢利点所在，并能够判断赢利点是否具有可持续性。目前很多民宿采取品牌化连锁经营策略，互联网+民宿，线上线下整合资源，弥补了民宿非标准化零散的缺点。又通过招商加盟模式，规模得到迅速扩张，为游客提供标准化服务。连锁化经营可以降低投资风险，成熟的运营模式能够缩短资本回收周期。越具有创新性和特色性的民宿项目，越具备抵抗风险的能力，越具有持续盈利的条件。优秀的项目需要以旅游者需求为导向，设计出旅游者喜爱的产品，而不应该以经营者的情怀出发。民宿最大的收益率表现在出租率，做好出租率预测对资金回报预测有重要作用。
4.3拥有资本思维和市场思维
投资者应充分了解运营者的思维模式，用资本思维和市场思维去运作民宿项目，而不能单纯以情怀来运营。要从长远出发，挖掘项目的文化内涵，进行品牌经营和推广。做好民宿既要有特色吸引客源，又要有规模效益减少运营成本。同时，要多注意分散风险，规避可能由不可抗力因素引起的投资风险。投资者需要擦亮眼睛，选择综合实力强又有明确发展思路的运营公司，了解运营公司的真实实力和背景，以及是否有完善的风险管控机制和突发事件应对机制。同时，还应对民宿项目众筹平台进行详细了解，例如众筹资金的平台是否具备政府部门核发的相应融资资质、是否设计了风险回避的相关措施，用来保障投资人的合理利益等[3]。
参考文献：
[1] 乐琰.投资民宿需谨慎[J]第一财经日报，2018（7）：1.
[2]黄晓春.筹建民宿的六大核心步骤[J].产业地产，2018（4）：64-68.
[3]唐飞.民宿投资持续火热，繁荣之下风险暗藏[J].经济参考报，2018（8）：1.
作者简介：王文娟（1989.7-），女，漢族，山东青岛人，硕士 研究方向：旅游管理。