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[摘 要]随着社会经济的发展与进步，为我国城镇化建设带来了极大的推动作用。并且，极强的综合性出现在了商品房的建设中，因此，难免的会有一些问题出现在商品房面积计算中，所以，需要我们高度重视起来。
[关键词]商品房面积计算；问题；做法与认识
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）20-0325-01
进入21世纪以来，在社会经济发展的推动下我国建筑行业不断的走向了成熟，为人们将更加舒适的建筑物打造了出来，并且人们对于商品房的需求量也在不断增大，但是，还有一定的纠纷和问题经常的出现在商品房的面积计算中，为建筑单位带来了较大的压力，对此，为了有效的解决这方面的问题，文章通过下文对商品房面积计算中的几个问题和相关认识上进行了详细的分析与阐述，进而为有关单位及工作人员在具体的工作中提供出一定的借鉴作用。
一、 带阁楼的面积计算
根据相关调查发现，在旧上海时期就出现了阁楼一词，并且，在整个建筑结构中发挥着非常重要的作用。近些年来，随着城镇规划建设趋于整体化、时代化和体系化，房地产开发商就会对更大的利益予以追求，每个房地产开发商用单元式房屋将楼房的阁楼表示了出来，用独立出售取代了传统的房屋捆绑销售和买房屋赠送，因此，就会将一定的问题带给房地产测绘，在计算房屋面积时，是否要将阁楼层考虑进去，一旦需要，计算又怎样展开。
因此，面对这样的情况，我们可以按照这样的方式去解决和处理：首先，将有关技术人员组织起来到外地学习和考察，利用和同行有经验人士的沟通与交流，将一些先进的做法和经验带回来；其次，将全体技术人员召集起来，来共同商讨计算方法，第一，对于阁楼一词的定性和认识上要进行探讨，进而将共同的结论获取出来：不能够按照旧时的阁楼来看待目前的阁楼，情况、功能和时间等发生了相应的改变，尤其是在功能上，住宅的全部功能在阁楼中都有所具备，在整体上认定房屋时，可以这样去做：在房屋中阁楼为其中一种类型，能够对面积进行计算；再次，既然可以确定对面积进行计算和确定，在进行计算的时候可以以这样的方式出发去考虑：看上交的方案图中是否有阁楼，依据阁楼的层数确定其高度高度，看阁楼层级、阁楼层的面积有无存在于此楼城镇建设工程规划许可证中，只要有一项不存在于其中，就不能将面积就此计算出来；其次，一旦都具备了上述种情况，进而在整个楼的面积中就需要对其进行计算，并且，对于分摊面积和套内建筑面积也应该依据此来完成计算。
二、房屋按照份额面积出售的面积计算
随着不断发展的商品市场，也有很大的变化出现在了商品房的销售中，但是，商品房营业房依据份额面积销售问题我们也会时常遇见。我们可以这样简单的去想：1000平方米的营业厅根据自身不一样的面积数向24个人出卖。一旦在实际的工作中遇到这样的情况，我们也很难将有效的办法想出来去解决，并且我们会感觉非常的为难。通过互相之间的分析讨论，并且明确了这样做其实为开发商一种有效的销售对策，面对这样的情况，我们可以将房屋面积计算分为以下三种方式来完成。
1、有明确的分界线和固定位置
较为容易理解和处理这种情况，尽管没有实墙分割存在于各户之间，然而界址线、点都明确，计算时依据实墙去做。一旦在分割完实墙之后对某些户型使用功能带来影响，在测量和计算时就不能依据此种方案。应该将消防通道、户型的进出通道等设施预留出来，确保在分割完实墙之后，对于采光、安全、通风等功能要求要给予满足。
2、没有明确分界线和固定位置
依据这种方法卖出的整套房屋的分摊面积和套内建筑面积要首先计算出来；将户型套内建筑面积+没有卖出的面积为每户购买的实际面积，并将其作为基本的参照，将各自的分摊面积计算出来。该户的房产测绘面积就是通过每户购买的面积加上别的分摊面积表示出来。
3、介入要提前
要确保存在着科学、合理和完整的分割销售方案存在，规定开发企业将设计、规划、图纸等工作完成之后，将分割销售方案要有效的制定出来，方案对卫生、消防等应用功能都可以给予满足的基础上，提交到房产管理单位进行备案和审查。当存在明显的分界线和固定位置时，可以将界址标记和界址桩标记做出来，并且根据这种情况进行整个地区的规划管理。
三、计算隔层阳台的面积
一栋房屋的上、下层凸阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分的长度大于0.6米时，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台视为无盖，不计建筑面积。一栋楼中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，这是的下一层阳台的上盖高度超过一个楼层，则该阳台视为露台而不计算建筑面积。
四、四周合围为一幢房屋的门洞认定
当商品房被房地产开发商开发出来后，就会连接起东西南北各个房屋，四周各有一门洞的情况会经常出现，但是，对于这部分面积开发商还是规定要计算出来。
因为一些房屋空间我们认为不需要计算，但是，往往实际情况并非如此，因此，在对其进行计算时，我们可以按照这样的方式去做：门洞不单纯是应用于房屋中，而是在以后有效的服务于做别的事情和购物的一些客户。然而，客户因为是随时变化、不定期的。所以，我们一定要把握好这方面要点：它的功能主要是服务于房屋以内的部分业主或者房屋内的全体业主，在公摊面积中就可以将共用房屋部位计入进去。将一幢为认定的前提，在计算时，可以对谁受益谁分摊的原则去做，人通常为我们所理解的服务对象，就是为了房产管理的永久性和延续性，而有效的体现出来房屋面积的分摊情况。
结语
综上所述，商品房在进行销售的过程中，因为房屋结构的形式会有很多种类型，因此，对于房屋面积的计算就相应的会呈现出一定的纠纷，所以，通过文章上述内容的阐述，为商品房房屋面积计算的有效完成提供相应的帮助。
参考文献：
[1]杜宏峰，王鹏，王克军.商品房面積计算中几个问题的做法和认识[J].微观论述.2013（08）.
[2]张顺正，陈杭.营造放心的商品房消费环境的七条建议[J].工商行政管理.2003（21） .
[3]潘敏青.浅析房地产面积测量中的若干问题[J].科技信息（科学教研）. 2007（19） .
[4]张红，李洋，张志峰.中国城市软实力对住房价格的影响—基于主成分分析法和面板数据模型[J].南京审计学院学报.2014（03） .
[5]房产测量规范（GB/T 17986.1--2000）
[6]广州市国土资源和房屋管理局.广州市房地产测绘业务手册.2002（12）
[关键词]商品房面积计算；问题；做法与认识
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）20-0325-01
进入21世纪以来，在社会经济发展的推动下我国建筑行业不断的走向了成熟，为人们将更加舒适的建筑物打造了出来，并且人们对于商品房的需求量也在不断增大，但是，还有一定的纠纷和问题经常的出现在商品房的面积计算中，为建筑单位带来了较大的压力，对此，为了有效的解决这方面的问题，文章通过下文对商品房面积计算中的几个问题和相关认识上进行了详细的分析与阐述，进而为有关单位及工作人员在具体的工作中提供出一定的借鉴作用。
一、 带阁楼的面积计算
根据相关调查发现，在旧上海时期就出现了阁楼一词，并且，在整个建筑结构中发挥着非常重要的作用。近些年来，随着城镇规划建设趋于整体化、时代化和体系化，房地产开发商就会对更大的利益予以追求，每个房地产开发商用单元式房屋将楼房的阁楼表示了出来，用独立出售取代了传统的房屋捆绑销售和买房屋赠送，因此，就会将一定的问题带给房地产测绘，在计算房屋面积时，是否要将阁楼层考虑进去，一旦需要，计算又怎样展开。
因此，面对这样的情况，我们可以按照这样的方式去解决和处理：首先，将有关技术人员组织起来到外地学习和考察，利用和同行有经验人士的沟通与交流，将一些先进的做法和经验带回来；其次，将全体技术人员召集起来，来共同商讨计算方法，第一，对于阁楼一词的定性和认识上要进行探讨，进而将共同的结论获取出来：不能够按照旧时的阁楼来看待目前的阁楼，情况、功能和时间等发生了相应的改变，尤其是在功能上，住宅的全部功能在阁楼中都有所具备，在整体上认定房屋时，可以这样去做：在房屋中阁楼为其中一种类型，能够对面积进行计算；再次，既然可以确定对面积进行计算和确定，在进行计算的时候可以以这样的方式出发去考虑：看上交的方案图中是否有阁楼，依据阁楼的层数确定其高度高度，看阁楼层级、阁楼层的面积有无存在于此楼城镇建设工程规划许可证中，只要有一项不存在于其中，就不能将面积就此计算出来；其次，一旦都具备了上述种情况，进而在整个楼的面积中就需要对其进行计算，并且，对于分摊面积和套内建筑面积也应该依据此来完成计算。
二、房屋按照份额面积出售的面积计算
随着不断发展的商品市场，也有很大的变化出现在了商品房的销售中，但是，商品房营业房依据份额面积销售问题我们也会时常遇见。我们可以这样简单的去想：1000平方米的营业厅根据自身不一样的面积数向24个人出卖。一旦在实际的工作中遇到这样的情况，我们也很难将有效的办法想出来去解决，并且我们会感觉非常的为难。通过互相之间的分析讨论，并且明确了这样做其实为开发商一种有效的销售对策，面对这样的情况，我们可以将房屋面积计算分为以下三种方式来完成。
1、有明确的分界线和固定位置
较为容易理解和处理这种情况，尽管没有实墙分割存在于各户之间，然而界址线、点都明确，计算时依据实墙去做。一旦在分割完实墙之后对某些户型使用功能带来影响，在测量和计算时就不能依据此种方案。应该将消防通道、户型的进出通道等设施预留出来，确保在分割完实墙之后，对于采光、安全、通风等功能要求要给予满足。
2、没有明确分界线和固定位置
依据这种方法卖出的整套房屋的分摊面积和套内建筑面积要首先计算出来；将户型套内建筑面积+没有卖出的面积为每户购买的实际面积，并将其作为基本的参照，将各自的分摊面积计算出来。该户的房产测绘面积就是通过每户购买的面积加上别的分摊面积表示出来。
3、介入要提前
要确保存在着科学、合理和完整的分割销售方案存在，规定开发企业将设计、规划、图纸等工作完成之后，将分割销售方案要有效的制定出来，方案对卫生、消防等应用功能都可以给予满足的基础上，提交到房产管理单位进行备案和审查。当存在明显的分界线和固定位置时，可以将界址标记和界址桩标记做出来，并且根据这种情况进行整个地区的规划管理。
三、计算隔层阳台的面积
一栋房屋的上、下层凸阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分的长度大于0.6米时，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台视为无盖，不计建筑面积。一栋楼中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，这是的下一层阳台的上盖高度超过一个楼层，则该阳台视为露台而不计算建筑面积。
四、四周合围为一幢房屋的门洞认定
当商品房被房地产开发商开发出来后，就会连接起东西南北各个房屋，四周各有一门洞的情况会经常出现，但是，对于这部分面积开发商还是规定要计算出来。
因为一些房屋空间我们认为不需要计算，但是，往往实际情况并非如此，因此，在对其进行计算时，我们可以按照这样的方式去做：门洞不单纯是应用于房屋中，而是在以后有效的服务于做别的事情和购物的一些客户。然而，客户因为是随时变化、不定期的。所以，我们一定要把握好这方面要点：它的功能主要是服务于房屋以内的部分业主或者房屋内的全体业主，在公摊面积中就可以将共用房屋部位计入进去。将一幢为认定的前提，在计算时，可以对谁受益谁分摊的原则去做，人通常为我们所理解的服务对象，就是为了房产管理的永久性和延续性，而有效的体现出来房屋面积的分摊情况。
结语
综上所述，商品房在进行销售的过程中，因为房屋结构的形式会有很多种类型，因此，对于房屋面积的计算就相应的会呈现出一定的纠纷，所以，通过文章上述内容的阐述，为商品房房屋面积计算的有效完成提供相应的帮助。
参考文献：
[1]杜宏峰，王鹏，王克军.商品房面積计算中几个问题的做法和认识[J].微观论述.2013（08）.
[2]张顺正，陈杭.营造放心的商品房消费环境的七条建议[J].工商行政管理.2003（21） .
[3]潘敏青.浅析房地产面积测量中的若干问题[J].科技信息（科学教研）. 2007（19） .
[4]张红，李洋，张志峰.中国城市软实力对住房价格的影响—基于主成分分析法和面板数据模型[J].南京审计学院学报.2014（03） .
[5]房产测量规范（GB/T 17986.1--2000）
[6]广州市国土资源和房屋管理局.广州市房地产测绘业务手册.2002（12）