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【摘 要】随着我国城市化进程不断加快，房地产工程的成本控制和管理工作得到了人们的高度重视，因此，要严格管理工程施工中的每一个环节，同时，重视培养工程成本控制管理人员，使其能够适应当前快速发展的新形势与新标准。保证成本控制管理工作的顺利开展，使房地产企业在同行业中具有较强竞争能力，提高经济效益。
【关键词】房地产；全过程；成本管理
引言
房地产施工项目的成本管理并不是对房地产施工项目核算的简单过程，而是一项复杂的、全过程的、整体的系统工程，必须由多个部门的配合和全员的参与，全面控制和落实，形成浓厚的全员参与成本管理的工作氛围。做到制度有力、职责分明、考核严格、目标明确，确保房地产施工项目在安全有序的状态下进行。
一、简析成本控制的特点
房地产行业的市场竞争实践证明，施工企业在项目的施工过程中实施成本控制十分必要。施工企业是否进行成本控制和管理是该企业能够具有未来发展潜力的一项重要标志，有效的成本控制和管理也构成了施工企业的一个主要利润来源。
成本控制和管理的特点具有预先性、能动性、系统性。这也是由施工项目的安全性所要求的。成本控制与管理在实施中必须与采购管理、生产管理（包括分包管理）、质量安全管理、技术管理和资金管理有机结合起来。
只有把所有管理职能、管理对象、管理要素纳入施工成本管理中，施工过程中的成本控制才能具有事先能动性和综合优化的功效。同时在施工管理过程中根据项目施工前的计划进行监督、控制、调整和修正，以达到施工过程中成本控制管理的动态跟踪性。
二、成本控制的基本原则分析
1、成本最低化原则
成本控制的根本目的在于通过成本控制管理的各种手段，降低施工成本，以达到成本最低增加效益。
2、全面成本管理原则
项目的施工中，既要重视施工成本的预算与分析、对实际成本进行分析与核算、以及财务人员的有效管理，同时还要对施工全过程的成本管理及其影响因素给予充分的重视。其中包括采购成本控制与管理、工艺成本控制与管理、质量成本控制与管理、日常施工的成本控制与管理，以实现施工成本的有效控制，实现经济效益的最大化。
3、成本责任制原则
在施工成本过程中，为了实行全面成本管理，必须对成本控制进行层层分解，划清责任，并与奖惩制度挂钩，使项目中的每一个人都加入到成本控制中。
三、房地产工程全过程成本控制存在的问题
1、企业成本控制意识不强
有的房地产行业没有成本管理意识，没有认识到成本管理在提高企业经济效益中的作用，只有在施工过程中对成本进行合理控制，才能减少工程费用，提高企业经济效益。但在目前的房地产工程中，管理人员和现场施工人员缺乏成本控制意识，因此在实际施工过程中没有制订合理的成本控制计划。成本计划是一种成本目标值，是根据市场行情和企业自身的施工技术条件确定的。缺少成本计划，企业就不具备成本控制目标。
2、对成本控制管理存在误区
这是企业成本控制管理工作的一个失误之处，有的职工认为成本控制是财务部门或者领导人员的责任，和自己的关系不大，因此使企业成本管理范围减小，而企业的成本管理涉及到企业全体员工，要求必须全部人员共同参与，自工程招标到竣工验收，企业全体员工都应参与。企业的成本控制和管理要落实到实际施工中的每一个步骤，都应该严格控制和管理工程施工过程中每一项收入和支出，只有及时转变员工对成本管理的错误认识，才有利于成本管理工作的顺利进行。
3、成本管理制度不完善
管理制度不完善主要有下面这些表现：一成本管理过程中的责任和权力不能明确，各个部门的成本支出不规范；二员工的工资和业绩没有挂钩，干多干少都一样，这种现象不利于调动员工的工作积极性，造成严重的浪费现象。
四、加强房地产工程全过程成本控制与管理
1、工程项目招投标阶段成本管理
在房地产施工项目全过程成本管理过程中，成本管理的起点就是招投标阶段，也是成本管理的重点源头，是确保施工企业是否获得合理利润的重要阶段，该阶段明确了承包和发包双方的责任和义务，避免在施工和结算时发生争议。
站在开发商的角度，投标价格高度会对项目投入成本产生直接影响，站在施工企业的角度，投标价格高度将会直接的影响到自身的收益，做好施工过程中成本管理会对收益的高度产生直接影响，所以，应对招投标阶段的成本管理加以重视。
招投标阶段成本管理的主要工作是全面熟悉招投标流程，全面预测投标工程成本利润，选择出最佳的施工方案投标，签订施工合同过程中，掌握合同的类型、合同存在的风险、合同条款和支付方式的准确性，确保所签订合同的公平合理性，为后面的房地产施工项目成本管理打下良好的基础。
房地产项目施工投标是指投标人受邀参加投标，满足投标条件的企业也可以申请投标，然后投标人在满足招标文件条件和要求基础上，将预算价格递交给招标人争取中标的整个过程。
投标企业在拿到投标文件之后，首先要仔细阅读招标文件，对其内容和要求有全面的理解，从而有计划的开展投标工作。例如投标人资格要求、文件递交截止时间、建设资金来源、现场勘察时间等等。在了解以上因素之外，还要重点注意房地產施工项目对于工程质量和工期的要求。组织投标人员对投标文件进行深入分析，确认本单位是否有能力可以承接该工程项目，该工程项目会为企业带来盈利或亏损，另外，还需要注意在投标文件中存在哪些条款是不利于自己企业的，在投标阶段的报价中应体现出这些风险，避免出现项目亏本的问题。
2、工程项目施工阶段的成本管理
由于我国房地产市场的经营性质，使得投标越激烈，承包商的利润空间相应的会越小。施工企业中标并不意味着一定会实现盈利，施工企业盈利与否受到施工阶段成本管理的影响较大。工程项目施工阶段如果出现问题，随之利润空间也会随之降低。由此可见，施工阶段的成本管理是施工项目各阶段成本控制的重点。施工阶段成本管理效果如何会直接影响到工程项目总成本的高低。 工程项目施工阶段的工期成本和质量成本控制不容忽视。工期成本是指工程项目实施中企业为达到工期目标采取措施所消耗的费用，加强施工进度管理也就是加强施工工期目标管理，工期管理是企业实现合同承诺和获得信誉的重要条件。
施工进度滞后，随之而增加的便是各项的管理费和租赁费，从而引发成本的增加。控制工期成本主要是通过科学调配工序、有效组织，加快施工进度，进而实现降低工期成本目的。例如，施工现场临时水电费、办公费、设施费等费用，还有周转设备和施工机械费用等等。
质量成本控制是指提高项目服务质量和产品质量所消耗的费用，还包含由于未能达到客户需求和质量标准而产生的损失，质量成本控制主要表现在两方面：
一方面，編制房地产施工项目质量成本计划，合理统计、分析施工项目数据，对施工项目质量成本技术实施动态监督和管理。另一方面，质量有效的质量预控目标，并全程的监督检查，确保个分项工程交验合格，严把工程质量关，避免出现返工现象和质量问题的发生。
3、工程项目竣工阶段的成本管理
工程项目竣工阶段的成本管理作为施工项目全过程成本管理的最后阶段，施工企业将合同中所有内容完成，并且验收合格，便可以与业主结算工程尾款。竣工阶段的结算的结果会对施工单位的利益产生直接影响，因此，应对竣工阶段的成本控制充分重视。
在竣工结算中，项目部应将结算资料全部交给预算部门，由预算部分对其中的材料消耗、人工费用等进行分析和检查，确保工程竣工结算的准确性和完整性。预算部门在各部门的配合下，提交预算，确保工程竣工阶段的预算顺利完成。
房地产施工项目竣工后，还要对工程项目成本管理的成绩进行考核。根据考核的实际情况，找出相关责任人给予其一定的奖励或处罚。根据房地产施工项目的成本管理规定，对成本管理人员进行考核，考核内容包括设备使用费、人工费、原材料成本和工作量，根据考核奖罚制度，实行奖优罚劣原则。
成本考核指标可有效降低项目成本费用，加强项目管理层对经历部门的统筹指导，充分的运用管理人员在工作中所积累的经验和智慧，避免企业中项目管理出现异化现象，转变为少数人承担风险的管理模式。
项目经理部的奖励和绩效，是根据项目经济指标完成的实际情况而定的，所以平常发放的奖金严格上来讲实际上是预发，真正兑现的时间是在责任成本合同全部完成和主体结算和项目竣工完成后进行的。
结束语
总之，为了做好房地产工程全过程的成本控制和管理工作，就要严格管理工程的每个环节，科学制定各个环节工作计划，同时重视培养工程成本控制管理人员，使其跟上快速发展的新时代。保证工程成本控制管理工作的顺利进行，企业才能在激烈的市场竞争中处于不败之地，才能不断提高经济效益。
参考文献：
[1]贾晓春.施工项目全过程成本控制与管理研究[D].南华大学，2011
[2]赵建凯.建设工程项目全过程成本管理理论及应用研究[D].吉林大学，2013
[3]韩幸佳.基于价值链理论的建筑施工企业成本管理研究[D].辽宁工程技术大学，2012
【关键词】房地产；全过程；成本管理
引言
房地产施工项目的成本管理并不是对房地产施工项目核算的简单过程，而是一项复杂的、全过程的、整体的系统工程，必须由多个部门的配合和全员的参与，全面控制和落实，形成浓厚的全员参与成本管理的工作氛围。做到制度有力、职责分明、考核严格、目标明确，确保房地产施工项目在安全有序的状态下进行。
一、简析成本控制的特点
房地产行业的市场竞争实践证明，施工企业在项目的施工过程中实施成本控制十分必要。施工企业是否进行成本控制和管理是该企业能够具有未来发展潜力的一项重要标志，有效的成本控制和管理也构成了施工企业的一个主要利润来源。
成本控制和管理的特点具有预先性、能动性、系统性。这也是由施工项目的安全性所要求的。成本控制与管理在实施中必须与采购管理、生产管理（包括分包管理）、质量安全管理、技术管理和资金管理有机结合起来。
只有把所有管理职能、管理对象、管理要素纳入施工成本管理中，施工过程中的成本控制才能具有事先能动性和综合优化的功效。同时在施工管理过程中根据项目施工前的计划进行监督、控制、调整和修正，以达到施工过程中成本控制管理的动态跟踪性。
二、成本控制的基本原则分析
1、成本最低化原则
成本控制的根本目的在于通过成本控制管理的各种手段，降低施工成本，以达到成本最低增加效益。
2、全面成本管理原则
项目的施工中，既要重视施工成本的预算与分析、对实际成本进行分析与核算、以及财务人员的有效管理，同时还要对施工全过程的成本管理及其影响因素给予充分的重视。其中包括采购成本控制与管理、工艺成本控制与管理、质量成本控制与管理、日常施工的成本控制与管理，以实现施工成本的有效控制，实现经济效益的最大化。
3、成本责任制原则
在施工成本过程中，为了实行全面成本管理，必须对成本控制进行层层分解，划清责任，并与奖惩制度挂钩，使项目中的每一个人都加入到成本控制中。
三、房地产工程全过程成本控制存在的问题
1、企业成本控制意识不强
有的房地产行业没有成本管理意识，没有认识到成本管理在提高企业经济效益中的作用，只有在施工过程中对成本进行合理控制，才能减少工程费用，提高企业经济效益。但在目前的房地产工程中，管理人员和现场施工人员缺乏成本控制意识，因此在实际施工过程中没有制订合理的成本控制计划。成本计划是一种成本目标值，是根据市场行情和企业自身的施工技术条件确定的。缺少成本计划，企业就不具备成本控制目标。
2、对成本控制管理存在误区
这是企业成本控制管理工作的一个失误之处，有的职工认为成本控制是财务部门或者领导人员的责任，和自己的关系不大，因此使企业成本管理范围减小，而企业的成本管理涉及到企业全体员工，要求必须全部人员共同参与，自工程招标到竣工验收，企业全体员工都应参与。企业的成本控制和管理要落实到实际施工中的每一个步骤，都应该严格控制和管理工程施工过程中每一项收入和支出，只有及时转变员工对成本管理的错误认识，才有利于成本管理工作的顺利进行。
3、成本管理制度不完善
管理制度不完善主要有下面这些表现：一成本管理过程中的责任和权力不能明确，各个部门的成本支出不规范；二员工的工资和业绩没有挂钩，干多干少都一样，这种现象不利于调动员工的工作积极性，造成严重的浪费现象。
四、加强房地产工程全过程成本控制与管理
1、工程项目招投标阶段成本管理
在房地产施工项目全过程成本管理过程中，成本管理的起点就是招投标阶段，也是成本管理的重点源头，是确保施工企业是否获得合理利润的重要阶段，该阶段明确了承包和发包双方的责任和义务，避免在施工和结算时发生争议。
站在开发商的角度，投标价格高度会对项目投入成本产生直接影响，站在施工企业的角度，投标价格高度将会直接的影响到自身的收益，做好施工过程中成本管理会对收益的高度产生直接影响，所以，应对招投标阶段的成本管理加以重视。
招投标阶段成本管理的主要工作是全面熟悉招投标流程，全面预测投标工程成本利润，选择出最佳的施工方案投标，签订施工合同过程中，掌握合同的类型、合同存在的风险、合同条款和支付方式的准确性，确保所签订合同的公平合理性，为后面的房地产施工项目成本管理打下良好的基础。
房地产项目施工投标是指投标人受邀参加投标，满足投标条件的企业也可以申请投标，然后投标人在满足招标文件条件和要求基础上，将预算价格递交给招标人争取中标的整个过程。
投标企业在拿到投标文件之后，首先要仔细阅读招标文件，对其内容和要求有全面的理解，从而有计划的开展投标工作。例如投标人资格要求、文件递交截止时间、建设资金来源、现场勘察时间等等。在了解以上因素之外，还要重点注意房地產施工项目对于工程质量和工期的要求。组织投标人员对投标文件进行深入分析，确认本单位是否有能力可以承接该工程项目，该工程项目会为企业带来盈利或亏损，另外，还需要注意在投标文件中存在哪些条款是不利于自己企业的，在投标阶段的报价中应体现出这些风险，避免出现项目亏本的问题。
2、工程项目施工阶段的成本管理
由于我国房地产市场的经营性质，使得投标越激烈，承包商的利润空间相应的会越小。施工企业中标并不意味着一定会实现盈利，施工企业盈利与否受到施工阶段成本管理的影响较大。工程项目施工阶段如果出现问题，随之利润空间也会随之降低。由此可见，施工阶段的成本管理是施工项目各阶段成本控制的重点。施工阶段成本管理效果如何会直接影响到工程项目总成本的高低。 工程项目施工阶段的工期成本和质量成本控制不容忽视。工期成本是指工程项目实施中企业为达到工期目标采取措施所消耗的费用，加强施工进度管理也就是加强施工工期目标管理，工期管理是企业实现合同承诺和获得信誉的重要条件。
施工进度滞后，随之而增加的便是各项的管理费和租赁费，从而引发成本的增加。控制工期成本主要是通过科学调配工序、有效组织，加快施工进度，进而实现降低工期成本目的。例如，施工现场临时水电费、办公费、设施费等费用，还有周转设备和施工机械费用等等。
质量成本控制是指提高项目服务质量和产品质量所消耗的费用，还包含由于未能达到客户需求和质量标准而产生的损失，质量成本控制主要表现在两方面：
一方面，編制房地产施工项目质量成本计划，合理统计、分析施工项目数据，对施工项目质量成本技术实施动态监督和管理。另一方面，质量有效的质量预控目标，并全程的监督检查，确保个分项工程交验合格，严把工程质量关，避免出现返工现象和质量问题的发生。
3、工程项目竣工阶段的成本管理
工程项目竣工阶段的成本管理作为施工项目全过程成本管理的最后阶段，施工企业将合同中所有内容完成，并且验收合格，便可以与业主结算工程尾款。竣工阶段的结算的结果会对施工单位的利益产生直接影响，因此，应对竣工阶段的成本控制充分重视。
在竣工结算中，项目部应将结算资料全部交给预算部门，由预算部分对其中的材料消耗、人工费用等进行分析和检查，确保工程竣工结算的准确性和完整性。预算部门在各部门的配合下，提交预算，确保工程竣工阶段的预算顺利完成。
房地产施工项目竣工后，还要对工程项目成本管理的成绩进行考核。根据考核的实际情况，找出相关责任人给予其一定的奖励或处罚。根据房地产施工项目的成本管理规定，对成本管理人员进行考核，考核内容包括设备使用费、人工费、原材料成本和工作量，根据考核奖罚制度，实行奖优罚劣原则。
成本考核指标可有效降低项目成本费用，加强项目管理层对经历部门的统筹指导，充分的运用管理人员在工作中所积累的经验和智慧，避免企业中项目管理出现异化现象，转变为少数人承担风险的管理模式。
项目经理部的奖励和绩效，是根据项目经济指标完成的实际情况而定的，所以平常发放的奖金严格上来讲实际上是预发，真正兑现的时间是在责任成本合同全部完成和主体结算和项目竣工完成后进行的。
结束语
总之，为了做好房地产工程全过程的成本控制和管理工作，就要严格管理工程的每个环节，科学制定各个环节工作计划，同时重视培养工程成本控制管理人员，使其跟上快速发展的新时代。保证工程成本控制管理工作的顺利进行，企业才能在激烈的市场竞争中处于不败之地，才能不断提高经济效益。
参考文献：
[1]贾晓春.施工项目全过程成本控制与管理研究[D].南华大学，2011
[2]赵建凯.建设工程项目全过程成本管理理论及应用研究[D].吉林大学，2013
[3]韩幸佳.基于价值链理论的建筑施工企业成本管理研究[D].辽宁工程技术大学，2012