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摘 要：我国目前已经进入老龄化社会，并且老龄化的进程不断加快。根据国家统计局发文，2012年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.3%，2013年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.9%。然而，作为经济相对落后，老年人口比例较大的农村来说，养老问题更是严重。如何解决其中存在的问题？养老地产是一个新兴产业，通过养老地产在农村的可行性的分析，尝试实施养老地产这种方式，来更好地促进农村养老水平的提高，让老年人的晚年生活幸福、美满。
关键词：养老现状；养老地产；举措
中图分类号：D669.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）08-0034-04
作者简介：王静，女，杭州师范大学沈钧儒法学院2012级本科生，法学专业；李仁杰，男，杭州师范大学沈钧儒法学院2013级研究生，经济法学专业。
随着我国老龄化进程的不断加剧，我国已经进入了老龄化社会。中国的社会家庭已经逐步趋于小型化，组建的许多家庭都要同时赡养四位老人和一个小孩，形成“4+2+1”的模式。这就容易出现子女的事业、家庭等压力过大，无暇顾及老年人，老年人精神空虚等的矛盾。空巢老人、独居老人的现象存在日益增多的趋势。
一、养老地产相关理论概述
（一）养老地产概况
养老地产是“养老+地产”的一种复合地产开发模式。它将两个第三产业，即养老服务业和老年房地产业结合在一起，既提供养老住宅，也提供老年养老服务，并根据老年人的需要，在居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面满足老年人的需求。①
（二）养老地产特征
1.以居住功能为主体的多功能社区
养老地产开发是打造以居住功能为主体，医疗功能、学习功能、沟通功能、娱乐功能等为一体的多功能养老社区。人在老年之时，需要多方面的服务，来更好地满足老年人的养老需求，丰富老年人的老年生活，让他们尽情享受天伦之乐。
2.以满足老年人生活需求为落脚点进行设计
养老地产，就是为老年人养老所专门打造的地产。因此，以满足老年人的生活需求为基本的落脚点进行房屋结构、室内装饰装潢等设计来实现养老地产最初的目的。例如：老年人居住的社区和房屋里，需随处设计“紧急按钮”和医院联网，这是考虑到老年人如果突发身体不适，能得到及时快速的救助；室内地面应采用防滑材料；装饰材料应符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽；②每时每刻从老年人的实际出发去考虑。
3.经济利益和社会利益相互统一
养老地产主要是提供环境优美的老年住宅公寓，以此同时，提供一系列养老服务，老年人需要用金钱来购买住宅或者相应的服务，这体现的是养老地产的经济利益。但是，我们不难发现，养老地产还存在另外一个特性——社会利益。养老地产的开发与实施，在一定程度上有助于缓解老年人的养老困境，促进社会和谐、稳定发展，符合可持续发展要求。一定的社会利益是养老地产所特有的。养老地产的创造核心有四点：四是经济利益与社会利益能统一结合③是养老地产的价值所在。
（三）养老地产模式介绍
1.北京东方太阳城——第三养老模式
借鉴国外老年住宅先进经验首次提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老结合。老年家庭以按揭或付清方式购房，交付后入住；开发商从次年起，逐步向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，子女可继承住宅部分产权；如果开发商已经全部购回产权而业主身体健康，开发商承诺业主可以无限期免费居住下去。④
2.天津滨海云杉镇——分时度假养老公寓
天津滨海云杉镇——分时度假养老公寓采用轮转式养老。轮转式养老是该项目的一大亮点，不同区域、不同时相互轮转的养老方式，不仅让入住的老人享受到不同地域、不同城市的风土人情，同步实现其旅游和养老的需求。在每一年的特定时间，云杉镇会组织老人进行几个区域的“云杉镇”轮转居医护住，如果老人不喜欢北方的冬天，就可以轮转到广西钦州，享受南方四季如春的气候，宜老社区会提供一套和之前居住时相同标准的设施和服务。在路途中会为老人配备医护人员、管家和保安，保证老人的健康、安全和生活质量。⑤
3.万亿社区养老市场的O2O服务探索
打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老020服务平台，通过可穿戴智能设备2C端连接老年人，可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等，另一端连接政府组织社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等，为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。⑥
（四）农村养老地产开发原则
1.遵循自然生态环境开发
自然的生态环境本是农村养老地产的最大亮点所在。优美的自然环境，青山绿水环绕四周，森林覆盖率高，空气清新，水资源充足干净，真可谓“世外桃源”。农村养老地产开发需要遵循自然生态环境，与自然和谐共处、有机发展。
2.讲求服务性与便利性相统一
农村养老地产主要针对老年人。那么，讲求服务性与便利性相互统一，让老年人不仅享受养老服务，而且，快速又便捷，例如：万亿社区养老市场的O2O服务探索，就是一个很好的例子。利用智能可穿戴设备为依托，不仅提供养老服务，而且十分便利。
3.安全性与品质性相统一
老年人是相对弱势的群体，在设计开发时，需要提供更加安全、高品质的产品。首先，产品从选料到做工到验收，都要严格按照一定的标准进行；其次，围绕安全展开设计。例如：老年人常常适用的电器，需要设计相应的防火、防爆装置，在出现危险时，能够及时关闭。
4.选址讲究视野开阔、光照良好、通风性好 养老地产的开发选址是相当重要的。选择在一个视野开阔、光照良好、通风性好的平原地区，是非常合适。老年人的养老，关注的是声音、采光、通风等，作为广大的农村地区，声音相对于城市来说，是较轻的，不再像城市那样，噪声不断，这影响老年人的养身；光照也是农村相对好，不再像城市那样，高楼林立，影响光照；通风，讲究的是空气，在农村，由于支配覆盖率相比较高，开发力度相对较弱，空气要比城市的好，有时候，在农村，空气迎面吹来，有种特别清新、舒爽的感觉，老年人生活在那里，可谓“天然氧吧”，乐在其中！
二、农村养老现状
笔者亲自来到奉化市溪口镇明溪、大鸟、敏坑、石敏村，调查了106位农村老年人的养老现状。
（一）农村家庭人口结构状况
根据所走访调查的村庄发现，农村大量的年轻人都去城里工作，孩子都去城里上学，农村家里剩下1对老年夫妇占67.92%，他们相互照顾，相互搀扶，去共同走过最后的人生路；老伴去世，独自一个人生活占29%。笔者走访到敏坑村，村里就住着一户人家，91岁（女）和92岁（男）这2位高龄老人和他们的小儿子以及的一个小孙子共同生活。农村“空巢老人”现象比较普遍的，郭爱妹、张戌凡认为，这种家庭空巢化，体现在居住安排上，即是指从传统的子女与父母同居逐步向两代人分开各自独立居住的方向发展，家庭的保障功能趋向弱化，无论是老年父母的日常生活照料、社会交往，还是情感慰藉以及生病、残疾等特殊情况的料理，与老年人同子女不的居住形式密切相关，养老力量存在不足，这种家庭养老模式正遭受前所未有的严峻挑战。⑦由于城镇化快速发展，年轻劳动力大量涌入城市导致农村家庭这种“碎片化”的状态让我们感到不安。
（二）医疗服务状况
医疗服务对于一个老年人的养老是至关重要的。老年人由于年龄的增大，身体的各项机能都会有不同程度的下降，所以，随时都需要医疗的服务。在走访的农村中，明溪村是有农村医疗合作社，但是，村民反映医疗合作社看的病都是相对简单的，遇到紧急情况，还是需要去溪口镇上，而此时需要走36公里的蜿蜒盘山公里才能到达，而其他村落则没有该项设施，看病就医都是需要去明溪村或者斑竹乡甚至是溪口镇。老年人并不是天天会生病，天天上医院，但是，老年人如遇突发情况，时间是非常宝贵的，可谓“时间就是生命”，所以农村的医疗服务还是需要健全和提高的。
（三）农村养老院状况
其他村庄是没有养老院，而溪口镇明溪村有个名叫明溪老人之家的养老院。目前，该村总人口2113人，60周岁以上人数为326人，老年人占总人口数的15.4%。参观了整个养老服务站，有老年活动室、食堂、专门看电视的房间、寝室等基本满足衣食住行的需求。目前，居住在这个养老院的老人共6人，笔者和他们进行了简单交流，老人反映每人每月450元的养老费（外村的需要550元每月），在这里养老，环境还是不错，一日三餐还是齐全的，老人们也都有新农保和新农合，基本的生活有保障，和他们聊起医疗水平，老人表示，村里有医疗合作社，看看病比较方便，但是，重大的病，还是要去外面治疗。我想老年人在这里养老，和同龄人聊天、生活，精神也能得到相应的慰藉。虽然与城里的其他养老服务站相比，一些设备不是很齐全，但是，让人欣慰的是在一个大山环抱的乡村还有这样一个养老院。
三、农村养老地产开发具有的优势条件
（一）经济要素
1.土地价格相对低有利于降低养老地产开发成本
养老地产开发是需要土地的。然而，土地价格的高低也就决定了养老地产开发的成本。和城市养老地产开发相比，农村的土地价格相较于城市来说是低的，那么，这也为农村养老地产的开发降低了成本。因此，从土地价格层面，养老地产在农村开发是可行的。
2.交通便利有利于农村养老地产开发
笔者走访的村庄位于浙江省奉化市溪口镇的石敏村、明溪村等，与溪口镇相距36公里，唯一一条公路将它们相连，车程大约60分钟。目前，村庄与村庄之间也开通了客运服务，也方便了农民的交通需求。倘若能够进一步完善交通线路，拓宽已有道路，交通应该就会更加方便。
（二）环境要素
1.环境优美有利于养老地产开发
环境，对于老年人养老起到至关重要的作用。人到老年，需要更多平静与祥和，人生活在优美的环境之中，青山绿水环绕四周，蓝天白云温暖人间，会变得平和，享受这份舒坦与自在。农村有着天然的环境，清新与美丽，养老地产在此开发就会具备得天独厚的环境优势，这是城市的养老地产所无法比拟的。因此，从环境层面考虑，养老地产在农村开发是可行的。
2.环境优美有利于老年人的身心健康发展
身心健康发展对于老年人养老是一个重要的因素。随着年龄的增长，身心的健康发展就显得尤为重要。身心的健康，直接影响到老年人的心境与身体，进而也影响到养老生活的品质。农村有着天然的优美环境，空气清新，流水潺潺，老年人生活在那里，身心得到放松，进而促进其健康发展，提高了养老生活的品质。因此，农村的优美环境有利于老年人身心健康发展，这也是农村养老地产开发所独有的优势。
（三）社会因素
1.农村养老地产开发有利于增加农民收入
农村的经济和城市相比，仍存在一定的差距。通过农村养老地产的开发，可以为农民提供一些新的就业岗位，土地征收征用的农民，获得一定的金钱补偿，这都无时无刻地增加农民的实际经济收入，促进农村经济的发展，利于缩小城乡收入差距，促进社会的稳定与和谐。
笔者认为，农村养老地产开发能为农民增加实际的经济收入，是个不错的选择。
2.老年人养老需求大有利于推动养老地产开发
随着城镇化进程的不断加速，农村的青壮年人口大量流向城市，使得农村人口绝大部分都是老年人，白天，他们有劳动能力的，还会自己去山上或者田里种种菜等从事一些体力劳动，赚取一些钱，增加自己的经济收入。他们有的去干农活了，有的就在家里，有的就和邻居拉拉家常，各忙各的。他们随着年龄的增长，劳动能力在不断的下降，越来越需要他人的照顾与帮助。传统的“家庭养老”模式出现了一些变化，子女偶尔在节假日回家探望父母，照顾父母，不再时时刻刻和父母生活在一起，父母临时需要照顾，子女也无法立马出现在父母身边，是就使得农村养老服务仍是一片空白。因此，从养老需求层面，农村养老地产开发是可行的。 3.养老地产开发有利于吸引城市的老年人居住，缓解城市老龄化压力
城市是一个充满活力与创新的地方，是一个多元文化不断交织的地方，随着城市老年人数量的不断增加，城市的养老压力在不断提升，城市的养老资源也越来越稀缺，而农村的养老地产开发有助于吸引城市的老年人居住，实现他们心中的乡村田园梦，这样进一步缓解城市的老龄化压力，利于城市和农村的可持续发展。
四、农村养老地产开发涉及的法律问题
（一）农村集体经营性建设用地使用权制度
党的十八届三中全会《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。⑧在2015年9月8日，浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一例在该省德清县进行，这是一个农村集体建设用地制度改革取得的成功案例，这有利于激活农村土地，也有利于农村养老地产的开发与实施。随着试点的不断升入，农村集体经营性建设用地制度将会更加规范，为农村养老地产助力。
（二）养老服务合同
养老地产是地产和养老服务的结合，目的是能够为老年人提供全方位的养老服务的地产，因此，老年人入住之后会和养老服务提供商签订相应的养老服务合同，建立起合同法律关系。合同的一方是老年人，另一方是养老服务提供商。这样的合同和我们熟知的物业合同类似，一般都是以格式合同为主，合同内容是调整双方当事人之间的权利与义务，其中，有一系列的免责条款出现，当出现纠纷时，可以根据《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”来判断该免责条款的效力问题。
安全保障义务是养老服务提供商的一大重要任务。张阅认为养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务，那么其他养老地产（如养老商品房）的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢？笔者认为责任类似，但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务，而是合同义务或是附随服务。⑨其实，在笔者看来，基于合同法律关系或者侵权法律关系都是可以追究安全保障义务，关键是要辨别好安全保障义务的责任大小，对于养老服务的提供商所需要尽的安全保障义务会比普通的物业服务商要的更加多一些。
（三）养老服务相关法规
《浙江省社会养老服务促进条例》⑩将于2015年3月1日起施行。其中，对于养老机构的设施设备、管理人员、消防安全、收费等都作出了相应的规定。但是，这些都只是进行了原则方面的规定，有关的实施细则等都需要参照国家与省级的相关规定。这是为农村养老地产中的养老服务提供商进行了一系列的规定，起到宏观的约束作用。
《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》 浙政发〔2014〕16号，积极鼓励引导社会力量发展养老产业，切实保障民办养老机构用地，鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源，进行整合改造后用于养老服务。政府加大资金的扶持力度、落实税费优惠政策、扶持老年社区和老年地产建设，对按老年人居住建筑设计标准建设、有相应的护理服务团队、配有一定规模的养老护理机构的新开发老年住宅和老年公寓项目，各地要积极保障合理用地需求，并在收取城市基础设施费等方面给予适当优惠，其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策。对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面，给予鼓励引导。这都体现了政府对于发展养老产业的重视，政府要的政策支持也是养老地产开发的有力保障。其中也有些具体可操作的条款，例如：《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》资金扶持力度，对省财政对用房自建、床位数达到20张及以上、符合相关文件规定资质条件的民办非营利性养老机构，按核定床位一次性给予每张床位6000元补助；对租用用房且租用期3年以上、床位数达到20张及以上的民办非营利性养老机构，按核定床位给予每张床位每年1000元补助，连续补助3年。○11养老地产中最核心的是养老服务产业，法律法规对于其都有相关规定，通过法律的规范作用，促进养老地产的运营。
通过对农村养老地产开发所具备的现实和法律层面的分析可以得出农村养老地产开发是可行的，但是农村养老地产的开发需要借鉴相关的经验，同时，为了促进农村养老地产的发展，可以采取的相关措施也是我们所需要探讨的！
五、促进农村养老地产实施的举措建议
（一）加大护理人员等专业服务人才的培育与建设
养老地产和其他普通房地产项目的区别在于养老地产能为老年人提供一系列有效的专业服务，经过专业技能培训的护工、护理人员能为老年人提供更为专业的服务，使得老年人晚年生活更加幸福。因此，加大护工、护理人员等专业服务人才队伍的培育与建设，为农村养老地产的实施奠定人才基础。同时，通过提高护理等专业人才的待遇水平等一系列相关措施，使得农村能够留住相关人才，进而促进农村养老地产发展。
（二）加大社会力量支持，降低老年人的入住费用
老年人到了一定的年龄，身体各项机能在一定程度上走向衰弱，赚钱的能力下降，经济收入减少，而养老住宅需要提供一系列的优质服务，其费用一定是很高的，这样，老年人的入住费用也就跟着上升，这就使得老年人没有能力入住这样的养老住宅，去真正享受自己的老年生活。因此，可以加大社会力量对养老事业的支持，加大资金的扶持力度等，共同为养老事业献出自己的一份力量，从而使得老年人的入住费用降低，变得更加合理，能使老年人承担得起！
（三）开展养老地产多边国际交流与合作，促进地产蓬勃发展 当今世界，许多国家都存在老龄化现象，我国《中国老龄事业发展“十二五”规划》中就谈及到老龄国际交流与合作这一重要举措，广泛开展双边、多边国际交流，增进相互了解。积极发挥我国在国际老龄领域的重要影响，深化国际合作。○12针对老龄化，不同国家有不同的做法，积极开展交流与合作，相互借鉴经验，探讨问题，共同促进养老地产的发展也是一个不错的选择！
（四）强化养老服务的法律责任意识
养老地产最终的目的是为老年人提供相应的养老服务，然而，老年人作为一类特殊人群，在身体、精神等方面需要更多的照顾，作为养老服务提供商所需要承担的安全保障义务就会更多更重，因此，强化养老服务的责任意识，周全考虑、细心努力去提供服务，履行相应的合同义务，在和谐的关系中实现共赢！
（五）不断完善农村集体经营性建设用地相关制度
土地对于农村养老地产的开发是一个必不可少的要素，目前，我国正在进行土地制度的改革，开展农村集体经营性建设用地的试点工作，不断积累经验，完善相关的土地制度，为养老地产开发奠定制度基础，为农村老年人的养老问题的缓解提供制度支撑。
（六）不断细化养老服务相关法律法规，增强可操作性
法律属于上层建筑的一部分，具有规范行为的作用。我国目前已经出台了相关的法律法规来规范养老服务产业的发展，纵观许多的法律，主要是偏向于原则性方面的规定，这是起到一个宏观的统领性的作用，必不可少，但是，不断细化相关法规，让其具有可操作性，形成较为完整的配套体系，对于养老服务产业的约束越来越精细化，使得市场越来越规范化。
养老地产是一个新兴的地产行业，有着经济效益和社会效益相统一的优点，通过养老地产来解决养老问题是一种可以尝试的方法。通过分析农村目前开发养老地产的所具备的优势，得出开发具有一定的可行性，但是，养老地产的开发涉及许多方面，光具备农村这些优势还是不够的，为了激发农村这些潜在优势，促进农村养老地产发展，提出一些建议。虽然，农村养老地产开发这条路，漫漫又长长，但是，随着社会的高速发展，更多力量投入到养老事业中来，农村老年人的养老水平会逐步提高，老年人的幸福生活终究会降临！
[ 注 释 ]
①刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.8.
②刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.20.
③刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.19.
④刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：217.
⑤刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：283-284.
⑥洲联集团.绿色城市020养老地产[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：20.
⑦郭爱妹，张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].北京：大学出版社2011：27—29。
⑧中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地[EB/OL].http：//finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml，2015-09-08.
⑨张阅.养老地产法律分析及风险防范[EB/OL].http：//www.zjblf.com/view.asp？id=970&bcg_id=673&bcg_id1=669，2014-10-31.
⑩浙江在线-浙江日报.http：//zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml，2015-01-27.
○11民政部门户网站.http：//www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml，
2014-05-12.
○12中国房地产业协会老年住区委员会，中国百年建筑研究院.社会力量参与老年社区建设的模式和相关标准[M].北京：中国城市出版社，2012.
[ 参 考 文 献 ]
[1]郭爱妹、张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].大学出版社2011年版，第27-29页.
[2]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第8页.
[3]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第20页.
[4]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第19页.
[5]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第217页.
[6]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第283-284页.
[7]洲联集团.绿色城市020养老地产[M].中国建筑工业出版社2014年版，第20页.
[8]张阅.养老地产法律分析及风险防范.http：//www.zjblf.com/view.asp？id=970&bcg_id=673&bcg_id1=669 2014-10-31
[9]中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地.http：//finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml 2015-09-08
[10]浙江在线-浙江日报.http：//zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml2015-01-27
[11]民政部门户网站.http：//www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml2014-05-12
[12]中国房地产业协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院.社会力量参与老年社区建设的模式和相关标准[M].中国城市出版社2012年版附录二。
关键词：养老现状；养老地产；举措
中图分类号：D669.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）08-0034-04
作者简介：王静，女，杭州师范大学沈钧儒法学院2012级本科生，法学专业；李仁杰，男，杭州师范大学沈钧儒法学院2013级研究生，经济法学专业。
随着我国老龄化进程的不断加剧，我国已经进入了老龄化社会。中国的社会家庭已经逐步趋于小型化，组建的许多家庭都要同时赡养四位老人和一个小孩，形成“4+2+1”的模式。这就容易出现子女的事业、家庭等压力过大，无暇顾及老年人，老年人精神空虚等的矛盾。空巢老人、独居老人的现象存在日益增多的趋势。
一、养老地产相关理论概述
（一）养老地产概况
养老地产是“养老+地产”的一种复合地产开发模式。它将两个第三产业，即养老服务业和老年房地产业结合在一起，既提供养老住宅，也提供老年养老服务，并根据老年人的需要，在居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面满足老年人的需求。①
（二）养老地产特征
1.以居住功能为主体的多功能社区
养老地产开发是打造以居住功能为主体，医疗功能、学习功能、沟通功能、娱乐功能等为一体的多功能养老社区。人在老年之时，需要多方面的服务，来更好地满足老年人的养老需求，丰富老年人的老年生活，让他们尽情享受天伦之乐。
2.以满足老年人生活需求为落脚点进行设计
养老地产，就是为老年人养老所专门打造的地产。因此，以满足老年人的生活需求为基本的落脚点进行房屋结构、室内装饰装潢等设计来实现养老地产最初的目的。例如：老年人居住的社区和房屋里，需随处设计“紧急按钮”和医院联网，这是考虑到老年人如果突发身体不适，能得到及时快速的救助；室内地面应采用防滑材料；装饰材料应符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽；②每时每刻从老年人的实际出发去考虑。
3.经济利益和社会利益相互统一
养老地产主要是提供环境优美的老年住宅公寓，以此同时，提供一系列养老服务，老年人需要用金钱来购买住宅或者相应的服务，这体现的是养老地产的经济利益。但是，我们不难发现，养老地产还存在另外一个特性——社会利益。养老地产的开发与实施，在一定程度上有助于缓解老年人的养老困境，促进社会和谐、稳定发展，符合可持续发展要求。一定的社会利益是养老地产所特有的。养老地产的创造核心有四点：四是经济利益与社会利益能统一结合③是养老地产的价值所在。
（三）养老地产模式介绍
1.北京东方太阳城——第三养老模式
借鉴国外老年住宅先进经验首次提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老结合。老年家庭以按揭或付清方式购房，交付后入住；开发商从次年起，逐步向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，子女可继承住宅部分产权；如果开发商已经全部购回产权而业主身体健康，开发商承诺业主可以无限期免费居住下去。④
2.天津滨海云杉镇——分时度假养老公寓
天津滨海云杉镇——分时度假养老公寓采用轮转式养老。轮转式养老是该项目的一大亮点，不同区域、不同时相互轮转的养老方式，不仅让入住的老人享受到不同地域、不同城市的风土人情，同步实现其旅游和养老的需求。在每一年的特定时间，云杉镇会组织老人进行几个区域的“云杉镇”轮转居医护住，如果老人不喜欢北方的冬天，就可以轮转到广西钦州，享受南方四季如春的气候，宜老社区会提供一套和之前居住时相同标准的设施和服务。在路途中会为老人配备医护人员、管家和保安，保证老人的健康、安全和生活质量。⑤
3.万亿社区养老市场的O2O服务探索
打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老020服务平台，通过可穿戴智能设备2C端连接老年人，可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等，另一端连接政府组织社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等，为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。⑥
（四）农村养老地产开发原则
1.遵循自然生态环境开发
自然的生态环境本是农村养老地产的最大亮点所在。优美的自然环境，青山绿水环绕四周，森林覆盖率高，空气清新，水资源充足干净，真可谓“世外桃源”。农村养老地产开发需要遵循自然生态环境，与自然和谐共处、有机发展。
2.讲求服务性与便利性相统一
农村养老地产主要针对老年人。那么，讲求服务性与便利性相互统一，让老年人不仅享受养老服务，而且，快速又便捷，例如：万亿社区养老市场的O2O服务探索，就是一个很好的例子。利用智能可穿戴设备为依托，不仅提供养老服务，而且十分便利。
3.安全性与品质性相统一
老年人是相对弱势的群体，在设计开发时，需要提供更加安全、高品质的产品。首先，产品从选料到做工到验收，都要严格按照一定的标准进行；其次，围绕安全展开设计。例如：老年人常常适用的电器，需要设计相应的防火、防爆装置，在出现危险时，能够及时关闭。
4.选址讲究视野开阔、光照良好、通风性好 养老地产的开发选址是相当重要的。选择在一个视野开阔、光照良好、通风性好的平原地区，是非常合适。老年人的养老，关注的是声音、采光、通风等，作为广大的农村地区，声音相对于城市来说，是较轻的，不再像城市那样，噪声不断，这影响老年人的养身；光照也是农村相对好，不再像城市那样，高楼林立，影响光照；通风，讲究的是空气，在农村，由于支配覆盖率相比较高，开发力度相对较弱，空气要比城市的好，有时候，在农村，空气迎面吹来，有种特别清新、舒爽的感觉，老年人生活在那里，可谓“天然氧吧”，乐在其中！
二、农村养老现状
笔者亲自来到奉化市溪口镇明溪、大鸟、敏坑、石敏村，调查了106位农村老年人的养老现状。
（一）农村家庭人口结构状况
根据所走访调查的村庄发现，农村大量的年轻人都去城里工作，孩子都去城里上学，农村家里剩下1对老年夫妇占67.92%，他们相互照顾，相互搀扶，去共同走过最后的人生路；老伴去世，独自一个人生活占29%。笔者走访到敏坑村，村里就住着一户人家，91岁（女）和92岁（男）这2位高龄老人和他们的小儿子以及的一个小孙子共同生活。农村“空巢老人”现象比较普遍的，郭爱妹、张戌凡认为，这种家庭空巢化，体现在居住安排上，即是指从传统的子女与父母同居逐步向两代人分开各自独立居住的方向发展，家庭的保障功能趋向弱化，无论是老年父母的日常生活照料、社会交往，还是情感慰藉以及生病、残疾等特殊情况的料理，与老年人同子女不的居住形式密切相关，养老力量存在不足，这种家庭养老模式正遭受前所未有的严峻挑战。⑦由于城镇化快速发展，年轻劳动力大量涌入城市导致农村家庭这种“碎片化”的状态让我们感到不安。
（二）医疗服务状况
医疗服务对于一个老年人的养老是至关重要的。老年人由于年龄的增大，身体的各项机能都会有不同程度的下降，所以，随时都需要医疗的服务。在走访的农村中，明溪村是有农村医疗合作社，但是，村民反映医疗合作社看的病都是相对简单的，遇到紧急情况，还是需要去溪口镇上，而此时需要走36公里的蜿蜒盘山公里才能到达，而其他村落则没有该项设施，看病就医都是需要去明溪村或者斑竹乡甚至是溪口镇。老年人并不是天天会生病，天天上医院，但是，老年人如遇突发情况，时间是非常宝贵的，可谓“时间就是生命”，所以农村的医疗服务还是需要健全和提高的。
（三）农村养老院状况
其他村庄是没有养老院，而溪口镇明溪村有个名叫明溪老人之家的养老院。目前，该村总人口2113人，60周岁以上人数为326人，老年人占总人口数的15.4%。参观了整个养老服务站，有老年活动室、食堂、专门看电视的房间、寝室等基本满足衣食住行的需求。目前，居住在这个养老院的老人共6人，笔者和他们进行了简单交流，老人反映每人每月450元的养老费（外村的需要550元每月），在这里养老，环境还是不错，一日三餐还是齐全的，老人们也都有新农保和新农合，基本的生活有保障，和他们聊起医疗水平，老人表示，村里有医疗合作社，看看病比较方便，但是，重大的病，还是要去外面治疗。我想老年人在这里养老，和同龄人聊天、生活，精神也能得到相应的慰藉。虽然与城里的其他养老服务站相比，一些设备不是很齐全，但是，让人欣慰的是在一个大山环抱的乡村还有这样一个养老院。
三、农村养老地产开发具有的优势条件
（一）经济要素
1.土地价格相对低有利于降低养老地产开发成本
养老地产开发是需要土地的。然而，土地价格的高低也就决定了养老地产开发的成本。和城市养老地产开发相比，农村的土地价格相较于城市来说是低的，那么，这也为农村养老地产的开发降低了成本。因此，从土地价格层面，养老地产在农村开发是可行的。
2.交通便利有利于农村养老地产开发
笔者走访的村庄位于浙江省奉化市溪口镇的石敏村、明溪村等，与溪口镇相距36公里，唯一一条公路将它们相连，车程大约60分钟。目前，村庄与村庄之间也开通了客运服务，也方便了农民的交通需求。倘若能够进一步完善交通线路，拓宽已有道路，交通应该就会更加方便。
（二）环境要素
1.环境优美有利于养老地产开发
环境，对于老年人养老起到至关重要的作用。人到老年，需要更多平静与祥和，人生活在优美的环境之中，青山绿水环绕四周，蓝天白云温暖人间，会变得平和，享受这份舒坦与自在。农村有着天然的环境，清新与美丽，养老地产在此开发就会具备得天独厚的环境优势，这是城市的养老地产所无法比拟的。因此，从环境层面考虑，养老地产在农村开发是可行的。
2.环境优美有利于老年人的身心健康发展
身心健康发展对于老年人养老是一个重要的因素。随着年龄的增长，身心的健康发展就显得尤为重要。身心的健康，直接影响到老年人的心境与身体，进而也影响到养老生活的品质。农村有着天然的优美环境，空气清新，流水潺潺，老年人生活在那里，身心得到放松，进而促进其健康发展，提高了养老生活的品质。因此，农村的优美环境有利于老年人身心健康发展，这也是农村养老地产开发所独有的优势。
（三）社会因素
1.农村养老地产开发有利于增加农民收入
农村的经济和城市相比，仍存在一定的差距。通过农村养老地产的开发，可以为农民提供一些新的就业岗位，土地征收征用的农民，获得一定的金钱补偿，这都无时无刻地增加农民的实际经济收入，促进农村经济的发展，利于缩小城乡收入差距，促进社会的稳定与和谐。
笔者认为，农村养老地产开发能为农民增加实际的经济收入，是个不错的选择。
2.老年人养老需求大有利于推动养老地产开发
随着城镇化进程的不断加速，农村的青壮年人口大量流向城市，使得农村人口绝大部分都是老年人，白天，他们有劳动能力的，还会自己去山上或者田里种种菜等从事一些体力劳动，赚取一些钱，增加自己的经济收入。他们有的去干农活了，有的就在家里，有的就和邻居拉拉家常，各忙各的。他们随着年龄的增长，劳动能力在不断的下降，越来越需要他人的照顾与帮助。传统的“家庭养老”模式出现了一些变化，子女偶尔在节假日回家探望父母，照顾父母，不再时时刻刻和父母生活在一起，父母临时需要照顾，子女也无法立马出现在父母身边，是就使得农村养老服务仍是一片空白。因此，从养老需求层面，农村养老地产开发是可行的。 3.养老地产开发有利于吸引城市的老年人居住，缓解城市老龄化压力
城市是一个充满活力与创新的地方，是一个多元文化不断交织的地方，随着城市老年人数量的不断增加，城市的养老压力在不断提升，城市的养老资源也越来越稀缺，而农村的养老地产开发有助于吸引城市的老年人居住，实现他们心中的乡村田园梦，这样进一步缓解城市的老龄化压力，利于城市和农村的可持续发展。
四、农村养老地产开发涉及的法律问题
（一）农村集体经营性建设用地使用权制度
党的十八届三中全会《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。⑧在2015年9月8日，浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一例在该省德清县进行，这是一个农村集体建设用地制度改革取得的成功案例，这有利于激活农村土地，也有利于农村养老地产的开发与实施。随着试点的不断升入，农村集体经营性建设用地制度将会更加规范，为农村养老地产助力。
（二）养老服务合同
养老地产是地产和养老服务的结合，目的是能够为老年人提供全方位的养老服务的地产，因此，老年人入住之后会和养老服务提供商签订相应的养老服务合同，建立起合同法律关系。合同的一方是老年人，另一方是养老服务提供商。这样的合同和我们熟知的物业合同类似，一般都是以格式合同为主，合同内容是调整双方当事人之间的权利与义务，其中，有一系列的免责条款出现，当出现纠纷时，可以根据《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”来判断该免责条款的效力问题。
安全保障义务是养老服务提供商的一大重要任务。张阅认为养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务，那么其他养老地产（如养老商品房）的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢？笔者认为责任类似，但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务，而是合同义务或是附随服务。⑨其实，在笔者看来，基于合同法律关系或者侵权法律关系都是可以追究安全保障义务，关键是要辨别好安全保障义务的责任大小，对于养老服务的提供商所需要尽的安全保障义务会比普通的物业服务商要的更加多一些。
（三）养老服务相关法规
《浙江省社会养老服务促进条例》⑩将于2015年3月1日起施行。其中，对于养老机构的设施设备、管理人员、消防安全、收费等都作出了相应的规定。但是，这些都只是进行了原则方面的规定，有关的实施细则等都需要参照国家与省级的相关规定。这是为农村养老地产中的养老服务提供商进行了一系列的规定，起到宏观的约束作用。
《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》 浙政发〔2014〕16号，积极鼓励引导社会力量发展养老产业，切实保障民办养老机构用地，鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源，进行整合改造后用于养老服务。政府加大资金的扶持力度、落实税费优惠政策、扶持老年社区和老年地产建设，对按老年人居住建筑设计标准建设、有相应的护理服务团队、配有一定规模的养老护理机构的新开发老年住宅和老年公寓项目，各地要积极保障合理用地需求，并在收取城市基础设施费等方面给予适当优惠，其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策。对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面，给予鼓励引导。这都体现了政府对于发展养老产业的重视，政府要的政策支持也是养老地产开发的有力保障。其中也有些具体可操作的条款，例如：《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》资金扶持力度，对省财政对用房自建、床位数达到20张及以上、符合相关文件规定资质条件的民办非营利性养老机构，按核定床位一次性给予每张床位6000元补助；对租用用房且租用期3年以上、床位数达到20张及以上的民办非营利性养老机构，按核定床位给予每张床位每年1000元补助，连续补助3年。○11养老地产中最核心的是养老服务产业，法律法规对于其都有相关规定，通过法律的规范作用，促进养老地产的运营。
通过对农村养老地产开发所具备的现实和法律层面的分析可以得出农村养老地产开发是可行的，但是农村养老地产的开发需要借鉴相关的经验，同时，为了促进农村养老地产的发展，可以采取的相关措施也是我们所需要探讨的！
五、促进农村养老地产实施的举措建议
（一）加大护理人员等专业服务人才的培育与建设
养老地产和其他普通房地产项目的区别在于养老地产能为老年人提供一系列有效的专业服务，经过专业技能培训的护工、护理人员能为老年人提供更为专业的服务，使得老年人晚年生活更加幸福。因此，加大护工、护理人员等专业服务人才队伍的培育与建设，为农村养老地产的实施奠定人才基础。同时，通过提高护理等专业人才的待遇水平等一系列相关措施，使得农村能够留住相关人才，进而促进农村养老地产发展。
（二）加大社会力量支持，降低老年人的入住费用
老年人到了一定的年龄，身体各项机能在一定程度上走向衰弱，赚钱的能力下降，经济收入减少，而养老住宅需要提供一系列的优质服务，其费用一定是很高的，这样，老年人的入住费用也就跟着上升，这就使得老年人没有能力入住这样的养老住宅，去真正享受自己的老年生活。因此，可以加大社会力量对养老事业的支持，加大资金的扶持力度等，共同为养老事业献出自己的一份力量，从而使得老年人的入住费用降低，变得更加合理，能使老年人承担得起！
（三）开展养老地产多边国际交流与合作，促进地产蓬勃发展 当今世界，许多国家都存在老龄化现象，我国《中国老龄事业发展“十二五”规划》中就谈及到老龄国际交流与合作这一重要举措，广泛开展双边、多边国际交流，增进相互了解。积极发挥我国在国际老龄领域的重要影响，深化国际合作。○12针对老龄化，不同国家有不同的做法，积极开展交流与合作，相互借鉴经验，探讨问题，共同促进养老地产的发展也是一个不错的选择！
（四）强化养老服务的法律责任意识
养老地产最终的目的是为老年人提供相应的养老服务，然而，老年人作为一类特殊人群，在身体、精神等方面需要更多的照顾，作为养老服务提供商所需要承担的安全保障义务就会更多更重，因此，强化养老服务的责任意识，周全考虑、细心努力去提供服务，履行相应的合同义务，在和谐的关系中实现共赢！
（五）不断完善农村集体经营性建设用地相关制度
土地对于农村养老地产的开发是一个必不可少的要素，目前，我国正在进行土地制度的改革，开展农村集体经营性建设用地的试点工作，不断积累经验，完善相关的土地制度，为养老地产开发奠定制度基础，为农村老年人的养老问题的缓解提供制度支撑。
（六）不断细化养老服务相关法律法规，增强可操作性
法律属于上层建筑的一部分，具有规范行为的作用。我国目前已经出台了相关的法律法规来规范养老服务产业的发展，纵观许多的法律，主要是偏向于原则性方面的规定，这是起到一个宏观的统领性的作用，必不可少，但是，不断细化相关法规，让其具有可操作性，形成较为完整的配套体系，对于养老服务产业的约束越来越精细化，使得市场越来越规范化。
养老地产是一个新兴的地产行业，有着经济效益和社会效益相统一的优点，通过养老地产来解决养老问题是一种可以尝试的方法。通过分析农村目前开发养老地产的所具备的优势，得出开发具有一定的可行性，但是，养老地产的开发涉及许多方面，光具备农村这些优势还是不够的，为了激发农村这些潜在优势，促进农村养老地产发展，提出一些建议。虽然，农村养老地产开发这条路，漫漫又长长，但是，随着社会的高速发展，更多力量投入到养老事业中来，农村老年人的养老水平会逐步提高，老年人的幸福生活终究会降临！
[ 注 释 ]
①刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.8.
②刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.20.
③刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.19.
④刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：217.
⑤刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：283-284.
⑥洲联集团.绿色城市020养老地产[M].北京：中国建筑工业出版社，2014：20.
⑦郭爱妹，张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].北京：大学出版社2011：27—29。
⑧中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地[EB/OL].http：//finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml，2015-09-08.
⑨张阅.养老地产法律分析及风险防范[EB/OL].http：//www.zjblf.com/view.asp？id=970&bcg_id=673&bcg_id1=669，2014-10-31.
⑩浙江在线-浙江日报.http：//zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml，2015-01-27.
○11民政部门户网站.http：//www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml，
2014-05-12.
○12中国房地产业协会老年住区委员会，中国百年建筑研究院.社会力量参与老年社区建设的模式和相关标准[M].北京：中国城市出版社，2012.
[ 参 考 文 献 ]
[1]郭爱妹、张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].大学出版社2011年版，第27-29页.
[2]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第8页.
[3]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第20页.
[4]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第19页.
[5]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第217页.
[6]刘丽娟.养老地产（新兵入门）[M].中国建筑工业出版社2014年版，第283-284页.
[7]洲联集团.绿色城市020养老地产[M].中国建筑工业出版社2014年版，第20页.
[8]张阅.养老地产法律分析及风险防范.http：//www.zjblf.com/view.asp？id=970&bcg_id=673&bcg_id1=669 2014-10-31
[9]中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地.http：//finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml 2015-09-08
[10]浙江在线-浙江日报.http：//zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml2015-01-27
[11]民政部门户网站.http：//www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml2014-05-12
[12]中国房地产业协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院.社会力量参与老年社区建设的模式和相关标准[M].中国城市出版社2012年版附录二。