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【摘要】“新八条”出台背景及对相关各方的影响
【关键词】新政策稳定房价
一、“新八条”出台
2010年房地产市场经历了三轮严厉政策调控，但并未能阻止房价上涨的步伐。自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。2011年1月26日，国务院常务委员会再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政等对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。目前，房地产开发投资保持平稳增长，商品房建设规模继续扩大，销售增速趋于平稳，但新开工面积增速同比大幅回落。
二、”新八条”对相关各方的影响
1、对购房者：调控得到认可，投资预期有所改变
“新八条”发出的讯号是：国家正在合理、有序地促进房地产市场的发展，让消费者和开发商都对房市充满信心和力量，刺激市场使得市场复苏。具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。对于淮南来说，房价在全国乃至安徽省都不算是高的，而淮南百姓的人均收入在全省是前五名的，淮南百姓对楼市的信心本来就比较稳定。此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。
2、对开发企业：资金状况受到显著影响
“新八条”从两方面对房地产开发企业产生重要影响：首先是用行政手段抑制了消费，削弱了市场购买力。再有就是资金供给紧张，叠加效应容易使房地产企业产生资金链断裂。2010年开发企业资金压力有所上升，2011年将更加紧张。近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金平均超过60%。若房地产类贷款明显下降，将大大影响房地产业的资金状况，给房地产市场带来显著影响。此外，更加严厉的限购政策又将大大影响企业的销售进度，预售回款也受到影响，这将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。
3、对各级政府：明确目标，强化执行力
“新八条”提出各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责，表明“控制房价”已成为政治任务。在目前的政治体制下，这将确保“房价控制目标”的实现。八条当中起基础支撑作用的还是第二条和第五条，保障性安居工程建设，各地要增加土地有效供应，这两条要持续地做下去，是对房地产市场稳定的基础性工作。而立竿见影的措施就是第六条——限购，另外给地方政府施加的压力是最大的是问责制，保证了地方政府要尽快行动起来，要定出控房价的目标。
4、对金融机构：信贷投放力度放缓
银行业大量的信贷资金投放于房地产业，将增加商业银行对房地产业的依赖程度，房地产市场调控也可能加大商业银行的资金风险。““新八条””指出，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，差别化信贷政策从严执行的可能性增大。预计2011 年各商业银行的放贷规模将低于前两年。
三、”新八条”下房地产市场基本走势
1、房价快速增长的势头得到明显遏制
今年6月70个大中小城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月回落的城市有53个，这些表明政府抑制房价过快上涨成绩显著，但同时也应该看到多数城市房价依然是环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
2、房地产市场需求依然旺盛
2011年上半年全國商品房住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。
3、房地产市场重心向二三线城市转移
今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，地市级城市销售面积占全国比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点，可见房地产市场重心向二三线城市转移
4、从土地供应看：供应力度继续加大，地价总体平稳
根据“新国八条”要求，2011 年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平（约8 万公顷），给开发企业拓展土地储备带来机遇。成交方面，在供应力度加大的背景下，土地成交量仍将保持在较高水平，热点区域或中心城市的土地市场竞争依然较为激烈。地价方面，随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011 年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。
5、从房产需求看：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调
供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。2010 年，全国竣工面积的绝对水平和增速均创历史新高，土地供应面积连续两年增长显著，随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。
价格：“控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调。一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。具体到不同物业和区域，可能出现结构性下调。中心城区由于供应量少，房价仍将较为坚挺；新兴城区潜在供应量大，竞争将更加激烈。
从物业类型来看，首次置业为主的中小户型中低价位产品、改善性和投资性需求为主的大户型高总价产品、外来需求为主的旅游度假类产品以及政策环境完全不同的商业物业将呈现不同走势，价格结构性下调的可能性较大。
随着新八条尽快落实到地方执行，将深刻地影响房地产的供求状态，影响到购房者的购房计划，也影响到房地产开发企业的投资开发的计划，当然总体的效果是能稳定市场，调节供求关系，有利于房地产健康有序地发展。
【关键词】新政策稳定房价
一、“新八条”出台
2010年房地产市场经历了三轮严厉政策调控，但并未能阻止房价上涨的步伐。自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。2011年1月26日，国务院常务委员会再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政等对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。目前，房地产开发投资保持平稳增长，商品房建设规模继续扩大，销售增速趋于平稳，但新开工面积增速同比大幅回落。
二、”新八条”对相关各方的影响
1、对购房者：调控得到认可，投资预期有所改变
“新八条”发出的讯号是：国家正在合理、有序地促进房地产市场的发展，让消费者和开发商都对房市充满信心和力量，刺激市场使得市场复苏。具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。对于淮南来说，房价在全国乃至安徽省都不算是高的，而淮南百姓的人均收入在全省是前五名的，淮南百姓对楼市的信心本来就比较稳定。此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。
2、对开发企业：资金状况受到显著影响
“新八条”从两方面对房地产开发企业产生重要影响：首先是用行政手段抑制了消费，削弱了市场购买力。再有就是资金供给紧张，叠加效应容易使房地产企业产生资金链断裂。2010年开发企业资金压力有所上升，2011年将更加紧张。近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金平均超过60%。若房地产类贷款明显下降，将大大影响房地产业的资金状况，给房地产市场带来显著影响。此外，更加严厉的限购政策又将大大影响企业的销售进度，预售回款也受到影响，这将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。
3、对各级政府：明确目标，强化执行力
“新八条”提出各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责，表明“控制房价”已成为政治任务。在目前的政治体制下，这将确保“房价控制目标”的实现。八条当中起基础支撑作用的还是第二条和第五条，保障性安居工程建设，各地要增加土地有效供应，这两条要持续地做下去，是对房地产市场稳定的基础性工作。而立竿见影的措施就是第六条——限购，另外给地方政府施加的压力是最大的是问责制，保证了地方政府要尽快行动起来，要定出控房价的目标。
4、对金融机构：信贷投放力度放缓
银行业大量的信贷资金投放于房地产业，将增加商业银行对房地产业的依赖程度，房地产市场调控也可能加大商业银行的资金风险。““新八条””指出，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，差别化信贷政策从严执行的可能性增大。预计2011 年各商业银行的放贷规模将低于前两年。
三、”新八条”下房地产市场基本走势
1、房价快速增长的势头得到明显遏制
今年6月70个大中小城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月回落的城市有53个，这些表明政府抑制房价过快上涨成绩显著，但同时也应该看到多数城市房价依然是环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
2、房地产市场需求依然旺盛
2011年上半年全國商品房住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。
3、房地产市场重心向二三线城市转移
今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，地市级城市销售面积占全国比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点，可见房地产市场重心向二三线城市转移
4、从土地供应看：供应力度继续加大，地价总体平稳
根据“新国八条”要求，2011 年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平（约8 万公顷），给开发企业拓展土地储备带来机遇。成交方面，在供应力度加大的背景下，土地成交量仍将保持在较高水平，热点区域或中心城市的土地市场竞争依然较为激烈。地价方面，随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011 年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。
5、从房产需求看：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调
供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。2010 年，全国竣工面积的绝对水平和增速均创历史新高，土地供应面积连续两年增长显著，随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。
价格：“控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调。一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。具体到不同物业和区域，可能出现结构性下调。中心城区由于供应量少，房价仍将较为坚挺；新兴城区潜在供应量大，竞争将更加激烈。
从物业类型来看，首次置业为主的中小户型中低价位产品、改善性和投资性需求为主的大户型高总价产品、外来需求为主的旅游度假类产品以及政策环境完全不同的商业物业将呈现不同走势，价格结构性下调的可能性较大。
随着新八条尽快落实到地方执行，将深刻地影响房地产的供求状态，影响到购房者的购房计划，也影响到房地产开发企业的投资开发的计划，当然总体的效果是能稳定市场，调节供求关系，有利于房地产健康有序地发展。