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摘要：项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。本文主要对房地产开发项目管理的质量控制相关问题进行了简要分析。
关键词：房地产开发；质量控制；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。
一、房地产开发项目质量的概念
房地产项目是工程项目的一个分类。在房地产开发中，管理者通过专业、实用的理论知识对房地产的开发进行各方面的把控与管理，最终，完成了房地产各阶段方面的衔接与完善，让众多的客户能够满意。其中，房地产开发项目质量环节是企业通过设定相关的质量监测方案，构建相应的质量管理条件和内容，严格依据这些内容来确保項目质量这一环节，最终让每一位客户得到满意。众所周知，房屋质量的好坏决定着企业在市场竞争中的地位，好的房地产开发项目能够使得土地得到充分的利用，为企业实现利润最大化打下夯实的基础。
二、房地产项目管理的意义
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
三、针对房地产开发工程项目管理的对策
1、加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
2、项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
（1）制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
（2） 保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
3、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。
项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
4、施工中合同的控制
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
5、施工中质量的控制
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：第一，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。尤其是重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。
结束语
在当下这个竞争日益激烈的房地产开发行业里，对项目的质量问题的解决已经显得迫在眉睫。因为房地产开发项目的质量问题解决工作是一项艰巨而又持久的任务，所以企业的管理者必须积极调动企业所有职工的工作积极性，从项目的各个阶段出发，为房地产的进一步完善做出贡献。只有发挥房地产企业的一切有效资源，才能使企业在现代日新月异的经济市场下占有一席之地，为我国的经济发展贡献自己的一份力量。
参考文献
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011.
[2]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011.
[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨[J].中国房地产业，2011.
关键词：房地产开发；质量控制；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。
一、房地产开发项目质量的概念
房地产项目是工程项目的一个分类。在房地产开发中，管理者通过专业、实用的理论知识对房地产的开发进行各方面的把控与管理，最终，完成了房地产各阶段方面的衔接与完善，让众多的客户能够满意。其中，房地产开发项目质量环节是企业通过设定相关的质量监测方案，构建相应的质量管理条件和内容，严格依据这些内容来确保項目质量这一环节，最终让每一位客户得到满意。众所周知，房屋质量的好坏决定着企业在市场竞争中的地位，好的房地产开发项目能够使得土地得到充分的利用，为企业实现利润最大化打下夯实的基础。
二、房地产项目管理的意义
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
三、针对房地产开发工程项目管理的对策
1、加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
2、项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
（1）制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
（2） 保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
3、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。
项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
4、施工中合同的控制
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
5、施工中质量的控制
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：第一，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。尤其是重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。
结束语
在当下这个竞争日益激烈的房地产开发行业里，对项目的质量问题的解决已经显得迫在眉睫。因为房地产开发项目的质量问题解决工作是一项艰巨而又持久的任务，所以企业的管理者必须积极调动企业所有职工的工作积极性，从项目的各个阶段出发，为房地产的进一步完善做出贡献。只有发挥房地产企业的一切有效资源，才能使企业在现代日新月异的经济市场下占有一席之地，为我国的经济发展贡献自己的一份力量。
参考文献
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011.
[2]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011.
[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨[J].中国房地产业，2011.