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摘要：不管是在我国还是世界其他各国，对于买房人来说，个人房产抵押贷款已经成了一种被广泛接受并采用的买房贷款供应方式，它在我国消费性质的贷款中占有很大比重。然而，个人房产抵押贷款的特点之一就是专业性强，加之当前我国的信贷政策存在很多不确定因素，商业银行对于资金的调节与管理还不是很完善，一系列的问题使得个人房产抵押贷款升级为具有一定风险的贷款，对商业银行的发展产生一定的影响，也影响着金融市场的稳定性。本文主要分析了当前国内个人房产抵押贷款风险的种类以及如何对个人房产抵押贷款存在的风险进行控制与完善。
关键词：个人房产;抵押贷款;风险
一、引言
个人房产抵押贷款业务虽然已经在全球范围内流行开来，但是在我国发展的时间并不是很长，在刚出现的时候保持的不良贷款率还是比较低的。参考国外商业银行的一些经验，一般情况下个人房产抵押贷款的风险发生时间大约是贷款发放后的3 年之后到8 年期间。个人房产抵押贷款期限都比较长，贷款金额相对比较小，并且贷款人也就是买房人比较分散，对于商业银行来说，对于个人房产抵押贷款的风险管控机制还不是很完善，因此对于各种类型风险需要投入更多的关注，以此来预防与控制风险。个人房产抵押贷款中，最常见也最受关注的是信用风险，也是学者们与金融市场上受关注最多的热点话题。
二、个人房产抵押贷款的概念与特点
个人房产抵押贷款主要指的是借款人也就是抵押人在购买商品房时将房屋的所有权先转让给贷款的银行，这样获得消费性的信用贷款，当贷款在一定年限内还清，这一过程都是在法律的监督与规定下进行。个人房产抵押贷款是在抵押的前提下又进行了二级担保，因此违约率很低，一般不高于萬分之一，不管是国内还是国外，都被定位成银行的支柱业务，广泛被运用，这样不仅可以使贷款风险有所降低，还可以间接使银行的信贷资产更加安全且保持流动。
然而，个人房产抵押贷款具有专业性强的特点，属于金融服务类项目，必须在操作流程中调节好资金来源小与投放大、来源短期与投放长期、来源分散与投放集中这三者之间的矛盾关系，一旦不能处理得当，就会使银行金融发生动荡，例如之前东南亚房地产金融没有处理好这些关系进而引起整个东南亚地区的金融危机事件，这类型的金融事件一旦发生就会威胁到整个金融行业的稳定。
三、个人房产抵押贷款的风险种类
（一）价格风险
价格风险指的是在抵押物市场上，抵押物价格发生变化可能会引起消费性信用贷款发生资产性风险的可能性，一般体现在按揭贷款与房产抵押的组合贷款情况下。当楼盘的价格受到外界因素的影响使得房价降低，已经得到贷款的借款人会去想继续还贷是否值得，这时候就增加了违约风险的可能性。
（二）信用风险
一般指的是信用状况不太好的借款人获得银行贷款从而使银行可能会遭受损失的风险。信用状况也就是资信状况，一般指借款人的还款意愿以及能力，这两者都与借款人的工作性质、综合素质、月供金额以及买房时的动机等因素息息相关。如果借款人家里发生了一些重大事故，使得他的收入或者日常花费突然变化，借款人很可能就因此还不上银行放贷，从而造成借款人被动违约，银行可以对抵押物进行处置。假如借款人所购房产的价格出现了大幅下跌的情况，借款人就会对房产的市场价值进行预估，如果他认为预估价值比每个月的月供低，他很有可能会主动违约，选择重新购买住房，这也会造成信用风险的产生。
（三）房地产市场风险
房产市场也是不断发生变化的，如果市场不景气，就会使房产价格大幅下降，那么借款人抵押的房产就会出现贬值，借款人如果不想继续还贷，由此产生违约风险使银行利益受损。房产抵押贷款，顾名思义，抵押物为购买的房产，以此来获取银行贷款，如果房产市场不景气出现了大幅下滑现象，抵押的房产价值也会大幅降低，在这种情况下借款人产生违约，即使银行收回房产并对房产进行处置，也会受到损失，就产生了房地产市场风险。
（四）抵押物风险
一般情况下，个人房产抵押贷款中的抵押物就是个人所购房产本身，当借款人因房产价值消失发生违约，即使银行对抵押物进行处置，也不能收回当初放贷时的金额，银行因此就产生了资产损失。个人房产抵押贷款是将房产当做还贷的保证，也就是担保贷款，一般比较安全，然而，住房的风险是不确定的，一旦发生人为的或者自然的灾害，造成房屋损毁，那么住房的价值就会下降甚至灭失;房产还会收到周边外部环境的影响，从而产生价值变小的可能性，这些都属于抵押物可能会引起的风险。另外，有些住房即使没有发生价值下降，也没有受到自然灾害等影响，也会有一些借款人主动违约，不再还贷，银行有权收回房产进行处置，但是这样的纠纷会产生一些律师费，这些费用都必须银行来承担，总体上银行的利益也会受损，这些都属于抵押物风险。
四、个人房产抵押贷款风险的防范措施
（一）加强银行之间、银企之间的资源共享
个人房产抵押贷款的风险是不确定的，对于银行来说，应该加强银行与银行之间以及银行与信息咨询类企业之间的信息交流，这样可以更好地了解借款人的资信状况，规避一部分风险。可以制定个人信用等级咨询评价体系，使等级评定的操作更加便捷，利于信用体系的顺利建设与运转。当前，我国的个人房产抵押贷款中还没有建立比较完善的分人信用等级咨询与评价的完善体系，可以借鉴外国的一些经验，逐渐对这一体系进行完善，使一些潜在的风险及早被发现并规避。
（二）银行应加强对个人房贷的事前事后管理工作
商业银行是贷款发放人，在放贷的事前事后都应该做好内控管理工作，对内部放贷业务的操作流程不断规范，事前审批流程也要严格把关，同时在贷款后，应加强管理，避免不良贷款的发生。在不同地区，银行面临的风险状况是不同的，应该注重对风险的差别化管理操作，对相关资源进行合理的配置，不同地区与城市应该实行差别化管理，为客户提供差别化服务。此外，银行还应该对个人房产贷款的盘活加强管理力度，对于异常的贷款动态要加强关注与跟踪，对产生不良贷款的原因进行分析，加强关于个人房产贷款的档案管理工作，针对性的采取策略。
（三）建立信用风险管理体制
《巴塞尔协议》中有一条关于贷款风险的规定，银行都有贷款损失准备金，属于商业银行的二级附属资本，准备金的数额不应该高于风险资产的12.5%。协议中将纯粹用于居住的房产当做银行抵押物的这类贷款归类到了银行高风险资产的类别，且风险资产权属达到了50%。经济的发展使得企业筹资越来越多样，一些个人存款有了更多的选择，银行的经营与过去相比，更需要在信用风险管理与成本管理方面多加关注与调整，同时应该建立健全信用风险管理的机制，减少个人房产贷款的风险。
（四）运用住房信贷贴息政策，减轻个人房产抵押贷款风险
过去个人房产抵押贷款的利率为4.9%，近年已经上涨到了5.39%，现行的利率比较高，而人们的还本付息能力比较低，使房地产金融行业的发展受到限制。假如政府可以对房产贷款的利息进行一定补贴，那么可以缓解房产抵押市场的压力，也就会降低一部分违约风险。政府贴息在一定程度上可以使借款人的贷款能力增加，预计政府贴息1%等同于房产贷款利率下调1%，同时消费性贷款也可以增加10%。相关研究专家还提出，政府贴息并不一定纯粹属于政府支出，在一定程度上可以促进房地产企业销量的提升，间接增加财政收入。
参考文献：
[1] 王琼.我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化.2017.29
[2] 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报（哲学社会科学版）.2016.03.
作者简介：
王野飞，男（19860820）黑龙江，本科，北京财运天成信息咨询有限公司，主要研究方向：抵押贷款，信用贷款，普惠金融。
关键词：个人房产;抵押贷款;风险
一、引言
个人房产抵押贷款业务虽然已经在全球范围内流行开来，但是在我国发展的时间并不是很长，在刚出现的时候保持的不良贷款率还是比较低的。参考国外商业银行的一些经验，一般情况下个人房产抵押贷款的风险发生时间大约是贷款发放后的3 年之后到8 年期间。个人房产抵押贷款期限都比较长，贷款金额相对比较小，并且贷款人也就是买房人比较分散，对于商业银行来说，对于个人房产抵押贷款的风险管控机制还不是很完善，因此对于各种类型风险需要投入更多的关注，以此来预防与控制风险。个人房产抵押贷款中，最常见也最受关注的是信用风险，也是学者们与金融市场上受关注最多的热点话题。
二、个人房产抵押贷款的概念与特点
个人房产抵押贷款主要指的是借款人也就是抵押人在购买商品房时将房屋的所有权先转让给贷款的银行，这样获得消费性的信用贷款，当贷款在一定年限内还清，这一过程都是在法律的监督与规定下进行。个人房产抵押贷款是在抵押的前提下又进行了二级担保，因此违约率很低，一般不高于萬分之一，不管是国内还是国外，都被定位成银行的支柱业务，广泛被运用，这样不仅可以使贷款风险有所降低，还可以间接使银行的信贷资产更加安全且保持流动。
然而，个人房产抵押贷款具有专业性强的特点，属于金融服务类项目，必须在操作流程中调节好资金来源小与投放大、来源短期与投放长期、来源分散与投放集中这三者之间的矛盾关系，一旦不能处理得当，就会使银行金融发生动荡，例如之前东南亚房地产金融没有处理好这些关系进而引起整个东南亚地区的金融危机事件，这类型的金融事件一旦发生就会威胁到整个金融行业的稳定。
三、个人房产抵押贷款的风险种类
（一）价格风险
价格风险指的是在抵押物市场上，抵押物价格发生变化可能会引起消费性信用贷款发生资产性风险的可能性，一般体现在按揭贷款与房产抵押的组合贷款情况下。当楼盘的价格受到外界因素的影响使得房价降低，已经得到贷款的借款人会去想继续还贷是否值得，这时候就增加了违约风险的可能性。
（二）信用风险
一般指的是信用状况不太好的借款人获得银行贷款从而使银行可能会遭受损失的风险。信用状况也就是资信状况，一般指借款人的还款意愿以及能力，这两者都与借款人的工作性质、综合素质、月供金额以及买房时的动机等因素息息相关。如果借款人家里发生了一些重大事故，使得他的收入或者日常花费突然变化，借款人很可能就因此还不上银行放贷，从而造成借款人被动违约，银行可以对抵押物进行处置。假如借款人所购房产的价格出现了大幅下跌的情况，借款人就会对房产的市场价值进行预估，如果他认为预估价值比每个月的月供低，他很有可能会主动违约，选择重新购买住房，这也会造成信用风险的产生。
（三）房地产市场风险
房产市场也是不断发生变化的，如果市场不景气，就会使房产价格大幅下降，那么借款人抵押的房产就会出现贬值，借款人如果不想继续还贷，由此产生违约风险使银行利益受损。房产抵押贷款，顾名思义，抵押物为购买的房产，以此来获取银行贷款，如果房产市场不景气出现了大幅下滑现象，抵押的房产价值也会大幅降低，在这种情况下借款人产生违约，即使银行收回房产并对房产进行处置，也会受到损失，就产生了房地产市场风险。
（四）抵押物风险
一般情况下，个人房产抵押贷款中的抵押物就是个人所购房产本身，当借款人因房产价值消失发生违约，即使银行对抵押物进行处置，也不能收回当初放贷时的金额，银行因此就产生了资产损失。个人房产抵押贷款是将房产当做还贷的保证，也就是担保贷款，一般比较安全，然而，住房的风险是不确定的，一旦发生人为的或者自然的灾害，造成房屋损毁，那么住房的价值就会下降甚至灭失;房产还会收到周边外部环境的影响，从而产生价值变小的可能性，这些都属于抵押物可能会引起的风险。另外，有些住房即使没有发生价值下降，也没有受到自然灾害等影响，也会有一些借款人主动违约，不再还贷，银行有权收回房产进行处置，但是这样的纠纷会产生一些律师费，这些费用都必须银行来承担，总体上银行的利益也会受损，这些都属于抵押物风险。
四、个人房产抵押贷款风险的防范措施
（一）加强银行之间、银企之间的资源共享
个人房产抵押贷款的风险是不确定的，对于银行来说，应该加强银行与银行之间以及银行与信息咨询类企业之间的信息交流，这样可以更好地了解借款人的资信状况，规避一部分风险。可以制定个人信用等级咨询评价体系，使等级评定的操作更加便捷，利于信用体系的顺利建设与运转。当前，我国的个人房产抵押贷款中还没有建立比较完善的分人信用等级咨询与评价的完善体系，可以借鉴外国的一些经验，逐渐对这一体系进行完善，使一些潜在的风险及早被发现并规避。
（二）银行应加强对个人房贷的事前事后管理工作
商业银行是贷款发放人，在放贷的事前事后都应该做好内控管理工作，对内部放贷业务的操作流程不断规范，事前审批流程也要严格把关，同时在贷款后，应加强管理，避免不良贷款的发生。在不同地区，银行面临的风险状况是不同的，应该注重对风险的差别化管理操作，对相关资源进行合理的配置，不同地区与城市应该实行差别化管理，为客户提供差别化服务。此外，银行还应该对个人房产贷款的盘活加强管理力度，对于异常的贷款动态要加强关注与跟踪，对产生不良贷款的原因进行分析，加强关于个人房产贷款的档案管理工作，针对性的采取策略。
（三）建立信用风险管理体制
《巴塞尔协议》中有一条关于贷款风险的规定，银行都有贷款损失准备金，属于商业银行的二级附属资本，准备金的数额不应该高于风险资产的12.5%。协议中将纯粹用于居住的房产当做银行抵押物的这类贷款归类到了银行高风险资产的类别，且风险资产权属达到了50%。经济的发展使得企业筹资越来越多样，一些个人存款有了更多的选择，银行的经营与过去相比，更需要在信用风险管理与成本管理方面多加关注与调整，同时应该建立健全信用风险管理的机制，减少个人房产贷款的风险。
（四）运用住房信贷贴息政策，减轻个人房产抵押贷款风险
过去个人房产抵押贷款的利率为4.9%，近年已经上涨到了5.39%，现行的利率比较高，而人们的还本付息能力比较低，使房地产金融行业的发展受到限制。假如政府可以对房产贷款的利息进行一定补贴，那么可以缓解房产抵押市场的压力，也就会降低一部分违约风险。政府贴息在一定程度上可以使借款人的贷款能力增加，预计政府贴息1%等同于房产贷款利率下调1%，同时消费性贷款也可以增加10%。相关研究专家还提出，政府贴息并不一定纯粹属于政府支出，在一定程度上可以促进房地产企业销量的提升，间接增加财政收入。
参考文献：
[1] 王琼.我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化.2017.29
[2] 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报（哲学社会科学版）.2016.03.
作者简介：
王野飞，男（19860820）黑龙江，本科，北京财运天成信息咨询有限公司，主要研究方向：抵押贷款，信用贷款，普惠金融。