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摘要：住房限购令颁布并实施以后引起了社会各界广泛关注和争论，其实施效果并不显著，同时还暴露出了一些问题。纵观我国近年房地产调控，涉及到了限购、保障房、房产税、贷款利率等诸多方面。本文总结了前人对限购利弊的研究，统计了2010-2011年的相关政策举措，通过房地产存流量模型分析政策的思路，认为我国房地产调控呈现出多元化的趋势，限购令具有一定不可预测性和作用的短期性，我国房地产市场要做好经历一段长期调控的心理准备，并且要做好其他相应的辅助工作。
关键词：住房限购令 宏观调控 住房供求
中图分类号：F293.33房 文献标识码：A 文章编号：
一、研究背景
2010年的房地产市场政策出现下列情况：（1）行政化的调控手段缺乏力度，例如打击“囤地”等，基本上采取柔性的谈判为主，结果房价继续上涨；（2）市场化的调控政策（例如房产税）迟迟不出；（3）房价回暖已成事实，购房困境使得民众不满。在这样的背景下，强制的行政手段——“限购令”成为解决当前房市危机的有效措施。北京市出台的限购令主要是限制北京市民购买二套以上房以及外来人员购房，促使民众对购房的需求急剧下降，从而控制房价，并使房价不再疯涨。但由于具备购房要求的人对住房的需求已基本实现，而对住房需求较大的民众又受限制，所以商品房产生很多积压，而价格没有什么显著的下降，这一点受到了大众的质疑。即限购令到底是用来稳定房价的，还是用来限制商品房的销售量的？国家统计局数据显示，2010年10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。
限购令颁布到现在，虽不会加强，但也不会放松。但是，由于较多地方财政依赖于房地产市场，所以在地方来说，限购令早就有所松弛。而且限购令继续执行下去，也难以收到更好的成效，达到降低房价、引导房地产市场向良好方向发展的目的。我们应该如何来看待限购令以及房地产市场调控是本文关注的问题。
二、房地产宏观调控
我国房地产市场宏观调控手段主要可以分为经济、行政和法律手段，限购只是其中的一种。宏观调控主要对象包括地方政府、开发商和消费者，调控环节有供地、开发、交易和保有四个环节，根据韩芳和陈彤（2011）的研究，2004 至2010年，中央有关部门关于房地产市场宏观调控的各类文件共有68 份，先期以经济手段为主，行政手段为辅，对象集中于开发商，现在向两者并重发展，转向地方政府和购房者，然而调控环节更多重视开发、交易环节，较少关注保有环节。
在前人研究的基础上，我们整理了2010年和2011年的房地产调控相关政策和举措，整理结果如表1所示：
表1：2010-2011房地产调控相关政策和举措
其中：经济金融政策包括利率和准备金的调整，并且每调整一次计数一次，计调控手段为“经济手段”一次。统计时一份文件涉及两个及以上调控内容（或环节、对象）的进行分别计数。
进入2010年以后，房地产调控政策颁布的时间间隔大减而频率大增，可见此次调控的决心和力度。另外，调控逐步呈现多元化、两手抓的特征，只是在不同阶段侧重点不同，10月前主要集中在限制购房上，10月后侧重于利率调整、紧缩银根和加息。
由于经济金融政策的调整和宏观经济状况相关，作用涉及面广，虽然使用次数多但在这里不作分析。可以发现，这一期间我国主要通过限贷、限购来调控房地产市场，行政手段使用频率较高（经济手段以调节“经济金融”为主）。限购在2年内正式提出了4次，地方政府在稳定房价和住房保障上的行政责任得到了强化。在调控环节上，集中在房屋出售环节，在房产开发环节也有所关注，在供地环节调控相对稳定，可见调控加大了对投机和投资需求打击力度。
三、政策作用机理分析
对于限购令的作用机理，学者们已经从供求关系、消费者预期、法学等多角度进行阐述。我们试图通过房地产存量-流量模型来分析限购令等相关房地产政策的理论依据。
住房需求受多种因素影响，限购令是政策因素的一种：
式中，HD和HS分別为住宅的需求和供给；INC为可支配收入；D为政策因素；为家庭的边际税率；为利率； 为住宅价格期望上涨率；PH为商品住宅购买价格；PC为建造价格指数；HS为住宅存量；HC为住宅新竣工量；V为空置率。整理得：
可见房地产价格是受多种因素综合影响的。人均可支配收入无法进行调控，住房建造价格受到地价以及物价的影响，目前房地产调控的思路和该模型相一致：政策调控先行，通过限制房地产商贷款限制开发竣工，调整利率和准备金率，通过限购之后房价的稳定略降改变预期。
四、限购令合理性分析
在限购令出台以后，针对其是否能解决房地产市场泡沫化倾向的问题的研究多种多样，说法不一。主要有以下两种观点：
（一）限购令的合理性
限购之后房价立即受到影响，市场的反映确有下降，因而一些学者认为限购的作用还是显著的。魏劭琨、任卫东（2011）通过数据结合理论说明：限购带来显著的房地产价格下降，正逐步实现理性回归，同时影响房地产市场投资销售信心。余丰慧（2011）认为住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明效果是好的。孔红梅（2011）认为虽然限购只是调控房价的辅助手段但却是必经阶段，我们应当继续巩固限购政策成果。
（二）限购令的局限性
由于限购令并未立法，也不符合市场经济的规律，调控的长期效果还有待检验，部分学者对其合理性提出了质疑。袁雨露（2011）分析其对房地产市场影响指出限购政策会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。宋盈（2011）从法经济学的角度分析比较限购令的成本与收益，认为其出发点是好的，但合理性有待商榷。李波（2011）认为遏制了一部分人改善性住房的合理需求，导致民众更难对房价合理进行预期，还产生了假离婚等楼市乱象问题。康辉和艾永坚（2012）认为限购令影响了公民的财产权、自由交易权、平等权。
很多学者认为长期来看，通过完善税收体制、调整贷款利率以及扩大保障房建设才是治本之策。例如孔红梅（2011）建议增加住房供给并结合“行政问责制度”或“大力推进保障性安居工程建设”。黎显扬（2011）提出应多打组合拳，例如契税政策、保障性住房、房产税等。
总的来说，这些学者的观点可以由第三部分的模型进行解释，限购令确有积极的一面也有消极的一面。限购令可以在一定程度上保护中低收入家庭，缓解房价上涨趋势，减轻房地产市场的震荡。在目前房地产市场资金流通、土地出让等问题尚无法解决的情况下不失为一项良策。然而限购使得住房市场上人们的需求具有更强的不可预测性，又有法理上的争议，从模型中看，政策作为虚拟变量只有0和1两个值可取（实施时取1，停止取0），并非是一个稳定变化的量，具有一定任意性。限购除了直接印象需求同时影响了消费者预期，各因素间相互作用，限购实施效果会比预期大打折扣，并不宜长久实施。
五、结论
就目前的实施状况看，我们要做好房市长期调控的心理准备，并且要做好其他的辅助工作。就实施效果来看，限购令值得肯定，我们不能一味否定。然而政府不会一直干预市场，要实现房价的软着陆并确定其不会“反弹”，让房价在一个良好的市场条件下正常发展，必须从其他角度入手。现在国家已经从保障房、房产税、限购等多角度进行调控，然而从政策制定方向的角度看，在影响房价的诸多因素中哪个是现在的重中之重值得进一步研究。
参考文献：
[1]韩芳,陈彤.我国房地产市场宏观调控的变迁特征与演化机理分析——基于2004-2010年的政策实践[J].城市发展研究.2011(10)
[2]魏劭琨,任卫东.（2011）从限购看我国当前的房地产调控[J].银行家.2011(12)
[3]余丰慧.（2011）.楼市限购令：成效与弊端何在[J].城市住宅.2011(12)
[4]孔红梅.（2011）.“限购令”之我见[J].中国房地产金融.2011(8)
[5]袁雨露.（2011）浅析“限购令”对我国房地产市场的影响[J]. 中国证券期货.2011(5)
[6]宋盈.（2011）.住房限购令的法经济学分析[J].时代金融.2011(6)
[7]李波.（2011）.关于房地产调控的限购令分析[J].金田.2011(12)
[8]康辉,艾永坚.（2012）.浅析房地产限购令的性质及合法性[J].经济视角（中旬）.2012(2)
[9]黎显扬.（2011）.限购令政策评述[J].中国房地产金融.2011(5)
关键词：住房限购令 宏观调控 住房供求
中图分类号：F293.33房 文献标识码：A 文章编号：
一、研究背景
2010年的房地产市场政策出现下列情况：（1）行政化的调控手段缺乏力度，例如打击“囤地”等，基本上采取柔性的谈判为主，结果房价继续上涨；（2）市场化的调控政策（例如房产税）迟迟不出；（3）房价回暖已成事实，购房困境使得民众不满。在这样的背景下，强制的行政手段——“限购令”成为解决当前房市危机的有效措施。北京市出台的限购令主要是限制北京市民购买二套以上房以及外来人员购房，促使民众对购房的需求急剧下降，从而控制房价，并使房价不再疯涨。但由于具备购房要求的人对住房的需求已基本实现，而对住房需求较大的民众又受限制，所以商品房产生很多积压，而价格没有什么显著的下降，这一点受到了大众的质疑。即限购令到底是用来稳定房价的，还是用来限制商品房的销售量的？国家统计局数据显示，2010年10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。
限购令颁布到现在，虽不会加强，但也不会放松。但是，由于较多地方财政依赖于房地产市场，所以在地方来说，限购令早就有所松弛。而且限购令继续执行下去，也难以收到更好的成效，达到降低房价、引导房地产市场向良好方向发展的目的。我们应该如何来看待限购令以及房地产市场调控是本文关注的问题。
二、房地产宏观调控
我国房地产市场宏观调控手段主要可以分为经济、行政和法律手段，限购只是其中的一种。宏观调控主要对象包括地方政府、开发商和消费者，调控环节有供地、开发、交易和保有四个环节，根据韩芳和陈彤（2011）的研究，2004 至2010年，中央有关部门关于房地产市场宏观调控的各类文件共有68 份，先期以经济手段为主，行政手段为辅，对象集中于开发商，现在向两者并重发展，转向地方政府和购房者，然而调控环节更多重视开发、交易环节，较少关注保有环节。
在前人研究的基础上，我们整理了2010年和2011年的房地产调控相关政策和举措，整理结果如表1所示：
表1：2010-2011房地产调控相关政策和举措
其中：经济金融政策包括利率和准备金的调整，并且每调整一次计数一次，计调控手段为“经济手段”一次。统计时一份文件涉及两个及以上调控内容（或环节、对象）的进行分别计数。
进入2010年以后，房地产调控政策颁布的时间间隔大减而频率大增，可见此次调控的决心和力度。另外，调控逐步呈现多元化、两手抓的特征，只是在不同阶段侧重点不同，10月前主要集中在限制购房上，10月后侧重于利率调整、紧缩银根和加息。
由于经济金融政策的调整和宏观经济状况相关，作用涉及面广，虽然使用次数多但在这里不作分析。可以发现，这一期间我国主要通过限贷、限购来调控房地产市场，行政手段使用频率较高（经济手段以调节“经济金融”为主）。限购在2年内正式提出了4次，地方政府在稳定房价和住房保障上的行政责任得到了强化。在调控环节上，集中在房屋出售环节，在房产开发环节也有所关注，在供地环节调控相对稳定，可见调控加大了对投机和投资需求打击力度。
三、政策作用机理分析
对于限购令的作用机理，学者们已经从供求关系、消费者预期、法学等多角度进行阐述。我们试图通过房地产存量-流量模型来分析限购令等相关房地产政策的理论依据。
住房需求受多种因素影响，限购令是政策因素的一种：
式中，HD和HS分別为住宅的需求和供给；INC为可支配收入；D为政策因素；为家庭的边际税率；为利率； 为住宅价格期望上涨率；PH为商品住宅购买价格；PC为建造价格指数；HS为住宅存量；HC为住宅新竣工量；V为空置率。整理得：
可见房地产价格是受多种因素综合影响的。人均可支配收入无法进行调控，住房建造价格受到地价以及物价的影响，目前房地产调控的思路和该模型相一致：政策调控先行，通过限制房地产商贷款限制开发竣工，调整利率和准备金率，通过限购之后房价的稳定略降改变预期。
四、限购令合理性分析
在限购令出台以后，针对其是否能解决房地产市场泡沫化倾向的问题的研究多种多样，说法不一。主要有以下两种观点：
（一）限购令的合理性
限购之后房价立即受到影响，市场的反映确有下降，因而一些学者认为限购的作用还是显著的。魏劭琨、任卫东（2011）通过数据结合理论说明：限购带来显著的房地产价格下降，正逐步实现理性回归，同时影响房地产市场投资销售信心。余丰慧（2011）认为住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明效果是好的。孔红梅（2011）认为虽然限购只是调控房价的辅助手段但却是必经阶段，我们应当继续巩固限购政策成果。
（二）限购令的局限性
由于限购令并未立法，也不符合市场经济的规律，调控的长期效果还有待检验，部分学者对其合理性提出了质疑。袁雨露（2011）分析其对房地产市场影响指出限购政策会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。宋盈（2011）从法经济学的角度分析比较限购令的成本与收益，认为其出发点是好的，但合理性有待商榷。李波（2011）认为遏制了一部分人改善性住房的合理需求，导致民众更难对房价合理进行预期，还产生了假离婚等楼市乱象问题。康辉和艾永坚（2012）认为限购令影响了公民的财产权、自由交易权、平等权。
很多学者认为长期来看，通过完善税收体制、调整贷款利率以及扩大保障房建设才是治本之策。例如孔红梅（2011）建议增加住房供给并结合“行政问责制度”或“大力推进保障性安居工程建设”。黎显扬（2011）提出应多打组合拳，例如契税政策、保障性住房、房产税等。
总的来说，这些学者的观点可以由第三部分的模型进行解释，限购令确有积极的一面也有消极的一面。限购令可以在一定程度上保护中低收入家庭，缓解房价上涨趋势，减轻房地产市场的震荡。在目前房地产市场资金流通、土地出让等问题尚无法解决的情况下不失为一项良策。然而限购使得住房市场上人们的需求具有更强的不可预测性，又有法理上的争议，从模型中看，政策作为虚拟变量只有0和1两个值可取（实施时取1，停止取0），并非是一个稳定变化的量，具有一定任意性。限购除了直接印象需求同时影响了消费者预期，各因素间相互作用，限购实施效果会比预期大打折扣，并不宜长久实施。
五、结论
就目前的实施状况看，我们要做好房市长期调控的心理准备，并且要做好其他的辅助工作。就实施效果来看，限购令值得肯定，我们不能一味否定。然而政府不会一直干预市场，要实现房价的软着陆并确定其不会“反弹”，让房价在一个良好的市场条件下正常发展，必须从其他角度入手。现在国家已经从保障房、房产税、限购等多角度进行调控，然而从政策制定方向的角度看，在影响房价的诸多因素中哪个是现在的重中之重值得进一步研究。
参考文献：
[1]韩芳,陈彤.我国房地产市场宏观调控的变迁特征与演化机理分析——基于2004-2010年的政策实践[J].城市发展研究.2011(10)
[2]魏劭琨,任卫东.（2011）从限购看我国当前的房地产调控[J].银行家.2011(12)
[3]余丰慧.（2011）.楼市限购令：成效与弊端何在[J].城市住宅.2011(12)
[4]孔红梅.（2011）.“限购令”之我见[J].中国房地产金融.2011(8)
[5]袁雨露.（2011）浅析“限购令”对我国房地产市场的影响[J]. 中国证券期货.2011(5)
[6]宋盈.（2011）.住房限购令的法经济学分析[J].时代金融.2011(6)
[7]李波.（2011）.关于房地产调控的限购令分析[J].金田.2011(12)
[8]康辉,艾永坚.（2012）.浅析房地产限购令的性质及合法性[J].经济视角（中旬）.2012(2)
[9]黎显扬.（2011）.限购令政策评述[J].中国房地产金融.2011(5)