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摘要：房地产税收制度是国家调控房地产经济活动的有力杠杆，我国房地产市场正处于培育和调整阶段，税制还不十分健全，存在改革的必要。本文从我国房地产税种设置不合理、税收负担不公平、税收政策不统一、税收征管存在缺陷的基础上，来说明我国房价近几年来居高不下的原因。并从房地产税种的完善、改革等方面提出了几点建议。
关键词：房产税；房价；税制；税种
近年来，我国经济的“房地产化”现象日益严重，房地产已成为许多城市的支柱产业，对地方税收的贡献率逐年提高。据国家税务总局公布的数据显示“十五”期间，房地产税收达5190.98亿元。年均增长41.4％，增幅在各行业中居首位。房地产行业税收与全部税收收入的比重从“十五”初年的3.0％提高到十五年末的5.9％，是三大产业中比重上升最快的行业。但—些地方政府不仅没有重视房地产所承担的社会服务功能，反而将城市土地经营和推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道。使得近几年的房价居高不下。所以，我们也可以这样说，近几年房价的持续高涨与房产税也有着密切的关系。在这里，我就房产税与房价的关系发表一点个人看法。
一、现行房地产税制的现状存在的主要问题
(一)税费品种繁多及存在重复征税的现象
中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。我国与房地产相关的税种有13种。我国现行的《房产税暂行条例》规定：企事业单位按照出租房产租金的12％或者按房产净值的1.2％缴纳房产税，在交易过程中，出售方按照出售价格的5％缴纳营业税，和按照利润总额的33％的税率缴纳企业所得税，产生增值后，还要按照增值额的大小缴纳30－60％的超率累进税率交纳土地增值税。而购买方按照3－5％不等缴纳契税。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地周税等等。
目前我国房地产价格构成按其性质可分为地价、各项税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。房地产价格中除了土地价格和房屋本身建设费用以外的各种税费项目繁多，各地相差也较大，少的地区有20多项，最多的地区达80多项。各种税费在商品房价格构成中占有比重大，在房价中占到30％－50％，直接导致商品房价格大幅上涨。有些税的计税依据是重复的，如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种；对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产转让既要征收5％的营业税，又要按转让的增值额征收土地增值税；对房地产产权转让签订的契约，承受方既要按契约所载金额缴纳0.5％的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。从—定程度上导致了我国房产价格的虚高。
(二)税收负担不公平
从计税环节来看，房地产税收主要在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。同时，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。我国目前房地产税收体系存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：首先，因纳税人身份不同而税负不同。我国的房地产税收存在内外两套税制，内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。其次，因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10％－30％后的房产余值每年按1.2％的税率计征。而现租房产则按照租金收入的12％计征。再次，因所处区域不同而税负不同。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区。而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。
(三)税费界定不清、税费不分。
目前我国涉及房地产业的税、费达几十种，房地产税费制度极不规范：(1)以税代费。如1985年开征的城市维护建设税是向享用城市建设设施并从事生产经营的企业和个人征收的，含有以税代费的成分。(2)以费代税。如(城市房地产管理法)第25条规定：“超过出让合同约定的动工开发日期……，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，……”，这里的土地闲置费，实际上是一种罚税。由于房地产税费制度的不规范，削弱了房地产税收调控机制的作用，损害了税收的严肃性、规范性，加据了房地产业的乱收费现象，扰乱了房地产市场。
二、我国房地产税制的完善
(一)税费合并，为地方政府提供稳定的税源
房地产税改革的重点是对目前的“财产税”按照“轻税、归并、简化”的原则进行。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。房地产业的税收征收环节向后移，业主每年交纳相应的税金，为地方政府提供稳定的税收来源，可以使地方政府改变其短期行为，均衡地方政府长期财政收入，使地方政府更加关心投资环境，促进房地产业更加法规化、规范化的发展。
(二)房地产税制改革应做到租、税分离或土地税与房产税分离。
在我国，土地属于国家所有，的拥有者，只具有土地的使用权而不具有土地所有权。作为财产税的房地产税其课税对象不应国家所有的土地。在对居民个人拥有的房产征产税的同时，政府应对土地单独收取租金或征地使用税。为了避免出现土地囤积和投机行需要对现行土地使用税进行改革完善。1.明确政府出让土地的用途，使用者不得改变土地用可以考虑对不同用途土地实行差别税率。2.将土地使用税按土地使用面积征税，改为按土地估价值征税。3.对闲置土地课征较高的税。
(三)完善房地产税种。
(1)开征土地闲置税。目前我国的土地供给制度仍实行土地行政划拨、土地有偿出让同时并存的“双轨制”，其中行政划拨土地约占我国土地供给总量的90％。土地使用过程中，多征、早征、征而不用的现象屡见不鲜，造成土地资源大量闲置、浪费。借鉴国外针对可利用而逾期尚未利用或作低度利用的私有建筑基地课征土地闲置税的立法经验，我国也可开征土地闲置税，促进土地的有效利用。(2)改革现行土地增值税。1.对非建设性的房地产转让取得的收入征收土地增值税。房产升值是由予土地升值引起的，因此，无论是转让土地，还是转让房屋都应征收土地增值税。2.因为土地是国有的，其拥有者或使用者非主观原因形成的增值都应归国家所有。因此，在征收机制的设计上应将土地增值部分的收入全部征收。单位和个人转让土地和房屋，超过初始价值部分的收入都应当通过土地增值税的课征收归国有，从而有效抑制房地产的炒买炒卖行为。3.对于房地产开发公司开发建设的商品房而产生的增值，需要区别对待。关键是如何使其增值只体现在房屋的开发价值上，而非土地的增值，这也是土地增值税改革及操作的难点。(3)所得税。统一内资、涉外企业所得税制，为他们之间的公平竞争创造良好的税收环境。同时。房产租金收入是企业所得税和个人所得税的应税项目之一，因此对纳税人取得的房产租金收人均应按所得税征收，而不应对房产租金收入重复课征房产税。(4)房地产税。将原有房产税、城市土地使用税、城市房地产税合并为房地产税，并适当提高税率，拉开级距，以充分发挥其调节房地产市场的作用。
关键词：房产税；房价；税制；税种
近年来，我国经济的“房地产化”现象日益严重，房地产已成为许多城市的支柱产业，对地方税收的贡献率逐年提高。据国家税务总局公布的数据显示“十五”期间，房地产税收达5190.98亿元。年均增长41.4％，增幅在各行业中居首位。房地产行业税收与全部税收收入的比重从“十五”初年的3.0％提高到十五年末的5.9％，是三大产业中比重上升最快的行业。但—些地方政府不仅没有重视房地产所承担的社会服务功能，反而将城市土地经营和推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道。使得近几年的房价居高不下。所以，我们也可以这样说，近几年房价的持续高涨与房产税也有着密切的关系。在这里，我就房产税与房价的关系发表一点个人看法。
一、现行房地产税制的现状存在的主要问题
(一)税费品种繁多及存在重复征税的现象
中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。我国与房地产相关的税种有13种。我国现行的《房产税暂行条例》规定：企事业单位按照出租房产租金的12％或者按房产净值的1.2％缴纳房产税，在交易过程中，出售方按照出售价格的5％缴纳营业税，和按照利润总额的33％的税率缴纳企业所得税，产生增值后，还要按照增值额的大小缴纳30－60％的超率累进税率交纳土地增值税。而购买方按照3－5％不等缴纳契税。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地周税等等。
目前我国房地产价格构成按其性质可分为地价、各项税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。房地产价格中除了土地价格和房屋本身建设费用以外的各种税费项目繁多，各地相差也较大，少的地区有20多项，最多的地区达80多项。各种税费在商品房价格构成中占有比重大，在房价中占到30％－50％，直接导致商品房价格大幅上涨。有些税的计税依据是重复的，如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种；对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产转让既要征收5％的营业税，又要按转让的增值额征收土地增值税；对房地产产权转让签订的契约，承受方既要按契约所载金额缴纳0.5％的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。从—定程度上导致了我国房产价格的虚高。
(二)税收负担不公平
从计税环节来看，房地产税收主要在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。同时，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。我国目前房地产税收体系存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：首先，因纳税人身份不同而税负不同。我国的房地产税收存在内外两套税制，内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。其次，因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10％－30％后的房产余值每年按1.2％的税率计征。而现租房产则按照租金收入的12％计征。再次，因所处区域不同而税负不同。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区。而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。
(三)税费界定不清、税费不分。
目前我国涉及房地产业的税、费达几十种，房地产税费制度极不规范：(1)以税代费。如1985年开征的城市维护建设税是向享用城市建设设施并从事生产经营的企业和个人征收的，含有以税代费的成分。(2)以费代税。如(城市房地产管理法)第25条规定：“超过出让合同约定的动工开发日期……，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，……”，这里的土地闲置费，实际上是一种罚税。由于房地产税费制度的不规范，削弱了房地产税收调控机制的作用，损害了税收的严肃性、规范性，加据了房地产业的乱收费现象，扰乱了房地产市场。
二、我国房地产税制的完善
(一)税费合并，为地方政府提供稳定的税源
房地产税改革的重点是对目前的“财产税”按照“轻税、归并、简化”的原则进行。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。房地产业的税收征收环节向后移，业主每年交纳相应的税金，为地方政府提供稳定的税收来源，可以使地方政府改变其短期行为，均衡地方政府长期财政收入，使地方政府更加关心投资环境，促进房地产业更加法规化、规范化的发展。
(二)房地产税制改革应做到租、税分离或土地税与房产税分离。
在我国，土地属于国家所有，的拥有者，只具有土地的使用权而不具有土地所有权。作为财产税的房地产税其课税对象不应国家所有的土地。在对居民个人拥有的房产征产税的同时，政府应对土地单独收取租金或征地使用税。为了避免出现土地囤积和投机行需要对现行土地使用税进行改革完善。1.明确政府出让土地的用途，使用者不得改变土地用可以考虑对不同用途土地实行差别税率。2.将土地使用税按土地使用面积征税，改为按土地估价值征税。3.对闲置土地课征较高的税。
(三)完善房地产税种。
(1)开征土地闲置税。目前我国的土地供给制度仍实行土地行政划拨、土地有偿出让同时并存的“双轨制”，其中行政划拨土地约占我国土地供给总量的90％。土地使用过程中，多征、早征、征而不用的现象屡见不鲜，造成土地资源大量闲置、浪费。借鉴国外针对可利用而逾期尚未利用或作低度利用的私有建筑基地课征土地闲置税的立法经验，我国也可开征土地闲置税，促进土地的有效利用。(2)改革现行土地增值税。1.对非建设性的房地产转让取得的收入征收土地增值税。房产升值是由予土地升值引起的，因此，无论是转让土地，还是转让房屋都应征收土地增值税。2.因为土地是国有的，其拥有者或使用者非主观原因形成的增值都应归国家所有。因此，在征收机制的设计上应将土地增值部分的收入全部征收。单位和个人转让土地和房屋，超过初始价值部分的收入都应当通过土地增值税的课征收归国有，从而有效抑制房地产的炒买炒卖行为。3.对于房地产开发公司开发建设的商品房而产生的增值，需要区别对待。关键是如何使其增值只体现在房屋的开发价值上，而非土地的增值，这也是土地增值税改革及操作的难点。(3)所得税。统一内资、涉外企业所得税制，为他们之间的公平竞争创造良好的税收环境。同时。房产租金收入是企业所得税和个人所得税的应税项目之一，因此对纳税人取得的房产租金收人均应按所得税征收，而不应对房产租金收入重复课征房产税。(4)房地产税。将原有房产税、城市土地使用税、城市房地产税合并为房地产税，并适当提高税率，拉开级距，以充分发挥其调节房地产市场的作用。