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摘要本文就《物权法》第 101条所规定的“共同共有”规则作了简要的分析和论述,以期对相关的司法实践有所助益。
关键词共同共有 按份共有人 动产份额
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)03-272-01
一、概述
《物权法》第 101条规定:按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。即共有人在转让其份额时应通知其他共有人,以便其他共有人行使优先购买权。转让人违反该项义务时 ,应承受不利的法律后果。权力行使应受一定的限制,为现代民法之基本原则,现代各国法律,莫不对权利行使设有一定的限制。法正如王泽鉴先生概括的:“共有人优先承购权之立法目的,旨在防止土地之细分,并兼及消除共有关系,而使尽地利”。也就是说法律赋予按份共有人优先购买权是为了限制共有人人数的增加和简化共有关系的考量。
二、《物权法》第101条适用时是否可扩张适用“共同共有”的情形
就《物权法》第101条的规定我们可以看到主体只有按份共有人,而未提及共同共有人,与《民法通则》79条第3款的规定是一致的。关于共同共有人的优先权在1988 年最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见 》 第 92 条规定:“共同共有财产分割后 ,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时 ,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ,其他原共有人主张优先购买权的 ,应当予以支持。”分析上述法条我们得出如下结论:1 .按份共有人的优先购买权的没有附加条件的,只要其身份是按份共有人即可获得优先购买权;而《意见》92条的规定显然是需要“如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用”这样一个条件成立时,共同共有人方可享有优先购买权。2. 就101条的规定是法律赋予按份共有人在“同等条件”下的强制缔约的权利,即有按份共有的身份即享有缔约权;而《意见》92条则需要共同共有人主张,而法院也不是认定所有的共同共有人都享有缔约权,要进行审核以确定是否符合条件。
三、按份共有人优先购买权的存续期间
对于按份共有人行使优先权的时间,我国法律并未作出明确规定。但是优先权的持续存在,必然会导致交易关系的不稳定,损害按份共有人转让其份额的权利,而优先购买权的存续时间也不应过长,否则有违财产流通的效率原则,不利于充分发挥物的效用。因此,为防止权利人拖延而致纠纷 ,在转让人履行通知义务的场合,对共有人行使购买权的期间应以10到15天为适。这样既可以保证权利人在共有人转让其份额时处于知情状态避免纠纷,又使得交易在一个较短的合理期限内完成,尽可能的排除交易因持续时间过长而发生经济利益的损失,期间应自转让份额的通知到达其他共有人时起算。在转让人未履行通知义务的场合 ,可比照《中华人民共和国合同法 》第 55条规定的 1年除斥期间予以确定。一年的除斥期间虽然使物的权属关系一直处于不稳定的状态,但是第三人的利益可用善意取得制度来保护,且权利人不履行通知义务本身就应该承担相应的风险和责任。
四、优先购买权的救济途径
我国现行法对按份共有人未履行通知义务或者在“同等条件”下把其应有部分转让给非共有人的法律效果尚未做明文规定,笔者提出如下建议:
依照我国《合同法》第52条、第56条的规定,合同无效须具有法定情形、无效合同自始没有法律效力。也就是说,我国法律不存在合同的相对无效制度,无效即为绝对无效、当然无效,任何人都可以主张无效,法院也可以依职权审查,主动宣告无效。那么我们赋予权利人请求法院宣告合同无效是基于优先权受损就没有了法律依据。在交易过程中,当事人是自己利益的最佳维护者和判断者,若权利人本人未主张无效而他人请求或者法院强制宣告无效 则不利于维护权利人的权利,甚至使权利人陷于被动,失去了放弃优先权的权利。一般的,归为可撤销合同较为合适,这样则规避了法律上了冲突也保障了优先购买权人的利益。
在物权未转移的情况下:第三人与出卖人订立合同的,无论第三人是恶意还是善意,该买卖合同都是有效的。基于合同的相对性原则,权利人无权主张合同无效,只能请求人民法院撤销出卖人与第三人已经成立的合同,第三人的损失由出卖人进行赔偿。
在物权已经转移的情况下:第三人若为善意,出于保护善意第三人的合法权益,保护交易安全、鼓励交易的立法目的看 ,应承认第三人的善意取得。行使优先购买权的共有人依照侵权向出卖人请求赔偿损失。若第三人为恶意,一般的我们认为优先购买权人可以请求法院撤销该合同。但此种情况下我们需要明确的是,权利人一旦行使了请求宣告撤销合同的权利,就意味着自己在同等条件下与出卖人形成买卖关系,权利人不能单纯的因为出卖人不履行适法义务就要求法院宣告撤销其与第三人的合同。
五、按份共有人行使优先权的程序
在共有期限内,按份共有人如果有意出卖其自有份额,必须先告知其他共有人其欲处分其共有份额的意愿;如果出卖人未履行告知义务而直接将其份额出卖于第三人的,优先有买权人可主张该合同可撤销,并与出卖人订立合同以行使优先购买权。
优先购买权人在接到共有人出卖份额的通知后的一定合理期限内,较为合理的是10到15天内,必须作出自己是否购买的意思表示。如果权利人意欲购买该份额,则出卖人结合市场行情、份额潜在价值等诸多因素的考虑与权利人进行协商,协商结果在所不问。如权利人未在合理期限内行使优先权,就意味着对优先权的放弃。出卖人则可与第三人接触、协商、订立合同。优先购买权人如果在期限届满后又想购买该份额的,只能与第三人处于相同的地位一起竞买,在同等条件下丧失了优先权。
如果出卖人与优先购买权人协商一致从而使买卖合同成立,那么双方就应当按照合同的约定履行。如果出卖人未能与优先购买权人协商一致,此时出卖人可以联系第三人将份额出卖于第三人,但出卖人与第三人之间的份额买卖合同的价格必须高于其他按份共有人的出价。
如果出卖人反价格义务,低价或等价将其所有的共有份额出卖于第三人,而优先购买权人又欲与出卖人缔结买卖合同的,权利人可请求人民法院撤销该合同,并与出卖人形成买卖关系。
上述程序把第三人介入的时间限定在优先购买权人未能与出卖人协商一致之后,从而避免了第三人与出卖人缔结合同时因优先权人的存在而权利处于不稳定的状态,促进了当事人的交易信心。
注释:
梁慧星.民法总论.法律出版社.1996年版.第61页.
王泽鉴.民法学说与判例研究.中国政法大学出版社.1998年版.第352页.
梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社.2000年版.第425页.
戴孟勇.先买权:理论与立法.载郭道晖主编岳麓法学评论(第 1卷).湖南大学出版社.2000年版.
王利明.合同法研究.中国人民大学出版社.2002年版.第670页.
关键词共同共有 按份共有人 动产份额
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)03-272-01
一、概述
《物权法》第 101条规定:按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。即共有人在转让其份额时应通知其他共有人,以便其他共有人行使优先购买权。转让人违反该项义务时 ,应承受不利的法律后果。权力行使应受一定的限制,为现代民法之基本原则,现代各国法律,莫不对权利行使设有一定的限制。法正如王泽鉴先生概括的:“共有人优先承购权之立法目的,旨在防止土地之细分,并兼及消除共有关系,而使尽地利”。也就是说法律赋予按份共有人优先购买权是为了限制共有人人数的增加和简化共有关系的考量。
二、《物权法》第101条适用时是否可扩张适用“共同共有”的情形
就《物权法》第101条的规定我们可以看到主体只有按份共有人,而未提及共同共有人,与《民法通则》79条第3款的规定是一致的。关于共同共有人的优先权在1988 年最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见 》 第 92 条规定:“共同共有财产分割后 ,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时 ,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ,其他原共有人主张优先购买权的 ,应当予以支持。”分析上述法条我们得出如下结论:1 .按份共有人的优先购买权的没有附加条件的,只要其身份是按份共有人即可获得优先购买权;而《意见》92条的规定显然是需要“如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用”这样一个条件成立时,共同共有人方可享有优先购买权。2. 就101条的规定是法律赋予按份共有人在“同等条件”下的强制缔约的权利,即有按份共有的身份即享有缔约权;而《意见》92条则需要共同共有人主张,而法院也不是认定所有的共同共有人都享有缔约权,要进行审核以确定是否符合条件。
三、按份共有人优先购买权的存续期间
对于按份共有人行使优先权的时间,我国法律并未作出明确规定。但是优先权的持续存在,必然会导致交易关系的不稳定,损害按份共有人转让其份额的权利,而优先购买权的存续时间也不应过长,否则有违财产流通的效率原则,不利于充分发挥物的效用。因此,为防止权利人拖延而致纠纷 ,在转让人履行通知义务的场合,对共有人行使购买权的期间应以10到15天为适。这样既可以保证权利人在共有人转让其份额时处于知情状态避免纠纷,又使得交易在一个较短的合理期限内完成,尽可能的排除交易因持续时间过长而发生经济利益的损失,期间应自转让份额的通知到达其他共有人时起算。在转让人未履行通知义务的场合 ,可比照《中华人民共和国合同法 》第 55条规定的 1年除斥期间予以确定。一年的除斥期间虽然使物的权属关系一直处于不稳定的状态,但是第三人的利益可用善意取得制度来保护,且权利人不履行通知义务本身就应该承担相应的风险和责任。
四、优先购买权的救济途径
我国现行法对按份共有人未履行通知义务或者在“同等条件”下把其应有部分转让给非共有人的法律效果尚未做明文规定,笔者提出如下建议:
依照我国《合同法》第52条、第56条的规定,合同无效须具有法定情形、无效合同自始没有法律效力。也就是说,我国法律不存在合同的相对无效制度,无效即为绝对无效、当然无效,任何人都可以主张无效,法院也可以依职权审查,主动宣告无效。那么我们赋予权利人请求法院宣告合同无效是基于优先权受损就没有了法律依据。在交易过程中,当事人是自己利益的最佳维护者和判断者,若权利人本人未主张无效而他人请求或者法院强制宣告无效 则不利于维护权利人的权利,甚至使权利人陷于被动,失去了放弃优先权的权利。一般的,归为可撤销合同较为合适,这样则规避了法律上了冲突也保障了优先购买权人的利益。
在物权未转移的情况下:第三人与出卖人订立合同的,无论第三人是恶意还是善意,该买卖合同都是有效的。基于合同的相对性原则,权利人无权主张合同无效,只能请求人民法院撤销出卖人与第三人已经成立的合同,第三人的损失由出卖人进行赔偿。
在物权已经转移的情况下:第三人若为善意,出于保护善意第三人的合法权益,保护交易安全、鼓励交易的立法目的看 ,应承认第三人的善意取得。行使优先购买权的共有人依照侵权向出卖人请求赔偿损失。若第三人为恶意,一般的我们认为优先购买权人可以请求法院撤销该合同。但此种情况下我们需要明确的是,权利人一旦行使了请求宣告撤销合同的权利,就意味着自己在同等条件下与出卖人形成买卖关系,权利人不能单纯的因为出卖人不履行适法义务就要求法院宣告撤销其与第三人的合同。
五、按份共有人行使优先权的程序
在共有期限内,按份共有人如果有意出卖其自有份额,必须先告知其他共有人其欲处分其共有份额的意愿;如果出卖人未履行告知义务而直接将其份额出卖于第三人的,优先有买权人可主张该合同可撤销,并与出卖人订立合同以行使优先购买权。
优先购买权人在接到共有人出卖份额的通知后的一定合理期限内,较为合理的是10到15天内,必须作出自己是否购买的意思表示。如果权利人意欲购买该份额,则出卖人结合市场行情、份额潜在价值等诸多因素的考虑与权利人进行协商,协商结果在所不问。如权利人未在合理期限内行使优先权,就意味着对优先权的放弃。出卖人则可与第三人接触、协商、订立合同。优先购买权人如果在期限届满后又想购买该份额的,只能与第三人处于相同的地位一起竞买,在同等条件下丧失了优先权。
如果出卖人与优先购买权人协商一致从而使买卖合同成立,那么双方就应当按照合同的约定履行。如果出卖人未能与优先购买权人协商一致,此时出卖人可以联系第三人将份额出卖于第三人,但出卖人与第三人之间的份额买卖合同的价格必须高于其他按份共有人的出价。
如果出卖人反价格义务,低价或等价将其所有的共有份额出卖于第三人,而优先购买权人又欲与出卖人缔结买卖合同的,权利人可请求人民法院撤销该合同,并与出卖人形成买卖关系。
上述程序把第三人介入的时间限定在优先购买权人未能与出卖人协商一致之后,从而避免了第三人与出卖人缔结合同时因优先权人的存在而权利处于不稳定的状态,促进了当事人的交易信心。
注释:
梁慧星.民法总论.法律出版社.1996年版.第61页.
王泽鉴.民法学说与判例研究.中国政法大学出版社.1998年版.第352页.
梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社.2000年版.第425页.
戴孟勇.先买权:理论与立法.载郭道晖主编岳麓法学评论(第 1卷).湖南大学出版社.2000年版.
王利明.合同法研究.中国人民大学出版社.2002年版.第670页.