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[摘 要]当前我国房地产行业进步势头强劲，对于推动社会和谐发展、提高国民生产总值以及人民生活质量起着无可替代的巨大作用。在房地产行业地位不断提高的同时与房地产相关联的问题也逐渐进入更多人投资者关注的视线内尤其是财务方面的问题，拥有投资性房地产的企业必须提供更高质量的会计信息才能满足信息需求者的需要。因而，对于相关公司而言只有选择合适的、有助于提高其会计信息决策有用性的会计计量属性才能使自身得到长足发展。
[关键词]投资性房地产 后续计量 公允价值
中图分类号：S166 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）04-0240-01
一、公允价值在投资性房地产后续计量中的应用
从当前形势可看出我们国家的上市公司中确定改用公允价值计量模式的单位并不多，这种现象的出现也与我国当前经济环境等相关因素的综合作用。新会计准则开始实施的首个财务会计年度只有少数18家上市公司开始改用公允价值模式，低于同类公司的数量的3%，直到2010年末也只有27家上市企业改用公允价值计量模式，仅是同类企业数量的3.24%。
二、造成现状的原因
改用公允价值计量模式的上市公司数量虽然从2007年末到2013年末呈现出增加的趋势，但是总体占比仍然很低。接下来本文将分两个大方向分析造成这种状况的原因。
2.1 企业内部因素
（1）公允价值评估成本的考虑
改用公允价值模式的上市企业，所要解决的首要问题就是从何种渠道得到其所需要的相关数据。由于在我们国家的房地产交易市场中信息往往是不公开的，因此还无法形成一个健全的公允价值信息发布体系。而极大部分上市公司是没有独立资质的评估人员的，因为既会增加公司的管理成本，同时还会造成机构及人员的臃肿，形成人力资源的浪费。
（2）盈余波动的考虑
当公司决定改用公允价值模式之后，投资性房地产的市场价格发生的变化就会通过公允价值变动损益影响公司盈余，而且我国房地产正在加速前进时期，政府方面缺乏相关政策与制度的有力调控，房地产市场就会不可避免的出现像股票市场一样的周期性的上涨与下跌情况，对于一些盈利性比较高，希望能够保持可持续性及稳定性的上市公司，就会依然坚持使用历史成本模式。
2.2 外部环境因素
（1）准则规定问题
CAS3虽然允许上市公司改用公允价值计量模式并且规定了严格的限制条件，即：①投资性房地产的所在地有活跃的市场，②企业能够获得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。除了以上两个限制条件，准则并没有对何种程度的市场算是活跃的市场，以及何种情况下的房地产才算是同类或类似的房地产进行详细的说明，这就给企业的选择增加了难度。
（2）税收政策与会计准则之间的问题
企业决定改用公允价值模式则需要于每个财务报告期末当日将公允价值发生变动的投资性房地产在会计账面上的价值进行调整并且将变动金额算作调整所在会计期的损益。
（3）会计计量理念较难转变
追溯会计发展的历史可以了解到自从无所束缚的市场经济被有政府管制的市场经济所取代之后，历史成本计量属性的应用改善了以往会计做账弄虚作假的情况，使得企业对外界提供的会计信息更加真实。
2.3 执行公允价值模式过程中存在的问題
从以上对公允价值模式的应用现实状况可看出，经过对更全面因素的综合考量，确实只有很少比例的上市公司选择公允价值模式。但是不可否认，公允价值模式对于投资性房地产来说是利弊共存的，同时我们也应看到其有利的方面：
①公允价值计量的运用能够有助于调和我们国家新会计准则与国际会计准则的差异并增强我们国家的上市公司与其他国家的上市公司中投资性房地产状况的相互可比，使得国际投资者对我们国家以及国外投资性房地产的比较更加客观从而促进国际贸易的发展。
②运用公允价值进行计量可以提高企业的投资性房地产在资本市场上定价的准确性因此可以为这些上市公司进一步融资提供便利，也为上市公司在持续发展的过程中能够获得更多的资本市场的力量的支持提供了更大可能。
三、投资性房地产后续公允价值计量的建议
在当前形势下，虽然我国当前已经具备了一定的政治经济条件扩大公允价值在我国的应用范围，但是想达到公允价值在我国市场体系中的高效运用的目的，仍然有很长的路要走。
3.1 完善投资性房地产准则
我国2006年颁布的新会计准则说明了投资性房地产的定义和范围以及将公允价值计量模式应用于投资性房地产后续计量应该满足的两个条件，但是条件的规定比较模糊。所以，笔者以为现在需要做的就是尽快制定出更加详细具体的投资性房地产准则，对公允价值应用应满足的条件中的活跃市场、同类或类似的房地产等比较模糊的概念进行详细具体的规定或说明。
3.2 调和会计准则与税法之间的差异
由于我们国家在会计准则中关于投资性房地产的折旧或摊销及公允价值变动损益处理的相关规定与税收法律的相关规定之间存在不统一的地方。因此，为了稳步高效推进公允价值在我国的扩大应用，有必要在会计准则以及税收法规的制定上进行协调，尽量保持一致，降低企业纳税调整的成本，减轻企业的税负，增强企业引用公允价值的积极性。
3.3 尽快建成公平有序的房地产市场
要想保证我们估得的公允价值是真实可靠的，就应该尽快建成有序并且能够充分竞争的市场。我国首先应该在政府的引导下，加快活跃的房地产市场的构建，从而增强公司会计信息的客观性同时也有效地保护利益相关者的合法权益。
3.4 加快评估机构技术发展
引入公允价值后对其评估的非客观性加大了人为控制利润的可能性，从而降低了企业信息的可靠性。但是，当前我国评估技术水平还无法满足发展迅猛的房地产市场的需要。
3.5 提高会计人员职业素质与能力
我们国家应该重视会计职业人员的职业素质以及职业能力的培养，因为公允价值的取得很大程度上需要会计人员的主观判断，为了扩大公允价值模式的使用范围，就必须注重会计职业人员这一方面的评估能力的教育和培训。
3.6 加大监管力度，提高违规成本
在当前我们国家的资产评估市场仍然有许多地方需要改进的情况下为了缩小企业利用公允价值操纵利润的空间，对于发现滥用公允价值的单位，一定采取严厉惩罚措施，以便于规范市场，有效推进公允价值在我国的应用。
参考文献
[1] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6-13
[2] 戴佳君，季晓婷，张奇峰.投资性房地产计量模式转换的财务影响与决定因素[J].上海立信会计学院学报，2010（6）：P55-60.
[3] 王玉珍.投资性房地产后续计量模式的选择[J].China’sForeignTrade，2011，11：P119.
[4] 史力文.投资性房地产价值计量模式比较及制约因素探讨[J].商业时代，2010（24）：P65-66.
[关键词]投资性房地产 后续计量 公允价值
中图分类号：S166 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）04-0240-01
一、公允价值在投资性房地产后续计量中的应用
从当前形势可看出我们国家的上市公司中确定改用公允价值计量模式的单位并不多，这种现象的出现也与我国当前经济环境等相关因素的综合作用。新会计准则开始实施的首个财务会计年度只有少数18家上市公司开始改用公允价值模式，低于同类公司的数量的3%，直到2010年末也只有27家上市企业改用公允价值计量模式，仅是同类企业数量的3.24%。
二、造成现状的原因
改用公允价值计量模式的上市公司数量虽然从2007年末到2013年末呈现出增加的趋势，但是总体占比仍然很低。接下来本文将分两个大方向分析造成这种状况的原因。
2.1 企业内部因素
（1）公允价值评估成本的考虑
改用公允价值模式的上市企业，所要解决的首要问题就是从何种渠道得到其所需要的相关数据。由于在我们国家的房地产交易市场中信息往往是不公开的，因此还无法形成一个健全的公允价值信息发布体系。而极大部分上市公司是没有独立资质的评估人员的，因为既会增加公司的管理成本，同时还会造成机构及人员的臃肿，形成人力资源的浪费。
（2）盈余波动的考虑
当公司决定改用公允价值模式之后，投资性房地产的市场价格发生的变化就会通过公允价值变动损益影响公司盈余，而且我国房地产正在加速前进时期，政府方面缺乏相关政策与制度的有力调控，房地产市场就会不可避免的出现像股票市场一样的周期性的上涨与下跌情况，对于一些盈利性比较高，希望能够保持可持续性及稳定性的上市公司，就会依然坚持使用历史成本模式。
2.2 外部环境因素
（1）准则规定问题
CAS3虽然允许上市公司改用公允价值计量模式并且规定了严格的限制条件，即：①投资性房地产的所在地有活跃的市场，②企业能够获得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。除了以上两个限制条件，准则并没有对何种程度的市场算是活跃的市场，以及何种情况下的房地产才算是同类或类似的房地产进行详细的说明，这就给企业的选择增加了难度。
（2）税收政策与会计准则之间的问题
企业决定改用公允价值模式则需要于每个财务报告期末当日将公允价值发生变动的投资性房地产在会计账面上的价值进行调整并且将变动金额算作调整所在会计期的损益。
（3）会计计量理念较难转变
追溯会计发展的历史可以了解到自从无所束缚的市场经济被有政府管制的市场经济所取代之后，历史成本计量属性的应用改善了以往会计做账弄虚作假的情况，使得企业对外界提供的会计信息更加真实。
2.3 执行公允价值模式过程中存在的问題
从以上对公允价值模式的应用现实状况可看出，经过对更全面因素的综合考量，确实只有很少比例的上市公司选择公允价值模式。但是不可否认，公允价值模式对于投资性房地产来说是利弊共存的，同时我们也应看到其有利的方面：
①公允价值计量的运用能够有助于调和我们国家新会计准则与国际会计准则的差异并增强我们国家的上市公司与其他国家的上市公司中投资性房地产状况的相互可比，使得国际投资者对我们国家以及国外投资性房地产的比较更加客观从而促进国际贸易的发展。
②运用公允价值进行计量可以提高企业的投资性房地产在资本市场上定价的准确性因此可以为这些上市公司进一步融资提供便利，也为上市公司在持续发展的过程中能够获得更多的资本市场的力量的支持提供了更大可能。
三、投资性房地产后续公允价值计量的建议
在当前形势下，虽然我国当前已经具备了一定的政治经济条件扩大公允价值在我国的应用范围，但是想达到公允价值在我国市场体系中的高效运用的目的，仍然有很长的路要走。
3.1 完善投资性房地产准则
我国2006年颁布的新会计准则说明了投资性房地产的定义和范围以及将公允价值计量模式应用于投资性房地产后续计量应该满足的两个条件，但是条件的规定比较模糊。所以，笔者以为现在需要做的就是尽快制定出更加详细具体的投资性房地产准则，对公允价值应用应满足的条件中的活跃市场、同类或类似的房地产等比较模糊的概念进行详细具体的规定或说明。
3.2 调和会计准则与税法之间的差异
由于我们国家在会计准则中关于投资性房地产的折旧或摊销及公允价值变动损益处理的相关规定与税收法律的相关规定之间存在不统一的地方。因此，为了稳步高效推进公允价值在我国的扩大应用，有必要在会计准则以及税收法规的制定上进行协调，尽量保持一致，降低企业纳税调整的成本，减轻企业的税负，增强企业引用公允价值的积极性。
3.3 尽快建成公平有序的房地产市场
要想保证我们估得的公允价值是真实可靠的，就应该尽快建成有序并且能够充分竞争的市场。我国首先应该在政府的引导下，加快活跃的房地产市场的构建，从而增强公司会计信息的客观性同时也有效地保护利益相关者的合法权益。
3.4 加快评估机构技术发展
引入公允价值后对其评估的非客观性加大了人为控制利润的可能性，从而降低了企业信息的可靠性。但是，当前我国评估技术水平还无法满足发展迅猛的房地产市场的需要。
3.5 提高会计人员职业素质与能力
我们国家应该重视会计职业人员的职业素质以及职业能力的培养，因为公允价值的取得很大程度上需要会计人员的主观判断，为了扩大公允价值模式的使用范围，就必须注重会计职业人员这一方面的评估能力的教育和培训。
3.6 加大监管力度，提高违规成本
在当前我们国家的资产评估市场仍然有许多地方需要改进的情况下为了缩小企业利用公允价值操纵利润的空间，对于发现滥用公允价值的单位，一定采取严厉惩罚措施，以便于规范市场，有效推进公允价值在我国的应用。
参考文献
[1] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6-13
[2] 戴佳君，季晓婷，张奇峰.投资性房地产计量模式转换的财务影响与决定因素[J].上海立信会计学院学报，2010（6）：P55-60.
[3] 王玉珍.投资性房地产后续计量模式的选择[J].China’sForeignTrade，2011，11：P119.
[4] 史力文.投资性房地产价值计量模式比较及制约因素探讨[J].商业时代，2010（24）：P65-66.